🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
🎯 Соблюдай субординацию (и получишь ассигнацию)!
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🍰Что такое стэк капитала (от англ. capital stack), он же «слоёный пирог финансирования»...
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.
2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.
2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
😃 На мой канал за последнее время пришло большое количество новых читателей. Я бы хотел их поприветствовать на @atsogoev и показать что же здесь такого интересного.
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, памяток, моей любимой рубрики #ликбез, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. Итогом каждого такого исследования всегда является профессиональная финансовая модель.
🍉 Из свежих примеров (здесь далеко не всё):
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в ЖК «Новые Смыслы»
https://t.me/atsogoev/6931
https://t.me/atsogoev/6933
https://t.me/atsogoev/6934
https://t.me/atsogoev/6939
https://t.me/atsogoev/6940
💸Покупка апартамента в АК «Аквилон SIGNAL»
https://t.me/atsogoev/6303
https://t.me/atsogoev/6305
https://t.me/atsogoev/6306
https://t.me/atsogoev/6309
https://t.me/atsogoev/6311
https://t.me/atsogoev/6314
https://t.me/atsogoev/6315
https://t.me/atsogoev/6316
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в «Мангазея на Тульской»
https://t.me/atsogoev/5999
https://t.me/atsogoev/6000
https://t.me/atsogoev/6002
https://t.me/atsogoev/6003
https://t.me/atsogoev/6004
https://t.me/atsogoev/6007
https://t.me/atsogoev/6008
https://t.me/atsogoev/6009
https://t.me/atsogoev/6014
💸Покупка офиса в БЦ STONE Мневники
https://t.me/atsogoev/6755
https://t.me/atsogoev/6756
💸Покупка торгового помещения в ЖК Южная Битца
https://t.me/atsogoev/6483
https://t.me/atsogoev/6484
📚 И множество других исследований!
🎯 Цели всех этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, памяток, моей любимой рубрики #ликбез, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. Итогом каждого такого исследования всегда является профессиональная финансовая модель.
🍉 Из свежих примеров (здесь далеко не всё):
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в ЖК «Новые Смыслы»
https://t.me/atsogoev/6931
https://t.me/atsogoev/6933
https://t.me/atsogoev/6934
https://t.me/atsogoev/6939
https://t.me/atsogoev/6940
💸Покупка апартамента в АК «Аквилон SIGNAL»
https://t.me/atsogoev/6303
https://t.me/atsogoev/6305
https://t.me/atsogoev/6306
https://t.me/atsogoev/6309
https://t.me/atsogoev/6311
https://t.me/atsogoev/6314
https://t.me/atsogoev/6315
https://t.me/atsogoev/6316
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в «Мангазея на Тульской»
https://t.me/atsogoev/5999
https://t.me/atsogoev/6000
https://t.me/atsogoev/6002
https://t.me/atsogoev/6003
https://t.me/atsogoev/6004
https://t.me/atsogoev/6007
https://t.me/atsogoev/6008
https://t.me/atsogoev/6009
https://t.me/atsogoev/6014
💸Покупка офиса в БЦ STONE Мневники
https://t.me/atsogoev/6755
https://t.me/atsogoev/6756
💸Покупка торгового помещения в ЖК Южная Битца
https://t.me/atsogoev/6483
https://t.me/atsogoev/6484
📚 И множество других исследований!
🎯 Цели всех этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
📊 Average Annual Return (AAR), или просто для друзей - средняя годовая доходность!
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
💌Я получил вопрос от читательницы канала: «Делаю финансовую модель проекта. Я знаю, что некоторые параметры проекта могут меняться. Вопрос: в каком случае достаточно сделать анализ чувствительности, а в каком - нужно делать дополнительный сценарий?». Несмотря на то, что вопрос достаточно специфичен и явно не для всех, отвечу здесь - кто знает, а вдруг кому-то будет полезно!
🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)
🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.
🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.
🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.
💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?
📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект
📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%
🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу
📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).
🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.
👋Извините, пост действительно не для всех!
#ликбез
🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)
🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.
🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.
🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.
💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?
📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект
📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%
🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу
📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).
🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.
👋Извините, пост действительно не для всех!
#ликбез
💬 Сегодня ночью переписывался с товарищем, инициатором проектов в сфере недвижимости. Он объявил у себя в соцсетях о своем новом проекте, и к нему начали обращаться инвесторы с предложением подписать Term Sheet (что само по себе говорит об опытности инвесторов).
🤔 Я подумал, что могу поподробнее рассказать о том, что это за документ - ведь у многих участников рынка нет единого представления о том, что же это такое.
💡 Term Sheet - это документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. По сути, это «скелет» или «черновик» основного договора. В нем прописываются ключевые моменты, о которых договорились стороны.
🔑 Основные разделы Term Sheet:
1️⃣ Стороны сделки (кто покупает / инвестирует, кто продает / принимает инвестиции)
2️⃣ Предмет сделки (что именно продается / покупается)
3️⃣ Цена и условия оплаты
4️⃣ Основные этапы и сроки сделки
5️⃣ Предварительные условия (что должно быть выполнено до заключения основного договора)
6️⃣ Гарантии и заверения сторон
7️⃣ Эксклюзивность / неэксклюзивность переговоров
8️⃣ Конфиденциальность
⚡️ На практике Term Sheet подписывают после того, как заключили NDA, покупатель / инвестор направил LOI продавцу, стороны вступили в переговоры и достигли принципиальных договоренностей с контрагентом, НО до начала Due Diligence и подготовки основного договора купли-продажи / инвестирования / другие формы.
🔜 Term Sheet - это промежуточный документ, который обычно не имеет обязательной юридической силы (хотя пункты об эксклюзивности и конфиденциальности обычно обязательны к исполнению).
📝 Основная задача документа - зафиксировать достигнутые договоренности и структурировать дальнейшие переговоры, что существенно экономит время при подготовке основного договора.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду знать-применять!
👀 Мне по 🥁
#ликбез
🤔 Я подумал, что могу поподробнее рассказать о том, что это за документ - ведь у многих участников рынка нет единого представления о том, что же это такое.
💡 Term Sheet - это документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. По сути, это «скелет» или «черновик» основного договора. В нем прописываются ключевые моменты, о которых договорились стороны.
🔑 Основные разделы Term Sheet:
1️⃣ Стороны сделки (кто покупает / инвестирует, кто продает / принимает инвестиции)
2️⃣ Предмет сделки (что именно продается / покупается)
3️⃣ Цена и условия оплаты
4️⃣ Основные этапы и сроки сделки
5️⃣ Предварительные условия (что должно быть выполнено до заключения основного договора)
6️⃣ Гарантии и заверения сторон
7️⃣ Эксклюзивность / неэксклюзивность переговоров
8️⃣ Конфиденциальность
⚡️ На практике Term Sheet подписывают после того, как заключили NDA, покупатель / инвестор направил LOI продавцу, стороны вступили в переговоры и достигли принципиальных договоренностей с контрагентом, НО до начала Due Diligence и подготовки основного договора купли-продажи / инвестирования / другие формы.
🔜 Term Sheet - это промежуточный документ, который обычно не имеет обязательной юридической силы (хотя пункты об эксклюзивности и конфиденциальности обычно обязательны к исполнению).
📝 Основная задача документа - зафиксировать достигнутые договоренности и структурировать дальнейшие переговоры, что существенно экономит время при подготовке основного договора.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду знать-применять!
👀 Мне по
#ликбез
📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез
📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.
💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).
1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.
2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения
3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.
🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.
🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.
🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.
🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез
📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.
💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).
1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.
2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения
3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.
🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.
🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.
🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.
🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность…
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность…
Что такое ⌨️ ⌨️ ⌨️ ⌨️ ?
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💰 NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход (ЧОД), который показывает, сколько денег реально приносит ваш объект недвижимости до выплат по кредитам и части налогов.
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
«Если можно объясните простыми словами!» - написал мне один из читателей канала под постом про не такую уж и простую тему...
🤔 Вообще-то я способен объяснять сложные инвестиционные концепции понятным языком. Для этого даже появилась специальная рубрика #ликбез. Но есть важный нюанс!
📚 Годами я стремился делать финансовые темы доступными, разбирая непростые концепции на составляющие и подавая их в формате, который могут понять даже новички. Это мой скромный вклад в популяризацию инвестиций в недвижимость и в распространение знаний в этой сфере.
🔍 Увы, в какой-то момент наступает объективный предел упрощения. Некоторые темы, связанные с инвестициями невозможно сделать примитивными без потери полноты смысла. Убери одну шестерёнку из механизма часов ради «упрощения», и они могут перестать работать. Чрезмерное упрощение искажает суть. И даже так: упрощение может перейти в дезинформацию.
🔥Я люблю фразу «не стоит усложнять и так сложную жизнь». Но и чрезмерное упрощение до добра не доводит.
💵 Инвестиции в недвижимость – это не детский утренник в коррекционной школе, здесь на кону реальные деньги. Поэтому всё-таки моя цель – не опускаться до скажем так, неподготовленного уровня, а наоборот, «поднимать планку» читателей.
🧩 Просьбы объяснить «на пальцах», упростить и т.д. могут (не обязательно, но могут) отражать желание получить мгновенный ответ на вопрос без приложения интеллектуальных усилий:
«Дайте мне быстрый ответ без необходимости дальше думать»...
⚠️Но так не бывает. Нельзя разобраться в чем-то сложном, не приложив умственных усилий.
💡Я стараюсь не усложнять простое. Но я отказываюсь упрощать сложное до потери смысла.
🤔 Вообще-то я способен объяснять сложные инвестиционные концепции понятным языком. Для этого даже появилась специальная рубрика #ликбез. Но есть важный нюанс!
📚 Годами я стремился делать финансовые темы доступными, разбирая непростые концепции на составляющие и подавая их в формате, который могут понять даже новички. Это мой скромный вклад в популяризацию инвестиций в недвижимость и в распространение знаний в этой сфере.
🔍 Увы, в какой-то момент наступает объективный предел упрощения. Некоторые темы, связанные с инвестициями невозможно сделать примитивными без потери полноты смысла. Убери одну шестерёнку из механизма часов ради «упрощения», и они могут перестать работать. Чрезмерное упрощение искажает суть. И даже так: упрощение может перейти в дезинформацию.
🔥Я люблю фразу «не стоит усложнять и так сложную жизнь». Но и чрезмерное упрощение до добра не доводит.
💵 Инвестиции в недвижимость – это не детский утренник в коррекционной школе, здесь на кону реальные деньги. Поэтому всё-таки моя цель – не опускаться до скажем так, неподготовленного уровня, а наоборот, «поднимать планку» читателей.
🧩 Просьбы объяснить «на пальцах», упростить и т.д. могут (не обязательно, но могут) отражать желание получить мгновенный ответ на вопрос без приложения интеллектуальных усилий:
«Дайте мне быстрый ответ без необходимости дальше думать»...
⚠️Но так не бывает. Нельзя разобраться в чем-то сложном, не приложив умственных усилий.
💡Я стараюсь не усложнять простое. Но я отказываюсь упрощать сложное до потери смысла.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📁 Data room (дата-рум) — это защищённое хранилище документов (физическое или электронное), где собрана вся критически важная информация о компании, проекте или сделке. По сути, это архив документов.
📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.
🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.
🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.
💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)
📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.
🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.
✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!
👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
#ликбез
📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.
🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.
🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.
💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)
📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.
🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.
✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!
👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
#ликбез
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Построить, чтобы...
🥺 Вечно они что-нибудь выдумают, а русский человек потом мучайся…
✅ Build-to-Rent (BTR) — это модель, при которой девелопер изначально строит объект недвижимости не для продажи, а для последующей сдачи в аренду неизвестному кругу арендаторов. Иначе говоря, спекулятивно, на свой страх и риск. В основном, термин применяется в отношении арендных жилых домов.
✅ Build-to-Suit (BTS) - это девелопмент ради конкретного, заранее известного арендатора (реже покупателя). Объект возводится по техническому заданию будущего арендатора (реже покупателя), который заранее подписывает предварительный договор.
✅ Built-to-Core — строительство коммерческой недвижимости с целью создания стабильного инвестиционного актива (возможно, с последующей продажей в качестве ГАБ)
💰 Sale and Lease-back — это операция, при которой собственник продает свою недвижимость инвестору, но остается в ней как арендатор. Одновременная продажа и аренда.
💾 Нужно просто попытаться запомнить!
👍 Запомню!
💯 Забуду.
👀 Татуировку набить что-ли...
#ликбез
🥺 Вечно они что-нибудь выдумают, а русский человек потом мучайся…
✅ Build-to-Rent (BTR) — это модель, при которой девелопер изначально строит объект недвижимости не для продажи, а для последующей сдачи в аренду неизвестному кругу арендаторов. Иначе говоря, спекулятивно, на свой страх и риск. В основном, термин применяется в отношении арендных жилых домов.
✅ Build-to-Suit (BTS) - это девелопмент ради конкретного, заранее известного арендатора (реже покупателя). Объект возводится по техническому заданию будущего арендатора (реже покупателя), который заранее подписывает предварительный договор.
✅ Built-to-Core — строительство коммерческой недвижимости с целью создания стабильного инвестиционного актива (возможно, с последующей продажей в качестве ГАБ)
💰 Sale and Lease-back — это операция, при которой собственник продает свою недвижимость инвестору, но остается в ней как арендатор. Одновременная продажа и аренда.
💾 Нужно просто попытаться запомнить!
👍 Запомню!
💯 Забуду.
👀 Татуировку набить что-ли...
#ликбез
💰 Holdout (от англ. «держаться, сопротивляться») - это владелец недвижимости, который отказывается продавать свой участок или объект, когда вокруг него активно скупается земля для девелоперского проекта.
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
😎Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов и аббревиатур. Приходилось переспрашивать. И это иногда было проблемой…
👀Вот сидит рядом кто-то и сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь! Например, обсуждают CapRate. Я делаю вид, что понимаю.
🤔Прихожу домой, открываю словарь и обнаруживаю, что разговор, вероятно, шел о «налете чашек» (cup raid). А причем здесь чашки? Может какой-то специальный термин. В интернете тогда мало что было, а если и было, то обрывки и только на английском языке. Плюс я не особо знал где и как искать и конкретно что искать.
Что же делать? Если я переспрошу, то есть три варианта:
1️⃣ Коллеги начнут смеяться, гнобить и унижать за незнание базовых вещей. «Как! Ты не знаешь, что такое CapRate?!» - с ужасом, презрением и насмешкой восклицали «профессионалы». «Мы были о тебе лучшего мнения...»
2️⃣ Коллега объяснит так, что лучше бы не объяснял! Моё самое любимое: IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Ну всё понятно, вопросов нет (вообще ничего не понятно!).
3️⃣ Коллега нормально объяснит. Без снобизма, без показухи экспертности, без демонстрации превосходства. Просто расскажет человеческим языком, что такое CapRate. Очень редко такое было, но было.
☝️Вспоминая те времена я решил создать рубрику #ликбез на своем канале.
🚩Если не понимаете какой-то термин - воспользуйтесь контекстным поиском по каналу. Не нашли? Напишите в комментарий к этому посту - я объясню.
👀Вот сидит рядом кто-то и сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь! Например, обсуждают CapRate. Я делаю вид, что понимаю.
🤔Прихожу домой, открываю словарь и обнаруживаю, что разговор, вероятно, шел о «налете чашек» (cup raid). А причем здесь чашки? Может какой-то специальный термин. В интернете тогда мало что было, а если и было, то обрывки и только на английском языке. Плюс я не особо знал где и как искать и конкретно что искать.
Что же делать? Если я переспрошу, то есть три варианта:
1️⃣ Коллеги начнут смеяться, гнобить и унижать за незнание базовых вещей. «Как! Ты не знаешь, что такое CapRate?!» - с ужасом, презрением и насмешкой восклицали «профессионалы». «Мы были о тебе лучшего мнения...»
2️⃣ Коллега объяснит так, что лучше бы не объяснял! Моё самое любимое: IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Ну всё понятно, вопросов нет (вообще ничего не понятно!).
3️⃣ Коллега нормально объяснит. Без снобизма, без показухи экспертности, без демонстрации превосходства. Просто расскажет человеческим языком, что такое CapRate. Очень редко такое было, но было.
☝️Вспоминая те времена я решил создать рубрику #ликбез на своем канале.
🚩Если не понимаете какой-то термин - воспользуйтесь контекстным поиском по каналу. Не нашли? Напишите в комментарий к этому посту - я объясню.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🎯 Cash-on-Cash Return (CoC) — это ключевой показатель доходности, который показывает, сколько реальных денег вы получаете от своих вложений в недвижимость относительно суммы собственных средств.
📊 Формула проста: годовой денежный поток делим на сумму первоначальных инвестиций и умножаем на 100%.
🏢 Например, вы покупаете офис за ₽15 млн: ₽4,5 млн — ваши деньги, ₽10,5 млн — кредит. Офис приносит ₽120 тыс. аренды в месяц, минус ₽75 тыс. платеж по кредиту и ₽15 тыс. на обслуживание. Чистый поток ₽30 тыс. в месяц или ₽360 тыс. в год. CoC = (360 000 / 4 500 000) × 100% = 8%.
🔍 Этот показатель особенно важен при использовании кредитов, поскольку показывает эффективность именно ваших денег.
👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано
#ликбез
📊 Формула проста: годовой денежный поток делим на сумму первоначальных инвестиций и умножаем на 100%.
🏢 Например, вы покупаете офис за ₽15 млн: ₽4,5 млн — ваши деньги, ₽10,5 млн — кредит. Офис приносит ₽120 тыс. аренды в месяц, минус ₽75 тыс. платеж по кредиту и ₽15 тыс. на обслуживание. Чистый поток ₽30 тыс. в месяц или ₽360 тыс. в год. CoC = (360 000 / 4 500 000) × 100% = 8%.
🔍 Этот показатель особенно важен при использовании кредитов, поскольку показывает эффективность именно ваших денег.
👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано
#ликбез
🤐 NDA - соглашение о молчании. Сколько же я их подписал! И не сосчитать...
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
📊 Вакансия (Vacancy Rate) - это процент незанятых площадей в объекте недвижимости. Заполняемость (Occupancy Rate) - это процент занятых площадей. По сути, это зеркальные показатели: если вакансия 10%, то заполняемость 90%.
🧮 Формулы простые:
🔸Vacancy Rate = (Незанятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🔸Occupancy Rate = (Занятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🏬 Например, в торговом центре арендопригодная площадь 10 000 м², из которых сдано 8 500 м². Заполняемость составляет 85%, а вакансия 15%.
💰 Эти показатели критически важны для оценки доходности объекта. Высокая вакансия означает потерю арендного дохода, а постоянно низкая заполняемость может сигнализировать о проблемах с локацией, управлением или позиционированием объекта.
☝️НО! 100% заполняемость не всегда хорошо. Иногда это может означать, что арендные ставки занижены. А иногда собственники заключают краткосрочные договоры с более низкими ставками просто для повышения заполняемости перед продажей.
🎯 При анализе показателей вакансии /заполняемости обязательно нужно изучать не только текущие показатели, но и динамику за последние 2-3 года. Растущая вакансия может указывать на системные проблемы, а стабильно высокая заполняемость - на качественное управление.
#ликбез
🧮 Формулы простые:
🔸Vacancy Rate = (Незанятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🔸Occupancy Rate = (Занятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🏬 Например, в торговом центре арендопригодная площадь 10 000 м², из которых сдано 8 500 м². Заполняемость составляет 85%, а вакансия 15%.
💰 Эти показатели критически важны для оценки доходности объекта. Высокая вакансия означает потерю арендного дохода, а постоянно низкая заполняемость может сигнализировать о проблемах с локацией, управлением или позиционированием объекта.
☝️НО! 100% заполняемость не всегда хорошо. Иногда это может означать, что арендные ставки занижены. А иногда собственники заключают краткосрочные договоры с более низкими ставками просто для повышения заполняемости перед продажей.
🎯 При анализе показателей вакансии /заполняемости обязательно нужно изучать не только текущие показатели, но и динамику за последние 2-3 года. Растущая вакансия может указывать на системные проблемы, а стабильно высокая заполняемость - на качественное управление.
#ликбез