🌲Каждый год в январе я разбираю ёлку я создаю материалы / исследования бизнеса О.Торбосова (компании Whitewill). Это непрофильная для меня тема, я случайно в 2019 году решил посчитать, сколько зарабатывает эта компания, а потом меня сильно просили продолжать.
📱Первый пост здесь, второй пост тут, третий тоже в наличии: можете ознакомиться, если кто забыл или не читал. При создании материалов я никогда не общался ни с кем из Whitewill, и уж тем более с Торбосовым. Я с ним лично не знаком, ни разу не встречался и не говорил.
💬 С другой стороны, я об этом никогда не писал, но в 2020 году я получил обратную связь от героя моих репортажей - хвалил и меня, и мои цифры вовсю... Не знаю как это воспринимать, если честно. Может это такая форма издевательства была! Ведь потом, в 2021 он блокирует мои посты в Дзене! Ну как так можно?
🔌Блокировка, кстати, оказалась бессмысленной: сейчас моя статья 2019 года «Олег Торбосов разоблачение» на первой странице выдачи Яндекса, прямо под личным сайтом основателя Whitewill.
☑️ В этом году решил твёрдо: не буду писать про бизнес компании Whitewill ничего. Вырос я уже из этой темы, мне она несильно интересна.
🥺Как подумаю, что опять придется читать про «гирлянды сделок», «удары гонга» и «вишенки на торте»...🤢 Плюс это сложно: у Whitewill три офиса, в Дубае, Москве и Лондоне. А у меня нет достоверных источников и времени на анализ всего этого хозяйства.
📮Впрочем, если Олег пришлет мне все материалы сам, то так уж и быть оформлю и выложу. Традиция всё же. Но это вряд ли.
🔍Пытался браться за просчет новой идеи О.Торбосова - флиппинга в Дубае. Не пошло с самого начала. Есть версия, что через Dubai Land Department проходят все сделки в Дубае и всё доступно в онлайн. Я не нашел там сделок с квартирами на Блювотерс (район Дубая), похожими по описаниям на то, что подвергается ремонту. Может плохо искал...
❌В общем, хватит! Никакого Вайтвилла в этом январе.
📱Первый пост здесь, второй пост тут, третий тоже в наличии: можете ознакомиться, если кто забыл или не читал. При создании материалов я никогда не общался ни с кем из Whitewill, и уж тем более с Торбосовым. Я с ним лично не знаком, ни разу не встречался и не говорил.
💬 С другой стороны, я об этом никогда не писал, но в 2020 году я получил обратную связь от героя моих репортажей - хвалил и меня, и мои цифры вовсю... Не знаю как это воспринимать, если честно. Может это такая форма издевательства была! Ведь потом, в 2021 он блокирует мои посты в Дзене! Ну как так можно?
🔌Блокировка, кстати, оказалась бессмысленной: сейчас моя статья 2019 года «Олег Торбосов разоблачение» на первой странице выдачи Яндекса, прямо под личным сайтом основателя Whitewill.
☑️ В этом году решил твёрдо: не буду писать про бизнес компании Whitewill ничего. Вырос я уже из этой темы, мне она несильно интересна.
🥺Как подумаю, что опять придется читать про «гирлянды сделок», «удары гонга» и «вишенки на торте»...🤢 Плюс это сложно: у Whitewill три офиса, в Дубае, Москве и Лондоне. А у меня нет достоверных источников и времени на анализ всего этого хозяйства.
📮Впрочем, если Олег пришлет мне все материалы сам, то так уж и быть оформлю и выложу. Традиция всё же. Но это вряд ли.
🔍Пытался браться за просчет новой идеи О.Торбосова - флиппинга в Дубае. Не пошло с самого начала. Есть версия, что через Dubai Land Department проходят все сделки в Дубае и всё доступно в онлайн. Я не нашел там сделок с квартирами на Блювотерс (район Дубая), похожими по описаниям на то, что подвергается ремонту. Может плохо искал...
❌В общем, хватит! Никакого Вайтвилла в этом январе.
👍32😢19😁12🔥6😱2
📊 Цены на недвижимость в мире сейчас растут во многих странах. Из последнего, напомню, в Израиле на новостройки они выросли на 23% в пересчёте на $ США. Можно вспомнить ещё Турцию, ОАЭ, азиатские страны.
🧐 Большинство финансовых консультантов традиционно относятся к недвижимости с недоверием и считают такие показатели роста опасными, неправдоподобными и даже мошенническими. Однако уже даже финансисты не могут отрицать очевидного тренда.
📊 Есть страны с растущими рынками недвижимости и на ближних границах России. Например, в Грузии в ряде сегментов рынка также был зафиксирован реальный рост цен на 25% за год в $ эквиваленте.
📚 На 2-м потоке моего курса «Советник Инвестора» проходила обучение Виктория Ирбаиева, сооснователь консалтинговой компании Vesta Estate (Грузия). Благодаря Виктории я немного поизучал эту страну и местный рынок недвижимости.
🚀 Макроэкономика: рост ВВП Грузии ожидается на уровне 10% по итогам 2022 года и 8,8% в 2023 году, а инфляция составила 11,5%. Рынок недвижимости в последние годы показывал впечатляющий рост.
💸 По сообщениям Виктории и некоторым данным из других источников, спрос на недвижимость не ослабевает: многие люди выбирают ментально близкую русскоязычную Грузию после посещения Турции и ОАЭ. Но при этом рынок растет не только на деньги россиян. В недвижимость этой страны инвестируют турки, поляки, саудиты и израильтяне.
🧳 Приток россиян в 2022-м подогрел рынок вторички и ускорил продажи на первичном, но цены на новостройки растут планово. Деньги россиян больше влились в готовые для жизни объекты, а не для 2-3 летних инвестиций. Так что так что эффективность вложений подкрепляется ростом спроса со стороны как местных покупателей, так и иностранных инвесторов.
🏗 Когда местные девелоперы начали строить новые современные жилые проекты (примерно в 2013-2014 годах) и необходимую инфраструктуру, цены стремительно пошли вверх (эффект низкой базы) и продолжают свой рост.
📈 За неполный год цены на квартиры и гостиничные апартаменты в новых жилых проектах в Грузии выросли на 23-25% в пересчёте на $. И это был плановый рост — от котлована до сдачи в эксплуатацию цены прибавляют как в старые добрые времена в России.
📑 Коллеги из Vesta Estate готовят сейчас большой аналитический отчёт по рынку жилой и доходной недвижимости Грузии, публикации которого я очень жду. Небольшой инсайд: их прогноз на 2023 год — это продолжение роста цен на местном рынке на уровне 20-25%. При этом можно выйти на рынок имея $ 100 тыс. Поэтому если вдруг вам интересна Грузия для инвестиций - смело пишите Виктории, она уже активно применяет мои методики инвестиционного анализа для работы с инвесторами
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🧐 Большинство финансовых консультантов традиционно относятся к недвижимости с недоверием и считают такие показатели роста опасными, неправдоподобными и даже мошенническими. Однако уже даже финансисты не могут отрицать очевидного тренда.
📊 Есть страны с растущими рынками недвижимости и на ближних границах России. Например, в Грузии в ряде сегментов рынка также был зафиксирован реальный рост цен на 25% за год в $ эквиваленте.
📚 На 2-м потоке моего курса «Советник Инвестора» проходила обучение Виктория Ирбаиева, сооснователь консалтинговой компании Vesta Estate (Грузия). Благодаря Виктории я немного поизучал эту страну и местный рынок недвижимости.
🚀 Макроэкономика: рост ВВП Грузии ожидается на уровне 10% по итогам 2022 года и 8,8% в 2023 году, а инфляция составила 11,5%. Рынок недвижимости в последние годы показывал впечатляющий рост.
💸 По сообщениям Виктории и некоторым данным из других источников, спрос на недвижимость не ослабевает: многие люди выбирают ментально близкую русскоязычную Грузию после посещения Турции и ОАЭ. Но при этом рынок растет не только на деньги россиян. В недвижимость этой страны инвестируют турки, поляки, саудиты и израильтяне.
🧳 Приток россиян в 2022-м подогрел рынок вторички и ускорил продажи на первичном, но цены на новостройки растут планово. Деньги россиян больше влились в готовые для жизни объекты, а не для 2-3 летних инвестиций. Так что так что эффективность вложений подкрепляется ростом спроса со стороны как местных покупателей, так и иностранных инвесторов.
🏗 Когда местные девелоперы начали строить новые современные жилые проекты (примерно в 2013-2014 годах) и необходимую инфраструктуру, цены стремительно пошли вверх (эффект низкой базы) и продолжают свой рост.
📈 За неполный год цены на квартиры и гостиничные апартаменты в новых жилых проектах в Грузии выросли на 23-25% в пересчёте на $. И это был плановый рост — от котлована до сдачи в эксплуатацию цены прибавляют как в старые добрые времена в России.
📑 Коллеги из Vesta Estate готовят сейчас большой аналитический отчёт по рынку жилой и доходной недвижимости Грузии, публикации которого я очень жду. Небольшой инсайд: их прогноз на 2023 год — это продолжение роста цен на местном рынке на уровне 20-25%. При этом можно выйти на рынок имея $ 100 тыс. Поэтому если вдруг вам интересна Грузия для инвестиций - смело пишите Виктории, она уже активно применяет мои методики инвестиционного анализа для работы с инвесторами
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍23🔥7🤔1
Рост_цены_на_новостройку_Маркетинговый_анализ.pdf
15.9 MB
📓 Вот, кстати, исследование, подготовленное Викторией @victoriairbaieva - сравнительный анализ строящихся проектов в Тбилиси для оценки одной перспективной для инвестиций новостройки.
🔥16👍5❤🔥2
👉 КУРС «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА»
👉 КУРС «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА»
👉 КУРС «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА»
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍26🔥4🤔1
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Все равно в минусе: продажи в декабре упали на 30% за год
Впрочем, в ноябре они показали снижение аж на 40%. Как вы уже правильно поняли, прилетела свежая статистика от Dataflat. Годовая динамика в прошедшем месяце (декабрь 2022 к декабрю 2021) немного устаканилась, но все равно речь идет о существенном падении спроса. Продажи в ДДУ рухнули на 30%, в квадратных метрах - на 30%, выручка - на 36%.
Декабрь продолжил наращивать спрос: по сравнению с ноябрем продажи в регионе (Москва в «старых» и «новых» границах + область) выросли на 32% в количестве договоров и на 31% в квадратных метрах. Доля ипотеки снова увеличилась - до 84% (+4%).
Декабрь 2022/ноябрь 2022:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» практически не изменилась (увеличилась на 207 руб.), стоимость лота снизилась на 1% (101 053 руб.), продажи по ДДУ выросли на 23% (1 103 договора).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» потеряла 1% (3 494 руб.), стоимость лота поднялась на 2% (238 298 руб.), продажи по ДДУ взлетели на 66% (814 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 2% (4 235 руб.), стоимость лота - на 1% (99 030 руб.), продажи по ДДУ прибавили 32% (1 185 договоров).
Декабрь 2022/декабрь 2021:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» почти не изменилась (увеличилась на 515 руб.), стоимость лота упала на 9% (1,7 млн руб.), продажи по ДДУ рухнули на 29% (2 313 договоров).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» увеличилась на 17% (34 900 руб.), лота - на 16% (1,52 млн руб.), продажи по ДДУ упали на 11% (255 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 16% (24 167 руб.), лота - на 18% (1,17 млн руб.), продажи по ДДУ потеряли 37% (2 936 договоров).
#Аналитика
P.S. Традиционно напоминаем, что #аналитика от Dataflat - это учет количества ДДУ по дате его регистрации, а не по дате заключения. В чем цимес, читаем здесь.
@novostroyman
Впрочем, в ноябре они показали снижение аж на 40%. Как вы уже правильно поняли, прилетела свежая статистика от Dataflat. Годовая динамика в прошедшем месяце (декабрь 2022 к декабрю 2021) немного устаканилась, но все равно речь идет о существенном падении спроса. Продажи в ДДУ рухнули на 30%, в квадратных метрах - на 30%, выручка - на 36%.
Декабрь продолжил наращивать спрос: по сравнению с ноябрем продажи в регионе (Москва в «старых» и «новых» границах + область) выросли на 32% в количестве договоров и на 31% в квадратных метрах. Доля ипотеки снова увеличилась - до 84% (+4%).
Декабрь 2022/ноябрь 2022:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» практически не изменилась (увеличилась на 207 руб.), стоимость лота снизилась на 1% (101 053 руб.), продажи по ДДУ выросли на 23% (1 103 договора).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» потеряла 1% (3 494 руб.), стоимость лота поднялась на 2% (238 298 руб.), продажи по ДДУ взлетели на 66% (814 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 2% (4 235 руб.), стоимость лота - на 1% (99 030 руб.), продажи по ДДУ прибавили 32% (1 185 договоров).
Декабрь 2022/декабрь 2021:
▪️ В «старой» Москве цена «квадрата» почти не изменилась (увеличилась на 515 руб.), стоимость лота упала на 9% (1,7 млн руб.), продажи по ДДУ рухнули на 29% (2 313 договоров).
▪️ В «новой» Москве цена «квадрата» увеличилась на 17% (34 900 руб.), лота - на 16% (1,52 млн руб.), продажи по ДДУ упали на 11% (255 договоров).
▪️ В Подмосковье цена «квадрата» выросла на 16% (24 167 руб.), лота - на 18% (1,17 млн руб.), продажи по ДДУ потеряли 37% (2 936 договоров).
#Аналитика
P.S. Традиционно напоминаем, что #аналитика от Dataflat - это учет количества ДДУ по дате его регистрации, а не по дате заключения. В чем цимес, читаем здесь.
@novostroyman
👍23🤯1
🎨🖌️В ЦБ РФ нарисовали «портрет клиента брокера» (инвестора в ценные бумаги). Клиенты брокеров недвижимости, инвесторы в недвижимость, видимо вертятся во время позирования, их портрет невозможно создать...
👛 У 93% инвесторов в ценные бумаги активов меньше чем ₽100 тыс., при этом совокупно физлица контролируют ₽6,7 трлн.
🕳️ В первом полугодии 2022 у типичного частного инвестора, клиента брокера на рынке акций, был убыток в районе минус ~24%.
👛 У 93% инвесторов в ценные бумаги активов меньше чем ₽100 тыс., при этом совокупно физлица контролируют ₽6,7 трлн.
🕳️ В первом полугодии 2022 у типичного частного инвестора, клиента брокера на рынке акций, был убыток в районе минус ~24%.
👍19😁4🔥2👏1🤔1
🚱Вечеринка на рынке proptech закончена: стоимость венчурного финансирования в США выросла из-за повышения ключевой ставки ФРС.
💼Венчурные фонды, щедро снабжавшие деньгами многочисленные стартапы сектора proptech (инновационные проекты рынка недвижимости) пересматривают свою работу.
🗯️Раньше венчурные капиталисты внедряли в сознание стартапов необходимость
расти, расти, расти..., а о прибыли беспокоиться позже. Сейчас неожиданно выяснилось, что инвесторы жаждут увидеть прибыль, но её нет или она крайне незначительна.
⚠️Поэтому в стартапах начинается процесс сокращения персонала (proptech-компании сильно раздували штат) и урезания расходов. За выживание борятся многочисленные iBuying-стартапы, а прочие просто увольняют людей.
💵 Тем не менее у венчурных инвесторов всё ещё есть свободные деньги, поэтому они готовы финансировать прибыльные стартапы, умеющие работать в разных фазах рынка недвижимости и в разных экономических условиях.
📈 Например, новые раунды привлечения планируют проводить кредитный стартап Bilt, помогающий арендаторам найти деньги на обеспечительный депозит, или инвестиционная платформа недвижимости Cadre.
❄️Но в целом на рынке proptech за́морозки (во всяком случае в США)
💼Венчурные фонды, щедро снабжавшие деньгами многочисленные стартапы сектора proptech (инновационные проекты рынка недвижимости) пересматривают свою работу.
🗯️Раньше венчурные капиталисты внедряли в сознание стартапов необходимость
расти, расти, расти..., а о прибыли беспокоиться позже. Сейчас неожиданно выяснилось, что инвесторы жаждут увидеть прибыль, но её нет или она крайне незначительна.
⚠️Поэтому в стартапах начинается процесс сокращения персонала (proptech-компании сильно раздували штат) и урезания расходов. За выживание борятся многочисленные iBuying-стартапы, а прочие просто увольняют людей.
💵 Тем не менее у венчурных инвесторов всё ещё есть свободные деньги, поэтому они готовы финансировать прибыльные стартапы, умеющие работать в разных фазах рынка недвижимости и в разных экономических условиях.
📈 Например, новые раунды привлечения планируют проводить кредитный стартап Bilt, помогающий арендаторам найти деньги на обеспечительный депозит, или инвестиционная платформа недвижимости Cadre.
❄️Но в целом на рынке proptech за́морозки (во всяком случае в США)
👍16👏4🔥3😱1
2022-2023-Garnet.pdf
5.6 MB
📙Подоспел отчёт2022 / прогноз2023 от коллег, крупного российского игрока рынка флиппинга, инвестиционной компании Garnet (оборот в 2022 году >₽1.6 млрд.)
👍29👏3
📰 Новости мира «защитных активов»
🔔В 2022 россияне купили рекордный объем физического золота - 60 тонн. World Gold Council (WGC) также фиксирует повышенный спрос граждан РФ на золото в слитках, в связи с общей ситуацией и отменой НДС.
💎В этом году по прогнозу ВТБ, уже бриллианты могут стать выбором инвесторов. Этот банк в частности открыл для состоятельных клиентов продажу «инвестиционных бриллиантов», не облагаемых НДС.
🚩Впрочем, цены на золото волатильны, спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики, а бриллианты не отличаются особой ликвидностью.
💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.
🔔В 2022 россияне купили рекордный объем физического золота - 60 тонн. World Gold Council (WGC) также фиксирует повышенный спрос граждан РФ на золото в слитках, в связи с общей ситуацией и отменой НДС.
💎В этом году по прогнозу ВТБ, уже бриллианты могут стать выбором инвесторов. Этот банк в частности открыл для состоятельных клиентов продажу «инвестиционных бриллиантов», не облагаемых НДС.
🚩Впрочем, цены на золото волатильны, спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики, а бриллианты не отличаются особой ликвидностью.
💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.
😁11👍6🔥2🤯1🤣1
🗓️ Менее чем за два месяца открытых продаж продано 25% офисных помещений в бизнес-центре Tower D — последней очереди офисного квартала STONE Towers на «Белорусской»
🏢 Tower D - 19-этажная офисная башня общей наземной площадью 40 тыс.м2. По сообщениям коллег структуру спроса сформировали инвестиционные сделки со стратегией последующей сдачи офисной недвижимости в аренду.
📈 Об этой стратегии в конце прошлого года мы делали совместную презентацию с руководителем департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристиной Недрей.
📺 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/TkNd8b1FI8I
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🏢 Tower D - 19-этажная офисная башня общей наземной площадью 40 тыс.м2. По сообщениям коллег структуру спроса сформировали инвестиционные сделки со стратегией последующей сдачи офисной недвижимости в аренду.
📈 Об этой стратегии в конце прошлого года мы делали совместную презентацию с руководителем департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристиной Недрей.
📺 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/TkNd8b1FI8I
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
YouTube
Инвестиционные возможности бизнес-центра Tower D в составе квартала STONE Towers
Tower D — самая ожидаемая башня премиального офисного квартала STONE Towers на «Белорусской». Цены на старте продаж наиболее привлекательны, и многие клиенты рассматривают инвестиции в новый бизнес-центр и при этом задаются вопросами о доходности такого актива.…
👍17🔥4😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🚀И снова в чарты продаж московских новостроек врывается хит от федерального застройщика UDS - ДОМ KINETIK!
🔸точечный проект в сложившемся районе
🔸шаговая доступность от метро
🔸выгодные планировки
🔸условия финансирования (ипотека + рассрочка)
🔸привлекательные цены
🏗Монолитные конструкции ДОМа KINETIK готовы на 100%! Жилой коплекс расположен в районе Западное Дегунино, в двух минутах от ст.м. «Верхние Лихоборы».
⚙️ Статус на начало января:
🔹Общая строительная готовность проекта составляет 43%, каменная кладка типовых этажей выполнена на 40%.
🔹Выполняется устройство кронштейнов подсистемы вентилируемого фасада по обеим секциям.
🔹Ведутся работы по монтажу стояков системы общеобменной вентиляции.
🔹Идёт устройство кровельного пирога 1 и 2 секций.
🔹Проводятся работы по прокладке внутриплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения.
🗓 Все строительные работы выполняются строго по графику - такой ответственный подход ценят покупатели и голосуют за проект своими рублями!
📞Подробную информацию о жилом комплексе и динамике строительства можно узнать по телефону +7(499)877-46-21.
#реклама
🔸точечный проект в сложившемся районе
🔸шаговая доступность от метро
🔸выгодные планировки
🔸условия финансирования (ипотека + рассрочка)
🔸привлекательные цены
🏗Монолитные конструкции ДОМа KINETIK готовы на 100%! Жилой коплекс расположен в районе Западное Дегунино, в двух минутах от ст.м. «Верхние Лихоборы».
⚙️ Статус на начало января:
🔹Общая строительная готовность проекта составляет 43%, каменная кладка типовых этажей выполнена на 40%.
🔹Выполняется устройство кронштейнов подсистемы вентилируемого фасада по обеим секциям.
🔹Ведутся работы по монтажу стояков системы общеобменной вентиляции.
🔹Идёт устройство кровельного пирога 1 и 2 секций.
🔹Проводятся работы по прокладке внутриплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения.
🗓 Все строительные работы выполняются строго по графику - такой ответственный подход ценят покупатели и голосуют за проект своими рублями!
📞Подробную информацию о жилом комплексе и динамике строительства можно узнать по телефону +7(499)877-46-21.
#реклама
👍12🔥3👎1😱1
😃На мой канал за последнее время пришло большое количество новых читателей. Я бы хотел их поприветствовать на @atsogoev и показать что же здесь такого интересного.
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. От свежего к классике (здесь далеко не всё):
💰Покупка номера в строящемся апарт-отеле в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2797
https://t.me/atsogoev/2800
https://t.me/atsogoev/2801
https://t.me/atsogoev/2805
https://t.me/atsogoev/2809
https://t.me/atsogoev/2813
https://t.me/atsogoev/2814
https://t.me/atsogoev/2815
https://t.me/atsogoev/2817
https://t.me/atsogoev/2818
💰Инвестиции в российские эко-отели, лоджи т.д.
https://t.me/atsogoev/2663
https://t.me/atsogoev/2666
https://t.me/atsogoev/2667
https://t.me/atsogoev/2669
https://t.me/atsogoev/2670
https://t.me/atsogoev/2677
💰Покупка офиса в БЦ в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2697
https://t.me/atsogoev/2698
https://t.me/atsogoev/2699
https://t.me/atsogoev/2702
https://t.me/atsogoev/2703
💰Инвестиции в машиноместа
https://t.me/atsogoev/1410
https://t.me/atsogoev/1411
https://t.me/atsogoev/1412
https://t.me/atsogoev/1413
https://t.me/atsogoev/1415
https://t.me/atsogoev/1416
💰Покупка торгового помещения в строящемся БЦ
https://t.me/atsogoev/1459
https://t.me/atsogoev/1460
https://t.me/atsogoev/1461
https://t.me/atsogoev/1462
https://t.me/atsogoev/1465
https://t.me/atsogoev/1466
https://t.me/atsogoev/1467
💰Инвестиции в кладовки
https://t.me/atsogoev/1339
https://t.me/atsogoev/1340
https://t.me/atsogoev/1341
https://t.me/atsogoev/1342
https://t.me/atsogoev/1343
https://t.me/atsogoev/1344
💰Покупка ГАБ с алкомаркетом в далёком Подмосковье
https://t.me/atsogoev/570
https://t.me/atsogoev/572
https://t.me/atsogoev/573
https://t.me/atsogoev/574
https://t.me/atsogoev/575
https://t.me/atsogoev/578
💰 А также большие обзоры инвестиций в зарубежные страны - Израиль, Дубай, Турция, или вот Северный Кипр:
https://t.me/atsogoev/3156
https://t.me/atsogoev/3157
https://t.me/atsogoev/3158
https://t.me/atsogoev/3160
https://t.me/atsogoev/3161
https://t.me/atsogoev/3162
https://t.me/atsogoev/3164
https://t.me/atsogoev/3165
https://t.me/atsogoev/3166
https://t.me/atsogoev/3167
https://t.me/atsogoev/3168
🎯Цели этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. От свежего к классике (здесь далеко не всё):
💰Покупка номера в строящемся апарт-отеле в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2797
https://t.me/atsogoev/2800
https://t.me/atsogoev/2801
https://t.me/atsogoev/2805
https://t.me/atsogoev/2809
https://t.me/atsogoev/2813
https://t.me/atsogoev/2814
https://t.me/atsogoev/2815
https://t.me/atsogoev/2817
https://t.me/atsogoev/2818
💰Инвестиции в российские эко-отели, лоджи т.д.
https://t.me/atsogoev/2663
https://t.me/atsogoev/2666
https://t.me/atsogoev/2667
https://t.me/atsogoev/2669
https://t.me/atsogoev/2670
https://t.me/atsogoev/2677
💰Покупка офиса в БЦ в Санкт-Петербурге
https://t.me/atsogoev/2697
https://t.me/atsogoev/2698
https://t.me/atsogoev/2699
https://t.me/atsogoev/2702
https://t.me/atsogoev/2703
💰Инвестиции в машиноместа
https://t.me/atsogoev/1410
https://t.me/atsogoev/1411
https://t.me/atsogoev/1412
https://t.me/atsogoev/1413
https://t.me/atsogoev/1415
https://t.me/atsogoev/1416
💰Покупка торгового помещения в строящемся БЦ
https://t.me/atsogoev/1459
https://t.me/atsogoev/1460
https://t.me/atsogoev/1461
https://t.me/atsogoev/1462
https://t.me/atsogoev/1465
https://t.me/atsogoev/1466
https://t.me/atsogoev/1467
💰Инвестиции в кладовки
https://t.me/atsogoev/1339
https://t.me/atsogoev/1340
https://t.me/atsogoev/1341
https://t.me/atsogoev/1342
https://t.me/atsogoev/1343
https://t.me/atsogoev/1344
💰Покупка ГАБ с алкомаркетом в далёком Подмосковье
https://t.me/atsogoev/570
https://t.me/atsogoev/572
https://t.me/atsogoev/573
https://t.me/atsogoev/574
https://t.me/atsogoev/575
https://t.me/atsogoev/578
💰 А также большие обзоры инвестиций в зарубежные страны - Израиль, Дубай, Турция, или вот Северный Кипр:
https://t.me/atsogoev/3156
https://t.me/atsogoev/3157
https://t.me/atsogoev/3158
https://t.me/atsogoev/3160
https://t.me/atsogoev/3161
https://t.me/atsogoev/3162
https://t.me/atsogoev/3164
https://t.me/atsogoev/3165
https://t.me/atsogoev/3166
https://t.me/atsogoev/3167
https://t.me/atsogoev/3168
🎯Цели этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
👍36🔥11
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⛳ И ещё небольшое объявление.
☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале.
✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).
🙋🏻♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.
🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...
☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале.
✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).
🙋🏻♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.
🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...
👍30🔥5
✍️Пару слов о том, как законодательные инициативы спикера Госдумы, депутата от партии «Единая Россия», заслуженного юриста РФ Вячеслава Володина касаются рынка недвижимости.
👀Утром увидел текст в одном из тг-каналов: «
❗Выяснилось, что спикер парламента предлагает внести поправки в Уголовный Кодекс, в частности в статьи о призывах к экстремизму, реабилитации нацизма и дискредитации вооруженных сил России пункты о возможности конфискации имущества осуждённых по этим статьям.
📝То есть инициатива касается
🅰️) не только уехавших, но и оставшихся в России
🅱️) только осуждённых по ряду статей
🧳Гражданам уехавшим из России, но не совершающим правонарушений по букве действующего УК, исходя из текста Володина конфискация не угрожает.
💡Но запомнится, конечно, не это, а фраза «Спикер Госдумы Володин предложил конфисковывать имущество уехавших из России». То есть «битая», искаженная цитата.
🕯️Где-то на заднем плане у людей, покинувших пределы России, по разным оценкам от 400 т. до 1 млн.чел., может появиться мысль: а так ли уж незыблемо наше право собственности на наши активы? Сегодня конфискация имущества осуждённых, а завтра..?
🔓Это очень опасная мысль. Опасная последствиями для экономики в общем и недвижимости в частности. Цены на товары формируются не только рынком, совокупностью спроса и предложения, но и правовыми гарантиями государства. Именно государство обеспечивает право собственности (которое состоит из права владения, пользования и распоряжения).
🛡️В тот момент, когда возникает сомнение в государстве как гаранте права собственности рушится рынок. Падают цены, обесцениваются любые активы. Я помню как мне рассказывали об одной бывшей советской республике, где функции регистрации прав на недвижимость передали от государства частным компаниям. Это привело к волне рейдерства (когда у одного объекта в один из дней оказывались «новые» собственники у разных регистраторов) и резкому падению инвестиций.
🗃️Неоднозначная история с конфискацией в пользу России акций ДВМП, заявления «о конфискации имущества уехавших» и другие сигналы (и их трактовки) - всё это может подорвать доверие к идее владения активами на территории России. Зачем в принципе нужен такой неприятный дополнительный и очень негативный эффект для экономики - непонятно.
🔻Читателей канала прошу воздержаться от политических комментариев. Заранее спасибо!
👀Утром увидел текст в одном из тг-каналов: «
Спикер Госдумы Володин предложил конфисковывать имущество уехавших из России». Черчилль говорил: «Всегда проверяй цитаты: свои - перед тем как сказать, чужие - после того, как они сказаны». Поэтому я сразу полез проверять, с чем там выступил В.Володин❗Выяснилось, что спикер парламента предлагает внести поправки в Уголовный Кодекс, в частности в статьи о призывах к экстремизму, реабилитации нацизма и дискредитации вооруженных сил России пункты о возможности конфискации имущества осуждённых по этим статьям.
📝То есть инициатива касается
🅰️) не только уехавших, но и оставшихся в России
🅱️) только осуждённых по ряду статей
🧳Гражданам уехавшим из России, но не совершающим правонарушений по букве действующего УК, исходя из текста Володина конфискация не угрожает.
💡Но запомнится, конечно, не это, а фраза «Спикер Госдумы Володин предложил конфисковывать имущество уехавших из России». То есть «битая», искаженная цитата.
🕯️Где-то на заднем плане у людей, покинувших пределы России, по разным оценкам от 400 т. до 1 млн.чел., может появиться мысль: а так ли уж незыблемо наше право собственности на наши активы? Сегодня конфискация имущества осуждённых, а завтра..?
🔓Это очень опасная мысль. Опасная последствиями для экономики в общем и недвижимости в частности. Цены на товары формируются не только рынком, совокупностью спроса и предложения, но и правовыми гарантиями государства. Именно государство обеспечивает право собственности (которое состоит из права владения, пользования и распоряжения).
🛡️В тот момент, когда возникает сомнение в государстве как гаранте права собственности рушится рынок. Падают цены, обесцениваются любые активы. Я помню как мне рассказывали об одной бывшей советской республике, где функции регистрации прав на недвижимость передали от государства частным компаниям. Это привело к волне рейдерства (когда у одного объекта в один из дней оказывались «новые» собственники у разных регистраторов) и резкому падению инвестиций.
🗃️Неоднозначная история с конфискацией в пользу России акций ДВМП, заявления «о конфискации имущества уехавших» и другие сигналы (и их трактовки) - всё это может подорвать доверие к идее владения активами на территории России. Зачем в принципе нужен такой неприятный дополнительный и очень негативный эффект для экономики - непонятно.
🔻Читателей канала прошу воздержаться от политических комментариев. Заранее спасибо!
👍44👎4🔥2😁2
🔥 На днях некая Алина Розенцвет из рейтингового агентства НРА стала почти знаменита - заявила, что «в России есть признаки ипотечного пузыря». Она их видит, во всяком случае.
🔴 Сергей Разуваев (GMK) написал хорошую статью по ипотечный пузырь по мотивам событий 2008 года в США.
✍️ Я также давно утверждаю, что все рассказы об этом явлении в российских реалиях являются не более чем словоблудием и спекуляцией.
🔴 Сергей Разуваев (GMK) написал хорошую статью по ипотечный пузырь по мотивам событий 2008 года в США.
✍️ Я также давно утверждаю, что все рассказы об этом явлении в российских реалиях являются не более чем словоблудием и спекуляцией.
gmk.ru
Лопнет ли ипотечный пузырь? | Консалтинговое агентство GMK
👍31🤔4🔥2👏1
💡Недавно вспоминал один из важных проектов в моей жизни - UNIKVART.
⚙️Компания UNIKVART (юр. лицо – ООО «МЦБН-Риэлти», ныне ликвидировано) была образована в 2012 году мной и Александром Козловым (на фото справа). Мы изначально специализировались на новостройках Красногорска, а затем распространили свою деятельность на всю территорию Московской Области и частично на Москву. У нас было несколько эксклюзивов, в частности мы продавали жилые комплексы Red Hills, «Южный» (Красногорск), BRAVO (Мытищи), «Тройка» (Троицк) и т.д.
❌Закончилась история UNIKVART в 2016 году: нас «кинули», обманули, не заплатили, но мы всех победили в суде, правда, нам это уже не помогло.
🏗️Наши партнеры-девелоперы полюбили не оплачивать наши счета, т.е. создавали дебиторскую задолженность за уже фактически оказанные нами услуги. То есть деньги от покупателей квартир они получали, но нам оплату стабильно задерживали. Просили подождать, войти в их положение, «потерпеть»...
✂️Когда кассовый разрыв составил около 5 (пяти) миллионов рублей, мы поняли, что бизнес с текущими партнерами невозможен, отношения полностью испорчены и нам придется обращаться в суд. К тому моменту мы уже были вынуждены завершить бизнес UNIKVART по причине полного финансового паралича.
😶Состояние у нас с Александром было в тот момент подавленное, но мы верили, что наше дело правое и мы победим. В итоге мы нашли очень хорошего юриста (Дмитрий Юсов - рекомендую) и выиграли в общей сложности четыре суда, но нам так и не удалось получить все деньги, которые нам были должны.
🎓С тремя должниками мы судились в общей сложности 2 (два) года. Оппоненты с помощью своих юристов переносили заседания, тормозили ход судебных процессов. Первый исполнительный лист мы получили только через год, в 2017 году.
💉Зависимость нашей компании от клиентов-застройщиков и от их/наших эксклюзивных проектов была огромной, мы всячески пытались диверсифицироваться и перестроить бизнес, но это было сложно, долго и требовало ресурсов.
❓В чем была наша ошибка?
🔹Недостаточно погрузились в риэлторский бизнес, работали на застройщиков, а не на покупателей
🔹Не смогли построить эффективную систему лидогенерации и работы с покупателями
🔹Много работали, но мало зарабатывали - выбрали низкомаржинальную нишу недорогих новостроек
❗При этом одни из первых на рынке и уж точно первые в своем сегменте мы:
🔸Начали развивать партнёрскую сеть и проводить брокер-туры
🔸Создали отличную команду и научились разворачивать машину продаж на новом объекте буквально за месяц
🔸Делали необычные и прорывные вещи в маркетинге с резко ограниченным бюджетом.
🔻К сожалению, в момент наибольших проблем в бизнесе (2015 год) внутри компании или рядом не было людей, которые смогли бы помочь (мудрым советом хотя бы) сделать upgrade компании, дать технологии по выведению её из кризиса...
🪨 Зато полученный опыт оказался действительно бесценным!
⚙️Компания UNIKVART (юр. лицо – ООО «МЦБН-Риэлти», ныне ликвидировано) была образована в 2012 году мной и Александром Козловым (на фото справа). Мы изначально специализировались на новостройках Красногорска, а затем распространили свою деятельность на всю территорию Московской Области и частично на Москву. У нас было несколько эксклюзивов, в частности мы продавали жилые комплексы Red Hills, «Южный» (Красногорск), BRAVO (Мытищи), «Тройка» (Троицк) и т.д.
❌Закончилась история UNIKVART в 2016 году: нас «кинули», обманули, не заплатили, но мы всех победили в суде, правда, нам это уже не помогло.
🏗️Наши партнеры-девелоперы полюбили не оплачивать наши счета, т.е. создавали дебиторскую задолженность за уже фактически оказанные нами услуги. То есть деньги от покупателей квартир они получали, но нам оплату стабильно задерживали. Просили подождать, войти в их положение, «потерпеть»...
✂️Когда кассовый разрыв составил около 5 (пяти) миллионов рублей, мы поняли, что бизнес с текущими партнерами невозможен, отношения полностью испорчены и нам придется обращаться в суд. К тому моменту мы уже были вынуждены завершить бизнес UNIKVART по причине полного финансового паралича.
😶Состояние у нас с Александром было в тот момент подавленное, но мы верили, что наше дело правое и мы победим. В итоге мы нашли очень хорошего юриста (Дмитрий Юсов - рекомендую) и выиграли в общей сложности четыре суда, но нам так и не удалось получить все деньги, которые нам были должны.
🎓С тремя должниками мы судились в общей сложности 2 (два) года. Оппоненты с помощью своих юристов переносили заседания, тормозили ход судебных процессов. Первый исполнительный лист мы получили только через год, в 2017 году.
💉Зависимость нашей компании от клиентов-застройщиков и от их/наших эксклюзивных проектов была огромной, мы всячески пытались диверсифицироваться и перестроить бизнес, но это было сложно, долго и требовало ресурсов.
❓В чем была наша ошибка?
🔹Недостаточно погрузились в риэлторский бизнес, работали на застройщиков, а не на покупателей
🔹Не смогли построить эффективную систему лидогенерации и работы с покупателями
🔹Много работали, но мало зарабатывали - выбрали низкомаржинальную нишу недорогих новостроек
❗При этом одни из первых на рынке и уж точно первые в своем сегменте мы:
🔸Начали развивать партнёрскую сеть и проводить брокер-туры
🔸Создали отличную команду и научились разворачивать машину продаж на новом объекте буквально за месяц
🔸Делали необычные и прорывные вещи в маркетинге с резко ограниченным бюджетом.
🔻К сожалению, в момент наибольших проблем в бизнесе (2015 год) внутри компании или рядом не было людей, которые смогли бы помочь (мудрым советом хотя бы) сделать upgrade компании, дать технологии по выведению её из кризиса...
🪨 Зато полученный опыт оказался действительно бесценным!
👍59🔥11
🦖«Адаптируйся / меняйся или умри». Бизнес UNIKVART не смог измениться и умер. Мы искали «формулу изменений», но никаких подсказок тогда не обнаружили.
👍Очень здорово, что сейчас на рынке есть специалисты, способные причинять добро профессионалам рынка недвижимости. Имён вроде бы много, в профессиональной среде есть и коучи, и наставники и бизнес-тренеры... Такого разнообразия экспертизы в узкой нише риэлторских услуг в 2015 году точно не было.
💡И вот я думаю! А если бы ситуация 2015 года случилась сегодня..., к кому бы я обратился прямо сейчас? Наверное, к тому, кого я лично знаю и с кем лично мне было бы комфортно.
🤝Мой хороший товарищ Александр Дьяченко - безусловно один из таких людей.
🖥️Сейчас у Александра появился образовательный продукт, который я бы хотел порекомендовать тем, кто занимается риэлторский деятельностью, задумывается о масштабировании или глубоких изменениях своего бизнеса в этой сфере.
⌨️Подробное описание этого продукта здесь:
https://coursedyachenko.taplink.ws/
✍️Я давно пишу, что фаза российского рынка меняется - рост (цен, спроса) переходит в падение. 2023 год станет годом покупателя, ведь дисконты уже с нами, а товарные запасы на рынке вторичного жилья уже бьют все рекорды. Как работать в этой ситуации, как менять бизнес, чтобы не закрыть его в 2023 как я в 2015-м?
🚩Это отнюдь не реклама, а рекомендация. Мы с Александром периодически общаемся и я отчётливо слышу, что он понимает новые вызовы и у него есть системный подход к изменениям. Поэтому как только он мне написал, что решил запустить курс-практикум, я ответил, что с радостью порекомендую его на своем канале.
👍Очень здорово, что сейчас на рынке есть специалисты, способные причинять добро профессионалам рынка недвижимости. Имён вроде бы много, в профессиональной среде есть и коучи, и наставники и бизнес-тренеры... Такого разнообразия экспертизы в узкой нише риэлторских услуг в 2015 году точно не было.
💡И вот я думаю! А если бы ситуация 2015 года случилась сегодня..., к кому бы я обратился прямо сейчас? Наверное, к тому, кого я лично знаю и с кем лично мне было бы комфортно.
🤝Мой хороший товарищ Александр Дьяченко - безусловно один из таких людей.
🖥️Сейчас у Александра появился образовательный продукт, который я бы хотел порекомендовать тем, кто занимается риэлторский деятельностью, задумывается о масштабировании или глубоких изменениях своего бизнеса в этой сфере.
⌨️Подробное описание этого продукта здесь:
https://coursedyachenko.taplink.ws/
✍️Я давно пишу, что фаза российского рынка меняется - рост (цен, спроса) переходит в падение. 2023 год станет годом покупателя, ведь дисконты уже с нами, а товарные запасы на рынке вторичного жилья уже бьют все рекорды. Как работать в этой ситуации, как менять бизнес, чтобы не закрыть его в 2023 как я в 2015-м?
🚩Это отнюдь не реклама, а рекомендация. Мы с Александром периодически общаемся и я отчётливо слышу, что он понимает новые вызовы и у него есть системный подход к изменениям. Поэтому как только он мне написал, что решил запустить курс-практикум, я ответил, что с радостью порекомендую его на своем канале.
👍23
❓Читатель моего канала Дмитрий задал вопрос: ⏪
Если есть накопления (рубли, Россия). Что экономически выгоднее сейчас: закрыть текущую ипотеку или взять вторую квартиру в новую ипотеку для аренды? ⏩
⚙️Текущая ипотека скорее всего была получена во времена низких ставок. Лично знаю людей, которым удалось в период с 2020 по начало 2022 получить ипотечный кредит на новостройку под 6.4%, а на вторичку - под 8%. Наверняка, читатели канала могут похвастаться и более низкими ставками.
🏛️Скорее всего ранее полученная ипотека обходится дешевле, чем сейчас можно взять в Сбербанке (сегодня 16.01.2023 там предлагают ипотеку за 11.9%).
📶В этих условиях, с моей точки зрения, закрывать дешёвый кредит не стоит. Если, конечно, нет рисков связанных с потерей дохода или иных угрожающих погашению обстоятельств.
⚡Если такие риски есть, то значительную часть накоплений можно отправить на досрочное погашение текущей ипотеки с целью уменьшения ежемесячного платежа (не срока, а платежа).
🏠Насчет инвестирования накоплений в жилую недвижимость: уже есть одна ипотека, хочется взять ещё одну, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду.
☀️Если ничто (во внешней среде) не угрожает выплате аннуитетных платежей по двум ипотекам, можно и купить. Только нужно отдавать себе отчёт в том, что времена сейчас турбулентные и не все риски очевидны. Кроме того, в период падения цен на рынке вторичного жилья (да и на новостройки) покупка квартиры чревата покупкой убытков. Также напомню, что доходность жилой недвижимости низкая (2-4% при долгосрочной сдаче в аренду в зависимости от региона РФ).
📊 До выплаты текущего ипотечного кредита с учётом турбулентной внешней среды часть накоплений можно инвестировать в другие инструменты рынка недвижимости (ЗПИФ, инвестиционные платформы, ликвидные облигации, если есть доступ к иностранному фондовому рынку - в REIT, ETF и т.д.). Этот путь несколько сложнее покупки квартиры в ипотеку.
🔻Суммируя ответ:
1️⃣ Наверное, не стоит торопиться погашать недорогую (по сравнению с нынешней) ипотеку. А вот если есть риски снижения дохода, тогда можно направить часть накоплений на погашение с целью уменьшения аннуитетного платежа.
2️⃣ Покупать квартиру в инвестиционных целях на вторичном рынке сейчас нужно очень осторожно, с учётом фазы рынка.
3️⃣ Нужно тщательно оценить свои возможности по выплате двух ипотек и риски, которые могут угрожать личным доходам, необходимым для обслуживания двух кредитов.
4️⃣ Часть накоплений можно вложить в инструменты коллективных инвестиций.
⚠️ В этом мире нет единообразия, и этот текст ни в коем случае не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Если есть накопления (рубли, Россия). Что экономически выгоднее сейчас: закрыть текущую ипотеку или взять вторую квартиру в новую ипотеку для аренды? ⏩
⚙️Текущая ипотека скорее всего была получена во времена низких ставок. Лично знаю людей, которым удалось в период с 2020 по начало 2022 получить ипотечный кредит на новостройку под 6.4%, а на вторичку - под 8%. Наверняка, читатели канала могут похвастаться и более низкими ставками.
🏛️Скорее всего ранее полученная ипотека обходится дешевле, чем сейчас можно взять в Сбербанке (сегодня 16.01.2023 там предлагают ипотеку за 11.9%).
📶В этих условиях, с моей точки зрения, закрывать дешёвый кредит не стоит. Если, конечно, нет рисков связанных с потерей дохода или иных угрожающих погашению обстоятельств.
⚡Если такие риски есть, то значительную часть накоплений можно отправить на досрочное погашение текущей ипотеки с целью уменьшения ежемесячного платежа (не срока, а платежа).
🏠Насчет инвестирования накоплений в жилую недвижимость: уже есть одна ипотека, хочется взять ещё одну, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду.
☀️Если ничто (во внешней среде) не угрожает выплате аннуитетных платежей по двум ипотекам, можно и купить. Только нужно отдавать себе отчёт в том, что времена сейчас турбулентные и не все риски очевидны. Кроме того, в период падения цен на рынке вторичного жилья (да и на новостройки) покупка квартиры чревата покупкой убытков. Также напомню, что доходность жилой недвижимости низкая (2-4% при долгосрочной сдаче в аренду в зависимости от региона РФ).
📊 До выплаты текущего ипотечного кредита с учётом турбулентной внешней среды часть накоплений можно инвестировать в другие инструменты рынка недвижимости (ЗПИФ, инвестиционные платформы, ликвидные облигации, если есть доступ к иностранному фондовому рынку - в REIT, ETF и т.д.). Этот путь несколько сложнее покупки квартиры в ипотеку.
🔻Суммируя ответ:
1️⃣ Наверное, не стоит торопиться погашать недорогую (по сравнению с нынешней) ипотеку. А вот если есть риски снижения дохода, тогда можно направить часть накоплений на погашение с целью уменьшения аннуитетного платежа.
2️⃣ Покупать квартиру в инвестиционных целях на вторичном рынке сейчас нужно очень осторожно, с учётом фазы рынка.
3️⃣ Нужно тщательно оценить свои возможности по выплате двух ипотек и риски, которые могут угрожать личным доходам, необходимым для обслуживания двух кредитов.
4️⃣ Часть накоплений можно вложить в инструменты коллективных инвестиций.
⚠️ В этом мире нет единообразия, и этот текст ни в коем случае не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
🔥33👍23👏3🤯2
🏛️ Минфин РФ сообщает, нефть марки Urals (российская нефть) с 15 декабря по 15 января торговалась за $46.82/баррель. Средняя цена нефти Brent в то же время торговалась по $81.5/баррель. Разница 43%, и это вроде бы как очень много. То есть российская нефть падает...
🤔Я не специалист по сырью, но для меня интересна связанная тема: зависимость жилой недвижимости от цены на нефть. Вот что я писал в 2004 году в своей книге 📙 «Как инвестировать в недвижимость» по этому поводу:
⏮️ Для российского рынка недвижимости (и экономики в целом) главный внешний фактор — сырьевой. Например, повышение или понижение цены барреля нефти на один доллар соответственно повышает или понижает цены на отдельные сегменты жилой недвижимости (в основном элитное жилье) в Москве на 0,2–0,4%. А вместе с ценами на энергоносители растут/падают цены на недвижимость ⏭️.
❗И нужно сказать, что для тогдашнего рынка недвижимости в Москве это было вполне справедливо.
🕰️ Однако время идет, мир меняется, уж с 2004 года он поменялся очень сильно. Ровно два года назад я проанализировал этот вопрос и пришел к интересным выводам, о которых напомню сегодня.
🤔Я не специалист по сырью, но для меня интересна связанная тема: зависимость жилой недвижимости от цены на нефть. Вот что я писал в 2004 году в своей книге 📙 «Как инвестировать в недвижимость» по этому поводу:
⏮️ Для российского рынка недвижимости (и экономики в целом) главный внешний фактор — сырьевой. Например, повышение или понижение цены барреля нефти на один доллар соответственно повышает или понижает цены на отдельные сегменты жилой недвижимости (в основном элитное жилье) в Москве на 0,2–0,4%. А вместе с ценами на энергоносители растут/падают цены на недвижимость ⏭️.
❗И нужно сказать, что для тогдашнего рынка недвижимости в Москве это было вполне справедливо.
🕰️ Однако время идет, мир меняется, уж с 2004 года он поменялся очень сильно. Ровно два года назад я проанализировал этот вопрос и пришел к интересным выводам, о которых напомню сегодня.
👍25🤔11