Artem Tsogoev
12.2K subscribers
2.14K photos
221 videos
197 files
2.24K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость. Личное медиа.

🔍 Обо мне: https://atsogoev.ru

⚠️ НИКОГДА не пишу в личку на тему «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩 ₽€КЛАМА: @ALesya404

💸 Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
Заметил, что разного рода, как бы их охарактеризовать... деятели... активно используют в качестве приманки тему халявы, того, что имеет ценность, но можно получить бесплатно. И в том числе к этакой халяве относится недвижимость.

Научу как приобрести недвижимость бесплатно и без вложений Трёхдневный марафон завершается предложением внести уже настоящие, большие реальные деньги куда-то, от сотни тысяч рублей и выше. И многие соглашаются...

🪝На какой же крючок клюют люди, которым интересно узнать о халяве?

Бесплатную землю от государства имеют право получить малоимущие многодетные семьи, ветераны боевых действий, чернобыльцы, молодые специалисты, работающие в сельской местности, инвалиды. Если сильно повезет, землю дадут, но скорее всего она будет расположена где-то in the middle of nowhere, в овраге или в болоте. Правда за бесплатным сыром следует удар мышеловкой в виде необходимости платить земельный налог. Но это же копейки! Что с этой землёй делать неясно, зато она своя и бесплатная.

🛤️Из той же «оперы» дальневосточный гектар, то есть земля на Чукотке т Камчатке, в Амурской, Еврейской, Магаданской, Сахалинской областях, а также в Забайкальском, Приморском и Хабаровском краях, плюс в Бурятии и Якутии. Как здорово бесплатно получить участок неподалеку от скотомогильника всего в 120 км. от Биробиджана в аренду на 5 лет, а потом и в собственность! Можно построить домик и развести кур. При этом авиабилет из Москвы в Биробиджан стоит дороже самого участка, но это неважно, земля-то бесплатная.

🏚️На бесплатное жильё от государства могут рассчитывать малоимущие, жители аварийных домов, сироты, ветераны ВОВ, инвалиды... Такое жильё вышеперечисленные ждут десятилетиями. Чтобы обоснованно претендовать на право ожидания жилья от государства, очевидно, нужно стать малоимущим сиротой ветераном ВОВ.

👶Рабочий вариант, для желающих халявы - рождение детей и получение материнского капитала, который можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке. При этом воспитание детей всего лишь сопутствующая необходимость, главное в схеме - халява от государства. Лайфхак!

🕳️Всё остальное «бесплатное» - вовсе не бесплатное: заложи свою квартиру и купи в ипотеку другую, купи на аукционе что-нибудь «дешево», заключи договор ренты (пожизненного содержания) с бодрым пенсионером Кощеем Бессмертным...

🥺 Я не могу понять, как и где находятся люди, которые готовы 3 дня слушать о том, что я написал в рамках трёх абзацев.

🤯И уж конечно я не могу понять, что им «впаривают» эти три дня помимо рассказов о халяве, если люди соглашаются потом вкладывать сотни тысяч и миллионы рублей в различные «проекты», покупать «наставничество» и т.д.

⚠️В общем, уважаемые инвесторы, будьте осторожны с манипуляторами, желающими рассказать вам о том «как бесплатно и без вложений приобрести недвижимость». Явно во время перечисления банальностей из моего поста что-то в чай подмешают и плакали денежки.
🏦Silicon Valley Bank (SVB) и Signature Bank (SB) - банкроты. Вот несколько причин, почему вам должно быть абсолютно наплевать на это событие:

1️⃣ Вы из России и экономически никак не связаны с связаны с США

2️⃣ Вы из России, экономически никак не связаны с США и не имеете вкладов в мелких и средних американских банках

3️⃣ Вы из России, экономически никак не связаны с США и не имеете не только вкладов в американских банках, но даже американской визы в загран.паспорте.

👀 Если же вы уже разобрались в хитросплетениях отчётности банков США, ознакомились со списком потенциальных кандидатов на банкротство американских банков, прочитали о возможном влиянии падения SVB и SB на рынок криптовалют, погоревали о судьбе фаундеров 500 израильских стартапов которым заморозили платежи накануне шаббата, то знайте: вы потратили своё драгоценное время, (невозобновляемый ресурс) на абсолютную ерунду, которая не имеет к вам совершенно никакого отношения.

🗂️ Но так уже было с отставкой Лиз Трасс, самолётом Нэнси Пелоси и прочей фигнёй, о которой пишут многотомные трактаты в наших (российских!) СМИ.

Сосредоточьтесь на том, что реально способно повлиять на вашу жизнь, кошелёк и свободу.
🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 состоится первое занятие моего нового курса «Excel для недвижимости».

‼️ Торопитесь: atsogoev.ru/excel
🪆Народная мудрость: «Для сдачи в аренду нужно покупать однушки у метро...»

📈 Предложение жилья в аренду в Москве выросло в 2,7 раза за год, цены снижаются, средний размер скидки достигает 15%

🏠 По данным «Авито» феврале 2023 года на столичном рынке съёмного жилья экспонировалось в 2,73 раза больше квартир, чем в феврале 2022.

⬆️ Заметнее всего (в 2,86 раза) за год выросло предложение съемных однушек. Предложение двухкомнатных квартир выросло в 2,68 раза, студий — в 1,6 раз, трешек — в 1,5 раза, многокомнатных квартир - на 93,1%.

⬇️ За месяц средние ставки аренды жилья в Москве снизились на 2,5%. Средняя столичная однушка сейчас предлагается в аренду за ₽33 тыс. в месяц, двушка — за ₽45 тыс. в месяц.

🔍Где в Москве найти приличную двушку за 45 и однушку за 33 можно уточнить на «Авито», видимо - для этого аналитику и делали.
💰 Глава Земельного департамента Кипра заявил, что россияне стали самой большой группой иностранных покупателей недвижимости на Кипре по результатам измерений первых двух месяцев 2023 года

📊 Рейтинг иностранных покупателей недвижимости Кипра по количеству совершаемых сделок сейчас выглядит так:

🇷🇺 Россияне
🇬🇧 Британцы
🇮🇱 Израильтяне
🇬🇷 Греки
🇱🇧 Ливанцы

🏝️Очевидно, не всем россиянам нравится Дубай, есть и любители островов!
Что сейчас будет с ценами на недвижимость в Турции? Какие новостройки выбирать для жизни и инвестиций? Какое самое ликвидное жилье в Дубае?

Рекомендуем инвесторам и покупателям зарубежных апартаментов для проживания экспертный блог Тимура о покупке недвижимости в Турции и ОАЭ 👉 https://t.me/timurturkey

Тимур долгое время жил в Ливерпуле, переехал в Стамбул. Владелец агентства недвижимости «Ocher Capital», офисы в Турции и Дубае.

В блоге делится своим опытом релокации, рассказывает о новостях рынка недвиги, интересно показывает предложения застройщиков и конечно помогает своим клиентам выгодно покупать недвижимость. Подпишитесь.

Квартира/дом мечты тут👇
https://t.me/timurturkey

Бесплатная консультация👇
@timur_turkey

#реклама
✍️Год назад по горячим следам горячих событий я написал один текст и поставил себе пометочку в календарь, что крайне важно его перечитать через 365 дней.

👀Сегодня ночью перечитал. Похоже, что всё, что было описано год назад сбылось. Хотя текст задумывался в несколько юмористическом ключе, а не как серьёзный прогноз.

🔠 Текст здесь: https://dzen.ru/a/YjL__6ry0iNwH9-u

⚠️ Осторожно, много буковок.
Наконец-то я получил отчет международной юридической компании Seyfarth: 8-й ежегодный обзор настроений на рынке недвижимости, в котором показано, как >150 топ-менеджера компаний отрасли коммерческой недвижимости (собственники, девелоперы, инвесторы, управляющие активами, брокеры, банкиры и консультанты со всего мира) оценивают экономические последствия 2022 и на что надеются в 2023.

Главное: несмотря на самые высокие процентные ставки с 2007 года и надвигающуюся рецессию, более двух третей (69%) представителей индустрии CRE сохраняют позитивный прогноз на 2023 год.

А вот и сам отчет 👇
⁉️Часто встречающийся вопрос - какую доходность должен приносить девелоперский проект? Может ли девелопмент обеспечивать 20, 25, 30, 40, 50% годовых? Если кратко, то да.

🤯Но как же разобраться в многообразии проектов, предлагающих разные доходности? Необходимо тщательно изучать проекты, разбирать их финансовые модели, концепции и риски.

🧮С точки зрения исключительно финансового анализа на доходность проекта сильно влияют два фактора:
🔹низкая цена приобретения земли, то есть девелопер может найти и купить какой-нибудь недооцененный или стрессовый актив
🔹высокая добавленная стоимость получаемого в результате девелопмента продукта

🏗️Задача девелопера заключается в том, чтобы купить землю или недвижимость относительно дёшево, а потом придумать и реализовать проект с максимальной стоимостью конечного продукта.

🏘️Блестящим примером такого подхода можно назвать девелоперский проект Ambient Park, предполагающий строительство парк-отеля на Новорижском шоссе в Подмосковье.

На земельном участке 13,3 га предполагается строительство комплекса на 100 домовладений с гостиничным сервисом, отеля на 23 номера, а также десятков объектов рекреации и инфраструктуры, включающие в себя рестораны, конференцзалы, кинотеатр, а также плейхабы, подвесные тропы и т.д.

🌲Тренд экотуризма набирает обороты в мире, а спрос превышает предложение. Команде Ambient Park удалось разглядеть в стрессовом активе потенциал и договориться о приобретении земли. Так и появился проект в окружении полей и лесов, в 50 мин. езды от МКАД рядом с эко-кластером А.Агаларова.

🏠Выручка проекта обеспечена за счёт продажи домовладений в качестве ГАБ. Проект реализуется совместно с Антоном Басиным, президентом Ассоциацией отельеров РФ и ИСК «Идея Дом».

💵 Прямо сейчас в развитие парк-отеля Ambient Park привлекаются коллективные инвестиции с доходностью 3️⃣5️⃣% годовых. Минимальный порог входа составляет ₽1 млн.

🗃️Фин. модель проекта, подробное описание и прочую информацию можно получить у партнёра проекта @Oxana_Grushevskaya или по тел.+79940000111

#реклама
🌊 Волна дефолтов накрывает офисный сектор в США.

📄 По данным консультанта Avison Young, на Манхэттене вакантность офисов в четвертом квартале 2022 года составила 18,6%, что является рекордно высоким показателем. Ситуация с отсутствием арендаторов столь серьёзна, что приводит к проблемам с обслуживанием кредитов собственников офисов.

⬇️ Tak, REIT Columbia Property Trust, который владеет площадями в Сан-Франциско, Нью-Йорке и Вашингтоне, объявила дефолт в феврале по долгу в размере $1,7 млрд.

📉 REIT Brookfield, крупнейший владелец офисов в центре Лос-Анджелеса, объявил дефолт в середине февраля по двум крупным объектам недвижимости на общую сумму $784 млн.

📊 Еще в марте 2022 ставка по обеспеченному кредиту (SOFR) составляла всего лишь 0,05%. В феврале 2023, после последнего повышения ставки, этот показатель вырос до 4,55%

📑 Последний отчет Moody показывает, что просрочки по кредитам увеличились до 4,22% в январе 2023 с 4,17% (декабрь 2022)

🛍️ Также пострадал и сектор розничной торговли. Агентство Moody сообщило, что крупнейшим недавно просроченным кредитом в январе 2023 года была ипотека на сумму $257,7 млн. у ТЦ Gurnee Mills, которым владеет REIT Simon Property Group в Иллинойсе.
💰 Европейская компания Logicor продала комплекс «Вэйлкорп» в Санкт-Петербурге площадью более 40 тыс.м2 Central Properties.

📦 Очередной склад, который очевидно будет включен в состав ЗПИФ и продан частным инвесторам. Так уже было с Nordway летом 2022 года.

💬 Коллега Алексей Фёдоров из петербургской консалтинговой компании Maris считает, что рыночная цена складского комплекса «Вэйлкорп» в Шушарах находится в диапазоне ₽2,7-3 млрд., но предполагает, что сделка с Central Properties прошла с дисконтом в 20-25% (неплохой такой дисконт).
🎨Кстати, я привлек художника, который помогает мне оформлять посты. Две последние картинки к постам - его рук дело. Как вам?

🤖Ладно, не буду вокруг, да около - это рисовала нейросеть dream.ai/create

⌨️ Тексты для канала продолжает создавать homo sapiens (человек разумный)!
Вчера таки разместил облигации застройщик GloraX. Из запланированного миллиарда собрали ₽283 млн. Сложно сказать, много это или мало по нынешним временам. С другой стороны, план выполнен на 28% и недовыполнен на 72%😎

👀 Не буду напоминать, что GloraX постоянно передумывает по поводу своих выпусков, снижает объемы, меняет даты... 7 марта они заявили, что повышают купон до 15%, 9 марта решили перенести выпуск за «неопределенный срок» и в тот же день, всё-таки назначили новую дату размещения - 14 марта. За несколько дней «до» наполнили ТГ-каналы инвестиционной тематики рекламой своего выпуска.

☑️ В итоге 14-го марта, GloraX сделал это! 2216 частных инвесторов вложили в облигации застройщика суммы от ₽1т. до ₽1 млн., а всего из ₽284 млн. «розничный» спрос составил ₽269 млн. Таким образом, скорее всего организаторы размещения Газпромбанк и БКС вообще не покупали бумаг GloraX. Практически все облигации купили частные инвесторы.

🤯Что это было вообще? Я к GloraX нормально относился раньше, но это просто было нечто, а не размещение. И теперь у меня вопрос: у них все процессы так организованы или только по финансовой части надоразумения?

☹️Хотя что это я? Конечно же, так изначально и планировалось, ага.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Кстати, популярный вопрос: «Зачем компании деньги с рынка (от облигаций), если есть банковское финансирование? Оно вроде дешевле, чем % который платят держателям облигаций».

🔻Ответ: дело не в стоимости финансирования, но в условиях его получения.

🏛️ Любой банк требует от заёмщика обеспечение и первоначальный взнос. При этом бизнес-модель или текущая ситуация в бизнесе эмитента облигаций может не предполагать наличия обеспечения, которое можно было бы предоставить банку.

🏗️ Например, у некоего девелопера в моменте три строящихся проекта, которые продаются по ДДУ согласно 214 ФЗ. При этом на самом деле денег у этого девелопера нет, они все на эскроу-счетах и получит он их только через 1.5-2 года, когда проекты будут достроены.

💰 При этом девелопер хочет, например, купить землю для новых проектов, чтобы не потерять долю рынка в своём регионе, чтобы развиваться, становиться «какПИК» и т д. В кредит он эту землю не купит, может не быть средств даже на первый взнос, да и банк не оценит её так, как оценивает продавец.

⚙️ Средств акционеров тоже может не хватать: они уже купили другие участки, а там пока идут согласования. Или акционеры инвестировали свои мильоны в proptech, биткоины или сеть чебуречных.

💸 В этой ситуации можно провести IPO или продать долю в компании инвестору-стратегу, а можно привлечь деньги от внешних инвесторов (долг), в том числе в форме выпуска облигаций.

☝🏻Выпуск долговых ценных бумаг помимо прочего дает компаниям гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
❗️Завершение 4-го раунда инвестиций в «Перекресток» в Прокшино❗️

⚡️ Уважаемые инвесторы, последний раунд привлечения инвестиций в АО6 собран уже на 75%!
Возможность вложить от ₽100 000 в профессионально отобранный объект коммерческой недвижимости в Новой Москве с премиальным арендатором Перекресток и договором аренды на 15 лет заканчивается через 2 недели.

Коротко напомним об объекте:
🔹
Новая Москва, ЖК на 8 350 квартир
🔹Помещение в новостройке 1150 м2
🔹600 м. от метро Прокшино
🔹Подписан договор аренды с «Перекрестком» на 15 лет ❗️
🔹Лучшая локация во всем ЖК - пересечение основной автомобильной и пешеходной дорог
🔹Ожидаемая средняя дивидендная доходность - 9,4%, общая доходность - 16,5% (с учётом роста стоимости актива)
🔹Вход от ₽100 000

🏦 Идеальный защитный актив, как раз для таких тяжелых времен как сейчас - продукты питания нужны всем и всегда, а привязка аренды к товарообороту супермаркета - защищает от инфляции.

🟣 Ключи от помещений получены, собственность оформлена на АО "Симпл Эстэйт Шесть". Сейчас завершаются подготовительные работы по объекту для передачи арендатору. Подписание акта приема-передачи ожидается до конца марта.

📺 Видео по объекту
📕 Краткая презентация по объекту
📖 Подробная презентация по объекту

💵Оставить заявку на инвестиции: https://clck.ru/32YgYE

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500 или ⌨️ пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i
Как за пару часов узнать инсайды рынка недвижимости от первых лиц? Да ещё и в формате живого диалога

Все просто: прийти на оффлайн-конференцию PRO.недвижимость, которую организовал Евгений Дружинин. И на этот раз (а это уже 2-е мероприятие) он решил пригласить застройщиков, чтобы вы могли задать вопросы напрямую

Что вы узнаете?
▪️ ТОП жилых комплексов Москвы на сегодня по версии брокеров OPEN CITY
▪️ Стратегии инвестирования, работающие в 2023
▪️ Рынок недвижимости Москвы как часть экономики мира 
▪️ Тренды в недвижимости: те, которые забудут, и те, которые будут актуальны еще долгие годы
▪️ Самые выгодные условия рассрочек и ипотечных программ, позволяющие сэкономить миллионы 
▪️ Секреты застройщиков, о которых не говорят публично

Для кого: для всех, кто интересуется недвижимостью и планирует покупку
Когда: 16 марта, 18:30 (т.е. завтра, и ещё можно успеть)
Где: Рыбаков Тауэр, Ленинградский пр., 36с11, м. Динамо
Стоимость: бесплатно, количество мест ограничено

Подробности и регистрация на канале Евгения Дружинина PRO.недвижимость

#реклама
🛑МИНФИН И МИД РФ предложили приостановить действие соглашений об избежании двойного налогообложения с недружественными странами (США, Европа, Великобритания и проч.)

🎩Всем российским обладателям «дивидендных аристократов» США приготовиться: вместо налога 13% на дивиденды нужно будет платить ‼️43%!👀

🎰Но зато всё больше российских брокеров получают лицензии на Индию и Китай. Там есть свои «аристократы» Adani Group и Evergrande.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⬇️ В Германии в 2022 году реальные цены на жилье (с поправкой на инфляцию) снизились почти на 12%

⬆️ В 2021 году был зафиксирован рост стоимости квартир на 7.7%

📊 С 2014 и до прошлого года недвижимость подорожала более чем на 70% (по сравнению с 1 кварталом 2014).

🏗️Также за первые одиннадцать месяцев 2022 года количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 5,7% (в годовом исчислении до 321 757 единиц).

ℹ️ Для сравнения — в 2021 и 2020 этот показатель рос на 3 4% и 2.2% соответственно.

💵Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Берлине составляет €755 - 2000 в месяц, в Мюнхене — €1255 - 1695, в Лейпциге — €700 - 835.

💰 Доходность (yield) от сдачи такого объекта в аренду составляет от 2,78% до 3,37% в год в зависимости от города.
Активность девелоперов падает не только в Германии, но и в России.

📉 По данным Росстата, ввод жилья в феврале упал на 17% — до 8,3 млн. м2 (по сравнению с аналогичным периодом 2022)

🏠 В январе-феврале текущего года в стране сдали 20,3 млн. м2 жилья (на 0,2% меньше чем в январе-феврале 2022)

📑 Населением самостоятельно за два месяца построено почти 11,7 млн. «квадратов» жилья (примерно 58% от общего объема) — почти на 8% меньше чем в 2022

⬇️ В феврале ввод такого жилья упал на 23,5% - до 5,4 млн. «квадратов».

🏗️Для меня совершенно очевидно, что показатели ввода многоквартирного жилья в России будут падать: застройщики уже массово прекращают выводить в продажу новый товар, так как у них и старый спросом особо не пользуется. Вся надежда на сегмент ИЖС, кредиты на самостоятельное строительство домов и т.д.