🏗 РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УМЕР? СНОВА?

😱 Я ночью почитал и посмотрел какие настроения в профессиональном сообществе и до этого пообщался с некоторыми инвесторами рынка жилой недвижимости. И у меня ощущение, что я у постели умирающего или даже уже на похоронах, если не на поминках. Просто какая-то волна негатива.

☠️ Прогнозы один мрачнее другого: вот-вот рухнет крупный подмосковный застройщик, спрос обвалится, а ипотека взлетит до 30%.

🤔 Но что-то тут не сходится. 2022 год – вот когда действительно было от чего потерять сон. И что? Рынок не умер, а кое-где и выросло. Сейчас в Москве зафиксировано 30 тыс. сделок ДДУ за третий квартал 2024. Да, минус 16 тыс. к 3-му кварталу прошлого года. Но для якобы "мёртвого" рынка – весьма живые цифры.

💵 А вот свежий факт: очередной обвал рубля гонит в недвижимость новую волну капитала. "Временно!" – говорите вы? Но с такой регулярностью валютных скачков это "временное" явление становится почти постоянным.

🏢 Жилая недвижимость поразительно жизнеспособный сектор. Когда вокруг говорят о коллапсе-обвале-дне, люди покупают недвижимость. И будут покупать!

Может, хватит хоронить рынок жилой недвижимости? Он пережил уже столько "концов света", что впору говорить о его бессмертии.

🏢 Крупнейшее агентство недвижимости США Compass покупает своего заклятого конкурента @рroрertiеs.

💰 Большая сделка 2024 года на рынке риэлторских услуг: компания Compass приобретает @рroрertiеs вместе с подразделением Christie's International Real Estate за $444 млн, из которых $150 млн будут выплачены деньгами, а остальное - акциями Compass (они котируются на бирже).

🔐 АН @рroрertiеs - один из топ-10 брокеров США, основанный в 2000 году в Чикаго. В 2021 году компания купила Christie's International Real Estate, что дало ей доступ к сегменту элитной недвижимости. Сейчас у @рroрertiеs более 13 000 агентов почти в 50 странах с годовым оборотом сделок более $100 млрд.

📈 АН Compass, основанное в 2012 году в Нью-Йорке, имеет 29 000 агентов и долю рынка США 4,5%, а благодаря сделке впервые выходит на международный рынок. В 2023 году компания провела сделок на $186,1 млрд. Крупнейшим акционером Compass является японский SoftBank с долей 30,1%.

🥊 Интересно, что ранее компании были непримиримыми конкурентами - когда Compass пришёл в Чикаго в 2017 году, @рroрertiеs даже запустила антирекламную кампанию против них с лозунгом «Убедитесь, что вы работаете с компанией, которая знает город как свои пять пальцев». Теперь же основатели @рroрertiеs называют сделку «очевидным выбором».

💹 Несмотря на непростые времена на американском рынке недвижимости с начала 2024 года котировки акций Compass выросли более чем вдвое с $3,54 до $7,33.

❓ А какая сделка на российском рынке недвижимости могла бы вас удивить?
👍 «Этажи» покупают «Вайтвиль»
🔥 Все скидываются и покупают «Циан»
👀 Мне по 🥁

🏘 Кстати, о США: а у них там что с жилой недвижимостью?

🏠 В отличие от России, американский рынок недвижимости – это преимущественно частные односемейные дома. На конец третьего квартала 2024 года медианная цена такого дома составляет $420 тыс. За эти деньги покупатель получает дом площадью 200-230 кв.м. с участком, то есть примерно $2,000-2,500 за квадратный метр с землей. И этот рынок сейчас в интересной точке: ставки по ипотеке достигли 6.7% (это много!), а цены продолжают осторожно расти. Текущая ситуация показательна: около 20% объявлений о продаже домов уже содержат приглашение к торгу.

🔮 По прогнозу портала Rеаltоr.cоm, в 2025 году ипотечные ставки немного снизятся – до 6.3%, с дальнейшим падением до 6.2% к концу года. Это всё ещё значительно выше исторического среднего в 4%, но тренд на снижение важен для рынка.

📈 Несмотря на высокие ставки, цены на жильё продолжат расти: прогнозируется увеличение на 3.7% в 2025 году. Это продолжение тренда после роста на 4% в 2024 и 1.1% в 2023 году.

🏗 Главный позитивный прогноз – существенное увеличение предложения. Ожидается рост числа домов на продажу на 11.7%, а строительство новых домов должно увеличиться на 13.8%, достигнув 1.1 млн объектов в год. Это может стать ключевым фактором стабилизации цен.

📊 В сегменте продаж прогнозируется умеренный рост: плюс 1.5% до 4.07 млн сделок в год. Хотя это ниже докризисных показателей в 5.28 млн, сам факт роста в условиях высоких ставок говорит об устойчивости рынка.

🏗Девелопер BAZA Development объявил старт продаж в ЖК «Бестселлер» класса комфорт+. Адрес: г.Москва , Басовская улица, 16с2. (15 мин. пеш. от ст.м. «Нижегородская»).

BAZA Development - застройщик из Екатеринбурга, аффилированный с крупнейшим владельцем торговой недвижимости города, корпорацией «Малышева-73» и застройщиком «Гринвич». Писал об их добрых делах как-то.

📌 Место: активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья (в общем, бывшая промзона).

💵📐Цены и планировки:
☪️.: до ₽10,6 млн. за 28,6 м2 или ₽370 т./м2
1️⃣-к.: до ₽11,3 млн. за 33 м2 или ₽342 т./м2
2️⃣-к.: до ₽18,2 млн. за 58,7 м2 или ₽310 т./м2
3️⃣-к.: до ₽20,4 млн. за 68 м2 или ₽300 т./м2

🏢 Проект: ЖК «Бестселлер» будет включать 2 башни разной этажности 16 и 29. Комплекс предлагает более 50 вариантов планировок площадью от 28 до 110 м2.

⭕️ Окружение: рядом находится ЖК «Издание» со средней ценой за 1 м2 ~₽462 тыс./м2, также ЖК «Level.Нижегородская» ~₽436 тыс./ м2.

🔥Ввод в эксплуатацию - I кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? Есть ли смысл инвестировать в «Бестселлер»?

🔥 Опять оверпрайс
👍 Есть инвест
👀 Мне по 🥁

🎲 Всё еще есть возможность пройти со скидкой на конференцию SMARENT, которая пройдет 7 декабря

Для 5 самых быстрых: промокод ЦОГОЕВ70 на скидку 70%
▪️Суббота, 7 декабря 2024, 10:00
▪️Конференц-зал Articon Megapolis
▪️Регистрация здесь

🧮 Решение задачки:

🔹Ноябрь 2014: Петр получает бонус $100 000
🔹Курс доллара 20 ноября 2014: ₽47
🔹Курс доллара 20 ноября 2024: ₽100
🔹Продажа квартиры 2024: ₽12 000 000
🔹Инфляция доллара за период: 34%

1️⃣ Сумма вложений в рублях (2014):
$100 000 × ₽47 = ₽4 700 000

2️⃣ Сумма после продажи в долларах (2024):
₽12 000 000 ÷ ₽100 = $120 000

3️⃣ Расчет реальной стоимости начальных инвестиций с учетом инфляции:
$100 000 × (1 + 0.34) = $134 000

4️⃣ Расчет убытка:
$120 000 - $134 000 = -$14 000

✅ Правильный ответ: 👍
Петр потерял $14 000 в реальном выражении с учетом официальной инфляции доллара.

💡 Интересное наблюдение:
🔹В рублях недвижимость выросла в 2.55 раза: с ₽4.7 млн до ₽12 млн
🔹В номинальных долларах - с $100 000 до $120 000 (рост на 20%)
🔹Но в реальном выражении с учетом инфляции: убыток $14 000 (-10.4%)

🤔 Все заметили..? С ноября скидки у застройщиков пошли каждый день. ПИК обрушил цены в Саларьево на 20-25%, потом в ЖК Москворечье цены опускались ниже стартовых, а Самолет вообще запускает акцию за акцией.

Такие распродажи идут 2-3 дня, а иногда (Саларьево) — всего один вечер. Потом сайт застройщика зависает, всё раскупают и халява закончилась. Надо успевать.

Чтобы не пропустить ни одну акцию, можно подписаться на классный канал Торг уместен. Ребята каждый день мониторят сайты застройщиков, чтобы раньше всех написать про дисконты, льготную ипотеку 1% или выгодные рассрочки.

Подписаться на уведомления о скидках: https://t.me/umestentorg

Реклама ИП Чевелева Кристина Андреевна ИНН 510704176593 erid:2Vtzqwwncp8

📊 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?

🔮 Новый видеоролик от SimpleEstate - уникальный прогноз по рынку стрит-ритейла Москвы и Московской области.

📺 Youtube

📻 Rutube

🧐 Изучаем дельное и нужное!

🧭 Как меняются концепции торговых центров и их доходы?

📰 Хорошая статья вышла в «КоммерсантЪ» с моим участием.

☝️Мемчик из жизни!

✈️ У нас было 35 млрд. на счетах, 16 регионов присутствия, надпись «Застройщик №1» на фюзеляже, солонка, наполовину наполненная слезами акционеров, и целое море разноцветных бизнес-юнитов…

📉 Итак, «Самолет» якобы сокращает персонал. В телеграмах приводят оценки некоего бывшего работника подмосковного монстра, который считает, что «за полгода количество сотрудников снизилось примерно на 5 тыс. человек, а до конца года без работы могут остаться ещё около 2 тыс.»

📈 Если это действительно так, то новость для «Самолета» скорее положительная. Потому что чем меньше инвестиций в непрофильные проекты и меньше ФОТ, тем меньше вероятность возникновения фатальных проблем у компании.

🔄 В начале 2022 года уже ходили упорные слухи о сокращении персонала, но «Самолет» всё опровергал (пиарщикам компании можно просто скопипастить текст, если они намерены опровергать новый «слух»).

⛳️ Свежий руководитель «Самолета» А.Акиньшина недавно заявляла о том, что основной фокус следующего года - сокращение затрат, оптимизация и внедрение новых инструментов продаж в условиях сокращения объёмов предложения на рынке и роста себестоимости строительства.

⚠️ При этом одной из тем на традиционный Big Day (12.12.24) обозначено «Развитие активов и продуктов - прогресс по уже существующей линейке и планы по запуску новых!». Какой-то диссонанс.

💡 Всё-таки надо определиться новой команде «Самолета» - либо они делают вид, что у них всё хорошо и продолжают инвестировать из своих 35 млрд. в proptech и прочую неприносящую быстрых доходов лабуду, либо они быстро и жестоко режут косты, распродают активы / непрофили и повышают эффективность.

🥂 Иначе мы 10-лет юбилея дефолта «СУ-155» в марте 2025 года отметим известно чьим дефолтом… Кстати, акции и облигации «Самолета» продолжают падение.

Рынок скрептически оценивает не только "Самолет", но и некоторые облигации "Брусники", "Эталона" и "Дарс-Девелопмента". Эффективная доходность по ним (не путать с купонной) превысила 40%.

🔍 Moscow Research Forum, неформальное объединение крупнейших консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости NF Group, CORE·XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP), скоро представит единую классификацию складской недвижимости и классификацию объектов Light Industrial.

☝️Напоминаю, что относительно недавно Moscow Research Forum обновили классификацию офисных зданий. Видимо, руки дошли до складов.

📦 При этом к созданию классификации привлекаются широкие слои интересантов, консультанты разработали специальные анкеты, доступные для заполнения профессиональными участниками рынка.

📑 Анкета по складской недвижимости: https://forms.gle/dDc7kXr43cREMwbS9

📜 Анкета по Light Industrial: https://forms.gle/yszD2a4LPwD5X7Gw6

🗄В Moscow Research Forum обещают, что все полученные предложения будут тщательно проанализированы и учтены при подготовке итогового документа.

🧽 Банки США принимают деньги нелегальных продавцов марихуаны?

🚬 В Нью-Йорке легализована торговля марихуаной через лицензированные магазины. Власти выдали всего лишь 27 легальных лицензий, но рынок велик (потребителей много), поэтому нелегалы не дремлют: в городе работает около 2900 незаконных точек продаж каннабиноидов без лицензии. Как правило, это расширившие травой ассортимент вейп-шопы.

👮‍♂️ Летом 2023 года власти провели операцию Padlock to Protect, закрыв около 750 нелегальных точек. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс лично сжег 4 тонны конфискованной марихуаны в промышленной печи на Лонг-Айленде. И тут выяснилась неожиданная деталь...

💰 Оказалось, что крупнейшие банки США «невольно» участвуют в отмывании денег от нелегальной торговли наркотиками. Как? Очень просто: они получают ипотечные платежи от владельцев зданий, в которых помещения арендуют нелегальные магазины. А деньги на оплату аренды полностью или частично поступают от торговли наркотиками без лицензии.

🏦 В схему оказались втянуты крупнейшие банки и частные кредиторы. У одного только Signature Bank обнаружили 40 таких токсичных кредитов, у JPMorgan - 20. При этом по закону банки не имеют права принимать платежи, связанные с нелегальной торговлей наркотиками. Если банк обнаруживает хотя бы намёк на такую проблему, он обязан немедленно потребовать полного досрочного погашения кредита. То есть собственник помещения должен единовременно вернуть весь долг.

❌ Пока ни один банк в США не признал ни факта отмывания наркоденег, ни потребовал погашения кредитов от владельцев зданий, сдающих помещения нелегальным точкам распространения травы. Регуляторы пока присматриваются к ситуации.

❓ Возник у меня в связи с этим вопрос к владельцам коммерческой недвижимости: вы точно знаете, чем торгуют ваши арендаторы? Риски оценивали? Ну это на подумать!

⚠️ Наркотики - зло, не употребляйте!

🏢 Дубай "разорвал" мировой рынок недвижимости в 2024 году…

🌍 Свежий отчёт Global Property Guide от консалтинговой компании Betterhome за ноябрь 2024 года показывает, как мировой рынок недвижимости справляется с экономическими колебаниями на фоне прогнозируемого роста мировой экономики на 3,2%.

📉 В Великобритании новый лейбористский бюджет с налогами на $50 млрд и займами на $38 млрд отпугнул из Лондона богатых иностранных инвесторов. В Гонконге цены упали на 10-15% из-за прогрессивного налогообложения. Берлин и Париж страдают от инфляции и роста ставок с 1% в 2021 до 4,6% в 2024 году.

📈 А вот Дубай показывает феноменальный рост +16,5% год к году, а доходность аренды достигает 7% годовых.

🔮Что с прогнозами? Ну вот аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2025 году средняя стоимость жилья в Дубае вырастет на +8%, а премиальная недвижимость - на +5%.

👍 Беру на всю котлету
👀 Вижу сдутие пузыря
🔥 Спасибо, Кэп!