⁉️А вы знаете сколько всего в Москве офисов класса А? Не так уж и много, 5 млн.м2...

😳 Вчера я с удивлением узнал из канала моей хорошей знакомой и бывшей коллеги Марии Зиминой (партнёр NF Group), что на рынок скоро выйдет объем, равный 5.5% от нынешнего размера или 270.000 м2 офисов в Москва-Сити.

🏙️ Moscow Towers – небоскреб 283 метра высотой, состоит из двух башен, объединенных общей стилобатной частью. 6️⃣2️⃣ наземных этажа и 6️⃣ подземных уровней.

🔝Общая площадь здания составляет 400 000 м2, включая около ❗270 000 м2❗ офисных помещений (площадь по BOMA), 19 000 м2 апартаментов, 15 000 м2 торговых помещений и ресторанов.

🏗️Сейчас идёт строительство.

♦️NF Group (ex. KF Russia) являются консультантами этого проекта. Маша даже поднялась на крышу строящегося Moscow Towers и сняла видео: панорама города зачётная!

🔻Как думаете, офисы в Москва-Сити ещё кому-нибудь нужны? Я считаю, что очень даже, но всегда готов и к вашему негативу, и к позитиву!

💸 Исчезло ₽458 млрд! В [не]известном направлении...

☝🏻ЦБ РФ опубликовал статистику по банковской системе за сентябрь. Цитата: «Средства населения снизились по итогам сентября на ₽458 млрд. (-1,4%), отток пришелся на вторую половину месяца, когда увеличилось количество уехавших из страны людей, которые брали с собой наличные деньги».

📝Ну то есть это ЦБ РФ нам официально рапортует свою версию, куда эти деньги делись? Из страны вывезено ₽458 млрд. налом в ручной клади?

🔢 Если считать по нынешнему курсу, то это $7.2 млрд. А если учесть, что вывозить можно было только $10 т., то получается, что ЦБ РФ как бы намекает, что из страны выехало ~725 тыс. человек?

☑️ Ну ок, мои расчеты сомнительны даже для меня самого!...

🧮 Возможно, когда-нибудь 50 тысяч сотрудников ЦБ РФ досчитают сколько денег ушло в сентябре и октябре через:
🔸SWIFT
🔸Системы мгновенных переводов
🔸Крипту

🚫 Но вряд ли отразят в отчёте. Меньше знаешь - крепче спишь, россиянин.

💰При осуществлении инвестиций необходимы объективность и осторожность.

🥺Только не нужно путать осторожность с нездоровым пессимизмом и негативным настроем. Если вокруг вас громко ноют неудачники, неверно думать, что на рынке все 100% неудачники.

🔍Неудачные кейсы, безусловно, необходимо анализировать и учиться на чужих ошибках. Но вот попадать под влияние негатива - ни в коем случае.

🔬Всё незнакомое, новое и необычное уж точно не стоит отвергать, куда лучше разобраться и сформировать свой, беспристрастный и объективный взгляд.

🔔Последний звонок...

🏁Начинаем в понедельник в 19.00!

✅ Ещё можно успеть: atsogoev.ru/alltime

⏪ Вложил деньги в новостройку со сдачей в 2025 году. Не разорится ли мой застройщик? ⏩

⁉️Этот вопрос мне в той или иной форме задают многие знакомые и друзья. В основном форма такая: «A как дела у XXXXX? Он не банкрот ещё?»

🔍Я обратил бы внимание на то, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).

🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.

🏗️При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.

🏛️Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.

🏦И вот здесь интересно. Мы не знаем насколько глубоки могут быть проблемы на рынке недвижимости и как они скажутся на застройщиках. Если банкротства станут массовым явлением (настолько всё будет плохо), то основная финансовая нагрузка по достройке проектов ляжет на плечи банков.

🏢Пока мы можем предполагать, что проекты, финансируемые госбанками будут достроены. Здесь реально ориентироваться на опыт государства по достройке проектов СУ-155 и Urban Group. Не в срок, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства, но достроили или достраивают. То есть даже если СБЕР, ВТБ и ДOM.PФ столкнутся с проблемой нехватки средств для финансирования достроек, есть большая доля надежды, что государство напечатает деньги для своих банков для решения этой проблемы (и это тоже разгонит инфляцию рубля). Но может и не напечатать, это тоже вероятный сценарий при самом плохом развитии ситуации в экономике РФ.

🎢 Справятся ли частные банки с достройкой банкротных проектов? МКБ в моем понимании банк полугосударственный, его контролирует группа «Регион», близкая к «Роснефти». Если что, легко отдадут большую долю государству. Справятся ли другие частные банки в крайней, самой плохой ситуации - не знаю, совсем не уверен.

😳В общем, всем взволнованным дольщикам рекомендую посмотреть в проектную декларацию и выяснить, за чей счёт банкет, то есть кто выдал ПФ. Госбанк +/- хорошо, частный...

🔻Но это не всё! Продолжение следует...

🅰️ можно ли выявить задатки банкрота у какого-нибудь застройщика?

🛑 Спойлер: к сожалению, нельзя.

✍🏻Неоднократно писал о том, что нет ни одного точного способа проверить это. Все открытые источники информации о застройщике, не могут считаться трастовыми, то есть заслуживающими доверия. И даже, увы, показания акционеров на допросе у следователя...

🪚Тем не менее я бы разделил застройщиков на три группы: крупные, средние и небольшие.
◻️Крупные (публичные PIKK, SMLT, LSR, ETLN) + квазигосударственные (ДонСтрой, Галс, ПроГород и т.д.), возможно ФСК и Setl.
◽Средние (Level, Пионер, Легенда, Унистрой, Талан и т.д.). Основной маркер среднего застройщика - наличие диверсифицированного портфеля проектов и наличие облигационный программы. Но это лично мои ориентиры, я не настаиваю
▫️Небольшие - все остальные, в том числе компании с одним-двумя проектами.

🌊Надвигающиеся проблемы на рынке, хочется верить, временны. Значит, основная задача застройщиков пройти трудный период падения спроса и дождаться его роста.

🪨 Звучит банально, но крупные и средние застройщики пока выглядят устойчиво. Даже если им предстоит период нулевой рентабельности и убытков, они его по идее должны пройти. Прежде всего, за счёт накопленного в период 2020-2021 годов «жира» и опыта сложных 2015-2016 годов. Крупные застройщики к тому же собирают больше всего денег с рынка, потребители выбирают их проекты.

♟️У небольших застройщиков, с одним-двумя проектами, как кажется, рисков больше. Тем не менее малый размер означает ещё и маневренность, возможность низких расходов на ведение бизнеса, гибкость в поиске финансирования и т.д. Новые застройщики, даже только выходящие на рынок, вообще могут не иметь долгов и во многих отношениях быть здоровее мастодонтов бизнеса.

🗯️Неявным признаком возможных проблем у застройщиков может быть сочетание нескольких факторов: неприкрытая страсть к долгам, рискованная стратегия в продажах (завышенные цены и низкие темпы), слабая динамика строек на текущих проектах.

🧐Но и это сочетание не даёт оснований подозревать застройщика в склонности к внезапному банкротству.

🔻В общем, лично я не знаю как со 100% точностью выявить потенциального банкрота. Если у кого-то есть версии, приглашаю в комментарии 👇🏻

💵 Продам паспорт. Дорого!

📕 А почему бы и не продать, когда такой спрос!

🇦🇲 Армения рассматривает законопроект о «золотых паспортах». За покупку недвижимости на $150 т.(~₽10 млн.) можно будет получить гражданство. Щедро!

🇬🇪 В Грузии дают ВНЖ за покупку местной недвижимости стоимостью от $⁣100 (~₽7 млн.)

🇰🇿 Казахстан наиболее скуп: прорабатывают возможность вложить $300 т.(~₽20 млн.) в экономику (инвестпроект, не просто покупка недвижимости), чтобы получить ВНЖ на 10 лет...

🔍Ну а я потихоньку готовлю обзоры на страны-«убежища» по образцу Северного Кипра.

🎃 Это обложка нового номера журнала The Economist, хоррор-шоу ожидается на рынке США. Но тенденции общемировые, касаются не только американского рынка.

🧧Например, по данным Нац. стат.бюро Китая, средние цены на новое жилье в 70 крупных городах страны в сентябре упали на 2,3%.

📉 Цены на жилую (в том числе новую) недвижимость, резко выросшие в 2020-2021 годах начинают снижаться.

✅ Принял решение информировать читателей моего канала о стартах продаж коммерческой недвижимости в новостройках. Поехали!

🏗 Застройщик А101 открываeт продажи коммерческой недвижимости в доме №27 (сдача 4 кв. 2024 г) в проекте «Скандинавия» в Новой Москве. Адрес: поселение Сосенское (10 мин.пеш. от ст.м. «Потапово», открытие в 2024 г.) 
 
📌 Место: строящийся жилой микрорайон в Новой Москве.
 
💰 За ₽14,2 млн. можно купить помещение на 1-м этаже площадью 71 м2, или по ₽200 т./м2.
 
🔍 Как думаете есть ли инвестиционный потенциал? Напишите комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу! 

#стартпродаж #коммерция

🎈Надувающий свои акции «Самолёт» наконец-то, спустя год после первой угрозы запускает ЗПИФ с «минимальной гарантированной доходностью». Теперь будут надувать ещё паи ЗПИФов, вероятно.

🥅 Суть: в состав ЗПИФ включаются доли самолетовского проекта у ж.д.ст. «Санино» (с.п. Марушинское). Старт продаж в проекте запланирован на ноябрь 2022г., завершение 1-й очереди – 3 кв. 2024г., а всего проекта - никто не сказал когда. Так как это девелопмент жилья и будет привлечено ПФ, то паи ЗПИФ могут продаваться только квал.инвесторам.

💸Целевая доходность для инвесторов - «около 15%». Учитывая то, что проекты девелопмента в нормальной ситуации должны приносить в пределах 20-25% IRR, желание привлечь equity (долевое финансирования) в рискованный (особенно сейчас) проект под 15% выглядит... очень оптимистично.

🔋При этом достоверно известно, что эффективная ставка привлечения компанией средств своих акционеров (Кенин, Голубков), считая по формуле WACC, приближается к 36% годовых. В данном случае, очевидно, планируется замещение дорогих средств акционеров «дешевыми» инвесторскими деньгами.

🚫 Если же что-то пойдет не так, то «Самолёт» обеспечит инвесторам «минимальную гарантированную доходность на уровне выше текущей ставки по банковским вкладам». Видимо, с помощью механизма РЕПО (мои догадки). Но насколько выше тоже непонятно.

💵 Входной порог низкий: ₽50 тыс. Очевидно, расчет на массового инвестора, но квалифицированного. Значит, скоро на разных ТГ- и YT-каналах увидим обзоры на этот инвестпродукт 🍿

💰Стоит ли вкладывать деньги? Нужно поразбираться в документах проекта, но на (мой) первый взгляд целевая доходность недостаточна для текущего уровня рисков девелопмента жилой недвижимости на окраине Новой Москвы.

📝 В пресс-релизе указывается, что партнером проекта выступает УК «Баланс Эссет Менеджмент», «которая успешно осуществляет профессиональное управление фондами более 15 лет». УК «Баланс ЭМ» существует под этим названием 1 месяц, до этого компания называлась «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент». И я там работал много лет.

💸Покупка долларов США «на черный день» - известная мировая традиция. «В любой непонятной ситуации покупай доллар». «А вот если окажешься в пустыне, тебе воду только за доллары продадут, ну не за рубли же!?»

🪢Некоторые страны даже жестко привязывают свои валюты к доллару США. Например, бахрейнский динар, иорданский динар, ливанская лира, оманский риал, катарский риал, дирхам ОАЭ, гонконгский доллар...

📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция на уровне 8.3% делает эту бумагу всё менее и менее очаровательной. По внутренним причинам в США не могут быстро остановить инфляцию, а нынешняя власть даже разгоняет её ещё больше.

💵 Хотя и альтернативы у доллара нет - евро упал, фунт обрушился, юань всё ещё недостаточно ликвиден... Шекель только вырос, но его не все понимают.

💰Многие экономисты (и риэлторы) предлагают сейчас покупать активы в дирхамах и гонконгских долларах. Но если эти валюты привязаны к пораженному инфляцией доллару, не создаёт ли это дополнительные риски для держателей активов, номинированных в этих валютах?

❓Куда податься глобальному инвестору в период тотальной неопределенности? Приходится заходить в долларовые активы. Альтернатив нет. Замкнутый круг, вредная привычка, системная закономерность.

🌵Такие дела, ёжики-экономисты плакали, кололись, но продолжали жевать зелёный северо-американский кактус.

Жилой квартал «Огни Залива» - встреча на объекте в субботу 29 октября.

Бесплатные консультации представителя банка-партнера о приобретении жилья непосредственно на объекте с 11 до 17 часов.
ЖК «Огни Залива» - обжитой микрорайон и известный проект на юго-западе Санкт-Петербурга. «Огни Залива» - дома на солнечной стороне канала, 5 квартир на этаже, просторный и уютный двор, красивая и качественная отделка.
Квартиры с полной отделкой и с подготовкой под отделку от 6,287 млн. руб.

Заранее полезные ссылки - www.bfa-d.ru

🔌Долго пытался сформулировать, решил написать как можно проще.

😡Вася уличает/обвиняет Петю в том, что когда-то давно Петя вводил в заблуждение ООО «Ромашка» (бенефициар - зубастый Серый Волк): будучи работником этой компании якобы мутил свои схемки. Доказательств за давностью лет нет, якобы ООО «Ромашка» наказала Петю увольнением, а может он сам ушёл.

🤑Петя сейчас является инициатором ряда проектов, привлекает деньги инвесторов. Вася активно критикует текущие проекты Пети и призывает меня рассказать о прошлом Пети, чтобы «все знали какой он нехороший», и указывает, что тот кто залез в карман к Серому Волку с легкостью обманет десять поросят.
​
💡И вот я думаю:
🔹 это было давно, Петя мог сделать выводы и больше не мутить схемок. Тем более он ушёл / его уволили из «Ромашки», то есть вероятно наказали
🔹 прямых доказательств против Пети нет.
🔹 я не имею права судить Петю

🔦но с другой стороны:

🔸Петя когда-то возможно вел себя не самым честным образом по отношению к своему работодателю, он теоретически может представлять угрозу для инвесторов, которых сейчас привлекает...

🛰️ Манипуляция бывает и такой: «так как уровень инфляции с августа 2021 по август 2022 г. составил 14,3%, то складывать деньги на депозит невыгодно».

💰А теперь официальные показатели инфляции в 2022 году по версии Росстата:
🗓️ Май 0,12%
🗓️ Июнь -0,35%
📅 Июль -0,39 %
🗓️ Август -0,52 %
🗓️ Сентябрь 0,05%

❗Да, это официальная инфляция, очень большое количество вопросов к методике её расчета. Раньше отклонение официальной инфляции от «реальной» было на уровне 3.6%, сейчас непонятно.

🛅 Уже писал ранее, что краткосрочно в период низкой инфляции депозит интересен, но в какой-то момент маховик роста цен заработает и эффективность депозита закончится.

🔮Я точно не знаю момента, когда инфляция в РФ начнет разгоняться, есть все признаки того, что это случится ближе к концу года.

🏦 Тем не менее, в государственном ВТБ, например, ставки по депозитам на 91 день достигают 8% годовых, а в частном УБРР - 11%. И текущая инфляция в РФ доходы от депозита не «съедает».

🔻При этом важно отметить, что концентрация только на одном инструменте, на депозите, например, - очень плохая идея.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏛️ Банки заметили дефицит золотых слитков 999-й пробы небольших размеров.

🛎️ Причина - сильный рост спроса, вызванный геополитическими событиями и отменой НДС на его покупку.

🔀 При этом золото в стране есть (и много), просто заводы в основном отливали крупные слитки, а людям нужны маленькие и недорогие. Заводы пытаются оперативно изменить товарную линейку, но у них быстро не получается.

🌞Оптимистичные итоги продаж III квартала от застройщика офисных зданий класса А STONEHEDGE:

💰Выручка от продаж 9,7 тыс. м2 в проектах STONE Towers, STONE Савеловская, STONE Ленинский и STONE Дмитровская составила ₽3,1 млрд.

2️⃣/3️⃣ от объёма продаж пришлись на сделки в новом бизнес-центре STONE Дмитровская.

💸 Минимальный бюджет покупки — ₽14,4 млн., средний чек — ₽40,3 млн.

⚠️ Для информации: сделки в строящихся проектах STONEHEDGE не регистрируются в Росреестре. Источник данных - STONEHEDGE.