🎓 Но я остался не совсем доволен разработанной мной программой «Анализ Best Use». Вроде бы всё то, но что-то не совсем в той форме, что я бы хотел дать слушателям. Поэтому я решил обновить программу, чтобы сделать её вот уж точно уникальной и самой крутой!

✅ В общем, запускаю «Анализ Best Use 2.0»! Стартуем в мини-группе на 10 человек 02 июня 2025 года. Обучение будет длится 1 месяц.

😱 И вновь моя команда аналитиков не обрадовалась тому, что я собираюсь делать upgrade этой образовательной программы и сказала мне: «НЕТ! Ну зачем ты будешь учить людей делать best use? Это наш бизнес, нам выгодно, чтобы таких умных было как можно меньше».

📚 Однако я всегда выступаю за свободное распространение знаний. Правда, мест мало...

👉Регистрация здесь: bu.atsogoev.com

⚠️ Важно: всё, кто проходил обучение на «Анализ Best Use» получат обновление автоматически и совершенно бесплатно!

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)

💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.

💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?

🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.

🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.

📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.

✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.

🔌 Помню комментарий под одним из старых своих постов: «Так там даже РНСа ещё нет! Как-то опасаюсь туда заходить. А вдруг не получат...».

🤔 Вот кейс из последних - STONE Калужская! Вчера вышла новость про прохождение государственной экспертизы проектной документации. Следующий шаг - РНС (получение разрешения на строительство).

📈 После РНС STONE всегда повышает цены - это закономерность. На ранних этапах проекта (до получения РНС) цены максимально привлекательные, а с получением РНС застройщик пересматривает ценовую политику.

🤗 Инвесторы, готовые вложить деньги на этапе «до РНС», получают премию в виде роста цены за период согласований. А как только проект получает РНС - цены повышаются и дальше продолжают рост по ходу строительства, вплоть до этапа ввода. То есть чем на более ранней стадии заходит в проект инвестор, тем больше он может заработать.

👉 То есть уже пройдена экспертиза, риски неполучения РНС уже сильно снижены, а цена еще не выросла (но STONE уже пугает повышением цен!). В целом, момент для входа заслуживает внимания, особенно для инвесторов с умеренным риск-профилем!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🫣 Пока вы там пальцем в телефоне тыкаете, в столичном регионе сформировался острый дефицит мощностей центров обработки данных — свободных мест на стойках практически не осталось. При этом спрос растёт экспоненциально, особенно на инфраструктуру под искусственный интеллект, что уже привело к росту арендных ставок более чем на 30% за год.

🏗 Новые объекты вводятся крайне медленно из-за высоких процентных ставок, длительных сроков строительства и сложностей с подключением к энергосетям. Основной ввод крупных дата-центров в Москве ожидается только в 2026–2027 годах, что создаёт структурный дисбаланс между спросом и предложением.

💼 Компании всё чаще выбирают между дефицитом готовых решений и строительством собственной IT-инфраструктуры. Коллеги из NF Group заметили, что это поддерживает тренд на развитие корпоративных дата-центров и открывает новые ниши для девелоперов и инвесторов.

🔍 Чего-то не слышно об анонсах девелоперов по новым ЦОДам, а ведь - это тема! Девелоперы, способные решить проблемы с энергообеспечением и получить разрешения на строительство дата-центров, могут рассчитывать на повышенную доходность в условиях ограниченного предложения и растущего спроса.

💵 Ну а частным инвесторам советую обращать внимание на проекты в недвижимости, связанные с ЦОД - если появится на рынке что-то такое, в виде ЗПИФ, например, стоит прикупить!

👍 Вижу инвест.
🔥 Явное вздутие ИИ пузыря!
👀 Однушка у метро лучше...

🏗 Застройщик DAR («Бэсткон») объявил старт продаж жилого комплекса бизнес-класса Solos, расположенного по адресу: Москва, Сокольнический вал, 2А (20+ мин.пеш. от ст.м. «Сокольники» или «Рижская»)

📌 Место: недалеко от Сокольнического парка, но на ТТК, недалеко ж/д пути. Для любителей движухи и прогулок в парке - вполне ок.

💵📐 Цены и планировки: по плану застройщика стоимость квартир без отделки при условии полной оплаты:
☪️ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
1️⃣ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
2️⃣ от ₽23,1 млн. за 53 м² или ₽436 т./м²
3️⃣ от ₽35,8 млн. за 82 м² или ₽437 т./м²
4️⃣ от ₽58,1 млн. за 110 м² или ₽528 т./м²

🤗 По моим данным, застройщик готов к диалогу по скидкам.

🏢 Проект: две башни высотой 41 и 49 этажей, соединенные стилобатом, плюс два 25-эт. реновационных корпуса. Всего 1243 квартиры, из них более двух третей - студии и однокомнатные. Высота потолков 3,2 м на типовых этажах. Передача ключей: ноябрь 2029 года. Вот в это не очень-то верится, учитывая прошлые кейсы «Бэсткон».

⭕️ Окружение: относительно рядом находится ЖК STONE Sokolniki (бизнес-класс, сдача 2027) с ценами около ₽460 т./м². И в общем-то, всё! В Сокольниках особо ничего нет на первичке. Есть правда ещё апарты, но вы же понимаете - это другое.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
👀 Не верю, что сдадут вовремя...

Демпинг: опасность или возможность?

💰 Демпинг - это продажа товаров или услуг по ценам ниже себестоимости или значительно ниже рыночных. В недвижимости такое встречается не так редко, как может показаться: объект выставляется на X% дешевле аналогов, и сразу привлекает внимание охотников за выгодными сделками.

🧠 Интересно, что демпинг бывает двух видов. Сознательный демпинг - это стратегия, которой компания следует с определенной целью: захватить долю рынка, вытеснить конкурентов или просто быстро привлечь клиентов.

❌ Бессознательный демпинг - это когда продавец или девелопер просто ошибся в оценке рынка и своего продукта. Например, маркетологи неправильно рассчитали позиционирование объекта или не учли какие-то ценообразующие факторы. По сути, это ситуация, когда продавец не понимает, что его товар стоит дороже, и сам себя обкрадывает.

🤔 Что делать инвестору, который обнаружил объект по цене ниже своих представлений о рынке? С одной стороны, есть шанс отлично заработать, купив актив ниже рыночной стоимости. С другой - низкая цена может отражать скрытые проблемы (качество, проблемы с документами и т.д.)? И вообще стоит разобраться, не являются ли представления инвестора о справедливой оценке рынка глубоко ошибочными...

🔍 Прежде чем бросаться на «выгодное предложение», стоит внимательно изучить ситуацию. Проверьте репутацию продавца, историю объекта, проведите независимую оценку и постарайтесь понять истинные причины демпинга.

🎯 В конечном счете, решение за вами, но правило «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» никто не отменял. Впрочем, чудеса случаются и здесь уже лучше не тормозить!

👍 Мне удалось заработать на демпинге
💯 Вот так были получены мои убытки...
🤔 А где демпинг-то? Кругом оверпрайс!

➡️ Расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет немного повысит инфляцию. Ну максимум на 0.5% - максимум!

➡️ Это если все ринуться жильё покупать, кто еще не купил. Но как люди купят, если банкам запретили взимать комиссию и банкиры начнут штамповать отказы?

➡️ А если всё-таки спрос на новостройки в расширенную семейку повысится, то будет очередной рост цен, но и ключевую ставку станет снижать сложновато при подросшей инфляции.

🫣 В общем инициатива неоднозначная. Но застройщикам понравится!

🟡 Кстати, если бы Гомер Симпсон существовал и жил в России, он бы уже наверняка ежемесячно платил СБЕРу аннуитетные платежи по ипотечному кредиту: как-никак трое детей!

📊 Аналитическая компания Cbonds совместно с PARUS AM запустили индексы для отслеживания российского рынка ЗПИФ недвижимости!

📈 Пишут, что новый бенчмарк охватывает 130+ фондов, включая фонды для квал. инвесторов, что позволяет «сравнивать результаты УК и даёт реальную картину доходности сектора коллективных инвестиций».

👉 Чем полезно? Ну позволяет оценить рынок коллективных инвестиций в недвижимость - среднюю температуру по больнице со 130+ пациентами.

🔢 Разработано четыре ключевых индекса, которые рассчитываются ежемесячно (публикуются на Cbonds 5 числа каждого мес):
🔹 Средняя СЧА ЗПИФ недвижимости (для любителей миллиардов)
🔹 Средняя доходность – показывает совокупную доходность с учётом выплат пром.доходности и роста стоимости паев
🔹 Медианная доходность – то же, что и средняя доходность, но на минусом искажений, возникающих из-ща крупных игроков
🔹 Доходность от аренды – отражает только поступления от арендных платежей

📈 Полученные данные весьма любопытны: от аренды ЗПИФы в среднем получают 3,44%, а медианное значение общей доходности за 12 месяцев составляет 15,41%. Может я чего не понял, но получается, что в среднем ЗПИФы прибавляют к стоимости недвижимости минимум 12% ежегодно (и доходность в 15.41% получена в большей степени только за счёт роста цен на активы)! Статистика и оценщики творят чудеса)

✅ В целом новость позитивная - наконец-то появился источник альтернативных ЦБ РФ данных по статистике сектора. Но относится к этим данным нужно с разумной долей скепсиса!

🏗 Застройщик «Гранель» уже вовсю бронирует квартиры во 2-й очереди жилого комплекса бизнес-класса MYPRIORITY Павелецкая в 7 мин.пеш. от ст. м. «Павелецкая», Москва, ул. Дубининская, вл.17

💵📐 Цены и планировки: мин.стоимость от ₽22 млн, а минимально доступная площадь от 40,38 м2. Откуда дровишки? У «Гранель» есть тайный телеграм-канал для инвесторов (там ещё раздают скидки).

📅 Ввод в эксплуатацию намечен на 3 кв. 2028 года.

🏢 Проект: вторая очередь включает 3 корпуса высотой от 9 до 24 этажей на едином стилобате. Застройщик обещает благоустройство с детскими площадками, спортивными зонами, амфитеатром и лаундж-зонами.

⭕ Между прочим проект MYPRIORITY Павелецкая пользуется спросом - входит в топ-3 продаж в ЦАО с долей 12% от всех сделок на первичном рынке.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

«Трофейные ГАБы»: рестораны или fashion?

💎 Есть особая категория инвесторов, которые покупают недвижимость не только ради цифр. Помимо доходности им важен престиж, эксклюзивность, возможность небрежно бросить: «А ещё я рантье - у меня ГАБ на Патриках». Такие люди выбирают исторический центр столицы — Патриаршие, Тверскую, Петровку. Итак, смоделируем ситуацию: инвестор в красивое (и доходное) ищет свой ГАБ мечты.

🏙 Что он или она найдет в этих локациях? По данным NF Group, структура арендаторов в центре выглядит так:
🔹Общепит: 41%
🔹Fashion (одежда/обувь): 27%

☝️То есть каждое второе помещение в центре — ресторан, каждое четвертое-пятое — магазин одежды. И что же стратегически верно выбрать?

🤔 Казалось бы, логично инвестировать в рестораны — их больше, есть из чего выбрать.

📊 В 2024 году в центре Москвы открылось 200 ресторанов против 55 fashion-магазинов. При этом NF Group впервые заговорили о дефиците качественных помещений под общепит и прогнозируют сокращение новых открытий в 2025 году. Но в ресторанном бизнесе количество открытий исторически почти равно количеству закрытий. 200 новых ресторанов означает примерно столько же закрытий за год.

💳 Fashion-сегмент, очевидно, более стабилен ресторанов. Конечно, дизайнеры могут ошибаться не менее эпично, чем рестораторы, но всё равно fashion более предсказуемый и спокойный бизнес.

🔥 Почему fashion стабильнее ресторанов для инвестора в «трофейные активы»:

✅ Меньше операционных рисков: нет зависимости от поваров, поставщиков продуктов, санитарных норм, разрешений на установку веранд и т.д.
✅ Стабильная аудитория: у дизайнерских брендов формируется лояльная клиентская база, коммьюнити
✅ Стабильность денежного потока: не зависит от сезонности, погоды и т.д.
✅ Устойчивость к онлайн: у дизайнерских брендов одноканальная система продаж, в которой онлайн скорее дополняет оффлайн

🎯 Пример: шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском, 4. 61,1 м² на первой линии с отдельным входом за 164 млн ₽ (декларируемая окупаемость 11,2 лет):
📍 Локация: Патриаршие пруды, те самые Патрики!
👗 Арендатор: дизайнерский бренд женской одежды
💰 Рента: договор на 5 лет, 1,22 млн ₽/месяц с ежегодной индексацией

💡 Вывод для коллекционеров недвижимости: если вы ищите «трофейный актив» в центре Москвы, следует учитывать, что рестораны могут принести больше эмоций, но fashion сулит больше спокойствия.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏗️Девелоперская компания RENERA (или кто-то из ее агентов) освоила новый канал продаж - спам в Телеграм.

📱Информацию об их новом проекте «Калашный 5» (мини-офисы) рассылают боты. Я против холодных продаж вообще ничего не имею! Но всё-таки холодная рассылка в ТГ от бота ассоциируется со скамом и мошенничеством.

⚠️Ну и негативный шлейф этого представления может накрыть «смарт-офисы у Кремля».

🤗 Я бы лично предпочел, чтобы мне написал бот, маскирующийся под девелопера, руководителя RENERA Кирилла Афанасьева, обратился ко мне по имени, поинтересовался моими делами и потом начал продавать. Душевный, индивидуальный подход хочу - пусть даже и от бота!