☝️Правильный ответ:

🔥 Сдала в аренду машиноместо как самозанятая, а не как физ.лицо

😳 По закону самозанятые не имеют право сдавать в аренду нежилые помещения.

⚠️Только квартиры, дачи и прочее жильё.

⛔ Апартаменты, кладовки, машиноместа, офисы - категорически НЕТ!

🥺 А кто может? ИП.

📕 В Европе наблюдается растущий тренд на получение второго гражданства или вида на жительство. Коллеги из Knight Frank провели опрос 750 состоятельных европейцев разных возрастов и социальных групп из 11 стран и выявили интересные мотивы этого явления.

🛡️ Главным приоритетом и мотивом получения вторых документов для большинства опрошенных оказались безопасность и конфиденциальность личных данных.

💼 На втором месте расположились возможности трудоустройства и налоговые льготы. Интересно, что старшее поколение больше озабочено налогами, в то время как молодежь стремится к качественному образованию и возможностям строить карьеру в других странах на легальных основаниях.

🌴Климат, качество досуга и безвизовые путешествия оказались в конце списка приоритетов.

📊 Исследование показало, что более 19% респондентов планируют оформить второй паспорт уже в этом году, а 36% опрошенных намерены получить визы «цифровых кочевников».

🇬🇧 В Великобритании в 2011 году было зарегистрировано 612 000 обладателей двойного гражданства. В 2021 году их уже 1,26 млн. А американцы, граждане 🇺🇸США, являются самой многочисленной группой в мире, желающей приобрести второй паспорт или ВНЖ вот уже на протяжении 3-х лет!

🇷🇺 По данным МВД России на 2023 год более 543 тысяч россиян имеют второе гражданство или вид на жительство. При этом в 2015 году по заявлениям тогдашнего вице-премьера О.Голодец граждан России с двойным гражданством или ВНЖ насчитывалось около 974 тыс. А еще многие граждане России уклоняются от обязанности уведомлять МВД о наличии у них дополнительных статусов...

🏗 Девелопер Dar (премиальный бренд БЭСТКОНа) анонсировал старт бронирования в проекте Rakurs. Адрес: г. Москва, СЗАО, Щукино, Маршала Бирюзова, 1(5 мин. пеш. от ст. м.«Октябрьское поле»)

📌Место: расположен в шаговой доступности от ВУЗов, институтов , а также парков и скверов для прогулок.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽13,3 млн. за 29,5 м2 или ₽450 т./м2.
1️⃣-к.: ₽14,7 млн. за 33,5 м2 или ₽438 т./м2.
2️⃣-к.: ₽21,3 млн. за 51,9 м2 или ₽410 т./м2.
3️⃣-к.: ₽29,6 млн. за 73,3м2 или ₽403 т./м2.
4️⃣-к.: ₽42 млн. за 102 м2 или ₽411 т./м2.

🏢 Проект: Rakurs это три разноэтажных башни.
🔹Количество квартир: 744 шт.
🔹Этажность: 18-44 этажей.
🔹Высота потолков: 3,3 м.
🔹Площадь квартир: 28,7-152,5 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК INDY TOWERS со средней ценой за 1м2 студии ~₽680 т./м2 , так же ЖК «Дом на Зорге» со средней ценой за м2 студии ~₽654 т./м2. и ЖК «Вереск» со средней ценой за м2 студии ~₽503 т./м2. Неужели Rakurs это ИНВЕСТ? Ах если бы не корни БЭСТКОН....

💥Срок сдачи: II кв. 2026 года

⚠️ Ну вот точно, не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚠️ Правда о депозитах!

📖 В телеграм-канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел важный пост о проблеме изъятия / заморозки банковских вкладов. Эта тема сейчас активно обсуждается в СМИ. Публикую сей текст с минимальными сокращениями и правками.

🛡Банковские вклады кажутся сейчас надежным способом сохранить и приумножить свои сбережения. Высокие ставки, государственные гарантии – что может пойти не так? Однако история учит нас быть осторожными. Давайте взглянем на несколько тревожных примеров из прошлого, которые заставляют задуматься о безопасности наших денег.

🇯🇵 Начнем с Японии времен Второй мировой войны. Правительство, отчаянно нуждаясь в средствах для ведения войны, фактически национализировало банковский сектор. Что это означало для простых японцев? Их заставляли покупать военные облигации, а доступ к собственным сбережениям был серьезно ограничен. Более того, чтобы финансировать военные расходы, правительство начало печатать деньги, что привело к резкому обесцениванию сбережений.

🇬🇧 Великобритания в тот же период действовала мягче, но все равно ввела жесткий контроль за движением капитала. Британцам запретили переводить деньги за границу и снимать крупные суммы со счетов без специального разрешения. Хотя прямой конфискации не было, свобода распоряжения своими средствами была существенно ограничена.

🇨🇾 Но не стоит думать, что такое возможно только во время войны. Вспомним Кипр 2013 года. Страна столкнулась с серьезным финансовым кризисом, и что сделало правительство? Оно пошло на беспрецедентный шаг – конфискацию части крупных депозитов для спасения банковской системы. Многие вкладчики потеряли значительную часть своих сбережений буквально за одну ночь!

🚩1991 год, СССР, павловская реформа. Миллионы людей не могли снять свои деньги со сберкнижек. А когда наконец получили доступ к счетам, обнаружили, что их сбережения практически обесценились из-за гиперинфляции.

🟢 Конечно, сегодня в России ситуация иная. Но можем ли мы быть уверены, что история не повторится? В условиях продолжающейся спецоперации, нарастающих санкций и глобальной нестабильности риски для наших сбережений возрастают. Что если государство, столкнувшись с острой нехваткой средств, решит «позаимствовать» средства у населения в различных формах?

🤗 Экономисты уверяют, что вероятность заморозки вкладов крайне мала. Мол, это подорвет доверие к банковской системе и парализует экономику. Но разве история не показывает, что в критических ситуациях правительства могут идти на крайние меры?

❓Что же делать? Паниковать и забирать все деньги из банков? Конечно, нет. Но и слепо верить в неприкосновенность наших вкладов тоже не стоит. Разумнее всего – диверсифицировать свои активы. С учетом высокой ключевой ставки количество идей, приносящих высокие доходы в настоящее время ограничено.

Помимо депозитов это:
🔸 Государственные облигации (ОФЗ) – надежный инструмент, однако государство может изменить условия погашения и выплат.
🔸 Коммерческая недвижимость – обратите особое внимание на помещения супермаркетов с договорами аренды с привязкой арендной платы к товарообороту, это потенциально высокодоходный и антиинфляционный инструмент.
🔸 Драгоценные металлы – традиционный защитный актив.

⚠️ Нет абсолютно безопасных способов сохранения средств. Главный принцип - не складывать все яйца в одну корзину. Следите за новостями, анализируйте ситуацию и действуйте. В конце концов, кто, кроме вас самих, позаботится о безопасности ваших сбережений? Разумный подход к управлению своими финансами поможет вам пережить даже самые турбулентные времена.

🤗 «А как налоговая узнает?» - этот вопрос часто можно услышать от инвесторов и предпринимателей. Многие все еще надеются, что их деятельность в целом или её фрагменты останутся незамеченными.

✔️Спойлер: это в прошлом, оставьте надежды!

💡Ключевым инструментом в руках налоговой в настоящее время стал Единый федеральный информационный регистр (ЕФИР), введенный Федеральным законом № 168-ФЗ от 8 июня 2020 года. ЕФИР к 2024 года стал настоящей паутиной, в которую стягиваются имеющиеся у государства данные о гражданах.

1️⃣ ЕФИР - это единый реестр, где каждому гражданину присваивается уникальный номер.

2️⃣ В ЕФИР содержится не только ФИО, но и целый ряд сведений о нас: адрес, образование, семейное положение, количество детей, родственники и многое-многок другое.

3️⃣ Информация в ЕФИР поступает из различных государственных органов и организаций. Конечная цель системы - пухлая папочка на облаке с данными о каждом гражданине России и его экономических и личных связях.

🧩Как это влияет на налогоплательщиков, на инвесторов в недвижимость?

📶 ЕФИР дает налоговой беспрецедентные возможности для контроля:

🔍 Теперь налоговой гораздо проще устанавливать круг родственников налогоплательщика. Это может использоваться, например, для выявления фактов дробления бизнеса - популярной схемы «оптимизации» налогов.

💼 Автоматизированная система налоговой, связанная с ЕФИР, способна выявлять и рассчитывать сокрытые и недоплаченные налоги. Она анализирует огромные массивы данных, находя несоответствия и подозрительные операции (внимание уделяется и операциям с недвижимостью, особенно у физических лиц).

☑️ Кстати, теперь вместо ИНН в декларации 3-НДФЛ можно указывать номер записи ЕФИР. Знаете свой?

☝️ Единственный способ избежать проблем с налоговой - это осознать необходимость строгого соблюдения закона. Времена, когда можно было "закидывать шапками риски", прошли.

🤖 Система ЕФИР и другие современные технологии, которыми располагают фискальные органы, делают сокрытие информации практически невозможным. Налоговая бдит и своего не упустит.

💣 Пенсионная бомба: 80% россиян не готовы копить на старость.

💸 Исследование НПФ "Будущее" и проекта "Графин" показало шокирующие результаты: большинство наших соотечественников живут с розовыми очками на носу, надеясь на щедрость государства в старости.

🤷‍♂️ 41% опрошенных считают, что государство им должно и должно о них позаботиться, а 39% готовы лишь наполовину разделить ответственность с государством за свое будущее. И только 14% храбрецов берут быка за рога и готовы сами лично отвечать за свою пенсию.

🏠 В старости 30% мечтателей планируют жить на пассивный доход от недвижимости и акций. Ещё 28% собираются пахать до гробовой доски. А 27% продолжают верить в сказку про государственную пенсию.

⏰ Большинство считает, что о пенсии нужно начинать думать с 45 лет!

💰 25% россиян готовы откладывать аж целую 1000 рублей в месяц на пенсию. С такими темпами инфляции что же можно будет позволить себе, откладывая всего тысячу...

❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?

💸 Cash Flow или поток денежек!

💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.

🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.

🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...

📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы

🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес

🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес

⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.

✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).

#ликбез

🏗️ Застройщик ГК «Основа» анонсировал старт бронирования квартир проекта бизнес-класса «UNO.Соколиная гора» Адрес: г. Москва, 8-я ул. Соколиной горы , 26 (5 мин. пеш. от ст. м.«Соколиная гора»)

📌Место: расположен в шаговой доступности с Измайловским парком.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽8,8 млн. за 20,8 м2 или ₽423 т./м2.

🏢 Проект: «UNO.Соколиная гора»- будет иметь 2 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 642 шт.
🔹Этажность: 17-21 этажей.
🔹Высота потолков: 3 м.
🔹Площадь проекта: 41994 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Семеновский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽356 т./м2 и апарт-комплекс «Evopark Измайлово» со средней ценой ~₽296 т./м2.

💥Срок сдачи: II кв. 2027 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👀Столько раз сегодня видел слово АКРА - вот скачал для вас оригинал их исследования по рынку жилой недвижимости и ипотеки.

🤩Для тех, кто ждёт обвал (ну или очень шикарные скидки) после нового года:

«На фоне замедления темпов роста объемов строительства в 2025 году предложение застройщиков будет также ограниченным, тогда как спрос из-за наличия действующих льготных программ сохранится. В таком случае АКРА ожидает дальнейшего повышения цен на первичную недвижимость».

☝️Для меня лично ничего нового.

🫗За пенсию. Не чокаясь.

🤔 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии. Лучше жить в мире иллюзий, надеясь на чудо, чем взглянуть в глаза неприятной правде.

🫣 Неприятная правда:

💸 Государственная пенсия - это выживание. Представьте себя - завтра ваш доход составит 15 тыс.рублей в месяц. Какие планы?

💼 «Ну ничего, я буду работать на пенсии!»... Но старость - это период, когда тело, а за ним и разум начинают подводить. Сегодня вы легко взбегаете по лестнице, а завтра вам нужен отдых после каждого пролёта. Работа на пенсии - это лотерея со здоровьем, и не факт, что вы в ней выиграете.

🏥 «Ну и что, государство же будет меня лечить». Качественное лечение в государственных больницах - это скорее исключение, чем правило. Без личных сбережений есть риск оказаться на кровати в коридоре очень старой больницы, надеясь на чудо.

💰 «Но я же плачу налоги и соцсборы! Они пойдут на мою пенсию!» - ещё одно распространённое заблуждение. Куда точно идут все эти деньги? Как и насколько эффективно они инвестируются? Тут мне тоже порадовать особо нечем.

🎯 Итого: кто не инвестирует сейчас, тот рискует остаться у разбитого корыта в будущем. Только чучхе, только хардкор, только опора на свои силы!

☝️Потому что пенсия от государства, забота государства и бесплатное качественное лечение от государства - это миф. Заботиться о своём будущем придется сейчас, потом может быть слишком поздно.

Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»

🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мой курс «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

В октябре Замоскворечник традиционно подводит итоги третьего квартала: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.

🏛️ Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.

🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.

🤗 Искренняя рекомендация!

🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!

💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.

🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!

🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)

💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.

#ликбез

🏙️ Коллеги из Arendator.ru отмечают перенасыщение рынка апартаментов Москвы до октября 2024 года: доля готовых объектов в предложении достигла пятилетнего максимума, что сильно похоже на «затоваривание»...

🏗️ В комфорт-классе насчитывается 765 непроданных готовых апартаментов, что в шесть раз больше, чем в 2019 году. Их доля достигла 20% от общего предложения.

🏢 В бизнес-классе сейчас 866 готовых апартаментов, вдвое больше среднего за 2021-2023 годы.

🗺️ Большинство готовых апартаментов сконцентрировано в нескольких районах Москвы. В комфорт-классе лидируют Останкинский район, Бибирево, Соколиная Гора и Очаково-Матвеевское. А в бизнес-сегменте первенство держат Хорошевский, Басманный и Кунцево районы.

☝️Опять ворую аналитику у Ирины Мошевой из Intermark Global.

🥁 Итак, по данным крупного оператора рынка зарубежной недвижимости в 3 квартале 2024 года лидером продаж зарубежной недвижимости у россиян остается Юго-Восточная Азия, на втором месте страны Ближнего Востока:

🔹38% сделок пришлось на Таиланд и Бали;
🔹21% — на страны Ближнего Востока;
🔹15% — на Европу;
🔹6% — на Турцию;
остальное — на другие зарубежные локации.

👀 Как это всё понимать?

🤩 В 3 квартале 2024 года интерес россиян к зарубежной недвижимости перестал снижаться, наметилась тенденция к стабилизации спроса и его возвращению к среднегодовым показателям, характерным для периода до 2022 года. Конкретно в 3 квартале 2024 в Intermark наблюдалось увеличение спроса на Бали, Грецию и Оман.

💸 Скорректировалась и мотивация покупателей: баланс между мотивами покупки зарубежной недвижимости для инвестиций или для получения ВНЖ изменился на 5% в пользу сделок для иммиграции.

☝️Итак, вы задумывались в последнее время о покупке зарубежной недвижимости?

👍 Да.
👀 Нет...
🔥 Уже есть!

👀 Повод для размышлений о зарубежной недвижимости: за месяц российская валюта снизилась к доллару почти на 7%... Никогда такого не было и вот опять! Шанс, что рубль укрепится существует (но это, увы, неточно).

🍑 В Санкт-Петербурге дефицит офисов класса А! Что делать-то будем?

🤝 Спасибо моим друзьям из NF Group за оперативную реакцию на острые вопросы сектора офисной недвижимости города (и не только). Между прочем, NF Group является ведущей компанией в сфере офисной недвижимости не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, так что им и карты в руки.

🏢 В общем, 30 октября в Санкт-Петербурге состоится конференция NF Group «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям». Событие предоставит площадку для обмена опытом и обсуждения текущих тенденций рынка.

📊 Программа конференции охватывает ключевые аспекты сектора. Эксперты рассмотрят наличие свободных офисных помещений в Петербурге, объемы нового строительства и динамику арендных ставок. Также будут затронуты темы продажи офисов, стоимости отделки и развития инфраструктурного ритейла. Отдельное внимание уделят созданию комфортных рабочих пространств.

🎤 В числе докладчиков - специалисты из разных сфер рынка недвижимости. Среди них Регина Волошенко и Станислав Алексеенко из NF Group, Борис Жуков из УК «Теорема», Алексей Котов из коворкинга «Ясная Поляна», Дмитрий Абрамов из Jensen Group и Максим Турта из группы «Аквилон».

🔮 Завершит мероприятие открытая дискуссия об офисах будущего, где участники смогут обменяться идеями о перспективах развития рабочих пространств.

👉 Регистрация здесь

🔮Новый прогноз (но не мой): «Доля непроданных квартир в новостройках будет 50-70% уже к концу 2025 года».

🥺И что же это значит? Застройщики останутся без продаж и дадут огромные скидки, то есть до конца 2025 ничего не покупаем, ждём жирнющую скидочку?

Давайте разбираться:

1️⃣ А это о какой стране вообще? О России? А город какой? Москва? Сегмент рынка? Комфорт-, бизнес-, премиум-, де-люкс? Апартаменты или квартиры?

2️⃣ Уже сейчас на рынке в Москве, например, есть ЖК и особенно апарт-комплексы с распроданностью чуть больше 50% на этапе «до сдачи полгода». И чем выше класс/цена, тем больше таких объектов. Например, в элитных жилых комплексах продается 1-2-3 лота в месяц, а темпы строительства у них часто куда быстрее темпов продаж (SMINEX не касается). В комфорт-классе таких проектов куда меньше, даже при том, что количество лотов существенно выше.

3️⃣ Уже (или почти) построенное жильё, если это удачно спроектированный проект, легче продавать, потому что до сдачи осталось мало времени и заезд состоится в обозримой перспективе. Не забудем и о том, что семейная ипотека на новостройки всё ещё действует (лимиты с горем пополам пополняют), будет она действовать и в 2025 году. Ну и почему не купить (почти) готовое жильё в семейку? Уверен, желающих найдется много. Но конечно, не в премиуме- и де-люкс классах.

4️⃣ А жирные скидки будут? Застройщикам готовое жильё на балансе держать некомфортно (там целый комплекс причин от налогов до отношений с банками), поэтому нормальную скидку (5%-10%) можно будет получить. В ряде ЖК бизнес-класса скидки могут оказаться более значительными. Но -35% я бы не ожидал всё же.

ℹ️ Кстати, когда придумывали эскроу идея была в том, чтобы цена на новостройки на старте и на этапе сдачи в эксплуатацию были +/- одинаковыми, ну или разница была не очень большой. Похоже в ближайшие годы мечта-идея законодателя может исполнится.

🔻Итого: прогноз не прогноз, а во многом констатация факта по ряду сегментов рынка жилой недвижимости в Москве. Хочется спросить, ну что из того? А ничего в общем-то, ни для застройщиков, ни для покупателей, ни для инвесторов.