🛠️ Я тут на неделе потрогал тему офисного ремонта! У многих читателей канала вызвали некоторое удивление цифры ~ ₽125 т./м2 доведения офиса из состояния Shell&Core в состояние полной готовности (но без мебели).
✔️ И вот так совпадение! Компании MANUFAQTURY вместе с KUBRAVA PM, которые специализируются на отделке коммерческой недвижимости, выпустили так называемый «калькулятор офисного ремонта».
Там два сценария:
🔸реновация существующего помещения
🔹ремонт «бетона»
🔀 Для каждого варианта предусмотрено три уровня отделки: базовый, средний и высокий. Все расчеты основаны на реальных проектах 2025 года.
📥 Качаем здесь
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
✔️ И вот так совпадение! Компании MANUFAQTURY вместе с KUBRAVA PM, которые специализируются на отделке коммерческой недвижимости, выпустили так называемый «калькулятор офисного ремонта».
Там два сценария:
🔸реновация существующего помещения
🔹ремонт «бетона»
🔀 Для каждого варианта предусмотрено три уровня отделки: базовый, средний и высокий. Все расчеты основаны на реальных проектах 2025 года.
📥 Качаем здесь
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
☝️«Ну вот куплю я офис, а дальше что?». А дальше ремонт!
🏢 Некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость забывают о том, что офисам часто требуется отделка - без нее сдать тяжело, ну или арендатор потребует длинннннющие арендные каникулы. Итак, к чему…
🏢 Некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость забывают о том, что офисам часто требуется отделка - без нее сдать тяжело, ну или арендатор потребует длинннннющие арендные каникулы. Итак, к чему…
👍6🔥3🤔2❤1
👋 Друзья, добрый день! Есть кое-что только для ваших ушей👂
✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «История стресса».
🎙~16 минут я рассказываю интересную историю о скупке древнеримских стрессовых активов.
Послушать:
🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube
🔉Звук
⚠️ Ну и конечно, подпишитесь - это лучшая поддержка для автора!
✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «История стресса».
🎙~16 минут я рассказываю интересную историю о скупке древнеримских стрессовых активов.
Послушать:
🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube
🔉Звук
⚠️ Ну и конечно, подпишитесь - это лучшая поддержка для автора!
Telegram
mave.stream
Полноценный подкаст-стриминг прямо в Telegram 🎙️
Более 15 000 подкастов и 540 000 выпусков уже ждут тебя!
Более 15 000 подкастов и 540 000 выпусков уже ждут тебя!
❤8🔥5😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔍 Тут ДOM.PФ анонсировал запуск нового инвестпродукта - кредитного ЗПИФа объемом ₽1 млрд для квал. инвесторов. Идея в том, что банк упаковывает ранее выданный кредит (проектное финансирование некоего застройщика) в ЗПИФ и де-факто предлагает инвесторам а) разделить с банком кредитный риск б) получить часть % по выданному кредиту - вероятно, за минусом как минимум комиссий управляющей компании (это наверное, 2% от СЧА), которая принадлежит тому же ДOM.PФ.
🏗 Приобретая пай такого фонда, инвестор становится косвенным кредитором застройщика. Срок инвестирования привязан к строительному циклу — около четырех лет. Виталий Мутко и его команда планируют начать привлечение инвесторов в эту историю уже в июле 2025 года.
💭 Сразу так много мыслей у меня! Начнем по порядку.
💰 Если б я хотел дать в долг какому-нибудь застройщику, то я бы купил облигацию. Например, в рамках общественной инициативы по спасению ГК «Самолёт» от банкротства #живисамолет, я бы мог купить последний по времени выпуск долговых этого застройщика (Аня Акиньшина, не благодари - это чисто по дружбе!). Тогда я бы получал 24% годовых - купонная доходность. По данным всё того же ДOM.PФ средневзвешенные ставки по проектному финансированию для застройщиков жилья выросли до 10,6% на май 2025 года. А доля высокорисковых кредитов со ставкой более 20% составляет уже 16% от общего объема выданного ПФ. При этом покрытие эскроу-счетов держится на уровне 71% (из-за рассрочек).
🤔 Если ДOM.PФ будет упаковывать в ЗПИФ старый кредит под 10,6% - сразу нет, Виталий Леонтьевич. Это мало, сорян. Если в ЗПИФ сложат новый кредит, который выдан под 21-22%, Виталий - я готов начать думать.
🛡 Чем же паи кредитного ЗПИФ от Мутко привлекательнее покупки облигаций застройщиков?
🔸 Залоговое обеспечение. Облигации застройщиков выпускаются без обеспечения-залога, а вот кредитный ЗПИФ с проектным финансированием базируется на займах с залогом земельного участка, прав требования по ДДУ и других активов, вплоть до майбаха акционера.
🔸 Приоритет требований. При банкротстве застройщика держатели необеспеченных облигаций оказываются в конце очереди кредиторов, в то время как обеспеченные кредиты (которые лежат в основе ЗПИФа) имеют существенно больше шансов на возврат средств.
🔸 Профессиональный отбор проектов. Ну так-то банк ДOM.PФ имеет экспертизу и опыт для оценки рисков конкретных девелоперских проектов.
🔸 Целевое использование средств. Деньги из кредитного ЗПИФа идут на конкретный проект, параметры которого известны, в то время как средства от облигаций могут использоваться компанией по своему усмотрению.
💡 Однако есть и важные нюансы, которые нужно учитывать.
🔹Что за проект кредитуется и какой застройщик получит мои деньги из ЗПИФ?
🔹Какова будет итоговая доходность для инвесторов после вычета комиссий управляющей компании?
🔹Что будет если всё пойдёт не так и мы с пацанами, пайщиками ЗПИФ, окажемся счастливыми совладельцами банкротного девелоперского проекта?
🧮 Эти вопросы пока остаются открытыми, но я надеюсь, ДOM.PФ их к июлю закроет.
⛳️ Итого: кредитный ЗПИФ может стать интересной альтернативой прямым инвестициям в облигации застройщиков для тех, кто ценит надежность выше сверхвысокой доходности. Разница между пока неизвестной доходность в кредитном ЗПИФе и, условно, 24% по облигациям «Самолёта» – это по сути премия, которую инвестор платит за лучшую защищенность вложений.
❓Что думаете о новом инструменте ДOM.PФ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Облигашки лучше, душевнее.
👀 Без пузыря не разберешься...
😎 В долг не даю
🏗 Приобретая пай такого фонда, инвестор становится косвенным кредитором застройщика. Срок инвестирования привязан к строительному циклу — около четырех лет. Виталий Мутко и его команда планируют начать привлечение инвесторов в эту историю уже в июле 2025 года.
💭 Сразу так много мыслей у меня! Начнем по порядку.
💰 Если б я хотел дать в долг какому-нибудь застройщику, то я бы купил облигацию. Например, в рамках общественной инициативы по спасению ГК «Самолёт» от банкротства #живисамолет, я бы мог купить последний по времени выпуск долговых этого застройщика (Аня Акиньшина, не благодари - это чисто по дружбе!). Тогда я бы получал 24% годовых - купонная доходность. По данным всё того же ДOM.PФ средневзвешенные ставки по проектному финансированию для застройщиков жилья выросли до 10,6% на май 2025 года. А доля высокорисковых кредитов со ставкой более 20% составляет уже 16% от общего объема выданного ПФ. При этом покрытие эскроу-счетов держится на уровне 71% (из-за рассрочек).
🤔 Если ДOM.PФ будет упаковывать в ЗПИФ старый кредит под 10,6% - сразу нет, Виталий Леонтьевич. Это мало, сорян. Если в ЗПИФ сложат новый кредит, который выдан под 21-22%, Виталий - я готов начать думать.
🛡 Чем же паи кредитного ЗПИФ от Мутко привлекательнее покупки облигаций застройщиков?
🔸 Залоговое обеспечение. Облигации застройщиков выпускаются без обеспечения-залога, а вот кредитный ЗПИФ с проектным финансированием базируется на займах с залогом земельного участка, прав требования по ДДУ и других активов, вплоть до майбаха акционера.
🔸 Приоритет требований. При банкротстве застройщика держатели необеспеченных облигаций оказываются в конце очереди кредиторов, в то время как обеспеченные кредиты (которые лежат в основе ЗПИФа) имеют существенно больше шансов на возврат средств.
🔸 Профессиональный отбор проектов. Ну так-то банк ДOM.PФ имеет экспертизу и опыт для оценки рисков конкретных девелоперских проектов.
🔸 Целевое использование средств. Деньги из кредитного ЗПИФа идут на конкретный проект, параметры которого известны, в то время как средства от облигаций могут использоваться компанией по своему усмотрению.
💡 Однако есть и важные нюансы, которые нужно учитывать.
🔹Что за проект кредитуется и какой застройщик получит мои деньги из ЗПИФ?
🔹Какова будет итоговая доходность для инвесторов после вычета комиссий управляющей компании?
🔹Что будет если всё пойдёт не так и мы с пацанами, пайщиками ЗПИФ, окажемся счастливыми совладельцами банкротного девелоперского проекта?
🧮 Эти вопросы пока остаются открытыми, но я надеюсь, ДOM.PФ их к июлю закроет.
⛳️ Итого: кредитный ЗПИФ может стать интересной альтернативой прямым инвестициям в облигации застройщиков для тех, кто ценит надежность выше сверхвысокой доходности. Разница между пока неизвестной доходность в кредитном ЗПИФе и, условно, 24% по облигациям «Самолёта» – это по сути премия, которую инвестор платит за лучшую защищенность вложений.
❓Что думаете о новом инструменте ДOM.PФ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Облигашки лучше, душевнее.
👀 Без пузыря не разберешься...
😎 В долг не даю
🔥11😎9👀7❤4👍4
❌ А давайте отменим банки! Ну вот застройщицы плачут, что банки себя ведут как последние альфонсы и абьюзеры: присосались, всячески пользуются, обижают, руки выкручивают. Хватит это терпеть!
💡 Нанимаем «дружественную» УК, создаем кредитный ЗПИФ, привлекаем в него инвесторов под высокую доходность, средствами ЗПИФ кредитуем свою же стройку. Никаких выкручиваний и абьюза, ведь УК-то «дружественная». Напомню, что «дружественные» УК уже имеются у застройщиков ФСК, MR Group, Самолет, Central Properties и у других.
🏢 Схема выглядит простой и элегантной: такой кредитующий стройку «небанк», только с деньгами инвесторов. И ведь всем хорошо! И даже регулятор у этой всей истории остаётся прежним - ЦБ РФ.
⚠️ Но тут есть один маленький, но принципиальный юридический момент: по 214-ФЗ застройщик может получать кредиты (проектное финансирование), чтобы продавать по ДДУ через эскроу, только от уполномоченных банков или от своих учредителей (целевые займы до 20% от стоимости проекта). ЗПИФы в этом списке отсутствуют. Вот такой затык!
🧩 Решение! Вместо того чтобы бухать и жрать хачапури на бессмысленных форумах типа «Шевеления», застройщикам стоило бы скинуться на лоббирование очень небольшого, но критически важного изменения в 214-ФЗ: добавить в статьи 2 и 3 кредитные ЗПИФы как легитимный источник проектного финансирования наряду с уполномоченными банками.
Важные моменты:
🔸 Контроль: можно так и быть прописать требования к ЗПИФам по мониторингу хода строительства, отчетности и т.д.
🔸 Защита инвесторов: квалифицированные инвесторы - люди по идее понимающие риски, в отличие от дольщиков, так что...
🔸 Защита дольщиков: защита присутствует, множество элементов внутри ЗПИФа и снаружи.
🔸 Конфликт интересов: фидуциарные риски в России вообще никого не волнуют - особенно ЦБшников.
📊 В итоге, рынок получил бы здоровую конкуренцию банкам, застройщики — более гибкое финансирование, а квалифицированные инвесторы — новый инструмент с потенциально высокой доходностью.
🍽 Такие изменения могут быть поданы не как послабление для застройщиков, а как мера по стимулированию жилищного строительства и создание альтернативного механизма финансирования, снижающего монополизм банковского сектора. НАУФОР ( профсоюз управляющих компаний, спецдепов, спецрегов и прочих) могли бы тоже помочь в лоббировании, это ж Эльдорадо для них!
👍 Куда деньги сдавать (я от застройщика)?
🔥 Банки всё равно не пропустят
👀 Я дольщица/дольщик, я категорически против!
P.S. А вот идея отменить эскроу не летает!
💡 Нанимаем «дружественную» УК, создаем кредитный ЗПИФ, привлекаем в него инвесторов под высокую доходность, средствами ЗПИФ кредитуем свою же стройку. Никаких выкручиваний и абьюза, ведь УК-то «дружественная». Напомню, что «дружественные» УК уже имеются у застройщиков ФСК, MR Group, Самолет, Central Properties и у других.
🏢 Схема выглядит простой и элегантной: такой кредитующий стройку «небанк», только с деньгами инвесторов. И ведь всем хорошо! И даже регулятор у этой всей истории остаётся прежним - ЦБ РФ.
⚠️ Но тут есть один маленький, но принципиальный юридический момент: по 214-ФЗ застройщик может получать кредиты (проектное финансирование), чтобы продавать по ДДУ через эскроу, только от уполномоченных банков или от своих учредителей (целевые займы до 20% от стоимости проекта). ЗПИФы в этом списке отсутствуют. Вот такой затык!
🧩 Решение! Вместо того чтобы бухать и жрать хачапури на бессмысленных форумах типа «Шевеления», застройщикам стоило бы скинуться на лоббирование очень небольшого, но критически важного изменения в 214-ФЗ: добавить в статьи 2 и 3 кредитные ЗПИФы как легитимный источник проектного финансирования наряду с уполномоченными банками.
Важные моменты:
🔸 Контроль: можно так и быть прописать требования к ЗПИФам по мониторингу хода строительства, отчетности и т.д.
🔸 Защита инвесторов: квалифицированные инвесторы - люди по идее понимающие риски, в отличие от дольщиков, так что...
🔸 Защита дольщиков: защита присутствует, множество элементов внутри ЗПИФа и снаружи.
🔸 Конфликт интересов: фидуциарные риски в России вообще никого не волнуют - особенно ЦБшников.
📊 В итоге, рынок получил бы здоровую конкуренцию банкам, застройщики — более гибкое финансирование, а квалифицированные инвесторы — новый инструмент с потенциально высокой доходностью.
🍽 Такие изменения могут быть поданы не как послабление для застройщиков, а как мера по стимулированию жилищного строительства и создание альтернативного механизма финансирования, снижающего монополизм банковского сектора. НАУФОР ( профсоюз управляющих компаний, спецдепов, спецрегов и прочих) могли бы тоже помочь в лоббировании, это ж Эльдорадо для них!
👍 Куда деньги сдавать (я от застройщика)?
🔥 Банки всё равно не пропустят
👀 Я дольщица/дольщик, я категорически против!
P.S. А вот идея отменить эскроу не летает!
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🤔 А давайте отменим эскроу? Почему банки наживаются на рынке недвижимости? Мироеды! Есть довольно старая мечта-идея, которую мне периодически пересказывают разные люди, а самым ярым распространителем является трэш-блохер Сергей Смирнов.
💡 Суть идеи в разделении…
💡 Суть идеи в разделении…
🔥27❤6👍3🍾2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🍆Посыпались дефолты по ЦФА, о которых я ранее предупреждал. Названия дефолтнувших ничего не скажут погруженным в рынок недвижимости: какие-то «Финансовые Системы», «Автосити» и «ПК Биллион».
🏚Но есть одна компания с ЦФА и большими рисками.
⚠️ Вот по ней может случится мощный и относительно громкий кейс.
🏚Но есть одна компания с ЦФА и большими рисками.
⚠️ Вот по ней может случится мощный и относительно громкий кейс.
👀6🔥3💯2❤1
🏨 Растут темпы строительства гостиниц!
🏢 По данным аналитиков NF GROUP, в первом полугодии 2025 года в России открылось 4,1 тыс. новых качественных гостиничных номеров - на 32% больше, чем годом ранее. Лидером по вводу стал Краснодарский край с 1,5 тыс. номеров.
🌟 Большинство новых отелей относятся к категории 4* (62% номеров). На пятизвездочные гостиницы пришлось 23%, на трехзвездочные - 15%. Крупнейшие открытия: Marine Garden Sochi Hotels and SPA (430 номеров), Fioleto Anapa Miracleon 4* (400 номеров) и AZIMUT Апарт Отель Южно-Сахалинск (262 номера).
🏗️ Всего в России сейчас работает 154 тыс. качественных номеров - это только 13,5% от общего номерного фонда страны. При этом 47% качественных номеров находится под управлением российских операторов, 20% - под управлением международных компаний, остальные управляются независимо.
💰 Эксперты прогнозируют сохранение высоких темпов роста рынка - в 2025-2026 годах ожидается ввод 10-12 тыс. новых номеров ежегодно. Этому способствуют как государственные программы поддержки отрасли (льготные кредиты, налоговые льготы, субсидии), так и устойчивый рост интереса к внутреннему туризму.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Активное развитие гостиничного рынка создает новые возможности для инвестиций в апарт-отели в новых локациях.
🌟 Большинство новых отелей относятся к категории 4* (62% номеров). На пятизвездочные гостиницы пришлось 23%, на трехзвездочные - 15%. Крупнейшие открытия: Marine Garden Sochi Hotels and SPA (430 номеров), Fioleto Anapa Miracleon 4* (400 номеров) и AZIMUT Апарт Отель Южно-Сахалинск (262 номера).
🏗️ Всего в России сейчас работает 154 тыс. качественных номеров - это только 13,5% от общего номерного фонда страны. При этом 47% качественных номеров находится под управлением российских операторов, 20% - под управлением международных компаний, остальные управляются независимо.
💰 Эксперты прогнозируют сохранение высоких темпов роста рынка - в 2025-2026 годах ожидается ввод 10-12 тыс. новых номеров ежегодно. Этому способствуют как государственные программы поддержки отрасли (льготные кредиты, налоговые льготы, субсидии), так и устойчивый рост интереса к внутреннему туризму.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Активное развитие гостиничного рынка создает новые возможности для инвестиций в апарт-отели в новых локациях.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥12👍5🤔3❤2
🏢 Девелопер R4S анонсирует старт продаж помещений свободного назначения на Ярославском шоссе!
📍 Место: СВАО, МЦД «Ростокино», Ярославское шоссе, 2к2 — густонаселенный спальный жилой массив с развитой инфраструктурой и большим количеством учебных заведений в пешей доступности.
✔️В продаже 7 помещений свободного назначения:
🔹 площади от 19,6 м² до 69,3 м²
🔹 высокие потолки 3,2 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада в каждое помещение
🔹 свободная планировка
💼 Инвестиционная идея очевидна: приобретение помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой фасадной линии Ярославского шоссе с интенсивным автомобильным трафиком, наличие остановки общественного транспорта прямо напротив помещений и подземного пешеходного перехода рядом обеспечивают стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, услуги и общепит.
💸 Цены: от ₽19,2 млн до ₽61,5 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
📍 Место: СВАО, МЦД «Ростокино», Ярославское шоссе, 2к2 — густонаселенный спальный жилой массив с развитой инфраструктурой и большим количеством учебных заведений в пешей доступности.
✔️В продаже 7 помещений свободного назначения:
🔹 площади от 19,6 м² до 69,3 м²
🔹 высокие потолки 3,2 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада в каждое помещение
🔹 свободная планировка
💼 Инвестиционная идея очевидна: приобретение помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой фасадной линии Ярославского шоссе с интенсивным автомобильным трафиком, наличие остановки общественного транспорта прямо напротив помещений и подземного пешеходного перехода рядом обеспечивают стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, услуги и общепит.
💸 Цены: от ₽19,2 млн до ₽61,5 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
👍7👏3❤2🔥2😁1😎1
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
YouTube
Главный риск инвестора в 2025 году
На фоне замедления инфляции, крепкого курса рубля и стабилизации в экономике центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку до 20%. Но при этом фундаментальные причины высокой инфляции никуда не делись, а из-за высокой ключевой ставки многие эксперты…
⚠️ Какой риск очень важно учитывать инвестору во 2-й половине 2025 года?
🏦 На фоне замедления инфляции, крепкого курса рубля и стабилизации в экономике центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку до 20%. Но при этом фундаментальные причины высокой инфляции никуда не делись, а из-за высокой ключевой ставки многие эксперты давно уже предсказывали рецессию или стагфляцию в экономике России.
❓Что ждет инвесторов во второй половине 2025 года? Куда лучше инвестировать? И главное - какой ключевой риск важно учитывать?
Смотрите в новом ролике SimpleEstate:
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK
🏦 На фоне замедления инфляции, крепкого курса рубля и стабилизации в экономике центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку до 20%. Но при этом фундаментальные причины высокой инфляции никуда не делись, а из-за высокой ключевой ставки многие эксперты давно уже предсказывали рецессию или стагфляцию в экономике России.
❓Что ждет инвесторов во второй половине 2025 года? Куда лучше инвестировать? И главное - какой ключевой риск важно учитывать?
Смотрите в новом ролике SimpleEstate:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤔5👍3🔥3
Редевелопмент ОКН: когда архитектура — это диалог, а не декорация
Работать с объектами культурного наследия — сложно. Много ограничений, непредсказуемость, высокий риск удорожания. Большинство девелоперов предпочитают не связываться.
Тем не менее, в Петербурге есть проекты, которые идут в это поле осознанно. Один из них — квартал AVANT на Петроградской стороне. Базой стал комплекс фабрики «Красное знамя», построенный в 1930-х годах по проекту Эриха Мендельсона.
Команда AAG не только сохранила оригинальные конструкции, но и восстановила утраченные элементы, включая вентиляционные башни и световые фонари. Впервые в подобном проекте применена связка 3D-сканирования, BIM-моделирования и глубокой историко-культурной экспертизы.
На девелоперском форуме «Движение» кейс представил Иван Донкин, директор по девелопменту AAG. Ключевая идея - работать с наследием непросто, но возможно — если воспринимать его не как ограничение, а как потенциал для архитектурного высказывания и точного девелопмента.
Работать с объектами культурного наследия — сложно. Много ограничений, непредсказуемость, высокий риск удорожания. Большинство девелоперов предпочитают не связываться.
Тем не менее, в Петербурге есть проекты, которые идут в это поле осознанно. Один из них — квартал AVANT на Петроградской стороне. Базой стал комплекс фабрики «Красное знамя», построенный в 1930-х годах по проекту Эриха Мендельсона.
Команда AAG не только сохранила оригинальные конструкции, но и восстановила утраченные элементы, включая вентиляционные башни и световые фонари. Впервые в подобном проекте применена связка 3D-сканирования, BIM-моделирования и глубокой историко-культурной экспертизы.
На девелоперском форуме «Движение» кейс представил Иван Донкин, директор по девелопменту AAG. Ключевая идея - работать с наследием непросто, но возможно — если воспринимать его не как ограничение, а как потенциал для архитектурного высказывания и точного девелопмента.
👏8👍4🤔3
⁉️ Инвесторы активны или затаились? На рынке тишина или ажиотаж? Депозит или недвижимость?
☝️Не спешите давать свой ответ! А это вообще о чем были вопросы? Коммерческая, жилая, загородная, рекреационная, зарубежная? Ситуация везде своя, да и проекты все разные.
🚧 И чем нас встретит вторая половина года? Всё ещё высокая ключевая ставка, ожидаемая неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.
💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки. И желания воплощаются.
💵 Инвестиционный рынок недвижимости не спит - сделки есть!
☝️Не спешите давать свой ответ! А это вообще о чем были вопросы? Коммерческая, жилая, загородная, рекреационная, зарубежная? Ситуация везде своя, да и проекты все разные.
🚧 И чем нас встретит вторая половина года? Всё ещё высокая ключевая ставка, ожидаемая неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.
💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки. И желания воплощаются.
💵 Инвестиционный рынок недвижимости не спит - сделки есть!
👍6🔥2❤1
💡Какие инвестиционные идеи из мира недвижимости сработают во второй половине 2025 года?
Anonymous Poll
6%
🏝️Зарубежная недвижимость
8%
💸Долги под залог недвижимости / мезонины
7%
💿 Коллективные инвестиции, ЗПИФы, инвест.платформы
4%
🖨️Акции / облигации застройщиков, ЦФА
4%
🎨Флиппинг
6%
🏘️ Загородная недвижимость
22%
🏨Гостиничная недвижимость, апарт-отели, курортная недвижимость
22%
🏬Скупка вторички с дисконтом
16%
🏪 Готовый арендный бизнес и стрит-ритейл, создание ГАБ
6%
🏗️Новостройки
❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❌ Не сезон
На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?
📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:
🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха
🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе
❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.
📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка
🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!
На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?
📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:
🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха
🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе
❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.
📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка
🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!
👍21🔥4🫡4
🏗 Федеральный (реально федеральный, не прикол) застройщик «Талан» готовится к размещению очередной облигаций серии 001Р-04.
💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Купон - переменный, определяемый как сумма доходов за каждый день купонного периода, исходя из значения Ключевая ставка ЦБ + спред
🔍 Спред к Ключевой ставке ЦБ РФ - не более чем +5,5%
📅 Предварительно сбор заявок назначен на вторую половину июля 2025
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Не надо брать
👀 Уже имею «Талан» (или они меня)
💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Купон - переменный, определяемый как сумма доходов за каждый день купонного периода, исходя из значения Ключевая ставка ЦБ + спред
🔍 Спред к Ключевой ставке ЦБ РФ - не более чем +5,5%
📅 Предварительно сбор заявок назначен на вторую половину июля 2025
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Не надо брать
👀 Уже имею «Талан» (или они меня)
👍7🔥5😁3
✍️Ранее я писал про Sea Breeze, самый амбициозный проект Азербайджана. Выясняется, что концепция проекта станет международной и может появится на рынках Абу-Даби, Мальдивов, Черногории и Узбекистана. Есть вероятность, что концепция Sea Breeze будет воплощена также и в России - в Татарстане.
👀 Пруф здесь
👀 Пруф здесь
Telegram
Всё о стройке
⚡️Президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко рассказал, что сейчас смотрит участки в Абу-Даби и на Мальдивах
«Понимаю, что Sea Breeze можно построить в любом месте, он будет популярен».
Почему данный…
«Понимаю, что Sea Breeze можно построить в любом месте, он будет популярен».
Почему данный…
👍6❤2🤔2
📦 Склады в Московском регионе: рост после снижения неизбежен?
📊 Консалтинговая компания NF Group представила свежий прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе до 2030 года. По их расчетам, арендные ставки на склады класса A могут вырасти до 16 000 руб. за м2 в год (без НДС и OPEX). Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб за м2 в год. Но даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за м2 не прогнозируется.
📈 Сейчас средняя ставка составляет 12 450 руб. за м2 в год - это на 13% выше, чем год назад. Для сравнения: в 2023 году рост был 55%, а в 2024 - 41%. Похоже, рынок начинает успокаиваться после бурного роста последних лет.
🎯 В ближайшие 2-3 года аналитики ожидают стабилизацию рынка. Спрос на качественные склады сохраняется, а высокая стоимость строительства и дорогие кредиты будут сдерживать появление новых объектов.
🔮В общем, прогноз сформирован, можно применять при создании финансовых моделей и ссылаться на NF Group! Однако стоит помнить, что на рынок могут повлиять непредвиденные факторы - от геополитики до новых технологических решений в логистике...
Как относитесь к прогнозу по рынку складов?
👍 Сбудется
🔥 Не сбудется
👀 Мне по 🥁
📊 Консалтинговая компания NF Group представила свежий прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе до 2030 года. По их расчетам, арендные ставки на склады класса A могут вырасти до 16 000 руб. за м2 в год (без НДС и OPEX). Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб за м2 в год. Но даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за м2 не прогнозируется.
📈 Сейчас средняя ставка составляет 12 450 руб. за м2 в год - это на 13% выше, чем год назад. Для сравнения: в 2023 году рост был 55%, а в 2024 - 41%. Похоже, рынок начинает успокаиваться после бурного роста последних лет.
🎯 В ближайшие 2-3 года аналитики ожидают стабилизацию рынка. Спрос на качественные склады сохраняется, а высокая стоимость строительства и дорогие кредиты будут сдерживать появление новых объектов.
🔮В общем, прогноз сформирован, можно применять при создании финансовых моделей и ссылаться на NF Group! Однако стоит помнить, что на рынок могут повлиять непредвиденные факторы - от геополитики до новых технологических решений в логистике...
Как относитесь к прогнозу по рынку складов?
👍 Сбудется
🔥 Не сбудется
👀 Мне по
🔥14👍8👀4❤1
💵 Инвестиционный рынок недвижимости не спит - сделки есть! Звучит как пустой лозунг?
🟣 Ну например, мы в SimpleEstate зашли в сделку по покупке🛒 «Магнита в Домодедово». 710 м2 на 181 млн. со сроком окупаемости ~8.5 лет. При этом у нас в пайплайне была еще одна сделка (чуть побольше), но мы обнаружили dealbreaker в ходе due diligence и отказались от нее.
🧲 По «Магниту в Домодедово» в базовом сценарии (на 10 лет) параметры такие:
💵 Средняя дивидендная доходность - 10,4% годовых
💰 Общая доходность (IRR) - 16,2% годовых
🔥 Рейтинг объекта: 89 из 100 баллов
⚠️ Уровень риска - средний
💳 Выплата первых дивидендов планируется через год, то есть по итогам 3 кв 2026 г.
«А мне тоже можно?»
✔️ Да, можно. Пока вход от ₽5 млн. Попозже откроем вход на уровне ₽105 т.
📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект
❓На любые вопросы отвечаем в официальном канале SimpleEstate
🟣 Ну например, мы в SimpleEstate зашли в сделку по покупке
🧲 По «Магниту в Домодедово» в базовом сценарии (на 10 лет) параметры такие:
💵 Средняя дивидендная доходность - 10,4% годовых
💰 Общая доходность (IRR) - 16,2% годовых
🔥 Рейтинг объекта: 89 из 100 баллов
⚠️ Уровень риска - средний
💳 Выплата первых дивидендов планируется через год, то есть по итогам 3 кв 2026 г.
«А мне тоже можно?»
✔️ Да, можно. Пока вход от ₽5 млн. Попозже откроем вход на уровне ₽105 т.
📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект
❓На любые вопросы отвечаем в официальном канале SimpleEstate
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥9🤔6👍3
🏨 Курортная недвижимость в топе! Во всяком случае, опрос показал, что интерес к этому сегменту есть!
🏖️ Ну что же, про курортную недвижимость. В ВТБ / «Галс-Девелопмент» решили расстаться с одним из самых роскошных отелей Сочи - пятизвездочным Swissotel Resort Сочи Камелия. Выставляют на торги, с начальной ценой - ₽10 млрд.
💰 Считаем чужие денюжки: в отеле 203 номера, т.е. стоимость экспонировпния одного номера около ~₽49 млн. Общая площадь гостиницы 37 132 м2 или ~₽270 т./м2. Полезной площади там меньше.
⚜️Отель был введен в эксплуатацию в 2014 году, как раз к Олимпиаде, и за 10 лет успел заработать себе хорошую репутацию.
🤔 Почему в ВТБ решили продать этот актив именно сейчас, когда спрос на отдых растет, а количество качественных отелей ограничено? Подумайте над этим.
И про цену тоже подумайте, как она вам?
🔥 Дорого даже для Сочи
👍 В самый раз для такого актива
👀 В Дубае цены лучше, душевнее...
✍️ Выскажусь в комментариях
🏖️ Ну что же, про курортную недвижимость. В ВТБ / «Галс-Девелопмент» решили расстаться с одним из самых роскошных отелей Сочи - пятизвездочным Swissotel Resort Сочи Камелия. Выставляют на торги, с начальной ценой - ₽10 млрд.
💰 Считаем чужие денюжки: в отеле 203 номера, т.е. стоимость экспонировпния одного номера около ~₽49 млн. Общая площадь гостиницы 37 132 м2 или ~₽270 т./м2. Полезной площади там меньше.
⚜️Отель был введен в эксплуатацию в 2014 году, как раз к Олимпиаде, и за 10 лет успел заработать себе хорошую репутацию.
🤔 Почему в ВТБ решили продать этот актив именно сейчас, когда спрос на отдых растет, а количество качественных отелей ограничено? Подумайте над этим.
И про цену тоже подумайте, как она вам?
🔥 Дорого даже для Сочи
👍 В самый раз для такого актива
👀 В Дубае цены лучше, душевнее...
✍️ Выскажусь в комментариях
🔥14👀7👍5❤3
💸 Сеть коворкингов ASPACE готовит выпуск ЦФА со доходностью 28% годовых
🏗 Крупный оператор гибких офисов ASPACE ранее успешно разместил два выпуска облигаций, а теперь решил выйти на рынок с ЦФА.
💰 Объем - ₽130 млн.
🗓 Срок - 6 мес. (дата погашения - 29 декабря 2025)
💸 Доходность - 28% годовых, выплата ежемесячно
📅 Размещение пройдет завтра (на Атомайз / Т-Инвестициях)
🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 12 площадками общей площадью 36 тыс. м² во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов.
💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием. Средняя валовая прибыль с квадратного метра составляет около ₽29 тыс. в год.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать...
👍 Уже имею ASPACE (или они меня)
🏗 Крупный оператор гибких офисов ASPACE ранее успешно разместил два выпуска облигаций, а теперь решил выйти на рынок с ЦФА.
💰 Объем - ₽130 млн.
🗓 Срок - 6 мес. (дата погашения - 29 декабря 2025)
💸 Доходность - 28% годовых, выплата ежемесячно
📅 Размещение пройдет завтра (на Атомайз / Т-Инвестициях)
🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 12 площадками общей площадью 36 тыс. м² во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов.
💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием. Средняя валовая прибыль с квадратного метра составляет около ₽29 тыс. в год.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать...
👍 Уже имею ASPACE (или они меня)
🔥15👀6👍4
Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?
🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.
🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 20%), в другом курс доллара (сейчас 80), а в третьем инфляция (сейчас 9%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около 50 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии.
🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:
1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль — экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте — техника, стройматериалы, лекарства — начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно — валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры
2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, резкое, с 20% до 12% до конца года. Бизнесу стало полегче, ипотека чуть доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами
3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные
🤔 И таки что делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!
☑️ Я бы в принципе действовал очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.
📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события.
⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.
👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...
🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.
🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 20%), в другом курс доллара (сейчас 80), а в третьем инфляция (сейчас 9%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около 50 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии.
🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:
1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль — экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте — техника, стройматериалы, лекарства — начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно — валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры
2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, резкое, с 20% до 12% до конца года. Бизнесу стало полегче, ипотека чуть доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами
3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные
🤔 И таки что делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!
☑️ Я бы в принципе действовал очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.
📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события.
⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.
👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...
👍26👀17❤14🔥8