❓Кстати, популярный вопрос: «Зачем компании деньги с рынка (от облигаций), если есть банковское финансирование? Оно вроде дешевле, чем % который платят держателям облигаций».

🔻Ответ: дело не в стоимости финансирования, но в условиях его получения.

🏛️ Любой банк требует от заёмщика обеспечение и первоначальный взнос. При этом бизнес-модель или текущая ситуация в бизнесе эмитента облигаций может не предполагать наличия обеспечения, которое можно было бы предоставить банку.

🏗️ Например, у некоего девелопера в моменте три строящихся проекта, которые продаются по ДДУ согласно 214 ФЗ. При этом на самом деле денег у этого девелопера нет, они все на эскроу-счетах и получит он их только через 1.5-2 года, когда проекты будут достроены.

💰 При этом девелопер хочет, например, купить землю для новых проектов, чтобы не потерять долю рынка в своём регионе, чтобы развиваться, становиться «какПИК» и т д. В кредит он эту землю не купит, может не быть средств даже на первый взнос, да и банк не оценит её так, как оценивает продавец.

⚙️ Средств акционеров тоже может не хватать: они уже купили другие участки, а там пока идут согласования. Или акционеры инвестировали свои мильоны в proptech, биткоины или сеть чебуречных.

💸 В этой ситуации можно провести IPO или продать долю в компании инвестору-стратегу, а можно привлечь деньги от внешних инвесторов (долг), в том числе в форме выпуска облигаций.

☝🏻Выпуск долговых ценных бумаг помимо прочего дает компаниям гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.

❗️Завершение 4-го раунда инвестиций в «Перекресток» в Прокшино❗️

⚡️ Уважаемые инвесторы, последний раунд привлечения инвестиций в АО6 собран уже на 75%!
Возможность вложить от ₽100 000 в профессионально отобранный объект коммерческой недвижимости в Новой Москве с премиальным арендатором Перекресток и договором аренды на 15 лет заканчивается через 2 недели.

Коротко напомним об объекте:
🔹Новая Москва, ЖК на 8 350 квартир
🔹Помещение в новостройке 1150 м2
🔹600 м. от метро Прокшино
🔹Подписан договор аренды с «Перекрестком» на 15 лет ❗️
🔹Лучшая локация во всем ЖК - пересечение основной автомобильной и пешеходной дорог
🔹Ожидаемая средняя дивидендная доходность - 9,4%, общая доходность - 16,5% (с учётом роста стоимости актива)
🔹Вход от ₽100 000

🏦 Идеальный защитный актив, как раз для таких тяжелых времен как сейчас - продукты питания нужны всем и всегда, а привязка аренды к товарообороту супермаркета - защищает от инфляции.

🟣 Ключи от помещений получены, собственность оформлена на АО "Симпл Эстэйт Шесть". Сейчас завершаются подготовительные работы по объекту для передачи арендатору. Подписание акта приема-передачи ожидается до конца марта.

📺 Видео по объекту
📕 Краткая презентация по объекту
📖 Подробная презентация по объекту

💵Оставить заявку на инвестиции: https://clck.ru/32YgYE

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500 или ⌨️ пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

Как за пару часов узнать инсайды рынка недвижимости от первых лиц? Да ещё и в формате живого диалога

Все просто: прийти на оффлайн-конференцию PRO.недвижимость, которую организовал Евгений Дружинин. И на этот раз (а это уже 2-е мероприятие) он решил пригласить застройщиков, чтобы вы могли задать вопросы напрямую

Что вы узнаете?
▪️ ТОП жилых комплексов Москвы на сегодня по версии брокеров OPEN CITY
▪️ Стратегии инвестирования, работающие в 2023
▪️ Рынок недвижимости Москвы как часть экономики мира 
▪️ Тренды в недвижимости: те, которые забудут, и те, которые будут актуальны еще долгие годы
▪️ Самые выгодные условия рассрочек и ипотечных программ, позволяющие сэкономить миллионы 
▪️ Секреты застройщиков, о которых не говорят публично

Для кого: для всех, кто интересуется недвижимостью и планирует покупку
Когда: 16 марта, 18:30 (т.е. завтра, и ещё можно успеть)
Где: Рыбаков Тауэр, Ленинградский пр., 36с11, м. Динамо
Стоимость: бесплатно, количество мест ограничено

Подробности и регистрация на канале Евгения Дружинина PRO.недвижимость

#реклама

⬇️ В Германии в 2022 году реальные цены на жилье (с поправкой на инфляцию) снизились почти на 12%

⬆️ В 2021 году был зафиксирован рост стоимости квартир на 7.7%

📊 С 2014 и до прошлого года недвижимость подорожала более чем на 70% (по сравнению с 1 кварталом 2014).

🏗️Также за первые одиннадцать месяцев 2022 года количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 5,7% (в годовом исчислении до 321 757 единиц).

ℹ️ Для сравнения — в 2021 и 2020 этот показатель рос на 3 4% и 2.2% соответственно.

💵Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Берлине составляет €755 - 2000 в месяц, в Мюнхене — €1255 - 1695, в Лейпциге — €700 - 835.

💰 Доходность (yield) от сдачи такого объекта в аренду составляет от 2,78% до 3,37% в год в зависимости от города.

⏬ Активность девелоперов падает не только в Германии, но и в России.

📉 По данным Росстата, ввод жилья в феврале упал на 17% — до 8,3 млн. м2 (по сравнению с аналогичным периодом 2022)

🏠 В январе-феврале текущего года в стране сдали 20,3 млн. м2 жилья (на 0,2% меньше чем в январе-феврале 2022)

📑 Населением самостоятельно за два месяца построено почти 11,7 млн. «квадратов» жилья (примерно 58% от общего объема) — почти на 8% меньше чем в 2022

⬇️ В феврале ввод такого жилья упал на 23,5% - до 5,4 млн. «квадратов».

🏗️Для меня совершенно очевидно, что показатели ввода многоквартирного жилья в России будут падать: застройщики уже массово прекращают выводить в продажу новый товар, так как у них и старый спросом особо не пользуется. Вся надежда на сегмент ИЖС, кредиты на самостоятельное строительство домов и т.д.

📶Чтобы распродать все выставленные на продажу квартиры в московских новостройках потребуется 36-40 мес., Один из самых высоких показателей за всю историю измерений - данные BNmар.рrо. Проблема в том, что прогноз коллег основывается на средних темпах продаж 2022 года, а они были искажены мегаурожайным 1-м кварталом.

↘️ Темпы продаж продолжают снижаться, особенно в сегментах бизнес и премиум. То есть период продаж может в вероятной теории растянуться и до 50 месяцев (4 года).

🛍️Единственным драйвером повышения темпов продаж могли бы стать реальные скидки или явное снижение прайса, ипотека больше не работает. Однако подавляющее большинство застройщиков предпочитает изображать большие скидки (как St.Michael) или скидывать цены «в рамках разумного», как ПИК, например.

🪨В итоге пока имеем стагнацию рынка: ждуны-покупатели и ждуны-застройщики ожидают друг от друга каких-то решительных действий.

🚧 Уверен, в этот раз первыми дрогнут застройщики.

⏬ Это #партнерскийпост. Но разумное зерно в этом тексте тоже есть: готовые квартиры и переуступки продаются иногда по весьма интересным ценам.

О выгодных вложениях в недвижимость и почему стоит присмотреться к «Лайму» - мнение эксперта Артема Цогоева…

📄 В продолжение моего утреннего поста. Коллеги из ВNmар.рro выпустили подробные данные об экспозиции новостроек в «старой» Москве, ТиНАО и Московской области.

🏗️ В феврале в «старой» Москве в продажу поступило дополнительно 336,4 тыс. м2 в 17 строящихся корпусах.

⚒️ В ТиНАО в экспозицию также вышло больше недвижимости: 6 корпусов на 83 тыс. м2.

🏙️ В Подмосковье вывод новых объемов также вырос: 24 корпуса на 389,2 тыс. м2.

📊 А спрос слабый и в связи с закручиванием гаек по ипотеке будет и дальше слабеть.

🙄Ждём новые старты продаж и вывод новых объемов в новых корпусах, эту машину не остановить...

💖 Главное событие весны для всех, кто интересуется недвижимостью за рубежом, получением ВНЖ и открытием бизнеса.

⭐️ Время и место

17 и 18 марта в Москве пройдёт международная выставка недвижимости Moscow Overseas Property and Investment Show. 

Гостей ждут на уютной площадке в центре Москвы (ТВК «Тишинка», Тишинская площадь, 1) – там просторный паркинг, детские игровые залы, рестораны и корнеры.

⭐️ На выставке вы сможете

🔸 Познакомиться с зарубежными застройщиками, риелторами, иммиграционными юристами.

Приедут компании из  Турции, ОАЭ, Кипра, Испании, Греции, Португалии, Германии и других стран.

🔸 Посетить профильные семинары и получить личные консультации. Многие участники приготовили для гостей выставки спецпредложения.

🔸 Спланировать образование ваших детей за границей.

👉 Зарегистрируйтесь сейчас на сайте выставки и получите бесплатный электронный билет.

Ждем вас в Москве на Тишинке!

#реклама

🔀«Вирусологи переквалифицировались в экспертов по геополитике». Вчерашние специалисты по структурным продуктам, акциям Amazon, Microsoft и накопительному страхованию жизни резко стали брокерами по зарубежной недвижимости.

👀 Наблюдать эти процессы и грустно, и смешно!

✍️Мой комментарий уже завтра! Спокойной ночи и удачи.

☝️Итак, история «ПНК Рентал» завершается. Сразу хочу успокоить всех пайщиков: в моём понимании ничего страшного не должно случится, все свои денежки получат. Обещанные ₽2000/пай это вполне достойная компенсация, конечно, если удастся продать активы по цене, которая обеспечит выплату этих средств. Но вообще на рынке складов сейчас ситуация благоприятная, поэтому вероятность покупки активов «ПНК Рентал» существует.

👀Те, кто читает меня давно знают, что я с 2021 года последовательно критиковал «ПНК Рентал». За что:
1️⃣ Неисполнение фидуциарной обязанности - продажа активов девелопера ПНК ЗПИФу под управлением аффилированной компании
2️⃣ Сокрытие истинного владельца девелопера ПНК и УК «Индустриальная недвижимость» за спинами номинальных владельцев, что противоречит принципам доверительного управления
3️⃣ Я выражал сомнения относительно оценки актива «ПНК Рентал» в Ростове-на-дону, но это, признаюсь, мелочь по сравнению с п.1 и 2.

✍️Вот пост на эту тему от 02.08.2021 года: https://t.me/atsogoev/1220

💰 При всём при этом я никогда не отрицал очевидного - «ПНК Рентал» оправдывал ожидания инвесторов и выплачивал доход по паям. Более того, фонд стал первопроходцем в больших розничных продажах: очень многие люди вообще узнали о ЗПИФах и складской недвижимости благодаря массированному продвижению и рекламе «ПНК Рентал». Выход на биржу тоже обернулся большим успехом, и уже многие инвесторы в ценные бумаги обратили внимание на недвижимость и сумели заработать довольно неплохие деньги на росте котировок паёв «ПНК Рентал».

🔻В общем, скоропостижный конец «ПНК Рентал» для меня совсем не является поводом, чтобы пнуть мертвого льва. Но и особых сожалений у меня нет.

💬 Продолжение следует

Теперь по сути события.

🚫Закрытие «ПНК Рентал» объясняется изменениями на рынке. Снижение сделок built to-lease приводит к снижению объемов строительства и к невозможности приобретения в состав фонда новых объектов. А раз нет новых объектов, то нет диверсификации по типам
арендаторов. И вот на основании этого принято решение прекратить фонд.

😐Ээээ. Может ли такое объяснение в принципе быть причиной для остановки большого проекта с инвестициями в сотни миллионов? Ну теоретически да. Бизнес-модель перестала работать, поэтому «гипс снимают, клиент уезжает». А можно ли было изменить бизнес-модель? Можно, но вероятно для этого потребовалась бы финансовая инженерия или привлечение партнёра... Но нет, коней на переправе пристреливают.

🤲Пишу честно: я не сильно удивился новости о закрытии «ПНК Рентал». Звоночки-то были. Например, в сентябре была закрыта партнёрская программа (https://t.me/atsogoev/2963), резко исчезли упоминания о проекте в СМИ, ещё в июле 2022 перестали вестись корп.каналы и вообще, проект как будто бы пропал с радаров.

🚧У меня нет инсайда внутри ПНК, и я не знаю, что стало истинной причиной для закрытия «ПНК Рентал». Может реальному акционеру ПНК просто надоела вся эта история, а может новый менеджмент не смог достичь каких-то поставленных задач, или это связано с переориентацией застройщика ПНК со складов на какие-то другие, более нужные стране объекты...

💡Это всё домыслы, а факт в том, что на рынок выходит 103 т.м2 складов, которые довольно быстро должны быть проданы. Ждём новостей о сделках с активами «ПНК Рентал», среди потенциальных покупателей прежде всего конкуренты, УК ЗПИФ.

🗜️Итого: «ПНК Рентал» был примером масштабного и интересного проекта. Не без рисков и минусов, но всё же.

🏆Будем надеяться, что и в этот раз «ПНК Рентал» станет примером и реализует процедуру прекращения фонда образцово-показательно, с учётом интересов сотен/тысяч инвесторов.

🔬Коллеги из консалтинговой компании Mallside провели исследование выставленных на продажу торговых помещений в основных торговых коридорах Москвы.

🛍️ Всего сейчас экспонируется порядка 6,9 тыс.м2 торговых площадей (2,8% от общего объема).

🏢 Больше всего помещений доступно для покупки на Тверской улице - 14 лотов совокупной площадью более 1,5 тыс. м2

📄 Диапазон площади экспонируемых помещений составляет от 7 м2 до 467 м2

💸 Средневзвешенная цена квадратного метра по всем экспонируемым помещениям за последние 6 месяцев выросла на 18%, с ₽1,4 млн./м2 до ₽1,67 млн./м2

📈 При этом ситуация с вакансией в торговых коридорах остаётся драматичной и на некоторых торговых улицах достигает 40%. А цены растут!😳

📉 По данным Tranio, с начала года по 15 марта спрос россиян на покупку недвижимости в Европе (в том числе в «недружественных» странах) оказался на 5% ниже чем в 2022 и на 54% превысил уровень 2019 года.

🏠 Таким образом, европейские страны сформировали 29,6% от общего числа запросов на покупку зарубежной недвижимости.

🥇 B Intermark Real Estate Кипр называют лидирующим направлением.
🥈 Следом идут Греция и Франция с ростом на 41% и 29% соответственно.
🥉 Спрос на покупку недвижимости в Черногории, Португалии, Италии и Германии за год сократился на 12-38%.

🇪🇸🇦🇹 B NF Group в число популярных локаций включают Испанию и Австрию.