Артем Цогоев | Недвижимость
13.9K subscribers
3.06K photos
419 videos
244 files
3.03K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.

🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com

⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory

💸Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
📮Вчера вечером в ответ на мои исследования ТРСК товарищ прислал книгу Сергея Сандера «Недвижимость в Швейцарии: руководство для инвестора». Оказывается Сергей сейчас распространяет часть своих книг свободно и бесплатно.

☑️ Я думаю, он не будет против, если я поделюсь его трудами у себя в канале!

📘Ссылка на «Недвижимость в Швейцарии...»:
https://disk.yandex.ru/i/Sq8PC16qGoy8Bg

📕А вот ссылка на его крутейшую книгу «Паспорт 2.0. Весь мир в кармане: практические руководство по жизни, работе и бизнесу в эру глобальной мобильности»
https://disk.yandex.ru/i/rLJhmg7ZxtIk6w
👍25👏4
📬 Коллеги из NF Group (ex. KF Russia) сообщают, что консультируют BЭБ.PФ и MR Group по поводу строительства ДЦ SLAVA на Белорусской в Москве.

🏗️ Запланировано возведение трёх отдельных 20-этажных башен общей площадью 132 270 м2. Башни А, B и С арендопригодной площадью офисов 33,5 т.м2, 35 т.м2 и 32,9 т.м2 запланированы ко вводу в эксплуатацию в конце 2024 года.

🏢 По моим данным в продажу на открытый рынок поступит 32,5 т.м2 офисов, а остальное будет экспонироваться в аренду. В общем, ещё один офисный проект внарезку появился на карте.

Белорусский Деловой Район - один из самых дорогих и востребованных офисных районов города. Я думаю, там офисы будут пользоваться спросом. Стройка уже на котловане, возможно, весьма скоро стартанут и продажи.
👍14🔥1
🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» объявляет о старте привлечения финансирования в перспективный девелоперский проект с доходностью до 41% годовых.

📍Микрорайон Финский
Щёлково, Московская область

🔠 Концепция: у надежного девелопера в крупном жилом массиве приобретается уникальное торговое помещение площадью 979 м2. После заполнения помещения арендаторами объект продается как ГАБ (готовый арендный бизнес).

📈 Потенциальные арендаторы:
🍎Пятерочка - 570 м2
🍷Винлаб - 132,8 м2
💊Горздрав - 77 м2
🍇Wildberries - 47,9 м2

💰Инвестиции: ₽108,3 млн.
Срок проекта: 10 месяцев.
💸 Целевая чистая прибыль: ₽68,5 млн.

👉Условия участия в проекте:
💵 Вход: от ₽7 млн.
📈 Доходность проекта: до 75,6% годовых.
📊 Доходность инвестора: до 41% годовых
⚙️ Доходность при арендной модели: 11,5% годовых

📝 Вложения инвесторов привлекаются в проект на основании договора инвестирования

☎️ По всем вопросам:
▪️ Виктор Гончаров / +7 926 613-99-96 / @viktorgoncharov
▪️ Руслан Журавлёв / +7 926 274-56-30 / @RuslanZhur

#реклама
👍154👎3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💡Меня посетила идея: возможные проблемы в экономике могут начать решать с помощью повышения имущественных налогов.

☝🏻А почему бы и нет? Для этого всё есть: система государственного кадастра работает, процесс обложения налогами выстроен и цифровизирован (см.госуслуги), потенциал сбора есть, налоговая база расширяется.

🇷🇺 Государству осталось только:
🗜️Ужесточить ответственность за уклонение от уплаты. Чтобы люди реально боялись не заплатить.
↗️ Повысить налоги.

💸 И денежки потекут в бюджет.

🔗А вы думаете для чего правительство годами заявляло о необходимости строительства миллионов м2 жилья? Для чего льготировалась ипотека, по всей стране строились и строятся огромные новые кварталы...

В том числе для того, чтобы налоговая база стала шире.
👍22🤯3😱2👎1🔥1🤔1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🟢 Вы когда о СБЕРе думаете, какой у вас ассоциативный ряд? Забудьте о блокчейн, эджайл, биг дата и машин-лёнинг.

☑️ Если хотите купить пай нового сберовского фонда «Современный Девелопмент» от УК «СФН» (тщательно скрываемая дочка СБЕРа), вам необходимо прибыть с паспортом и банковскими реквизитами вашего счета в офис управляющей компании (г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42). Там о вас позаботятся.

Электронные личные кабинеты, ЭЦП, дистанционные сделки и прочее... Никаких таких вариантов нет (во всяком случае на сайте не указано). Так что если вы инвестор из Когалыма, welcome to Moscow с паспортом только!

📛 О самом новом фонде полноценной информации нет, кроме того, что «фонд инвестирует в земельные участки в перспективных локациях» и есть «возможность получения дохода от продажи земельных участков после их редевелопмента».

💰Вероятно, тот самый единственный инвестор с паспортом и счётом уже ранее успешно посетил УК «СФН», поэтому компания так показательно клиентоориентирована!
😁14👍7🤔4👏2👎1🤯1
Что происходит, когда ключевая ставка (стоимость денег) низкая, цены на жилую недвижимость высокие, а у населения нет достаточно средств даже для оплаты первоначального взноса по ипотеке?

✖️Девелоперы и банки придумывают новые схемы, стимулирующие оскудевающий спрос! Например в Англии придумали shared ownership («ShO»). ShO позволяет приобрести от 25% до 50% квартиры в ипотеку, а за остальную часть платить аренду, т.е. эта квартира де-факто частично принадлежит покупателю и одновременно сдаётся ему в долгосрочную аренду.

То есть ежемесячные расходы будут состоять из выплаты ипотеки за долю собственности (25% от квартиры); арендной платы за 75%, которой покупатель не владеет; платы за обслуживание / эксплуатацию. Схему ShO по английским законам могут позволить себе только домохозяйства с доходом менее £90 тыс./год.

🏓Существует возможность staircasing - выкупа бОльшей доли собственности (вплоть до 100%). ShO очень популярна сейчас, английские девелоперы строят большое количество проектов по этой схеме. Ключевой элемент - низкая стоимость денег, без него пазл не складывается.

📌Пример. ЖК «Clapham Park» на северо-западной окраине Лондона. Стоимость квартир - от £440тыс. Цены по схеме SHo стартуют от £110 тыс. за 25% на студии площадью около 30м2. Первоначальный взнос всего £5,5тыс. Месячные затраты на ипотеку, аренду и эксплуатацию составляют £1,4 тыс.

✍️Это был мой старый пост, из архива 2021 года! К чему я его вспомнил? Да тут одна новость прилетела, но прокомментирую я её уже завтра!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥19👍8
🏗️Подмосковный застройщик «Самолёт» годами активно пытается надуть стоимость своих акций. Уже несколько лет мимикрирует под стартап: одевает топ-менеджмент в мятые майки, придумывает «экосистемы», льёт про бигдату, делает мебельные маркетплейсы и т.д.

🎯Цель всего этого балагана - увеличение капитализации компании. Потому что если бы они просто строили и продавали, мультипликаторов для переоценки их бизнеса вверх просто не хватило бы.

💻 А вот с помощью драпировки монструозного строительного бизнеса завесой инновационности, можно хоть как-то объяснять почему акции «Самолёт» должны расти в цене.

🪆Но если раньше мысль о неминуемом росте акций «Самолёта» внедрялись через более-менее приличные телеграм-каналы и традиционные СМИ, то теперь дошли даже до того, что используют известную платформу манипуляций котировками компаний РДВ.

🗜️Прямо сейчас «Самолёт» настойчиво внедряет две идеи:
🚀Акции SMLT to the moon
🥕ПИК уже не торт

🧫 Манипуляции через многочисленных агентов влияния направлены прежде всего на розничных инвесторов, их руками, очевидно, «Самолёт» пытается сейчас разогнать цену своих бумаг.

🔍Я привык анализировать события по формуле «если звезды зажигаются, это кому-нибудь нужно».

Кому и зачем нужно искусственное увеличение стоимости «Самолёта»?

💵 Прежде я думал, что это просто акционеры (тайные и явные) хотят обкэшиться немного, поэтому и надувают синий шарик. Но вчера «Самолёт» слил интересную информацию, которая заставила меня выдвинуть новую версию.
🔥14👍12👎1😐1
🗞️ Вчера вышла новость (кстати тоже интересно как и где она вышла) о том, что «Самолет» будет делать банк. Потом пояснили, что не банк, а финтех-проект.

Какие продукты станут основой финтех-проекта «Самолёта»:

▪️Программа лояльности для клиентов
▪️Страховые сервисы
▪️Платежи за ЖКХ и услуги УК
🔹Инвестиционные продукты для инвесторов в жилую недвижимость
🔹Аренда квартиры с постепенным выкупом

🔻Именно последние два пункта обратили на себя особое внимание.

🗾Как известно, последние годы Самолёт наращивал земельный банк, забирал тысячи га в подмосковных тьмутараканях, скупал сотни га в СПБ, Ленинградской области, Краснодарском крае, Тюмени и т.д.

📊 При этом согласно всей актуальной аналитике, в том числе самого «Самолёта», в настоящее время наблюдается дисбаланс: предложения намного больше, чем спроса.

🌪️В связи с последними событиями ситуация может усугубиться. Если нет продаж, а цену не дают ронять банки (кстати, сплошь государственные), то... начинаются схемы!

🔀 Одну я описал вчера. Как раз аренда с постепенным выкупом. Но есть и ещё!

🏗️ А почему бы не строить доходные арендные дома? Затоваривание на рынке совсем не означает, что спрос на аренду жилья будет падать. Молодые люди и переселенцы из других регионов вполне могут арендовать квартиры с выкупом или без выкупа. Рынок все ещё большой (вроде бы).

💰А почему бы не включить арендный жилой фонд состав ЗПИФ и не предложить купить паи своей бигдате (людям из самолетовской CRM). Тоже хорошая тема, наверное.

🛏️ В общем, в условиях слабого спроса «Самолет» будет пытаться развивать тему аренды и инвестиционных продуктов, связанных с арендой.

📈 Но как это касается акций застройщика?

💡И тут я подумал ещё на один шаг вперёд!
👍15🔥7
💉Акционеры «Самолёта» не просто так стимулируют рост стоимости компании. Похоже, им нужно не просто немного обкэшиться, им нужна Сделка, большая история!

✈️Продажа «Самолёта» как компании иностранцам из Европы и США невозможна. И даже и каким-нибудь китайцам или индусам пока видится нереалистичной (у них там своих Evergrande достаточно).

🔗 А почему бы не продать долю в «Самолете» организации, которая занимается созданием системы арендных домов, проектным финансированием, создаёт всякие цифровые сервисы...?

🟩 Я про ДOM.PФ. Идея не очень свежая, конечно, про ПИК такие слухи ходили уже давно. Но почему бы «Самолету» не продаться государству?

🪜У «Самолёта» поля в разных регионах РФ, которые можно застроить арендным жильём, у ДOM.PФ амбиции контролировать рынок или хотя бы его значительную часть.

🌡️Но, конечно, акционеры «Самолёта» хотели бы, чтобы сделка прошла по максимальной рыночной цене. Это обуславливает необходимость надувания котировок компании до максимума.

🔗Вроде схема логичная. Хотя я понимаю, что и небезупречная.
🔥23👍9😐3
🤝🏻Я предполагаю, что через какое-то время мы сможем увидеть грандиозную сделку: ДOM.PФ выкупит значительную долю «Самолёта».

🎪 А иначе зачем весь этот многолетний самолётовской балаган?

⚠️ Не является рекламой и инвестиционной рекомендацией. Всё написанное - не более чем домыслы, построенные на догадках и больном воображении.
😁21👍5
💰Состоится ли сделка по продаже части акций «Самолёта» в ДOM.PФ?
Anonymous Poll
45%
Скорее всего да
24%
Скорее всего нет
32%
🤤 Только в воображении автора
👍6
Субсидированная ипотека — всё?🤔

Правительство РФ всерьёз настроено отменить ипотеку от 0,01%. За это выступила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она уверена, что нулевые ставки негативно влияют на банковский сектор.

Сегодня субсидированная ипотека — единственный способ взять кредит с максимальной выгодной. Несмотря на это, есть предпосылки, что её закроют уже в скором времени. 

Что делать сейчас?


Прыгать в последний вагон! Пока субсидии действуют, нужно решаться на покупку квартиры. Мы рекомендуем уже сегодня обратиться к надёжным застройщикам. Как, например, ЛСР. Девелопер предлагает низкие ставки на абсолютно все объекты.

Из самых выгодных👇

Проекты бизнес-класса с системой «Умный дом» — «ЛСР. Большая Охта» и «Морская набережная». Стоимость — от 6,2 млн рублей.

Комфорт в городе — жилые комплексы «Цветной город» и «Ручьи» от 3,4  млн рублей.

Самая низкая цена — новый проект «ЛСР. Ржевский парк» всего от 3 млн рублей

Ещё больше новостей, акций и спецпредложений на канале застройщика — подписывайтесь на 👉 ЛСР | Девелопер №1 (СПб)

#реклама
👎22👍9😁4
Узнайте про 5 стран, где можно инвестировать в недвижимость и релоцировать бизнес.

🗓️ 20 октября в 19:00 и 22 октября в 12:00 в Инвест-клубе «Деньги» пройдут 2 онлайн-встречи, где обсудим вопросы релокации и инвестиций:

❇️ США, Португалия и Мексика – инвестиции в недвижимость, ситуация на рынках недвижимости, а так же получение ПМЖ и гражданства этих стран.

❇️ Таиланд и Бали – Инвестиции в недвижимость Бали и других островов Индонезии; ВНЖ, ПМЖ и гражданство Таиланда, а также ведение бизнеса на Бали.

🎙️Каждый спикер либо имеет бизнес в этих странах, занимается там недвижимостью, либо инвестирует в недвижимость.

👋🏻 Поможем друг другу справиться с текущими реалиями мира, чтобы сохранить и увеличить свой капитал.

👇🏻 Зарегистрироваться:
Португалия, США, Мексика: money-event
Таиланд, Бали: money-event

#партнерскийпост #нереклама
👍11
30% у Level Group? А здание в московском бизнес-парке по $180/м2 не хотите?

💸О появлении любопытного объекта, очередного дистресс-актива, сигназилирует компания ИнвестТорги: по минимальной цене ₽17,2 млн. можно купить здание площадью 1.5 т.м2 или по ₽11 197 за м2.

📍Адрес: г. Москва, ул. Угрешская, д. 2, стр. 81 (7 мин.пеш.от МЦК «Угрешская»)

💣Но есть проблема: это здание признано самостроем и подлежит сносу. А так объект реализуется на торгах, пока ещё принадлежит банкноту ООО «ПРЭСТО», компании имевшей отношение к Банку Югра и девелоперу Хотину. Здание расположено на территории одного из хотинских проектов, IQ Park.

🥊В общем, отличный объект для опытных юристов, имеющих успешные кейсы по оспариванию решений сносной комиссии в Москве и судебных решений о сносе.
👍10🤔2
📊 Ипотека за 1 рубль жива. Подключились Аквилон и GloraX (₽1/мес. на 2 года). Setl как бы да, и как бы нет.

🏗️ Кто ещё в игре?

UPD. A101, Ленстройтрест, Самолёт, Арсенал, КВС, Element Development. В основном Санкт-Петербург, ждём московских застройщиков...
👍11
📊 ЦИАН обнародовал свою аналитику по инвестиционным сделкам с новостройками: начиная с мая текущего года на первичном рынке Москвы сокращается доля инвестиционных сделок. Если в начале года на них приходилось 12-14% от общего числа ДДУ, то в 3 квартале 2022 г. — только 8-9%

🛑 Обращаем внимание на пояснение от ЦИАН: «инвестор это тот, кто купил 2 или более жилых помещения в 1-м ЖК». А тот, кто купил 10 квартир в 10 разных ЖК? А тот, кто оформил квартиры на себя, на бабку, на внучку и жучку?

💡Вспоминаем, что Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика.

💰До кучи предполагаем, что инвестор это скорее всего тот, кто находясь в сознании не будет в открытую покупать 2 или более жилых помещения в 1-м ЖК.

Закрываем вкладку ЦИАН и ищем более правдоподобную аналитику.
👍24
🏛️ Citibank, взаимодействующий с сотнями семейных офисов по всему миру, подготовил ежегодное исследование инвестиционных предпочтений этих организаций (по результатам опроса 126 управляющих)

🎳 Семейный офис (family office) - частная компания, оказывающая услуги одной семье или нескольким семьям в сфере управления активами.

🔀 Большинство family office сейчас интенсивно занимаются ребалансировкой инвестиционных портфелей.

🧲 Сильнее всего управляющих family office интересуют прямые инвестиции (покупка долей в действующих бизнесах) и инвестиции в недвижимость.
👍14
Citi_Family_Office_2022.pdf
4.4 MB
☝🏻А вот и сам отчёт Citi
👍5
🎬 Ещё один видеосюжет из серии рекламно-просветительских роликов на тему коммерческой недвижимости.

💬 На этот раз мы обсудили вопрос привлечения арендаторов-франчайзи с одним из главных специалистов по франчайзингу в России Василем Газизулиным!

Методика работы с арендаторами-франчайзи, разработанная коллегами из А101 действительно заслуживает пристального внимания.

📺 Смотрите здесь: https://youtu.be/lOM8GEZNthI
👍11