🎨🖌️В ЦБ РФ нарисовали «портрет клиента брокера» (инвестора в ценные бумаги). Клиенты брокеров недвижимости, инвесторы в недвижимость, видимо вертятся во время позирования, их портрет невозможно создать...

👛 У 93% инвесторов в ценные бумаги активов меньше чем ₽100 тыс., при этом совокупно физлица контролируют ₽6,7 трлн.

🕳️ В первом полугодии 2022 у типичного частного инвестора, клиента брокера на рынке акций, был убыток в районе минус ~24%.

🚱Вечеринка на рынке proptech закончена: стоимость венчурного финансирования в США выросла из-за повышения ключевой ставки ФРС.

💼Венчурные фонды, щедро снабжавшие деньгами многочисленные стартапы сектора proptech (инновационные проекты рынка недвижимости) пересматривают свою работу.

🗯️Раньше венчурные капиталисты внедряли в сознание стартапов необходимость
расти, расти, расти..., а о прибыли беспокоиться позже. Сейчас неожиданно выяснилось, что инвесторы жаждут увидеть прибыль, но её нет или она крайне незначительна.

⚠️Поэтому в стартапах начинается процесс сокращения персонала (proptech-компании сильно раздували штат) и урезания расходов. За выживание борятся многочисленные iBuying-стартапы, а прочие просто увольняют людей.

💵 Тем не менее у венчурных инвесторов всё ещё есть свободные деньги, поэтому они готовы финансировать прибыльные стартапы, умеющие работать в разных фазах рынка недвижимости и в разных экономических условиях.

📈 Например, новые раунды привлечения планируют проводить кредитный стартап Bilt, помогающий арендаторам найти деньги на обеспечительный депозит, или инвестиционная платформа недвижимости Cadre.

❄️Но в целом на рынке proptech за́морозки (во всяком случае в США)

📙Подоспел отчёт2022 / прогноз2023 от коллег, крупного российского игрока рынка флиппинга, инвестиционной компании Garnet (оборот в 2022 году >₽1.6 млрд.)

📰 Новости мира «защитных активов»

🔔В 2022 россияне купили рекордный объем физического золота - 60 тонн. World Gold Council (WGC) также фиксирует повышенный спрос граждан РФ на золото в слитках, в связи с общей ситуацией и отменой НДС.

💎В этом году по прогнозу ВТБ, уже бриллианты могут стать выбором инвесторов. Этот банк в частности открыл для состоятельных клиентов продажу «инвестиционных бриллиантов», не облагаемых НДС.

🚩Впрочем, цены на золото волатильны, спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики, а бриллианты не отличаются особой ликвидностью.

💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.

🗓️ Менее чем за два месяца открытых продаж продано 25% офисных помещений в бизнес-центре Tower D — последней очереди офисного квартала STONE Towers на «Белорусской»

🏢 Tower D - 19-этажная офисная башня общей наземной площадью 40 тыс.м2. По сообщениям коллег структуру спроса сформировали инвестиционные сделки со стратегией последующей сдачи офисной недвижимости в аренду.

📈 Об этой стратегии в конце прошлого года мы делали совместную презентацию с руководителем департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристиной Недрей.

📺 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/TkNd8b1FI8I

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🚀И снова в чарты продаж московских новостроек врывается хит от федерального застройщика UDS - ДОМ KINETIK!

🔸точечный проект в сложившемся районе
🔸шаговая доступность от метро
🔸выгодные планировки
🔸условия финансирования (ипотека + рассрочка)
🔸привлекательные цены

🏗Монолитные конструкции ДОМа KINETIK готовы на 100%! Жилой коплекс расположен в районе Западное Дегунино, в двух минутах от ст.м. «Верхние Лихоборы».

⚙️ Статус на начало января:
🔹Общая строительная готовность проекта составляет 43%, каменная кладка типовых этажей выполнена на 40%.
🔹Выполняется устройство кронштейнов подсистемы вентилируемого фасада по обеим секциям.
🔹Ведутся работы по монтажу стояков системы общеобменной вентиляции.
🔹Идёт устройство кровельного пирога 1 и 2 секций.
🔹Проводятся работы по прокладке внутриплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения.

🗓 Все строительные работы выполняются строго по графику - такой ответственный подход ценят покупатели и голосуют за проект своими рублями!

📞Подробную информацию о жилом комплексе и динамике строительства можно узнать по телефону +7(499)877-46-21.

#реклама

😃На мой канал за последнее время пришло большое количество новых читателей. Я бы хотел их поприветствовать на @atsogoev и показать что же здесь такого интересного.

🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, мемов и золотых рамочек...

✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. От свежего к классике (здесь далеко не всё):

💰Покупка номера в строящемся апарт-отеле в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2797
https://t.me/atsogoev/2800
https://t.me/atsogoev/2801
https://t.me/atsogoev/2805
https://t.me/atsogoev/2809
https://t.me/atsogoev/2813
https://t.me/atsogoev/2814
https://t.me/atsogoev/2815
https://t.me/atsogoev/2817
https://t.me/atsogoev/2818

💰Инвестиции в российские эко-отели, лоджи т.д.
https://t.me/atsogoev/2663
https://t.me/atsogoev/2666
https://t.me/atsogoev/2667
https://t.me/atsogoev/2669
https://t.me/atsogoev/2670
https://t.me/atsogoev/2677

💰Покупка офиса в БЦ в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2697
https://t.me/atsogoev/2698
https://t.me/atsogoev/2699
https://t.me/atsogoev/2702
https://t.me/atsogoev/2703

💰Инвестиции в машиноместа
https://t.me/atsogoev/1410
https://t.me/atsogoev/1411
https://t.me/atsogoev/1412
https://t.me/atsogoev/1413
https://t.me/atsogoev/1415
https://t.me/atsogoev/1416

💰Покупка торгового помещения в строящемся БЦ
https://t.me/atsogoev/1459
https://t.me/atsogoev/1460
https://t.me/atsogoev/1461
https://t.me/atsogoev/1462
https://t.me/atsogoev/1465
https://t.me/atsogoev/1466
https://t.me/atsogoev/1467

💰Инвестиции в кладовки
https://t.me/atsogoev/1339
https://t.me/atsogoev/1340
https://t.me/atsogoev/1341
https://t.me/atsogoev/1342
https://t.me/atsogoev/1343
https://t.me/atsogoev/1344

💰Покупка ГАБ с алкомаркетом в далёком Подмосковье
https://t.me/atsogoev/570
https://t.me/atsogoev/572
https://t.me/atsogoev/573
https://t.me/atsogoev/574
https://t.me/atsogoev/575
https://t.me/atsogoev/578

💰 А также большие обзоры инвестиций в зарубежные страны - Израиль, Дубай, Турция, или вот Северный Кипр:
https://t.me/atsogoev/3156
https://t.me/atsogoev/3157
https://t.me/atsogoev/3158
https://t.me/atsogoev/3160
https://t.me/atsogoev/3161
https://t.me/atsogoev/3162
https://t.me/atsogoev/3164
https://t.me/atsogoev/3165
https://t.me/atsogoev/3166
https://t.me/atsogoev/3167
https://t.me/atsogoev/3168

🎯Цели этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.

🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!

⛳ И ещё небольшое объявление.

☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале.

✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).

🙋🏻‍♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.

🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...

✍️Пару слов о том, как законодательные инициативы спикера Госдумы, депутата от партии «Единая Россия», заслуженного юриста РФ Вячеслава Володина касаются рынка недвижимости.

👀Утром увидел текст в одном из тг-каналов: «Спикер Госдумы Володин предложил конфисковывать имущество уехавших из России». Черчилль говорил: «Всегда проверяй цитаты: свои - перед тем как сказать, чужие - после того, как они сказаны». Поэтому я сразу полез проверять, с чем там выступил В.Володин

❗Выяснилось, что спикер парламента предлагает внести поправки в Уголовный Кодекс, в частности в статьи о призывах к экстремизму, реабилитации нацизма и дискредитации вооруженных сил России пункты о возможности конфискации имущества осуждённых по этим статьям.

📝То есть инициатива касается
🅰️) не только уехавших, но и оставшихся в России
🅱️) только осуждённых по ряду статей

🧳Гражданам уехавшим из России, но не совершающим правонарушений по букве действующего УК, исходя из текста Володина конфискация не угрожает.

💡Но запомнится, конечно, не это, а фраза «Спикер Госдумы Володин предложил конфисковывать имущество уехавших из России». То есть «битая», искаженная цитата.

🕯️Где-то на заднем плане у людей, покинувших пределы России, по разным оценкам от 400 т. до 1 млн.чел., может появиться мысль: а так ли уж незыблемо наше право собственности на наши активы? Сегодня конфискация имущества осуждённых, а завтра..?

🔓Это очень опасная мысль. Опасная последствиями для экономики в общем и недвижимости в частности. Цены на товары формируются не только рынком, совокупностью спроса и предложения, но и правовыми гарантиями государства. Именно государство обеспечивает право собственности (которое состоит из права владения, пользования и распоряжения).

🛡️В тот момент, когда возникает сомнение в государстве как гаранте права собственности рушится рынок. Падают цены, обесцениваются любые активы. Я помню как мне рассказывали об одной бывшей советской республике, где функции регистрации прав на недвижимость передали от государства частным компаниям. Это привело к волне рейдерства (когда у одного объекта в один из дней оказывались «новые» собственники у разных регистраторов) и резкому падению инвестиций.

🗃️Неоднозначная история с конфискацией в пользу России акций ДВМП, заявления «о конфискации имущества уехавших» и другие сигналы (и их трактовки) - всё это может подорвать доверие к идее владения активами на территории России. Зачем в принципе нужен такой неприятный дополнительный и очень негативный эффект для экономики - непонятно.

🔻Читателей канала прошу воздержаться от политических комментариев. Заранее спасибо!

🔥 На днях некая Алина Розенцвет из рейтингового агентства НРА стала почти знаменита - заявила, что «в России есть признаки ипотечного пузыря». Она их видит, во всяком случае.

🔴 Сергей Разуваев (GMK) написал хорошую статью по ипотечный пузырь по мотивам событий 2008 года в США.

✍️ Я также давно утверждаю, что все рассказы об этом явлении в российских реалиях являются не более чем словоблудием и спекуляцией.

💡Недавно вспоминал один из важных проектов в моей жизни - UNIKVART.

⚙️Компания UNIKVART (юр. лицо – ООО «МЦБН-Риэлти», ныне ликвидировано) была образована в 2012 году мной и Александром Козловым (на фото справа). Мы изначально специализировались на новостройках Красногорска, а затем распространили свою деятельность на всю территорию Московской Области и частично на Москву. У нас было несколько эксклюзивов, в частности мы продавали жилые комплексы Red Hills, «Южный» (Красногорск), BRAVO (Мытищи), «Тройка» (Троицк) и т.д.

❌Закончилась история UNIKVART в 2016 году: нас «кинули», обманули, не заплатили, но мы всех победили в суде, правда, нам это уже не помогло.

🏗️Наши партнеры-девелоперы полюбили не оплачивать наши счета, т.е. создавали дебиторскую задолженность за уже фактически оказанные нами услуги. То есть деньги от покупателей квартир они получали, но нам оплату стабильно задерживали. Просили подождать, войти в их положение, «потерпеть»...

✂️Когда кассовый разрыв составил около 5 (пяти) миллионов рублей, мы поняли, что бизнес с текущими партнерами невозможен, отношения полностью испорчены и нам придется обращаться в суд. К тому моменту мы уже были вынуждены завершить бизнес UNIKVART по причине полного финансового паралича.

😶Состояние у нас с Александром было в тот момент подавленное, но мы верили, что наше дело правое и мы победим. В итоге мы нашли очень хорошего юриста (Дмитрий Юсов - рекомендую) и выиграли в общей сложности четыре суда, но нам так и не удалось получить все деньги, которые нам были должны.

🎓С тремя должниками мы судились в общей сложности 2 (два) года. Оппоненты с помощью своих юристов переносили заседания, тормозили ход судебных процессов. Первый исполнительный лист мы получили только через год, в 2017 году.

💉Зависимость нашей компании от клиентов-застройщиков и от их/наших эксклюзивных проектов была огромной, мы всячески пытались диверсифицироваться и перестроить бизнес, но это было сложно, долго и требовало ресурсов.

❓В чем была наша ошибка?
🔹Недостаточно погрузились в риэлторский бизнес, работали на застройщиков, а не на покупателей
🔹Не смогли построить эффективную систему лидогенерации и работы с покупателями
🔹Много работали, но мало зарабатывали - выбрали низкомаржинальную нишу недорогих новостроек

❗При этом одни из первых на рынке и уж точно первые в своем сегменте мы:
🔸Начали развивать партнёрскую сеть и проводить брокер-туры
🔸Создали отличную команду и научились разворачивать машину продаж на новом объекте буквально за месяц
🔸Делали необычные и прорывные вещи в маркетинге с резко ограниченным бюджетом.

🔻К сожалению, в момент наибольших проблем в бизнесе (2015 год) внутри компании или рядом не было людей, которые смогли бы помочь (мудрым советом хотя бы) сделать upgrade компании, дать технологии по выведению её из кризиса...

🪨 Зато полученный опыт оказался действительно бесценным!

🦖«Адаптируйся / меняйся или умри». Бизнес UNIKVART не смог измениться и умер. Мы искали «формулу изменений», но никаких подсказок тогда не обнаружили.

👍Очень здорово, что сейчас на рынке есть специалисты, способные причинять добро профессионалам рынка недвижимости. Имён вроде бы много, в профессиональной среде есть и коучи, и наставники и бизнес-тренеры... Такого разнообразия экспертизы в узкой нише риэлторских услуг в 2015 году точно не было.

💡И вот я думаю! А если бы ситуация 2015 года случилась сегодня..., к кому бы я обратился прямо сейчас? Наверное, к тому, кого я лично знаю и с кем лично мне было бы комфортно.

🤝Мой хороший товарищ Александр Дьяченко - безусловно один из таких людей.

🖥️Сейчас у Александра появился образовательный продукт, который я бы хотел порекомендовать тем, кто занимается риэлторский деятельностью, задумывается о масштабировании или глубоких изменениях своего бизнеса в этой сфере.

⌨️Подробное описание этого продукта здесь:
https://coursedyachenko.taplink.ws/

✍️Я давно пишу, что фаза российского рынка меняется - рост (цен, спроса) переходит в падение. 2023 год станет годом покупателя, ведь дисконты уже с нами, а товарные запасы на рынке вторичного жилья уже бьют все рекорды. Как работать в этой ситуации, как менять бизнес, чтобы не закрыть его в 2023 как я в 2015-м?

🚩Это отнюдь не реклама, а рекомендация. Мы с Александром периодически общаемся и я отчётливо слышу, что он понимает новые вызовы и у него есть системный подход к изменениям. Поэтому как только он мне написал, что решил запустить курс-практикум, я ответил, что с радостью порекомендую его на своем канале.

❓Читатель моего канала Дмитрий задал вопрос: ⏪
Если есть накопления (рубли, Россия). Что экономически выгоднее сейчас: закрыть текущую ипотеку или взять вторую квартиру в новую ипотеку для аренды? ⏩

⚙️Текущая ипотека скорее всего была получена во времена низких ставок. Лично знаю людей, которым удалось в период с 2020 по начало 2022 получить ипотечный кредит на новостройку под 6.4%, а на вторичку - под 8%. Наверняка, читатели канала могут похвастаться и более низкими ставками.

🏛️Скорее всего ранее полученная ипотека обходится дешевле, чем сейчас можно взять в Сбербанке (сегодня 16.01.2023 там предлагают ипотеку за 11.9%).

📶В этих условиях, с моей точки зрения, закрывать дешёвый кредит не стоит. Если, конечно, нет рисков связанных с потерей дохода или иных угрожающих погашению обстоятельств.

⚡Если такие риски есть, то значительную часть накоплений можно отправить на досрочное погашение текущей ипотеки с целью уменьшения ежемесячного платежа (не срока, а платежа).

🏠Насчет инвестирования накоплений в жилую недвижимость: уже есть одна ипотека, хочется взять ещё одну, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду.

☀️Если ничто (во внешней среде) не угрожает выплате аннуитетных платежей по двум ипотекам, можно и купить. Только нужно отдавать себе отчёт в том, что времена сейчас турбулентные и не все риски очевидны. Кроме того, в период падения цен на рынке вторичного жилья (да и на новостройки) покупка квартиры чревата покупкой убытков. Также напомню, что доходность жилой недвижимости низкая (2-4% при долгосрочной сдаче в аренду в зависимости от региона РФ).

📊 До выплаты текущего ипотечного кредита с учётом турбулентной внешней среды часть накоплений можно инвестировать в другие инструменты рынка недвижимости (ЗПИФ, инвестиционные платформы, ликвидные облигации, если есть доступ к иностранному фондовому рынку - в REIT, ETF и т.д.). Этот путь несколько сложнее покупки квартиры в ипотеку.

🔻Суммируя ответ:
1️⃣ Наверное, не стоит торопиться погашать недорогую (по сравнению с нынешней) ипотеку. А вот если есть риски снижения дохода, тогда можно направить часть накоплений на погашение с целью уменьшения аннуитетного платежа.
2️⃣ Покупать квартиру в инвестиционных целях на вторичном рынке сейчас нужно очень осторожно, с учётом фазы рынка.
3️⃣ Нужно тщательно оценить свои возможности по выплате двух ипотек и риски, которые могут угрожать личным доходам, необходимым для обслуживания двух кредитов.
4️⃣ Часть накоплений можно вложить в инструменты коллективных инвестиций.

⚠️ В этом мире нет единообразия, и этот текст ни в коем случае не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

🏛️ Минфин РФ сообщает, нефть марки Urals (российская нефть) с 15 декабря по 15 января торговалась за $46.82/баррель. Средняя цена нефти Brent в то же время торговалась по $81.5/баррель. Разница 43%, и это вроде бы как очень много. То есть российская нефть падает...

🤔Я не специалист по сырью, но для меня интересна связанная тема: зависимость жилой недвижимости от цены на нефть. Вот что я писал в 2004 году в своей книге 📙 «Как инвестировать в недвижимость» по этому поводу:

⏮️ Для российского рынка недвижимости (и экономики в целом) главный внешний фактор — сырьевой. Например, повышение или понижение цены барреля нефти на один доллар соответственно повышает или понижает цены на отдельные сегменты жилой недвижимости (в основном элитное жилье) в Москве на 0,2–0,4%. А вместе с ценами на энергоносители растут/падают цены на недвижимость ⏭️.

❗И нужно сказать, что для тогдашнего рынка недвижимости в Москве это было вполне справедливо.

🕰️ Однако время идет, мир меняется, уж с 2004 года он поменялся очень сильно. Ровно два года назад я проанализировал этот вопрос и пришел к интересным выводам, о которых напомню сегодня.

🗓️ В далёком 2004 году я предполагал, что наибольшая корреляция между нефтью и московской недвижимости наблюдается в сегменте элитного жилья.

🛢️Нефть – один из основных экспортных продуктов РФ. От того, сколько денег получают государственные и частные нефтяные компании (+ само государство в виде налогов и дивидендов) от продажи этого продукта, зависит объем ликвидности в экономике.

🔗 Существует несколько моментов, которые связывают нефть и московскую «элитку»:
1️⃣ Увеличение прибыли частных и гос.компаний, рост доходов населения, увеличение объема средств на рынке и всеобщее экономическое благополучие приводит к росту цен на элитное жильё, в том числе элитное. Обратная ситуация действует на рынок с противоположным знаком.
2️⃣ Положительная динамика цен на нефть является одним из важных драйверов роста доходов и благосостояния ультраобеспеченных граждан, являющихся истинными бенефициарами экономического благополучия в России. Отрицательная динамика цен на нефть не способствует увеличению благосостояния «истинных бенефициаров».
3️⃣ Обеспеченные граждане, разными способами получающие сверхдоходы и бенефиты от нефти и другого сырья, живут в основном в Москве. И они тоже люди, поэтому желают тратить деньги на предметы роскоши, в том числе на элитную недвижимость.

🔋И вроде бы, исходя из написанного, логично предположить, что связь есть, но не всё так просто!

🔜 Продолжение скоро

📈📊📉 На графике (он не обновленный на 2023 год, но это не особо важно) видно, что зависимость стоимости элитной московской недвижимости от цен на нефть четко прослеживалась примерно до 2007 года, потом движения были разнонаправленными и вновь зависимость стала визуально заметной только в последние несколько лет.

📣 Это говорит о том, что стоимость нефти всего лишь один из влияющих на элитную недвижимость факторов, но далеко не основной. Если зависимость цен на московскую «элитку» и существует, то она не прямая, а косвенная.

📶 Есть множество других факторов, которые также оказывают влияние на рынок элитной недвижимости. Стоимость нефти - один из таких факторов, но не определяющий.

📟​Новые ТГ-каналы о недвижимости в 2022-м появлялись чуть ли не ежедневно, но 99% из них были вторичны, скучны и накачаны ботами.

📱В 2022 году появился на свет и канал Юрия, который очень даже отличается от ТГ-стартапов! На своём канале он делится личным опытом в инвестициях в недвижимость и не только.

🎯Цель у Юрия амбициозная - выйти на пенсию к 3️⃣0️⃣ годам.

📺 В каком-то смысле реалити-шоу, но в рамках ТГ-канала:
https://t.me/odelepodelu

✅ Подписывайтесь, следите за 🤩взлетами и 😩падениями Юрия!

#реклама