💸Инвестиции в новостройки - для оптимистов. Нужно верить, что цены вырастут как минимум на 30% за 2 года стройки.

📶 Траншевая ипотека - тоже для оптимистов. Нужно верить, что через 3-4 года ключевая ставка снизится и кредит можно будет рефинансировать.

😬 В общем, инвестиции в новостройки (особенно с ипотечным плечом) для сильных духом, бодрых и жизнерадостных людей.

😭 Для остальных (предпочитающих жилую недвижимость) - вторичка под сдачу. Дорогая ипотека, коррекция цен, ремонты и т.д.

👍 Я оптимист/ка
👀 Люблю плакать и вторичку
🔥 Выбираю коммерцию

🧲Похоже в «Гранель» решили переселить как можно больше жителей регионов в свои проекты комфорт-класса - «Аникеевский» (Красногорск), «Высокие Жаворонки» (за Одинцово), «Новая Алексеевская роща» (Балашиха).

🏗Застройщик запустил субсидированную семейную ипотеку под 3,9% без удорожания (ставка сохраняется на весь срок кредитования). Для формирования ПВ (20,1%) можно использовать мат. капитал! Макс. сумма займа по программе – ₽12 млн. для Москвы и Московской области и ₽6 млн. для регионов России (у «Гранель» еще в Уфе есть проект).

🤔Ипотека всё? 📉Спад продаж 40%?

3,9%, Карл! На весь срок…

🙄 Они ещё 7% скидки дают в офисе по слухам...

Нормальная долговая нагрузка: как оценивать?

💵Когда мы инвестируем в недвижимость с применением финансового рычага, мы часто задаем себе вопрос: а потяну ли я это? Иногда мысль заходит и дальше: а сколько долгов можно считать нормальным показателем? И вообще, что такое норма?

🎤Популярные финансовые гуру вещают, что ежемесячные выплаты по кредитам не должны превышать 30-40% дохода. Но так ли это на самом деле, особенно в крупных городах с высокой стоимостью жизни?

⚙️Реальность такова, что «нормальность» долговой нагрузки зависит от множества факторов. В мегаполисах вроде Москвы, где зарплаты выше, а расходы на жизнь значительнее, допустимый уровень долга может быть выше среднего.

⚓️Например, если при совокупном чистом доходе в ₽1 млн рублей вы отдаёте ₽700 тыс. на погашение кредитов, это может быть приемлемо, если оставшихся средств хватает на более-менее комфортную жизнь.

🔑Ключевой момент — не столько процент от дохода, уходящий на выплаты, сколько качество жизни, которое вы можете себе позволить после этих выплат.

📶 Если вы можете покрывать все необходимые расходы, иметь финансовую подушку и даже откладывать средства, высокая долговая нагрузка может быть оправдана.

Современные рекомендации по оценке долговой нагрузки включают в себя:

1️⃣ Оценивайте остаток свободных средств после выплат по кредитам. Он должен обеспечивать комфортный уровень жизни и возможность накоплений.
2️⃣ Учитывайте структуру долга. Ипотека считается более «здоровым» долгом, чем потребительские кредиты.
3️⃣ Анализируйте соотношение долга к активам. Если долг составляет менее 50% от стоимости ваших активов, это может считаться приемлемым.
4️⃣ Рассматривайте перспективы роста дохода. Если ваш доход стабильно растёт, текущая повышенная долговая нагрузка может быть временным явлением.
5️⃣ Рассматривайте перспективы падения дохода. А что если денег не станет? Чем платить по кредитам будете? Создавайте финансовую подушку безопасности, даже при высокой долговой нагрузке. Это поможет справиться с непредвиденными ситуациями.

💳 Финансовое здоровье это баланс между текущими обязательствами и долгосрочными целями. Важно помнить о необходимости быть осмотрительным и не допускать неконтролируемых изменений в своей финансовой ситуации.

🤑Всегда нужно трезво оценивать возможность снижения дохода перед принятием важных финансовых решений. Особенно это актуально в условиях повышения ключевой ставки, когда рефинансирование кредитов становится менее выгодным или вовсе невозможным. Такая осторожность поможет избежать попадания в долговую ловушку при изменении личной экономической ситуации.

❓ Как у вас с долгами сейчас?

👍 Есть немного
👀 Я в долгах
😎 Всё погашено
🔥 Нет и не было

#ликбез

😱Представьте: у вас на руках несколько миллионов рублей. Класс? Не совсем. Скорее, головная боль и проблема, если вы не знаете, что с ними сделать прямо сейчас.

🎲 Варианты могут быть разные, вот лишь несколько:
🔸 Вложиться в новостройку
🔸 Инвестировать в коммерческую недвижимость
🔸 Дать в долг знакомому
🔸 Положить на депозит
🔸 и т.д.

⚖️Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но решение нужно принять и желательно быстро. Нужен короткий, но чёткий, профессиональный, учитывающий различные факторы и актуальный ответ.

1️⃣5️⃣ минут моей консультации могут сэкономить месяцы сомнений и потенциальных ошибок. Если у вас похожая ситуация (а может быть совсем-совсем другая), вы хотите получить быструю, но эффективную обратную связь, я приглашаю вас на экспресс-консультацию «Мне только спросить». Это абсолютно новый формат взаимодействия со мной.

🔹Длительность: 15 минут
🔹Стоимость: ₽8000
🔹Формат: короткий, но эффективный zoom (строго конфиденциальный).

⚠️К сожалению, консультация «Мне только спросить» не предполагает тщательную подготовку (никаких предварительных расчетов, изучения рынка и т.д.).

🔍Если вам нужен более глубокий анализ и погружение в вашу задачу, доступна расширенная консультация на 60 минут: https://atsogoev.ru/consult

🚀 Хочешь прославиться? У меня есть рецепт.

📯Напиши или расскажи о том, что скоро будет кризис, всё обвалится, а пузырь лопнет. Работает во всех отраслях: ценных бумаг, недвижимости, нефти, золота, криптовалют... даже коровьего навоза, наверное (но тут я не специалист)!

⛲️Хочешь, чтобы тебя обвинили в продажности или глупости? Напиши или расскажи о том, что всё хорошо, экономика на подъеме, цены на активы вырастут и инвесторы обязательно станут богаче.

🎈Тема «пузырей» периодически появляется в инфополе - в 2017, 2018, 2020, 2023, 2024 году выходили пророчества о том, что скоро лопнет... Но нет.

А может и пузыря нет никакого?

👍 Есть пузырь
👀 Нет пузыря
🏆 Без пузыря не разберёшься!

❓ Каковы риски создания ГАБ (готового арендного бизнеса)❓

📶 Подробный ответ - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🤝 Заранее благодарен вам, друзья, если вы захотите дополнить этот документ!

🚩Пространство Telegram пестрит рекламой различных компаний и даже физических лиц, привлекающих финансирование частных инвесторов в проекты создания готового арендного бизнеса (ГАБ).

💡Основная идея состоит в том, что где-то на планете Земля покупается пустое помещение, в которое привлекается арендатор, как правило, федеральная сеть (часто дискаунтер), а затем это помещение продается на открытом рынке в качестве готового арендного бизнеса.

🔢 Математика демонстрируется такая: покупаем за 1Х, продаем за 1.2-1.7Х. Декларируемый срок проектов - 4-8 мес. Интересно? Очень. И главное - как просто!

✂️Однако, упрощение часто принимает форму дезинформации. Создание ГАБ - это процесс, характеризующийся повышенными рисками. И чем больше декларируемая доходность, тем эти риски выше.

📚 Моя новая памятка / чек-лист является попыткой создать по возможности полный список рисков создания ГАБ. И еще раз заранее благодарен вам, друзья, если вы захотите дополнить этот документ!🤝

⚠️При этом я не утверждаю, что проекты создания ГАБ плохи или не выгодны. Я лишь утверждаю, что чудес на рынке нет. Не бывает доходности 20-70% без аналогичного размера рисков. В любом случае, инвестиционный продукт, предполагающий создание ГАБ, намного сложнее, чем преподносят его некоторые инициаторы подобных проектов.

🏘Загородные арендные экопоселки становятся всё более популярными в Подмосковье и Ленинградской области. Для инвесторов вполне ясно, что в весенне-летне-осенний период, а также в период новогодних праздников загрузка таких объектов максимальна. А что же будет с загрузкой и доходами в межсезонье?

🏡Управляющие экопоселками всё чаще употребляют загадочный акроним MICE, пытаясь объяснить, как будет загружаться недвижимость инвесторов в подобных проектах.

MICE расшифровывается так:
🔸Meetings (Встречи)
🔸Incentives (Поощрительные поездки)
🔸Conferences (Конференции)
🔸Exhibitions (Выставки)

🎯Этот термин относится к определенному виду делового туризма и организации мероприятий. MICE-туризм - важная часть индустрии гостеприимства, которая фокусируется на планировании, бронировании и проведении конференций, семинаров, тимбилдингов, коллективных пьянок с караоке и других корпоративных мероприятий.

Основные характеристики MICE-туризма:
🔹Ориентация на бизнес-клиентов и корпоративных заказчиков.
🔹Включает (чаще всего) организацию проживания, питания, транспорта и развлекательной программы для участников.
🔹Требует специализированных услуг и оборудования (конференц-залы, аудио-визуальная техника и т.д.).
🔹Может быть важным источником дохода для отелей, особенно в "несезон".

🧲Чтобы привлекать корпоративных клиентов экопоселки должны иметь в своём составе необходимую для проведения MICE-мероприятий инфраструктуру.

☝️Задача инвесторов - проверять наличие, качество и ёмкость подобной инфраструктуры на прединвестиционной стадии.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Ясно-понятно!
🔥 Не смогу проверить - не пью

#ликбез

❌ Это конец

🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 2-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.

✅ 15 августа 2024 года (включительно) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽105 000.

⚡️Важно!
У инвесторов еще будет возможность «доложить» деньги в проект в рамках 3-го раунда, однако по более высокой цене.

💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.

⚖️ И конечно, если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.

➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @Topilskaya_SimpleEstate

-44%, -68%, -79%...

🫣 Цифры впечатляют - обвал! Рынок новостроек в руинах - рекордный спад продаж в июле и в августе.

☝️Конечно же, разруха в головах: после 3-мес. (если не полугода) накачки покупателей информацией о скорой отмене льготки, вызвавшей рекордные продажи новостроек неудивительно, что объемы продаж снижаются после наступления события.

📶 ДОM.PФ рапортует: «Перед завершением массовой ипотечной программы во II квартале 2024 г. продажи жилья в новостройках резко ускорились. По данным Росреестра, населением заключено 197 тыс. ДДУ на жилые помещения (+61% к I кварталу 2024 г., +23% ко II кварталу 2023 г.). Практически все сделки совершены с использованием ипотеки, в первую очередь по программам с господдержкой».

⤵️ А сейчас наступило вполне закономерное падение объемов продаж ДДУ из которого делают кликбейтную «сенсацию».

🏗️ Застройщики начали давать скидки (ну там ФСК, Level и т.д.). А почему всё забыли про Zorge9? У них всю дорогу -50%.

🔥Итого: что происходит? Ничего не происходит. Во всяком случае пока.

🤯 Как же так? Ну ведь казалось, что рисков создания ГАБ совсем нет! А тут целый талмуд мелким шрифтом...

📶 И ведь действительно, если рисков настолько много, для многих инвесторов это является поводом купить готовый готовый арендный бизнес, а не пустое помещение.

🤨 Для скептиков: люди продолжают покупать ГАБы с окупаемостью 11-14 лет, понимая, что высокая ключевая ставка временна, а денежный поток от аренды - постоянен. При этом привязка к ТО или индексация позволяют частично защитить от инфляции.

🔌 Покупка ГАБ частично снимает риски, потому что уже кто-то более опытный, рисковый и компетентный проделал этот путь. Компаний, которые занимаются бизнесом по созданию ГАБ не так уж и мало.

🟣 Мы в SimpleEstate тоже имеем в арсенале подобный проект, «Новое Летово».

👇👇👇А вот проект от коллег из Garnet Invest, специализирующихся в том числе на проектах создания ГАБ: помещение было приобретено на торгах, после чего создан готовый арендный бизнес.

👀 Можно заметить, что заявляемая окупаемость проекта ниже рынка, вероятно, экономика процесса позволяет.

✅ Кстати, у Garnet Invest есть и другие объекты ГАБ с сетевыми арендаторами в разных локациях с входом от ₽19 млн.

⚡ Спад продаж начался: застройщики снижают цены и дают мега-скидки!

🙂 Ну а куда им деваться? Денег у них нет, квартиры никто уже не покупает, поэтому сейчас - вот прямо сейчас - начинается обвал.

💡На самом деле по данным ДOM.PФ на фоне активизации продаж в последний месяц действия «Льготной ипотеки» прирост средств на счетах эскроу стал рекордным (+₽457 млрд. до ₽6,8 трлн.). Приток средств достиг максимума с начала года, увеличившись до ₽625 млрд., а раскрытия счетов эскроу остаются на низком уровне (₽168 млрд.) в условиях замедления вводов. В связи с высоким уровнем покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу (92%, +2 п.п. за месяц) средневзвешенная ставка по проектному финансированию (ПФ) снизилась впервые с 2022 г. до 6,9% (-0,1% за месяц).

💰То есть деньги-то у застройщиков есть. А скидки - во всяком случае пока - являются не более чем маркетинговым инструментом.

Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?

🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины» на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.

1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».

2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.

3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.

4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.

🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.

⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.

Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них?

😳 С некоторым удивлением узнал о том, что девелопер R4S вышел на рынок загородной недвижимости: строят четыре дома в стиле шале в поселке Жуковка на элитном Рублёво-Успенском шоссе.

🟥 От R4S я такого не ожидал - они, конечно, занимаются жилой недвижимостью, но в центре Москвы, а тут загородка и всего 3 дома. Микропосёлок? Точечный девелопмент?

👀 А потом я присмотрелся к проекту, почитал про него на канале компании и понял, что речь идет об объектах торговой недвижимости.

💸 Вероятно, вскоре появятся предложения о продаже помещений в этих объектах, а инвесторы смогут произносить загадочную фразу «у меня ГАБ в шале на Рубле».

💡А что думаете насчёт ультраэлитного ГАБа?
Купили бы помещение с модным московским рестораном или шаурмой из камчатских крабов на Рублёвке?

Lamoda расширяется: от пунктов выдачи до транзитных складов

🌟 В первом полугодии 2024 года ретейлер Lamoda продемонстрировал впечатляющий рост своей инфраструктуры. Lamoda значительно расширила сеть пунктов выдачи заказов (ПВЗ) и укрепила логистические возможности.

📦 За первые шесть месяцев 2024 года Lamoda открыла 117 новых пунктов выдачи заказов, включая три ПВЗ в магазинах Lamoda Sport. Общее количество собственных ПВЗ компании превысило отметку в 900, что на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

🚚 Параллельно с расширением сети ПВЗ, Lamoda существенно увеличила штат сотрудников службы доставки. За первое полугодие количество курьеров выросло почти на 30%, достигнув 5600 человек.

👀Lamoda предъявляет следующие требования к ПВЗ:
🔸Расположение в помещениях стрит-ритейла или в торговых центрах
🔸Площадь от 50 до 120 м2
🔸1 этаж; 2 этаж при обязательном наличии лифта или эскалатора
🔸Зальная планировка
🔸Возможность размещения вывески на фасаде
🔸Возможность разгрузки 24/7

🛍️Недавно я писал про маркетплейсы https://t.me/atsogoev/6161.

Какое место Lamoda займет в списке👆🏻?

🔥Ясно-понятно
👍🏻Спасибо , Кэп!
👀Мне по 🥁