Итак, 1️⃣-й раунд! Сравнение объектов по основным показателям!

🔸Объект: STONE Савёловская
🔹Местоположение: Москва, ул. Двинцев, вл. 3
🔹5 мин. пеш. / 500 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 75 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи, рассрочка
🔹Строительная готовность: 4 кв. 2024
🔸Застройщик: STONE HEDGE

🔸Объект: TWIST
🔹Местоположение: Москва, ул. Бутырская, вл. 1
🔹0 мин. пеш. / 20 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 54 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Строительная готовность: 2 кв. 2026
🔸Застройщик: Sminex-Интеко

🗺 О районе и о транспортной доступности

📍Оба проекта расположены в так называемой Савеловской метрокоммуне, самом востребованном у арендаторов деловом районе Москвы по итогам 2022. Район примыкает к ТТК. Станция метро «Савеловская» - важный транспортный хаб, в том числе соединяющий район с международным аэропортом Шереметьево (ходит скоростной «Аэроэкспресс»)

🏗Вокруг обоих проектов ведется активное строительство бизнес-центров и жилых комплексов, подробно об этом районе я писал совсем недавно здесь: https://t.me/atsogoev/3640

🏬TWIST более камерный проект по сравнению со STONE Савёловская, он почти в 5 раз меньше своего конкурента. При этом очевидное преимущество TWIST - расположение на первой линии ТТК рядом с выходом из метро. Вполне вероятно, что основными арендаторами помещений TWIST станут компании, которым важно именно это обстоятельство.

🏢STONE Савёловская крупнее и находится в глубине квартала, примыкает к действующему офисному кластеру, БЦ «Двинцев». В непосредственной близости от STONE Савёловская строятся крупные жилые комплексы, в частности Pride от ГК Пионер и «Шереметьевский» от ПИК. Чтобы пройти от метро до STONE Савёловская необходимо преодолеть примыкающий к метро торговый центр электроники (формата рынок) - с другой стороны в дождь или снег лучше пройти 500 м. под крышей, чем по воздуху.

🏢О застройщиках

🏗 Ни STONE HEDGE, ни Sminex-Интеко не нуждаются в представлении москвичам, а для жителей других городов, могу сказать, что обе компании в Москве считают одними из лучших застройщиков столицы по критерию качества возводимых объектов (во всяком случае до присоединения Интеко к Sminex).

🏗 Обе компании работают в сегментах жилья элит- и премиум-класса, впрочем, в последние годы STONE HEDGE специализируется на офисном строительстве, тогда как для Sminex-Интеко офисные проекты являются не основной сферой деятельности (сильно побочной). Интересно, что обе компании начинали с редевелопмента, однако в настоящее время полностью сосредоточились на новом строительстве (кроме проекта Sminex «Чистые пруды»)

👀 У обеих компаний большое количество сданных проектов, а также есть ряд проектов в стадии реализации. Отзывы о качестве строительства компаний почти всегда положительные, однако я обнаружил в сети нарекания по качеству офисного проекта JAZZ от Sminex-Интеко.

🔍По условиям задачи я рассматриваю доходность приобретения офиса площадью ~100 м2 в обоих проектах.

🔸Объект: STONE Савёловская
🔹94,2 м2
🔹6 этаж
🔹322 000 руб./м2
🔹30 332 400 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка:
🔸ПВ 10%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 12% годовых до декабря 2024 г.
🔸ПВ 30%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 9% годовых до декабря 2024 г.
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 4 кв. 2024

🔸Объект: TWIST
🔹94.9 м2
🔹3 этаж
🔹412 000 руб./м2
🔹39 098 800 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка - нет
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 2 кв. 2026

🤨Пока я тут посты писал в Sminex-Интеко тоже не теряли времени и повысили цены на свои бутырские офисы. Значит была цена 412 000 руб./м2 или 39 098 800 руб., а сейчас стала 415 000 руб./м2 или 39 400 000 руб. Sminex ведет себя неспортивно...

👀Вчера ночью опять не спал и набрёл под утро на некую scorpix. io, которая привлекает деньги на финансирование !рекламы! дубайской недвижимости!

🖥️Цитаты с их сайта:

⏪ Мы предоставляем возможность каждому желающему финансировать рекламный этап и зарабатывать от 70% до 208% чистой прибыли ⏩

Покупатель недвижимости ⏪ вносит залог, а мы получаем комиссионные от 1.5% до 6% от общей стоимости объекта, распределяя доход в пропорции от $5000 до $54 тыс. комиссия «Scorpix», от $2500 до $146 тыс. прибыль рекламной команды. Чистый $ доход на рекламную команду распределяется между всеми её участниками ⏩

⏪ Мы формируем команды из 10, 25, 50 и 5, 10, 20 участников. Минимальный депозит для вступления в ту или иную команду зависит от условий выбранного Вами тарифного плана и варьируется от $100 до $12 тыс. ⏩

😴В общем, почитал ещё немного и всё-таки заснул. Снились мне египетские пирамиды, рядом с которыми Бернард Мэдофф и Сергей Мавроди ели финики. Странный сон.

❗А вообще будьте осторожны! Слово «инвестиции» часто используют финансовые пирамиды и мошенники, иногда в сочетании со словом «недвижимость».

#оффтоп

🔥Мой коллега Микаэл Казарян из IBC Real Estate, бывш. JLL (мы с ним работали вместе 3 года) отжигает: договорился о продаже БЦ «Пулково Скай» (продавцы из Финляндии, покупатели из Армении) и 10 отелей в четырех городах России (продавцы из Норвегии, покупатели из России). Молодец!

⚫И сегодня же вышло исследование коллег из NF Group об инвестициях в 2022 году на рынке коммерческой недвижимости в РФ: установлен рекорд в размере ₽487,2 млрд. Доля иностранного капитала составила всего 3,3% от общего объема вложений (видимо, дружественные 3,3%).

❗Но❗ NF Group пишет, что «зачастую объекты [уходящих иностранных владельцев недвижимости] приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами». Иными словами реальных, денежных сделок, в 2022 году было мало, а перевешивания активов на номиналов было много.

💰В 2023 могут начаться уже реальные продажи (вот как сделки Казаряна). Потому что иностранным собственникам выжидать уже по сути нечего, нужно фиксировать убытки и забирать деньги пока ещё можно. К сожалению.

🏗️Кстати, в 2022 году упала доля площадок под девелопмент: 45% от общего объема против 64% годом ранее. И похоже, что с учётом сложной ситуации на рынке новостроек ажиотажного спроса на площадки ждать не стоит.

🔻В общем, в 2023 году можно будет наблюдать рост сделок с бывшими или настоящими активами иностранных владельцев. Если, конечно, сделки согласует правительственная комиссия...

📑 Вышел негативный отчёт одного из 4-х публичных застройщиков России, компании Etalon Group за 2022 год. Результаты слабые.

💎 Что такое институциональное качество применительно к анализу объектов недвижимости?

🔍 Это качество анализа проектов на уровне институциональных инвесторов.

🎩 Крупнейшие институциональные инвесторы, то есть инвестиционные компании, банки, пенсионные фонды и другие финансовые институты, управляют значительными капиталами. Часто это деньги тысяч и даже миллионов людей, но иногда и нескольких человек с очень крупными состояниями.

⚠️ Управление капиталом (то есть инвестирование средств в разные активы) предполагает особый, невероятно тщательный и углублённый подход к оценке проектов.

💾 Сотрудники институциональных инвесторов, инвестиционные аналитики, юристы, узкоспециализированные специалисты проверяют проекты, чтобы найти риски и минимизировать их.

🏢 В проектах, связанных с недвижимостью проводится юридический, финансовый, технический анализ. Почти всегда результатом работы команды экспертов становится многостраничные заключения по проектам. Эти документы попадают на стол исполнительных органов (инвест. комитеты, советы директоров) и тщательно изучаются, нередко отвергаются или отправляются на доработку.

🥅 Сделки с участием институциональных инвесторов осуществляются только после прохождения через проектное «сито».

📶 Подобная система принятия инвестиционных решений позволяет найти лучшие в плане баланса риска и доходности проекты, создать качественную фин. модель, сделать максимально реалистичный прогноз доходности.

🟣 Команда SimpleEstate сформирована из людей, имеющих обширный опыт работы в структурах институциональных инвесторов. Основатель SimpleEstate Никита Корниенко работал в крупнейшем международном инвестиционном банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде «Эльбрус Капитал», а член совета директоров Артём Цогоев - в инвестиционной группе ТРИНФИКО.

🟪 Таким образом, SimpleEstate является одной из немногих на рынке коллективных инвестиций в недвижимость, применяющей институциональный подход к оценке проектов. Именно поэтому мы называем проекты SimpleEstate проектами институционального качества.

😡СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) подключились к комментированию результатов Etalon Group.

📉 Результаты очень слабые, но в СМРАД пишут, что всё очень хорошо, ведь группа установила рекорд по вводу недвижимости в эксплуатацию - сдали 735 тыс.м2 в 2022 году.

🗑️Всем начхать сколько Etalon ввёл вместе с ЮИТом, где рост операционных показателей? Акционеры компании - совладельцы бизнеса. С бизнесом не получилось в 2022.

❗Объясните кто-нибудь, почему упущен рынок Санкт-Петербурга, почему заторможены старты продаж в Москве? Где Электрозавод? Где Огородный 8? Почему продали Электрозаводская 60? Расскажите как проект в депрессивном Омске выведет компанию в плюсы! Как 93 млрд. долга будут выплачиваться?

🕳️Профукали 2022 год! Обменяли чемодан с деньгами ЮИТ на деньги. По остальным вопросам провал.

❌Я не хотел этого писать! Но когда я увидел текст в одном из смрадных тг-каналов «Движение вверх. Операционные результаты группы «Эталон» за 4 квартал и весь 2022 год.»... не смог удержаться.

☝️Мой ответ на это здесь

#оффтоп

🖥️ Когда-то MS Excel был технологической новинкой и удивлял. Сегодня можно раскопать в глубинах интернета старую, 1990 года, рекламу Excel на английском, пропустить через речевые технологии «Яндекса» и за минуту получить видео с почти профессиональным многоголосым переводом!

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели итоги января на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹По состоянию на январь 2023 в продаже находится 51,5 тыс. квартир (в январе 2022 было 32.5 тыс., +58,5%).

🔹Средняя цена на квартиру в московской новостройке в январе 2022 года составляла ₽373.4 т./м2, в январе 2023 ₽393.2 т./м2

🔹Таким образом, с января 2022 по январь 2023 ср. цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 2,7%. С учётом острой необходимости давать скидки для продажи, можно сказать, что годовой рост цен нивелирован.

🔻Итого (мои выводы): на рынке очевидная стагнация. От своего прогноза постепенного сползания цен новостроек на 10-15% до конца 2023 года я пока не отказываюсь.

🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» проведёт 9 февраля очередную встречу в самом центре Москвы.

🎤Спикеры:

🔸Виталий Лакеев, старший аналитик ПАО «Сбербанк»
🔹Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties
🔹Семен Фоломеев, совладелец и руководитель проекта девелопмента LEVITAN Holiday Park.
🔸Николай Госман, основатель HOMGART DEVELOPMENT

👉 Для бронирования переходите по ссылке – money-event.com/09-february-3

#нереклама
#партнерскийпост

👀 Брокер «Открытие» продолжает каламбурить.

❗Вообще рекомендуем покупать Etalon, но вам лично не рекомендуем ❌

🚧 «Недвижимость в Дубае для жизни и инвестиций!». Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в реальности?

☝🏻Всегда есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам».

💡Но вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗️ Для инвестиций, даже в Дубае, вероятно, лучше всего покупать небольшие форматы, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). В переводе на дубайский для инвестиций лучше покупать ванбедрум или студио, но вот долго жить там только мейдс могут...

💵Инвестировать в новостройки Дубая якобы лучше на старте продаж (в переводе на дубайский «на лонче» - то есть на стадионе за натуральный кэш), а ещё лучше до старта, приобретая «из-под полы» лично у шейха.

🛏️ Для жизни покупать лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается построенный непальцами (трудолюбивыми уроженцами Непала) дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻Написали бы лучше так: «Новостройки в Дубае и не взрывай себе мозг!».