💡 Суть проекта - это не просто перепродажа помещений, а продуманный редевелопмент с созданием качественного продукта для рынка. Давайте разберем структуру затрат.

💰 Вход в проект осуществляется за 346 млн рублей (со скромным, но приятным дисконтом 2,5% от стартовой цены). На этом этапе получаем 709,8 м² качественного помещения в отреставрированном историческом здании с отличной локацией.

🏗 Дальше начинается самое интересное - редевелопмент. Не идем по пути "все включено", а создаем для будущих собственников возможность реализовать собственное видение идеального офиса. Наша задача - обеспечить безупречные места общего пользования (130 м²) и разделение пространства.

⚡️ Бюджет проекта включает:
🔹 13 млн на ремонт МОП (100 тыс.руб./м²)
🔹 7,8 млн на кадастровые работы по разделению помещения
Итого: дополнительные инвестиции около 21 млн рублей.

📊 Прямо во время ремонтных работ предполагается выставить блоки на продажу по средней цене 807 тыс. руб./м² (экспонирование 850 тыс. руб./м²). С учетом реального рынка и типичного торга в 5%, расчетная цена продажи в абсолюте составит 449 млн. руб. (с учетом скидок 5%). С одной стороны 850 тыс. руб./м² это дороговато, а с другой – давайте-ка вспомним цены на небольшие офисы в новых БЦ, расположенных за ТТК - там и 600 тыс. руб./м² уже можно увидеть. А это всё-таки исторический центр.

💸 Теперь вычитаем:
🔹Вознаграждение брокеров (3%)
🔹НДС (5%), к сожалению. с 2025 года он появляется в УСН, что лишает проект почти 22,5 млн. рублей… (ужас!)
🔹Налог на имущество
🔹Аренду земли

🧮С расчетами можно ознакомиться здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1opwpSiAqw6JfEFxSWLl1DBlwCS7blDgX70xhRUYAuAo/edit?usp=sharing

✨ В итоге получаем чистую прибыль 33 млн рублей при начальных инвестициях 346 млн. ROI 10%, а IRR проекта составляют около 17%. Замечу, что потенциал роста стоимости помещений по мере реализации проекта не учтен.

⏳ Горизонт реализации в один год, с моей точки зрения, выглядит реалистично, особенно учитывая уникальность предложения и стабильный спрос на подобные объекты в центре Москвы.

⚠️ Важный момент - это не спекулятивная история и не просто перепродажа готовых офисов, а полноценный девелоперский проект.

Что думаете о концепции и о проекте? Последний проект редевелопмента, в котором я принимал участие, завершился 3 года назад… Так что я мог многое нафантазировать - готов к конструктивной критике и вопросам.

🔥ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у банка «Гарант-Инвест».

🚩Повод: в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки в хранилище ценностей банка выявлена крупная недостача. Формирование необходимых резервов на возможные потери по фактически отсутствующим активам повлечет полную утрату банком собственных средств (капитала).

🎚️В кредитную организацию назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ». ЦБ РФ обещает обратиться в правоохранительные органы. АСВ планирует начать выплаты вкладчикам не позднее 9 января 2025 года.

☝️Для тех, кто не в курсе, банк входит в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.

В портфель компании включены:

🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.

📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составляет ₽14,47 млрд. Сегодня их доходность резко выросла и составляет по разным выпускам от 50% до 390% (цена на бумаги обрушилась).

🏆 «Гарант-Инвест» имеет кредитный рейтинг BBB (RU) от НКР со стабильным прогнозом, BBB (RU) от НРА, прогноз «Позитивный».

💸 Основной владелец ФПГ - Алексей Панфилов.

👀 Что теперь станется со всем этим добром - будем посмотреть. До юбилея, 10-летия дефолта СУ-155 осталось чуть более 2-х месяцев 😉

Новогодние скидки на квартиры: ловушка или возможность?

📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции – часть естественного цикла продаж.

💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:
🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹"Пакетные" предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)

⚖️ Интересное наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина проста – в декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты. Тем интереснее новогодние акции с максимальным дисконтом. Показательный пример это, наверное, застройщик «Гранель» который доводит уровень новогодних скидок до 30%. Конечно, чтобы разобраться в природе подобных скидок, необходимо проводить глубокую аналитику.

💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от крупных застройщиков, где скидки – часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных активов. Ключевой момент – тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.

🎄 Как относитесь к новогодним скидкам?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее

👍 Хорошая новость: с 1 января 2025 года станет возможна ускоренная регистрация прав на недвижимость. Хочешь за один рабочий день? Не вопрос - заплати госпошлину в двойном размере и сдавай документы.

👎 Плохая новость: плата за регистрация прав увеличится как для физических лиц, так и для юридических лиц:

ФЛ:
🔹в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает ₽20 млн - ₽4 т.
🔹в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого >₽20 млн - 0,02% от кадастровой стоимости и не более ₽500 т.

ЮЛ:
🔸в отношении объекта недвижимости, кад.стоимость которого не определена или не превышает ₽22 млн - ₽44 т.
🔸в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого превышает ₽22 млн - не менее 0,2% и не более ₽1 млн.

👀 Тем не менее, в нашей стране была и остается баснословно дешевая регистрация сделок с недвижимостью.

Налоги и сборы при регистрации недвижимости в других странах:
🇹🇭 Таиланд. 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.
🇦🇪 Дубай (ОАЭ). 4% от стоимости сделки + $1,15 т. фикс. админ. взнос.
🇮🇩 Индонезия. 5% от стоимости сделки.

🎄🔮Под новый год происходят настоящие чудеса! Попадаются проекты, которые давно ищешь, но не можешь найти.

🎁 Буквально в последних числах декабря я нашёл его. Наикрутейший проект в сфере недвижимости с доходностью 100% годовых при вложениях всего от ₽1 млн. со 100% гарантиями. Вот это удача! И отличная возможность.

🔎 Я внимательно изучил проект со всех сторон и всячески рекомендую рассмотреть: такие возможности открываются раз в 5 лет.

💰Меня часто спрашивают, куда бы я лично вложил свои деньги: в этот очень хочу вложить!

🤝 И вам советую!

🔵 Предновогодние традиции...

✈️ Перед каждым новым годом «Самолёт» распространяет информацию о выкупе своих акций (buyback), тем самым дергает их стоимость вверх.

🎄В прошлом году это было сделано путем выпуска официального пресс-релиза 29 декабря, а в этом году - в рамках интервью коммерческого директора Храпова вот в таком формате:

«Мы планируем продолжать байбэк в рамках нашей стратегии. О каких-то конкретных суммах я сейчас не скажу, здесь лучше с нашим финансовым директором переговорить»

☝️Весьма удобно потом сказать, что ком.дир «ошибился немного», т.к. заявление делает лицо на то неуполномоченное. Как итог - рост котировок акций подмосковного строительного монстра на 2% (это немного, но хотя бы что-то - вероятно, ожидания были более оптимистичны).

🎚Я начинаю подозревать, что топ-топ-менеджерам премии и бонусы акциями выдают, а не деньгами, потому что желание попампить акции и зафиксировать отскок прямо перед НГ я иначе объяснить не могу.

🫣 Как и всегда, мегарегулятору абсолютно пофигу милые шалости инсайдеров.

🔥 И мне по 🥁
👀 Фюзеляж не треснет?
👍 Это конвульсии...

⚡ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост об угрозе стагфляции в России в 2025 году и возможных последствиях для коммерческой недвижимости. Публикую с минимальными сокращениями.

Риски 2025 года: снижение ключевой ставки и повышение инфляции

📋 Согласно аналитической записке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), российская экономика столкнулась с риском стагфляции - одновременной стагнации и высокой инфляции.

🔮 Прогнозируется возможный сценарий «шока со спадом производства», который может привести к корпоративным банкротствам и росту неплатежей. По мнению экономистов ЦМАКП, текущая денежно-кредитная политика имеет ограниченную эффективность в борьбе с инфляцией и несет высокие риски рецессии, особенно в низкорентабельных секторах и отраслях с длительными сроками реализации проектов.

🏦 Действительно, экономике России становится всё сложнее нормально функционировать при высокой стоимости финансирования. Предновогоднее решение ЦБ РФ, выразившееся в оставлении ключевой ставки на прежнем уровне многие наблюдатели связывают с политическим давлением на мегарегулятор.

📈 К чему это может привести?

🔹 Существует высокая вероятность того, что ЦБ РФ будет вынужден снизить ключевую ставку для поддержки экономики, несмотря на уже и так высокую инфляцию
🔹 Возможен сценарий, при котором мы увидим инфляцию больше 25% при ключевой ставке на уровне 12-16%
🔹 В такой ситуации традиционные инструменты сбережений (депозиты, облигации) будут приносить отрицательную реальную доходность.

💡 Исторический опыт показывает, что сценарий стагфляции вполне реален:

🇺🇸 В 70-е годы XX века в США тоже была стагфляция. В 1970-1976 годах темп инфляции там составлял 7-10% в год, безработица достигала 7,6%, а рост ВВП составил 18.8% за 6 лет (+3.1% в год). Интересно проследить, как в этот период менялась ключевая ставка ФРС США:
🔹 1970: 7-9% при растущей инфляции
🔹 1971-1972: снижение до 3.5-5% для стимулирования экономики
🔹 1973-1974: резкое повышение до 10-13% из-за ускорившейся инфляции
🔹 1975-1976: новое снижение до 4.5-5.5%

📊 Этот опыт особенно показателен: попытка стимулировать экономику низкими ставками в начале 70-х, несмотря на инфляцию, привела только к ускорению роста цен и необходимости еще более резкого повышения ставок позднее.

⚠️ Похожая ситуация может сложиться и в России: в попытке поддержать экономический рост монетарные власти могут пойти на снижение ключевой ставки, несмотря на высокую инфляцию. Это создаст серьезные риски для сбережений россиян и потребует особого внимания к выбору инвестиционных инструментов.

⚡️ Традиционные способы сбережений будут приносить убытки в реальном выражении:
🔸 Депозиты под 15% годовых при инфляции 25% = потеря 10% покупательной способности в год
🔸 Облигации с фиксированным купоном также не защитят от инфляции
🔸 Многие инвестиционные инструменты с фиксированной доходностью окажутся убыточными в реальном выражении.

✅ От риска стагфляции могут спасти... Да, вы уже догадались, помещения с арендаторами-супермаркетами.

📝 Вывод: SimpleEstate видит серьезные макроэкономические риски в 2025 году, связанные с возможным сочетанием высокой инфляции и вынужденно низкой ключевой ставки. Именно поэтому мы продолжаем фокусироваться на помещениях с продуктовыми операторами - это один из немногих инструментов, способных защитить капитал инвесторов в условиях стагфляции.

💡На фасаде строящегося БЦ QOOB от застройщика Dominanta засветилась надпись «Зая, перезвони».

🤗 Увы, я подозреваю, Зая уже в STONE всё купила давно. Скажите кто-нибудь акционеру девелопера Бородаке, что можно выключать гирлянду.

🏗 Застройщик «Мангазея» открыл продажи жилого комплекса бизнес-класса «Мангазея в Богородском». Адрес: Москва, Открытое шоссе, вл. 9 (3 мин. пеш. от ст.м. «Бульвар Рокоссовского»).

📌 Место: тихий спальный район на востоке Москвы, неплохая транспортная доступность.

💵📐Цены и планировки:
☪️Студия. от 10.5 млн. руб. за 23.6 м2
1️⃣1-комн. 13.5 млн. руб за 31.3 м2
2️⃣2-комн. 18.1 млн. руб. за 52.5 м2
3️⃣3-комн. 35.4 млн.руб за 94.6 м2

🏢 Проект: В проекте «Мангазея» будет 6 башен с переменной этажностью (от 24 до 43 этажей). Количество квартир- 1833 шт. Высота потолков 2,95-3,25 м.

⭕️ Окружение: вот прям недалеко рядом находится «Талисман на Рокоссовского» со средней ценой за 1 м2 ~₽378 тыс./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️ Что думаете о проекте? Если наберем 100 🔥, я сделаю подробный обзор проекта и выложу на канал (после праздников уже).

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
😢 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

📜 STONE получил разрешение на ввод в эксплуатацию Tower B и Tower C в составе STONE Towers.

✅ Объект стал одним из немногих, введенных в эксплуатацию на рынке офисной недвижимости за 2024 год.

🏗️ Продолжается строительство последней очереди квартала — Tower D: готовность запланирована на 2025 г.

❓Быть инвестором и богатеть это грех?

🗓️ Пять лет назад я задал себе вопрос: как крупные мировые религии относятся к инвестированию?

🔍 Поискал ответ на этот вопрос в открытых источниках и 27 декабря 2019 года выпустил статью по этому поводу.

🎄Подумал, что сегодня вполне можно ей ещё раз поделиться:

https://dzen.ru/a/Y6XGty-XtiQtxwzd

⚠️ Осторожно: много букв.

🔥Не могу не поделиться! Очень красивое и предновогоднее исследование рынка офисной недвижимости Москвы от STONE.

🔮 По прогнозам коллег спрос на офисы останется высоким, вакансия снизится, а ставки аренды напротив - повысятся.

🧸Сплошной позитив!

🚨 Что происходит с «Гарант-Инвестом» после отзыва лицензии у банка «Гарант-Инвест»?

🎭 А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест», заявляет о том, что «все обязательства ФПК выполнялись, выполняются и будут выполняться. Активы холдинга превышают все обязательства и «Гарант-Инвест» обязуется выполнять все свои обязательства перед инвесторами, кредиторами и вкладчиками».

✊ Очень напоминает мне это как за неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич. А дальше - уже история.

🔍 Но даже при беглом анализе отчетности компании видно, что EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи, а задержки с вводом ТЦ WESTMALL только усугубляют ситуацию.

☝️При этом неизвестно, сколько средств ФПК «Гарант-Инвест» держала в КБ «Гарант-Инвест», у которого отозвали лицензию. Кроме того, вполне очевидно, что возможна парализация деятельности компании из-за действий правоохранительных органов, в которые уже обратился ЦБ РФ. И вишенка в коктейле - счета ряда дочерних компаний уже заблокированы налоговой.

💣 Итого: ощущается отчетливый запах керосина.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.

2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.

3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.

4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).

📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓️ В этом году я продолжал заниматься интересными мне проектами:

1️⃣ Развивал образовательное направление atsogoev.com, создал четыре абсолютно новые образовательные программы (в дополнение к уже имеющимся).

2️⃣ Активно работал на благо коллективных инвестиций в недвижимость в Совете Директоров инвестиционной платформы SimpleEstate. Мне кажется, был полезен.

3️⃣ По ощущениям, больше отдыхал и меньше работал. Снизил свою вовлеченность в ряд бизнес-процессов и планирую продолжать.

4️⃣ Удалось успеть там, где это было остро необходимо. А там, где не успел... Возможно, всё к лучшему.

5️⃣ Отметили 12 лет отношений, 11 лет совместной жизни и 10 лет официального брака с женой.

6️⃣ Продолжал работать со своей командой над перспективными проектами.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать побольше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным аналитическим инвентарем, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.

🔋Новая жизнь с нового года.

😃Как мне кажется, у меня появилось отличная идея для нового вас в новом году: мега-проект, способный изменить жизнь и принести миллионы!

Вот его основные характеристики:
1️⃣ Работа на себя, вся прибыль - ваша.
2️⃣ Можно не уходить из найма и совмещать. Можно не прекращать заниматься предпринимательством, просто ещё один проект
3️⃣ Можно работать когда угодно и откуда угодно (в транспорте, в отпуске, на обеде и так далее)
4️⃣ Нет партнёров, начальников и клиентов, от которых что-то зависит
5️⃣ Можно делегировать часть задач, если захочется
6️⃣ Не физический труд, интеллектуальный
7️⃣ Много новой и интересной информации
8️⃣ Возможность профессионального общения и роста
9️⃣ Нет привязки к конкретной географической точке
🔟 Минимальные начальные вложения - хоть 50 тыс.рублей
1️⃣1️⃣ Не сетевой маркетинг, не франшиза и не пирамида.

Хотите такое?

ТАК ВЕДЬ ЭТО ЖЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ!