⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2022 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на 35%, это не сравнится с ростом в 2021 году (икс3), но я системно всё же не занимался вопросом продвижения канала, а на его рекламу не потратил ни одного рубля.
2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые как минимум не стыдно. Но в целом я собой недоволен, можно было писать намного лучше, анализировать глубже и вести канал более качественно.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Но и не падал, тоже хорошо.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению). Благодарю мою коллегу @ireneadmin за помощь и поддержку в этом направлении.

📋Планы:
🔹 Не ограничиваться только текстом, проводить видео-вебинары, увеличить аналитическое покрытие (больше писать о зарубежной недвижимости)
🔹 Приглашать других людей писать на канале гостевые посты. Пользуясь случаем, приглашаю!
🔹 Помягче отвечать в комментариях, подобрее быть.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - это в том числе канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Поэтому традиционно благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

📺 По хорошо складывающейся традиции каждый год, в конце декабря выходит интервью со мной на youtube-канале Smarent.

👀 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/UEYI0U5v9-w

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓 В этом году были большие перемены во всём:

1️⃣ Перестал работать в Тринфико. Я был инвестиционным директором этой компании последние 5 лет, а общий мой стаж там составляет более 7 лет.

2️⃣ Вошёл в Совет Директоров SimpleEstate, инвестиционной платформы, развивающей коллективные инвестиции в недвижимость. Чем очень доволен.

3️⃣ Уехал в Санкт-Петербург на три месяца, познакомился с многими замечательными жителями этого города и с самим городом (мечтаю вернуться следующим летом).

4️⃣ Запустил онлайн-курсы, связанные с темой инвестиций в недвижимость. Закрыл один из курсов навсегда.

5️⃣ Не удалось масштабировать бизнес atsogoev.ru/finmodul, выручка упала на ~20% по отношению к 2021. Но могло быть и хуже, зато мы делали проекты на Кипре, в Дубае и в Израиле, помимо России.

6️⃣ Удалось успеть везде, где это было остро необходимо.

7️⃣ Есть большой стратегический план на 2023 год, нужно будет много работать «на перспективу».

8️⃣ Отметили 10 лет отношений, 9 лет совместной жизни и 8 лет официального брака с женой.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать много, ещё больше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным инструментарием, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.

🔍Пока мы ели оливье: тотальная переоценка кадастровой стоимости недвижимости во всероссийском масштабе началась и продлится весь 2023 год.

🗓️После переоценки 2023 года с 1 января 2024 результаты кадастровой оценки вступят в силу, а удовольствие от уплаты налогов собственники недвижимости начнут получать уже в 2025 году.

📈У меня нет сомнений, что переоценка будет в пользу государства, то есть в итоге неминуемо приведёт к повышению имущественных налогов. Как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. Когда ВВП падает, налоговая база растет, а как иначе?

🧛Фискалы подготовились: система государственного кадастра работает, процесс обложения налогами выстроен и цифровизирован (см.госуслуги), потенциал сбора есть, налоговая база расширяется.

📑Следующие шаги (ждём новостей из Госдумы):
🔹Ужесточение ответственности за уклонение от уплаты налогов.
🔹Повышение налогов в %, полный отказ от льгот по имущественным налогам.

Что думаете, инвесторы?
🔥 Люблю платить налоги
😱 Ненавижу платить налоги

🪢Ожидаемая развязка истории с Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT): на помощь погрязшему в проблемах с состоятельными частными инвесторами Blackstone приходят институционалы.

🛡️«Белым рыцарем» называют компанию или частное лицо, которое предлагает другой, попавшей в затруднительное положение, компании очень выгодные условия сотрудничества. Роль «белого рыцаря» в истории BREIT примерил на себя Калифорнийский университет (UC), когда согласился инвестировать $4 млрд. в полуликвидный фонд недвижимости Blackstone.

💼По условиям соглашения UC получит минимум 11,25% годовых доходности. Если же Blackstone не сможет показать такую доходность, то вынужден будет компенсировать UC разницу из своих средств. В обмен на гарантированные выплаты UC обязуется задержаться в BREIT на шесть лет.

👛Очевидно, эта сделка является важной демонстрацией доверия крупных инвесторов Blackstone в тот момент, когда те в этом больше всего нуждаются.

🎛️ Deloitte, крупнейшая мировая консалтинговая и аудиторская компания, входящая в «большую четвёрку». В России она с 2022 года работает под брендом «Деловые Решения и Технологии».

📋Так вот глобальный Deloitte опросил 450 финансовых директоров крупных владельцев коммерческой недвижимости и инвесторов со всего мира (даже, возможно, кого-то из России, но не факт), чтобы узнать их мнение об инвестиционных приоритетах и ожидаемых структурных изменениях в 2023 году.

📊 По результатам опросов
офисы в центре города и офисы в пригородах рассматриваются большинством опрошенных институциональных инвесторов как «наиболее привлекательные возможности с поправкой на риск» среди других типов недвижимости в течение следующих 12-18 месяцев. Инвестиционная идея офисов обогнала и склады, и жилую недвижимость.

🧐 При этом в США оптимизм по поводу инвестиций в офисы гораздо более умеренный, чем в Европе и Азии.

🥺 Зачем об этом знать частному инвестору из России? Как минимум, чтобы быть в курсе трендов, как максимум - чтобы НЕ вкладывать свои деньги туда, куда уже никто не вкладывает (и не стать эскимосом, покупающим снег ❄️)

📊 А теперь об офисах и об инвестициях в них в России. Сегмент рынка недвижимости, который беспокоил меня в прошлом году - офисы класса А. Ведь уход из России иностранных компаний мог привести к катастрофическим последствиям - небывалому росту вакансии.

🧐 Что по факту? Ну например, сидела в БЦ «Белая площадь» (ул. Лесная 5С) известная американская консалтинговая компания McKinsey&Co. Среди клиентов - ВТБ, Сбер, Ростех и т.д. После начала СВО бренд покинул Россию, юр.лицо продали топ-менеджерам, а компанию переименовали в «Яков и Партнеры».

⤵️В McKinsey&Co работало 760 человек, в «Яков и Партнеры» работает 180. Излишки офисных площадей поступили на рынок, однако Яков с партнерами продолжает занимать офис на Лесной, хоть и значительно меньшей площади.

🏢Кейс McKinsey&Co показывает, что бывшие иностранные компании, пересдают площади в субаренду или оставляют за российским бизнесом. Более того, налицо тенденция дробления бизнеса иностранных компаний - многие их топ-менеджеры создают свои компании и забирают с собой «своих» клиентов.

🪨Всё это стабилизирует вакансию. В настоящее время в Москве она держится на уровне 14-15%, включая субаренду и рост вакансии уже, можно сказать, завершился

🕳️ Очевидно, что глубина негативного влияния произошедших в 2022 году геополитических событий на сектор оказалась менее значительной по сравнению с 2014 годом (см. золотую рамочку).

🏢 По теме недвижимости часто задают одни и те же вопросы, скорее риторические, на которые непонятно что отвечать, вообще можно не отвечать или ответить сообразно вопросу (дать риторический ответ):

🔹Кто это всё покупает?
🔸Люди

🔹Откуда такие цены?
🔸Рынок

🔹Люди бедные, где они на это деньги возьмут?
🔸В банке

🔹А отдавать как будут?
🔸Придется заработать

🔹Когда упадут цены?
🔸Мы услышим звук

🔹Покупать или ждать?
🔸Покуждать

🔹Москва резиновая?
🔸Не только Москва

🔹Почему сначала не строят дороги, школы и садики?
🔸Потому что

🔹На некоторые вопросы выработал привычку сразу отвечать «🕯️Аминь».

🔻 Начал собирать в прошлом году, накопил небольшой список одинаковых вопросов, чтобы потом копировать ответы. Очень удобно.

🌐 В Аргентине сейчас живёт человек десять моих знакомых. С Бразилией связано несколько людей, которых я знаю. В Перу нет никого из тех, кто связан со мной. Но недавно я обсуждал с коллегами инвестиционную идею - покупку новостроек в Сан-Паулу (Бразилия) на стадии строительства и последующую продажу с премией. А на днях там (в Бразилии) были гражданские волнения. В Перу ещё хуже...

🕯️Вы, кстати, не забыли, что год назад в Казахстане чуть не случился переворот? По мотивам тех событий я написал пост, который уместно повторить и сегодня. Подозреваю, в 2023 году он будет актуален ещё не раз.

💬 Слова, которые приписывают Натану Ротшильду: «Покупайте активы, когда на улицах льётся кровь, а над головой свистят пули».

❗Нет никаких доказательств, что он это говорил, более того, фраза в разные годы «присваивалась» Д.Рокфеллеру, Н.Хиллу и даже У.Баффету.

✂️К сожалению, как и все «высказывания великих», эта фраза очевидно вырвана из контекста, многократно изменена и искажена переводами. Тем не менее, уже более 200 лет это довольно провокационное высказывание обсуждается в моменты любых потрясений, от гражданских протестов до локдаунов.

💰Какие активы покупать, когда кровь и пули? Мыло, крупу и туалетную бумагу или облигации (их доходность растёт из-за повышающихся рисков), акции (они дешевеют) или недвижимость (тоже вроде бы дешевеет)?

🏯Например, такой кейс: на улицах Катманду уже много месяцев неспокойно, столкновения с полицией, митинги с требованиями понизить цены на дрова и вернуть монархию. Означает ли это, что время покупать облигации Непала (акции, недвижимость и т.д.)?

😐 Лично моя точка зрения:

☑️ Да, если вы свято верите или точно знаете, что всё это очень скоро закончится и каким-то образом успокоится. Или если вы любите риск и готовы потерять существенные суммы.

❌ Нет, если вы не имеете веры или инсайда и боитесь рисковать.

⚠️ Важно:

🌪️В эпоху потрясений и нестабильности обязательно появляются манипуляторы, которые захотят использовать страх или алчность, чтобы что-нибудь продать. В качестве «уникального шанса», «защитного актива» или способа вывести деньги (если вам не повезло и вы оказались в центре событий).

🗯️ И конечно, они будут ссылаться на «великих», в том числе и приплетут высказывания Ротшильда, Баффета и прочих.

🔻Всё это манипуляции и искажения.

🅿️.💲. В столице Непала Катманду сейчас тихо и спокойно, это был просто пример.

🌲Каждый год в январе я разбираю ёлку я создаю материалы / исследования бизнеса О.Торбосова (компании Whitewill). Это непрофильная для меня тема, я случайно в 2019 году решил посчитать, сколько зарабатывает эта компания, а потом меня сильно просили продолжать.

📱Первый пост здесь, второй пост тут, третий тоже в наличии: можете ознакомиться, если кто забыл или не читал. При создании материалов я никогда не общался ни с кем из Whitewill, и уж тем более с Торбосовым. Я с ним лично не знаком, ни разу не встречался и не говорил.

💬 С другой стороны, я об этом никогда не писал, но в 2020 году я получил обратную связь от героя моих репортажей - хвалил и меня, и мои цифры вовсю... Не знаю как это воспринимать, если честно. Может это такая форма издевательства была! Ведь потом, в 2021 он блокирует мои посты в Дзене! Ну как так можно?

🔌Блокировка, кстати, оказалась бессмысленной: сейчас моя статья 2019 года «Олег Торбосов разоблачение» на первой странице выдачи Яндекса, прямо под личным сайтом основателя Whitewill.

☑️ В этом году решил твёрдо: не буду писать про бизнес компании Whitewill ничего. Вырос я уже из этой темы, мне она несильно интересна.

🥺Как подумаю, что опять придется читать про «гирлянды сделок», «удары гонга» и «вишенки на торте»...🤢 Плюс это сложно: у Whitewill три офиса, в Дубае, Москве и Лондоне. А у меня нет достоверных источников и времени на анализ всего этого хозяйства.

📮Впрочем, если Олег пришлет мне все материалы сам, то так уж и быть оформлю и выложу. Традиция всё же. Но это вряд ли.

🔍Пытался браться за просчет новой идеи О.Торбосова - флиппинга в Дубае. Не пошло с самого начала. Есть версия, что через Dubai Land Department проходят все сделки в Дубае и всё доступно в онлайн. Я не нашел там сделок с квартирами на Блювотерс (район Дубая), похожими по описаниям на то, что подвергается ремонту. Может плохо искал...

❌В общем, хватит! Никакого Вайтвилла в этом январе.

📊 Цены на недвижимость в мире сейчас растут во многих странах. Из последнего, напомню, в Израиле на новостройки они выросли на 23% в пересчёте на $ США. Можно вспомнить ещё Турцию, ОАЭ, азиатские страны.

🧐 Большинство финансовых консультантов традиционно относятся к недвижимости с недоверием и считают такие показатели роста опасными, неправдоподобными и даже мошенническими. Однако уже даже финансисты не могут отрицать очевидного тренда.

📊 Есть страны с растущими рынками недвижимости и на ближних границах России. Например, в Грузии в ряде сегментов рынка также был зафиксирован реальный рост цен на 25% за год в $ эквиваленте.

📚 На 2-м потоке моего курса «Советник Инвестора» проходила обучение Виктория Ирбаиева, сооснователь консалтинговой компании Vesta Estate (Грузия). Благодаря Виктории я немного поизучал эту страну и местный рынок недвижимости.

🚀 Макроэкономика: рост ВВП Грузии ожидается на уровне 10% по итогам 2022 года и 8,8% в 2023 году, а инфляция составила 11,5%. Рынок недвижимости в последние годы показывал впечатляющий рост.

💸 По сообщениям Виктории и некоторым данным из других источников, спрос на недвижимость не ослабевает: многие люди выбирают ментально близкую русскоязычную Грузию после посещения Турции и ОАЭ. Но при этом рынок растет не только на деньги россиян. В недвижимость этой страны инвестируют турки, поляки, саудиты и израильтяне.

🧳 Приток россиян в 2022-м подогрел рынок вторички и ускорил продажи на первичном, но цены на новостройки растут планово. Деньги россиян больше влились в готовые для жизни объекты, а не для 2-3 летних инвестиций. Так что так что эффективность вложений подкрепляется ростом спроса со стороны как местных покупателей, так и иностранных инвесторов.

🏗 Когда местные девелоперы начали строить новые современные жилые проекты (примерно в 2013-2014 годах) и необходимую инфраструктуру, цены стремительно пошли вверх (эффект низкой базы) и продолжают свой рост.

📈 За неполный год цены на квартиры и гостиничные апартаменты в новых жилых проектах в Грузии выросли на 23-25% в пересчёте на $. И это был плановый рост — от котлована до сдачи в эксплуатацию цены прибавляют как в старые добрые времена в России.

📑 Коллеги из Vesta Estate готовят сейчас большой аналитический отчёт по рынку жилой и доходной недвижимости Грузии, публикации которого я очень жду. Небольшой инсайд: их прогноз на 2023 год — это продолжение роста цен на местном рынке на уровне 20-25%. При этом можно выйти на рынок имея $ 100 тыс. Поэтому если вдруг вам интересна Грузия для инвестиций - смело пишите Виктории, она уже активно применяет мои методики инвестиционного анализа для работы с инвесторами

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📓 Вот, кстати, исследование, подготовленное Викторией @victoriairbaieva - сравнительный анализ строящихся проектов в Тбилиси для оценки одной перспективной для инвестиций новостройки.

​Все равно в минусе: продажи в декабре упали на 30% за год

Впрочем, в ноябре они показали снижение аж на 40%. Как вы уже правильно поняли, прилетела свежая статистика от Dataflat. Годовая динамика в прошедшем месяце (декабрь 2022 к декабрю 2021) немного устаканилась, но все равно речь идет о существенном падении спроса. Продажи в ДДУ рухнули на 30%, в квадратных метрах - на 30%, выручка - на 36%.

Декабрь продолжил наращивать спрос: по сравнению с ноябрем продажи в регионе (Москва в «старых» и «новых» границах + область) выросли на 32% в количестве договоров и на 31% в квадратных метрах. Доля ипотеки снова увеличилась - до 84% (+4%).

Декабрь 2022/ноябрь 2022:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» практически не изменилась (увеличилась на 207 руб.), стоимость лота снизилась на 1% (101 053 руб.), продажи по ДДУ выросли на 23% (1 103 договора).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» потеряла 1% (3 494 руб.), стоимость лота поднялась на 2% (238 298 руб.), продажи по ДДУ взлетели на 66% (814 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 2% (4 235 руб.), стоимость лота - на 1% (99 030 руб.), продажи по ДДУ прибавили 32% (1 185 договоров).

Декабрь 2022/декабрь 2021:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» почти не изменилась (увеличилась на 515 руб.), стоимость лота упала на 9% (1,7 млн руб.), продажи по ДДУ рухнули на 29% (2 313 договоров).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» увеличилась на 17% (34 900 руб.), лота - на 16% (1,52 млн руб.), продажи по ДДУ упали на 11% (255 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 16% (24 167 руб.), лота - на 18% (1,17 млн руб.), продажи по ДДУ потеряли 37% (2 936 договоров).
#Аналитика

P.S. Традиционно напоминаем, что #аналитика от Dataflat - это учет количества ДДУ по дате его регистрации, а не по дате заключения. В чем цимес, читаем здесь.

@novostroyman