🗞️ Вчера вышла новость (кстати тоже интересно как и где она вышла) о том, что «Самолет» будет делать банк. Потом пояснили, что не банк, а финтех-проект.

Какие продукты станут основой финтех-проекта «Самолёта»:

▪️Программа лояльности для клиентов
▪️Страховые сервисы
▪️Платежи за ЖКХ и услуги УК
🔹Инвестиционные продукты для инвесторов в жилую недвижимость
🔹Аренда квартиры с постепенным выкупом

🔻Именно последние два пункта обратили на себя особое внимание.

🗾Как известно, последние годы Самолёт наращивал земельный банк, забирал тысячи га в подмосковных тьмутараканях, скупал сотни га в СПБ, Ленинградской области, Краснодарском крае, Тюмени и т.д.

📊 При этом согласно всей актуальной аналитике, в том числе самого «Самолёта», в настоящее время наблюдается дисбаланс: предложения намного больше, чем спроса.

🌪️В связи с последними событиями ситуация может усугубиться. Если нет продаж, а цену не дают ронять банки (кстати, сплошь государственные), то... начинаются схемы!

🔀 Одну я описал вчера. Как раз аренда с постепенным выкупом. Но есть и ещё!

🏗️ А почему бы не строить доходные арендные дома? Затоваривание на рынке совсем не означает, что спрос на аренду жилья будет падать. Молодые люди и переселенцы из других регионов вполне могут арендовать квартиры с выкупом или без выкупа. Рынок все ещё большой (вроде бы).

💰А почему бы не включить арендный жилой фонд состав ЗПИФ и не предложить купить паи своей бигдате (людям из самолетовской CRM). Тоже хорошая тема, наверное.

🛏️ В общем, в условиях слабого спроса «Самолет» будет пытаться развивать тему аренды и инвестиционных продуктов, связанных с арендой.

📈 Но как это касается акций застройщика?

💡И тут я подумал ещё на один шаг вперёд!

💉Акционеры «Самолёта» не просто так стимулируют рост стоимости компании. Похоже, им нужно не просто немного обкэшиться, им нужна Сделка, большая история!

✈️Продажа «Самолёта» как компании иностранцам из Европы и США невозможна. И даже и каким-нибудь китайцам или индусам пока видится нереалистичной (у них там своих Evergrande достаточно).

🔗 А почему бы не продать долю в «Самолете» организации, которая занимается созданием системы арендных домов, проектным финансированием, создаёт всякие цифровые сервисы...?

🟩 Я про ДOM.PФ. Идея не очень свежая, конечно, про ПИК такие слухи ходили уже давно. Но почему бы «Самолету» не продаться государству?

🪜У «Самолёта» поля в разных регионах РФ, которые можно застроить арендным жильём, у ДOM.PФ амбиции контролировать рынок или хотя бы его значительную часть.

🌡️Но, конечно, акционеры «Самолёта» хотели бы, чтобы сделка прошла по максимальной рыночной цене. Это обуславливает необходимость надувания котировок компании до максимума.

🔗Вроде схема логичная. Хотя я понимаю, что и небезупречная.

🤝🏻Я предполагаю, что через какое-то время мы сможем увидеть грандиозную сделку: ДOM.PФ выкупит значительную долю «Самолёта».

🎪 А иначе зачем весь этот многолетний самолётовской балаган?

⚠️ Не является рекламой и инвестиционной рекомендацией. Всё написанное - не более чем домыслы, построенные на догадках и больном воображении.

Субсидированная ипотека — всё?🤔

Правительство РФ всерьёз настроено отменить ипотеку от 0,01%. За это выступила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она уверена, что нулевые ставки негативно влияют на банковский сектор.

Сегодня субсидированная ипотека — единственный способ взять кредит с максимальной выгодной. Несмотря на это, есть предпосылки, что её закроют уже в скором времени. 

Что делать сейчас?

Прыгать в последний вагон! Пока субсидии действуют, нужно решаться на покупку квартиры. Мы рекомендуем уже сегодня обратиться к надёжным застройщикам. Как, например, ЛСР. Девелопер предлагает низкие ставки на абсолютно все объекты.

Из самых выгодных👇

✔Проекты бизнес-класса с системой «Умный дом» — «ЛСР. Большая Охта» и «Морская набережная». Стоимость — от 6,2 млн рублей.

✔Комфорт в городе — жилые комплексы «Цветной город» и «Ручьи» от 3,4  млн рублей.

✔Самая низкая цена — новый проект «ЛСР. Ржевский парк» всего от 3 млн рублей

Ещё больше новостей, акций и спецпредложений на канале застройщика — подписывайтесь на 👉 ЛСР | Девелопер №1 (СПб)

#реклама

Узнайте про 5 стран, где можно инвестировать в недвижимость и релоцировать бизнес.

🗓️ 20 октября в 19:00 и 22 октября в 12:00 в Инвест-клубе «Деньги» пройдут 2 онлайн-встречи, где обсудим вопросы релокации и инвестиций:

❇️ США, Португалия и Мексика – инвестиции в недвижимость, ситуация на рынках недвижимости, а так же получение ПМЖ и гражданства этих стран.

❇️ Таиланд и Бали – Инвестиции в недвижимость Бали и других островов Индонезии; ВНЖ, ПМЖ и гражданство Таиланда, а также ведение бизнеса на Бали.

🎙️Каждый спикер либо имеет бизнес в этих странах, занимается там недвижимостью, либо инвестирует в недвижимость.

👋🏻 Поможем друг другу справиться с текущими реалиями мира, чтобы сохранить и увеличить свой капитал.

👇🏻 Зарегистрироваться:
Португалия, США, Мексика: money-event
Таиланд, Бали: money-event

#партнерскийпост #нереклама

➖30% у Level Group? А здание в московском бизнес-парке по $180/м2 не хотите?

💸О появлении любопытного объекта, очередного дистресс-актива, сигназилирует компания ИнвестТорги: по минимальной цене ₽17,2 млн. можно купить здание площадью 1.5 т.м2 или по ₽11 197 за м2.

📍Адрес: г. Москва, ул. Угрешская, д. 2, стр. 81 (7 мин.пеш.от МЦК «Угрешская»)

💣Но есть проблема: это здание признано самостроем и подлежит сносу. А так объект реализуется на торгах, пока ещё принадлежит банкноту ООО «ПРЭСТО», компании имевшей отношение к Банку Югра и девелоперу Хотину. Здание расположено на территории одного из хотинских проектов, IQ Park.

🥊В общем, отличный объект для опытных юристов, имеющих успешные кейсы по оспариванию решений сносной комиссии в Москве и судебных решений о сносе.

📊 Ипотека за 1 рубль жива. Подключились Аквилон и GloraX (₽1/мес. на 2 года). Setl как бы да, и как бы нет.

🏗️ Кто ещё в игре?

UPD. A101, Ленстройтрест, Самолёт, Арсенал, КВС, Element Development. В основном Санкт-Петербург, ждём московских застройщиков...

📊 ЦИАН обнародовал свою аналитику по инвестиционным сделкам с новостройками: ⏪ начиная с мая текущего года на первичном рынке Москвы сокращается доля инвестиционных сделок. Если в начале года на них приходилось 12-14% от общего числа ДДУ, то в 3 квартале 2022 г. — только 8-9% ⏩

🛑 Обращаем внимание на пояснение от ЦИАН: «инвестор это тот, кто купил 2 или более жилых помещения в 1-м ЖК». А тот, кто купил 10 квартир в 10 разных ЖК? А тот, кто оформил квартиры на себя, на бабку, на внучку и жучку?

💡Вспоминаем, что Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика.

💰До кучи предполагаем, что инвестор это скорее всего тот, кто находясь в сознании не будет в открытую покупать 2 или более жилых помещения в 1-м ЖК.

❎ Закрываем вкладку ЦИАН и ищем более правдоподобную аналитику.

🏛️ Citibank, взаимодействующий с сотнями семейных офисов по всему миру, подготовил ежегодное исследование инвестиционных предпочтений этих организаций (по результатам опроса 126 управляющих)

🎳 Семейный офис (family office) - частная компания, оказывающая услуги одной семье или нескольким семьям в сфере управления активами.

🔀 Большинство family office сейчас интенсивно занимаются ребалансировкой инвестиционных портфелей.

🧲 Сильнее всего управляющих family office интересуют прямые инвестиции (покупка долей в действующих бизнесах) и инвестиции в недвижимость.

☝🏻А вот и сам отчёт Citi

🎬 Ещё один видеосюжет из серии рекламно-просветительских роликов на тему коммерческой недвижимости.

💬 На этот раз мы обсудили вопрос привлечения арендаторов-франчайзи с одним из главных специалистов по франчайзингу в России Василем Газизулиным!

✅ Методика работы с арендаторами-франчайзи, разработанная коллегами из А101 действительно заслуживает пристального внимания.

📺 Смотрите здесь: https://youtu.be/lOM8GEZNthI

📥 Аналогичное Citi исследование проводил и швейцарский банк UBS.

📈 Правда вывод UBS сделал из этого опроса однозначный - в 2022 году интерес семейных офисов (family offices) будет сосредоточен в сфере прямых инвестиций.

📊 Хотя результаты опроса UBS говорят о том же, о чем и результаты Citi: инвестиции в недвижимость также интересны управляющим крупными семейными капиталами.

☝🏻Исследование UBS

🤔Почему семейные офисы предпочитают недвижимость и действующие бизнесы, а также как это может помочь вам в ваших инвестициях?

1️⃣ Управляющим семейными офисами необходимо опережать инфляцию. В последние 1.5 года инфляция превратилась в их главного врага. По состоянию на конец III квартала 2022 года инфляция доллара составила 8.2%. И это только официальная инфляция, к методике расчета которой куча вопросов.

2️⃣ Управляющие семейными капиталами сильно обеспокоены приближением рецессии в США, а следом на всех мировых фондовых рынках, кроме маргинальных. Управляющим FO необходимо вкладывать в такие проекты, которые окажутся устойчивы к негативным факторам рецессии.

🤯 Что же делать? Искать активы, которые способны приносить доход («дойные коровы»), расти в цене (соразмерно инфляции), не испытывать влияния рецессии экономики.

💡Можно легко догадаться, что прямые инвестиции в работающие бизнесы и недвижимость вполне соответствуют этим критериям.

‼️Но! Недвижимость, в которую вкладывают деньги семейные офисы - это не студия в Люблинском Парке от ПИК, а действующий бизнес - не шинмонтаж на Бауманской.

❗Если будет много 🔥огней, напишу в какие проекты в недвижимости прямо сейчас инвестируют семейные офисы самых богатых людей мира.

💰Итак, в какие проекты в сфере недвижимости прямо сейчас инвестируют семейные офисы самых богатых людей мира?

✅ Да всё просто и не секретно: в США сейчас бум инвестиций в проекты коммерческой недвижимости с одним арендатором. Огромную популярность среди семейных офисов получает владение объектами ГАБ т.н. проекты NNN.

💰NNN или Triple Net это система сбора арендных платежей, при которой арендатор оплачивает: текущий ремонт и содержание, эксплуатацию, страхование и даже налог на имущество. Система довольно распространена в Европе и США.

⚓Как правило, арендаторами в проектах NNN являются супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки. Договоры - долгосрочные.

💼 Количество состоятельных частных инвесторов и семейных офисов, предпочитающих покупать такие проекты активно растёт. Цены - от $0.5 млн. Доходность - от 4 до 8% cap.rate.

🏪 Есть более крупные проекты - т.н. «пауэр-центры», небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями (супермеркет + большая аптека, как правило) и очень компактной галереей.

👀Зачем покупают доходность 4-8% при инфляции 8.5%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации и индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)

🔻Что из этого или подобного есть на нашем, на российском рынке? Скоро напишу.

🔥Яркий пример с рынка США! Вот такое покупают семейные офисы.

Арендатор: сеть Kohl's
NOI: $705.660
Срок аренды: 10 лет
Cap Rate: 5.75%
Цена: $12,3 млн.

💰Возвращаюсь к теме инвестиций семейных офисов. Итак, как повторить их опыт, находясь в России?

🔣 У нас не очень много вариантов. Пойду от крупного к небольшому.

‼️Но сначала о важной особенности местного рынка. В России есть не так много регионов, где можно и нужно приобретать коммерческую недвижимость. Вся проблема в низкой ликвидности. Купить объект где-нибудь в Брянске с доходностью в 1.5 раза выше, чем в Москве довольно легко, а вот кому-то его потом продать...

☯️ Поэтому проекты хотя бы немного похожие на то, что берут семейные офисы самых богатых людей рынка на российской почве лучше всё же искать в самых крупных городах (милионниках).

А теперь по пунктам:

✅ «Пауэр-центры». К сожалению, не очень прижившийся в России формат торговой недвижимости. Выбирать почти не из чего, т.к.большинство ТЦ в России представлены 2-3 этажными торговыми моллами с крупными галереями и не очень-то большими якорями. На рынке возможно, что-то присутствует, я не нашел в открытой продаже.

☑️ Стрит-ритейл, помещения с арендаторами (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки). Этого достаточно много, в основном, спрос концентрируется на помещениях аптек и супермаркетов. Рестораны и автозаправки наши инвесторы не очень любят. Вход от ₽100 млн.

✔️ Не могу не написать здесь об инвестиционной платформе SimpleEstate, которая концентрируется на проектах стрит-ритейла с надежными арендаторами (супермаркеты). Вход - от ₽100 тыс. Это предложение доступно в том числе для частных инвесторов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.