🕌Кстати, про Дубай! Там нет налогов. Их совсем нет, но есть пошлины, сборы, акцизы и прочие fee.

🏰Что касается недвижимости:

🔹Registration Fee в Dubai Land Department (DLD) - 4%. Платит покупатель недвижимости (даже новостройки).

🔹Housing Fees в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) - 5% от [потенциальной] годовой арендной платы. Платит владелец квартиры ежемесячно равновеликими платежами (а вот граждане ОАЭ не облагаются).

✂️Налогов на прибыль в случае перепродажи объекта, на прирост капитала (например, от роста стоимости недвижимости), на имущество... в Дубае пока нет.

☝️Напомню также, что недавно в ОАЭ определили понятие налогового резидентства.

☝️🎓Юристы из FTL Advisers выпустили инструкцию для физических лиц по совершению сделок с недвижимостью с «иностранным элементом»*, т.е. если в сделке присутствует: иностранное лицо/ иностранная валюта/ иностранные банки/ или сама недвижимость расположена за пределами РФ.

🧐Правила пользования инструкцией иллюстрированы примером

🇷🇺🇪🇸🇹🇷 Гражданин России, имеющий ВНЖ в Испании, хочет купить квартиру в Барселоне у гражданина Турции. Деньги в валюте, на российском счете. Продавец хочет получить их на счет в банке Испании.

☑️ В оглавлении находим нужный раздел: «Сделки с переходом права собственности», подраздел «Недвижимость за пределами РФ» (стр. 4).
☑️ На стр. 3 определяем применимые сокращения:
Покупатель - гРФвнж
Продавец - гДГ, т.к. Турция – «дружественное» государство.
Валюта расчетов - $ (это сокращение для любой иностранной валюты), в какой именно иностранной валюте, для сделок с недвижимостью не имеет значения.
☑️ Далее, начиная со страницы 4, ищем нужную комбинацию: покупатель - гРФвнж и продавец - гДГ. Такая комбинация находится на странице 8.
☑️ Далее смотрим строки с нужной нам валютой расчетов ($). Определяем строку для оплаты из российского банка. Подраздел – оплата на счет в иностранном банке.
☑️ Итог: «Установлены ограничения по сумме перевода». Это означает, что сделка разрешена, но оплатить на счет продавца можно не более 1 млн долларов (или эквивалент) в месяц.

🏝️Реклама Дубая преследует меня... Вчера увидел в рекламной статье: «В Дубае недвижимость покупают самые состоятельные люди мира». «Весь Forbes в Дубае». «Дубай - новый центр мирового богатства».

🙄Что?! Нет, не так...

🤯ЧТО???!!!

Пропаганда масштабной декорации к социальным сетям Клавы Коки ещё никогда не была настолько наглой.

💵Ну ок. Мукеш Амбани «самый богатый человек» в Индии, купил самую дорогую виллу в Дубае за $163 млн. Уверен, примеру Амбани последовали и другие индийские миллионеры.

📔В Пакистане наверняка выпускают локализованную версию Forbes и первая сотня пакистанских миллионеров тоже явно имеет что-то в Дубае. Русские богачи поехали в Дубай вынужденно. Местные «нефтяные шейхи» тоже там.

💰Но вот европейские, южно- и североамериканские богатые, и даже некоторые удачливые богатые выходцы из России (не ставшие участниками санкционных списков), пока ещё предпочитают остров Манхеттен в Нью-Йорке, Мэйфейр в Лондоне и Женеву. Монако ещё может... Возможно, потому что там дороже и престижнее, чем в Дубае.

🏛️Рынок элитной недвижимости устроен так: богатые люди (HNWI и UHNWI) стремятся жить в однородной социальной среде, поэтому выбирают города, в которых много «своих».

🔍В 2022 году Henley & Partners выпустили исследование географических предпочтений миллионеров. Дубай на 25 строчке (в официальном списке его просто нет).

❗Так что как пока Дубай всё ещё на периферии внимания глобальных богачей - это официальные данные, а не рекламное бла-бла-бла.

📑 Исследование Henley & Partners о мировом богатстве.

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 4кв2022г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил 2022 год?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.

🏢Попытки продать 10 т.м2 целиком по ₽400 т./м2, то есть за ₽4 млрд., в МФК AHEAD на улице Василисы Кожиной успехом не увенчались.

🪚Теперь офисы в проекте, названном, очевидно, в честь Народной артистки Российской Федерации Лии Ахеджаковой будут продавать поблочно, как я и предполагал.

👏🏻 Поклонники и поклонницы творчества Лии Меджидовны из девелоперской компании Voshod наняли NF Group и CORE.XP в качестве ко-эксклюзивных брокеров по продаже офисных помещений в этом проекте.

➕1️⃣ офисный проект внарезку. Кстати, практика ко-эксклюзивов на рынке продажи офисов в строящихся бизнес-центрах как-то не приживается. iCity тоже начинали продавать несколько избранных брокеров, но потом MR Group открыл такую возможность для всех. А вот Sminex уже делает презентацию только вышедшего проекта TWIST для брокеров из ассоциации КОКОН. У STONE HEDGE свой отдел продаж и широкая сеть неэксклюзивных партнёров. Так что ход с ко-эксклюзивом от Voshod непонятный (что-то из прошлого).

💵 Цены и площади пока неизвестны, ждём новостей. Вероятно, старта дешевле ₽400 т./м2 ждать не стоит. Как только данные появятся, сделаю расчет инвестиционной привлекательности.

😎 Про Ахеджакову шутка.

🌪Windfall - в переводе с английского «неожиданная удача»

💬 Как заявил вице-премьер РФ Андрей Белоусов, многие компании закончили 2022 год с хорошими финансовыми результатами, особенно в первом полугодии.

✂️Поэтому «есть windfall tax, такое пoнятие в налоговой практике, как однократное взимание налoгов. Вопрос сейчас такой прорабатывается вместе с бизнесом. Рассматривается это как истoрия добровольная, бизнес в этом активнo участвует».

❗️То есть дополнительный, «добровольный налог на успех».

📚Из отчёта SimpleEstate:

🔹В сегменте Готового Арендного Бизнеса наблюдался дефицит качественных предложений на продажу. Наиболее надежные (и зачастую дорогие) объекты были куплены или сняты с продажи.
🔹Если раньше проблемой было найти качественный ГАБ по адекватной цене, то теперь качественный ГАБ найти сложно даже по высоким ценам.
🔹Супермаркеты остаются наиболее надежным и
прибыльным сегментом стрит-ритейла. Однако, как и в целом по рынку ГАБ, качественных предложений мало.
🔹Цены на пустые помещения площадью больше 300 м2 вернулись на уровень 2 кв. 2022 г. после просадки в 3 кв. В годовом выражении рост составил 4%.

💻 На этой неделе провел первые три занятия моего нового курса по финансовому моделированию «Excel для недвижимости». Не без сложностей, как всегда есть что улучшить, получаю хорошую, дельную обратную связь.

‼️В первом потоке 96 человек! Это немного неожиданная цифра - на моих платных курсах никогда доселе не училось настолько много людей. Но я рад этому новому опыту.

🤝Благодарю каждого студента курса «Excel для недвижимости» за выбор моего продукта!

🖼️ В золотой рамочке картина картина русского художника Н. П. Богданова-Бельского «Устный счёт. В народной школе С.А.Рачинского», написанная в 1895 году. В уме считать больше не нужно! Для сложных расчётов есть Excel или Google Sheets.

💡IT-ипотека под 3%!

Вы можете стать владельцем квартиры в ДОМе KINETIK — ЖК класса комфорт+ с развитой инфраструктурой и в двух минутах от метро Верхние Лихоборы выгодно! Правительство РФ сделало IT ипотеку доступнее, а партнёр UDS — банк МКБ — принимает заявки на субсидированную ипотеку для IT-специалистов по привлекательной ставке!

Эта программа подойдет вам, если:

🔹Ваш возраст — от 18 до 50 лет;
🔹Уровень дохода — от 150 тысяч рублей, если компания зарегистрирована в Москве, от 120 тысяч рублей — в городах-миллионниках и от 70 тысяч рублей — в других регионах.

Подробнее об условиях ипотеки:

1️⃣Субсидированная ставка — 3%;
2️⃣Первоначальный взнос — от 15%;
3️⃣Срок — до 30 лет;
4️⃣Сумма кредита — до 18 млн рублей;
5️⃣Льготный кредит смогут взять сотрудники всех аккредитованных IT-компаний, а не только получатели налоговых льгот;
6️⃣Чтобы не потерять выгодную ставку, после получения ипотеки специалисту нужно проработать в аккредитованной компании не менее 5 лет. Если сотрудник уволится раньше, льготная ставка будет действовать для него еще полгода;
7️⃣Субсидированная ставка подразумевает увеличение стоимости квартиры, которое рассчитывается для каждого лота индивидуально.

Ипотечный менеджер ДОМа KINETIK проконсультирует вас по условиям ипотеки, а также бесплатно подготовит для вас предварительные расчеты — обращайтесь по телефону 8 (495) 138-40-40📞

#реклама

💬 Меня вчера мягко обвинили в том, что я необъективен к Дубаю! Вполне возможно. Это ведь я слушал грустные рассказы о том, как инвесторы, поверившие в этот рынок ещё в 2006 году не могли выйти из него вплоть до 2010 года - после кризиса и обвала цен. На какое-то время это казино закрылось,... чтобы открыть свои двери вновь.

🎰Ну, что сыграем?

🏝️В Дубае сложилась интересная система по вовлечению в игру на рынке недвижимости новых инвесторов. К стартам продаж подогревается огромный интерес, застройщики собирают стадионы и устраивают лотереи, затем они методично повышают цены, мотивируя перепродавать недвижимость и вовлекать в игру новых участников.

📈Цены растут! «Они будут расти всегда, Дубай это вечный праздник, ты просто не можешь проиграть». В Дубае можно купить квартиру за криптовалюту, а к комплаенсу относятся достаточно спокойно. Это привлекает в эмират ещё больше капиталов, в том числе «горячих». А ещё там нет налогов...

🎡Но кому выгоден этот масштабный аттракцион? Тем, кто зарабатывает на сделках.

1️⃣ Государство в лице DLD. Сбор в размере 4% от стоимости сделки сильно обогащает эмират. Чем больше сделок, тем больше денег.
2️⃣ Брокеры являются важным элементом, увеличивающим количество игроков в системе. За это они получают от 2 до 6% от стоимости сделки.

❓А вот выгодно ли это застройщикам я так и не понял. Сильно похоже, что системой управляют подконтрольные государству Nakheel, Emaar, Damac и Meraas, а остальным приходится принимать условия местного рынка. Начиная от необходимости класть на счет в банк деньги в размере 50% от стоимости СМР до практики предоставления рассрочек покупателям. А ведь рассрочки это чехарда с переуступками, сбором дебиторки и конкуренция со «своими инвесторами»...

🔥И тем не менее как мотыльки на огонь в Дубай слетаются девелоперы из Индии, Ближнего Востока, а теперь и из России (Самолёт, Пионер).

🕳️Чем это всё закончится? Как всегда сменой фазы рынка и убытками инвесторов, вложивших деньги на пике или около него. Весь вопрос когда закончится... Я думаю, что нынешний цикл роста продлится ещё не менее 1.5 лет, возможно растянется на 3-5 лет.

🏛️Сегодня состоялось очередное заседание ЦБ РФ по вопросу определения ключевой ставки.

📢 Было много возгласов о необходимости повышения 🗝️ для борьбы с ростом цен на огурцы🥒, однако ставку оставили на уровне 7.5%

👀Очень интересно наблюдать за эволюцией отделов private banking крупных и средних банков, клиентских отделов инвестиционных домов и управляющих компаний.

😥У коллег сейчас проблемы с новыми инвестиционными идеями. Раньше (до февраля 2022) можно было открыто продавать многочисленные инструменты, связанные с зарубежным рынком ценных бумаг - преIPO, какие-нибудь чудесные облигации, маржинальные структурные продукты и т.д. и т.п. Сейчас же лицензированным ЦБ РФ профучастникам-«инвестбанкирам», обслуживающим состоятельных российских физических лиц, приходится что-то придумывать в рамках исключительно локального инвестиционного рынка. Санкции знаете ли!

🧐Но многие клиенты по старой памяти поглядывают на зарубежные рынки... Валютная диверсификация, большой ликвидный рынок и прочее. А наши профучастники состоятельным клиентам особо ничего и предложить не могут, кроме акций «Самолёта» и страшилки, о том, что «за границей всё отнимут».

🔌Поэтому ряд клиентов постепенно (а некоторые весьма активно) выводят свои капиталы в Казахстан, Армению, ОАЭ, Сингапур и т.д.

‼️Что же делать? Деньги ведь буквально уплывают из рук. И вот советники и управляющие активами состоятельных россиян резко начали продавать недвижимость в дружественных юрисдикциях! Тайланд, Бали, конечно, Дубай, но и Бахрейн, Катар, Вьетнам... Паспортные программы: Вануату, Гренада...

🏝️Выглядит это всё, мягко сказать, очень необычно и напоминает шутку «вирусологи переквалифицировались в специалистов по геополитике». В данном случае, вчерашние специалисты по структурным продуктам и накопительному страхованию жизни резко стали брокерами по зарубежной недвижимости.

✅ Хорошо, что пока главная функция большинства «инвестбанкиров» заключается лишь в передаче лидов настоящим риэлторам...

🏝️Россияне резко увеличили спрос на жильё в Таиланде и на Бали

🔫 Направление Тайланда и Бали «выстрелило» во второй половине 2022-го, и похоже, что в 2023 и 2024 годах будет плотно конкурировать с Дубаем.

🏘️ За 9 месяцев 2022 года россияне купили в Таиланде 430 жилых объектов, оказавшись на втором месте по числу сделок среди иностранцев

Что привлекает инвесторов?
✅ Наличие выбора в бюджете до €150 тыс. в отличие от более дорогих Сингапура и Гонконга
✅ Простота сделок, которые можно проводить дистанционно, оплачивая напрямую с российского счета

⚠️ Важно: по данным коллег из Intermark, в Таиланде и на Бали хорошо продаются жилые комплексы со спа. В меньшей степени инвесторам интересны отдельно стоящие дома, виллы без инфраструктуры.

🚩При этом нельзя забывать, что для иностранцев действуют ограничения. К примеру, они не могут владеть землей в Таиланде — участки можно лишь арендовать на 30 лет с возможностью двухкратного продления, что дает в сумме 90 лет (так называемый leasehold).

😴 Проспавший 2022 год застройщик Etalon Group готовится к размещению биржевых облигаций серии 002Р-01

💰Oбъем выпуска — не менее ₽5 млрд.
🗓️Срок обращения — не более 15 лет (5 460 дней) с даты начала размещения!
💸Купон - достоверных данных пока нет, а по YTM обозначается ориентир в 14.33%

👀 Предыдущий выпуск Эталона, П03-боб приносит сейчас владельцам облигаций около 13.8% эффективной доходности (по данным Rusbonds).

🔍Совершенно не уверен, что выпуск ждёт большой спрос со стороны частных инвесторов... Хотя зависит от итоговой ставки купона!

🏗️Подмосковный застройщик «Самолёт» обнародовал свои операционные результаты и ключевые финансовые показатели за 4 кв. 2022 г...

🛬 Объем продаж первичной недвижимости, 280,1 тыс.м2 ➖1%
🛬 Объем продаж первичной недвижимости, ₽47,8 млрд ➖6%
🛬 Объем продаж первичной жилой недвижимости, 268.6 тыс.м2 ➖7%
🛫Объем продаж первичной жилой недвижимости, ₽45,2 млрд ➕2%

👀 Так-то вроде и норм, но с таким 4-м кварталом 2022 мне уже заранее тревожно за операционные результаты 1-го квартала 2023 🍿