🛠️ Я тут на неделе потрогал тему офисного ремонта! У многих читателей канала вызвали некоторое удивление цифры ~ ₽125 т./м2 доведения офиса из состояния Shell&Core в состояние полной готовности (но без мебели).

✔️ И вот так совпадение! Компании MANUFAQTURY вместе с KUBRAVA PM, которые специализируются на отделке коммерческой недвижимости, выпустили так называемый «калькулятор офисного ремонта».

Там два сценария:
🔸реновация существующего помещения
🔹ремонт «бетона»

🔀 Для каждого варианта предусмотрено три уровня отделки: базовый, средний и высокий. Все расчеты основаны на реальных проектах 2025 года.

📥 Качаем здесь

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👋 Друзья, добрый день! Есть кое-что только для ваших ушей👂

✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «История стресса».

🎙~16 минут я рассказываю интересную историю о скупке древнеримских стрессовых активов.

Послушать:

🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube
🔉Звук

⚠️ Ну и конечно, подпишитесь - это лучшая поддержка для автора!

🔍 Тут ДOM.PФ анонсировал запуск нового инвестпродукта - кредитного ЗПИФа объемом ₽1 млрд для квал. инвесторов. Идея в том, что банк упаковывает ранее выданный кредит (проектное финансирование некоего застройщика) в ЗПИФ и де-факто предлагает инвесторам а) разделить с банком кредитный риск б) получить часть % по выданному кредиту - вероятно, за минусом как минимум комиссий управляющей компании (это наверное, 2% от СЧА), которая принадлежит тому же ДOM.PФ.

🏗 Приобретая пай такого фонда, инвестор становится косвенным кредитором застройщика. Срок инвестирования привязан к строительному циклу — около четырех лет. Виталий Мутко и его команда планируют начать привлечение инвесторов в эту историю уже в июле 2025 года.

💭 Сразу так много мыслей у меня! Начнем по порядку.

💰 Если б я хотел дать в долг какому-нибудь застройщику, то я бы купил облигацию. Например, в рамках общественной инициативы по спасению ГК «Самолёт» от банкротства #живисамолет, я бы мог купить последний по времени выпуск долговых этого застройщика (Аня Акиньшина, не благодари - это чисто по дружбе!). Тогда я бы получал 24% годовых - купонная доходность. По данным всё того же ДOM.PФ средневзвешенные ставки по проектному финансированию для застройщиков жилья выросли до 10,6% на май 2025 года. А доля высокорисковых кредитов со ставкой более 20% составляет уже 16% от общего объема выданного ПФ. При этом покрытие эскроу-счетов держится на уровне 71% (из-за рассрочек).

🤔 Если ДOM.PФ будет упаковывать в ЗПИФ старый кредит под 10,6% - сразу нет, Виталий Леонтьевич. Это мало, сорян. Если в ЗПИФ сложат новый кредит, который выдан под 21-22%, Виталий - я готов начать думать.

🛡 Чем же паи кредитного ЗПИФ от Мутко привлекательнее покупки облигаций застройщиков?
🔸 Залоговое обеспечение. Облигации застройщиков выпускаются без обеспечения-залога, а вот кредитный ЗПИФ с проектным финансированием базируется на займах с залогом земельного участка, прав требования по ДДУ и других активов, вплоть до майбаха акционера.
🔸 Приоритет требований. При банкротстве застройщика держатели необеспеченных облигаций оказываются в конце очереди кредиторов, в то время как обеспеченные кредиты (которые лежат в основе ЗПИФа) имеют существенно больше шансов на возврат средств.
🔸 Профессиональный отбор проектов. Ну так-то банк ДOM.PФ имеет экспертизу и опыт для оценки рисков конкретных девелоперских проектов.
🔸 Целевое использование средств. Деньги из кредитного ЗПИФа идут на конкретный проект, параметры которого известны, в то время как средства от облигаций могут использоваться компанией по своему усмотрению.

💡 Однако есть и важные нюансы, которые нужно учитывать.
🔹Что за проект кредитуется и какой застройщик получит мои деньги из ЗПИФ?
🔹Какова будет итоговая доходность для инвесторов после вычета комиссий управляющей компании?
🔹Что будет если всё пойдёт не так и мы с пацанами, пайщиками ЗПИФ, окажемся счастливыми совладельцами банкротного девелоперского проекта?

🧮 Эти вопросы пока остаются открытыми, но я надеюсь, ДOM.PФ их к июлю закроет.

⛳️ Итого: кредитный ЗПИФ может стать интересной альтернативой прямым инвестициям в облигации застройщиков для тех, кто ценит надежность выше сверхвысокой доходности. Разница между пока неизвестной доходность в кредитном ЗПИФе и, условно, 24% по облигациям «Самолёта» – это по сути премия, которую инвестор платит за лучшую защищенность вложений.

❓Что думаете о новом инструменте ДOM.PФ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Облигашки лучше, душевнее.
👀 Без пузыря не разберешься...
😎 В долг не даю

🤗 А самое интересное, что это реальный ответ Виталия Леонтьевича на поставленный вопрос. 2021 год интервью РБК, как сейчас помню.

❌ А давайте отменим банки! Ну вот застройщицы плачут, что банки себя ведут как последние альфонсы и абьюзеры: присосались, всячески пользуются, обижают, руки выкручивают. Хватит это терпеть!

💡 Нанимаем «дружественную» УК, создаем кредитный ЗПИФ, привлекаем в него инвесторов под высокую доходность, средствами ЗПИФ кредитуем свою же стройку. Никаких выкручиваний и абьюза, ведь УК-то «дружественная». Напомню, что «дружественные» УК уже имеются у застройщиков ФСК, MR Group, Самолет, Central Properties и у других.

🏢 Схема выглядит простой и элегантной: такой кредитующий стройку «небанк», только с деньгами инвесторов. И ведь всем хорошо! И даже регулятор у этой всей истории остаётся прежним - ЦБ РФ.

⚠️ Но тут есть один маленький, но принципиальный юридический момент: по 214-ФЗ застройщик может получать кредиты (проектное финансирование), чтобы продавать по ДДУ через эскроу, только от уполномоченных банков или от своих учредителей (целевые займы до 20% от стоимости проекта). ЗПИФы в этом списке отсутствуют. Вот такой затык!

🧩 Решение! Вместо того чтобы бухать и жрать хачапури на бессмысленных форумах типа «Шевеления», застройщикам стоило бы скинуться на лоббирование очень небольшого, но критически важного изменения в 214-ФЗ: добавить в статьи 2 и 3 кредитные ЗПИФы как легитимный источник проектного финансирования наряду с уполномоченными банками.

Важные моменты:
🔸 Контроль: можно так и быть прописать требования к ЗПИФам по мониторингу хода строительства, отчетности и т.д.
🔸 Защита инвесторов: квалифицированные инвесторы - люди по идее понимающие риски, в отличие от дольщиков, так что...
🔸 Защита дольщиков: защита присутствует, множество элементов внутри ЗПИФа и снаружи.
🔸 Конфликт интересов: фидуциарные риски в России вообще никого не волнуют - особенно ЦБшников.

📊 В итоге, рынок получил бы здоровую конкуренцию банкам, застройщики — более гибкое финансирование, а квалифицированные инвесторы — новый инструмент с потенциально высокой доходностью.

🍽 Такие изменения могут быть поданы не как послабление для застройщиков, а как мера по стимулированию жилищного строительства и создание альтернативного механизма финансирования, снижающего монополизм банковского сектора. НАУФОР ( профсоюз управляющих компаний, спецдепов, спецрегов и прочих) могли бы тоже помочь в лоббировании, это ж Эльдорадо для них!

👍 Куда деньги сдавать (я от застройщика)?
🔥 Банки всё равно не пропустят
👀 Я дольщица/дольщик, я категорически против!

P.S. А вот идея отменить эскроу не летает!

🍆Посыпались дефолты по ЦФА, о которых я ранее предупреждал. Названия дефолтнувших ничего не скажут погруженным в рынок недвижимости: какие-то «Финансовые Системы», «Автосити» и «ПК Биллион».

🏚Но есть одна компания с ЦФА и большими рисками.

⚠️ Вот по ней может случится мощный и относительно громкий кейс.

🏢 Девелопер R4S анонсирует старт продаж помещений свободного назначения на Ярославском шоссе!

📍 Место: СВАО, МЦД «Ростокино», Ярославское шоссе, 2к2 — густонаселенный спальный жилой массив с развитой инфраструктурой и большим количеством учебных заведений в пешей доступности.

✔️В продаже 7 помещений свободного назначения:
🔹 площади от 19,6 м² до 69,3 м²
🔹 высокие потолки 3,2 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада в каждое помещение
🔹 свободная планировка

💼 Инвестиционная идея очевидна: приобретение помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой фасадной линии Ярославского шоссе с интенсивным автомобильным трафиком, наличие остановки общественного транспорта прямо напротив помещений и подземного пешеходного перехода рядом обеспечивают стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, услуги и общепит.

💸 Цены: от ₽19,2 млн до ₽61,5 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

Редевелопмент ОКН: когда архитектура — это диалог, а не декорация

Работать с объектами культурного наследия — сложно. Много ограничений, непредсказуемость, высокий риск удорожания. Большинство девелоперов предпочитают не связываться.

Тем не менее, в Петербурге есть проекты, которые идут в это поле осознанно. Один из них — квартал AVANT на Петроградской стороне. Базой стал комплекс фабрики «Красное знамя», построенный в 1930-х годах по проекту Эриха Мендельсона.

Команда AAG не только сохранила оригинальные конструкции, но и восстановила утраченные элементы, включая вентиляционные башни и световые фонари. Впервые в подобном проекте применена связка 3D-сканирования, BIM-моделирования и глубокой историко-культурной экспертизы.

На девелоперском форуме «Движение» кейс представил Иван Донкин, директор по девелопменту AAG. Ключевая идея - работать с наследием непросто, но возможно — если воспринимать его не как ограничение, а как потенциал для архитектурного высказывания и точного девелопмента.

⁉️ Инвесторы активны или затаились? На рынке тишина или ажиотаж? Депозит или недвижимость?

☝️Не спешите давать свой ответ! А это вообще о чем были вопросы? Коммерческая, жилая, загородная, рекреационная, зарубежная? Ситуация везде своя, да и проекты все разные.

🚧 И чем нас встретит вторая половина года? Всё ещё высокая ключевая ставка, ожидаемая неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.

💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки. И желания воплощаются.

💵 Инвестиционный рынок недвижимости не спит - сделки есть!

❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

🏗 Федеральный (реально федеральный, не прикол) застройщик «Талан» готовится к размещению очередной облигаций серии 001Р-04.

💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Купон - переменный, определяемый как сумма доходов за каждый день купонного периода, исходя из значения Ключевая ставка ЦБ + спред
🔍 Спред к Ключевой ставке ЦБ РФ - не более чем +5,5%
📅 Предварительно сбор заявок назначен на вторую половину июля 2025

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Не надо брать
👀 Уже имею «Талан» (или они меня)

✍️Ранее я писал про Sea Breeze, самый амбициозный проект Азербайджана. Выясняется, что концепция проекта станет международной и может появится на рынках Абу-Даби, Мальдивов, Черногории и Узбекистана. Есть вероятность, что концепция Sea Breeze будет воплощена также и в России - в Татарстане.

👀 Пруф здесь

📦 Склады в Московском регионе: рост после снижения неизбежен?

📊 Консалтинговая компания NF Group представила свежий прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе до 2030 года. По их расчетам, арендные ставки на склады класса A могут вырасти до 16 000 руб. за м2 в год (без НДС и OPEX). Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб за м2 в год. Но даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за м2 не прогнозируется.

📈 Сейчас средняя ставка составляет 12 450 руб. за м2 в год - это на 13% выше, чем год назад. Для сравнения: в 2023 году рост был 55%, а в 2024 - 41%. Похоже, рынок начинает успокаиваться после бурного роста последних лет.

🎯 В ближайшие 2-3 года аналитики ожидают стабилизацию рынка. Спрос на качественные склады сохраняется, а высокая стоимость строительства и дорогие кредиты будут сдерживать появление новых объектов.

🔮В общем, прогноз сформирован, можно применять при создании финансовых моделей и ссылаться на NF Group! Однако стоит помнить, что на рынок могут повлиять непредвиденные факторы - от геополитики до новых технологических решений в логистике...

Как относитесь к прогнозу по рынку складов?
👍 Сбудется
🔥 Не сбудется
👀 Мне по 🥁

🏨 Курортная недвижимость в топе! Во всяком случае, опрос показал, что интерес к этому сегменту есть!

🏖️ Ну что же, про курортную недвижимость. В ВТБ / «Галс-Девелопмент» решили расстаться с одним из самых роскошных отелей Сочи - пятизвездочным Swissotel Resort Сочи Камелия. Выставляют на торги, с начальной ценой - ₽10 млрд.

💰 Считаем чужие денюжки: в отеле 203 номера, т.е. стоимость экспонировпния одного номера около ~₽49 млн. Общая площадь гостиницы 37 132 м2 или ~₽270 т./м2. Полезной площади там меньше.

⚜️Отель был введен в эксплуатацию в 2014 году, как раз к Олимпиаде, и за 10 лет успел заработать себе хорошую репутацию.

🤔 Почему в ВТБ решили продать этот актив именно сейчас, когда спрос на отдых растет, а количество качественных отелей ограничено? Подумайте над этим.

И про цену тоже подумайте, как она вам?
🔥 Дорого даже для Сочи
👍 В самый раз для такого актива
👀 В Дубае цены лучше, душевнее...
✍️ Выскажусь в комментариях

💸 Сеть коворкингов ASPACE готовит выпуск ЦФА со доходностью 28% годовых

🏗 Крупный оператор гибких офисов ASPACE ранее успешно разместил два выпуска облигаций, а теперь решил выйти на рынок с ЦФА.

💰 Объем - ₽130 млн.
🗓 Срок - 6 мес. (дата погашения - 29 декабря 2025)
💸 Доходность - 28% годовых, выплата ежемесячно
📅 Размещение пройдет завтра (на Атомайз / Т-Инвестициях)

🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 12 площадками общей площадью 36 тыс. м² во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов.

💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием. Средняя валовая прибыль с квадратного метра составляет около ₽29 тыс. в год.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать...
👍 Уже имею ASPACE (или они меня)

Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?

🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.

🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 20%), в другом курс доллара (сейчас 80), а в третьем инфляция (сейчас 9%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около 50 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии.

🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:

1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль — экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте — техника, стройматериалы, лекарства — начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно — валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры

2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, резкое, с 20% до 12% до конца года. Бизнесу стало полегче, ипотека чуть доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами

3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные

🤔 И таки что делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!

☑️ Я бы в принципе действовал очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.

📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события.

⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.

👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...