💰Богатые репатриируют свои капиталы обратно в Россию - факт.

🛒Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более $6,5 млрд. российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более $2 млрд. было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около $5 млрд.

👜Пришло время возвращаться. Отраслевая консалтинговая компания Frank RG выпустила отчет «Private Banking в России 2024».

👑VIP-клиенты заполонили офисы российских банков:
✅ В 2023 выросло количество состоятельных клиентов на +50% до 21,8 т. человек
✅ Размер средств богатеньких клиентов на счетах банков вырос на 62% достигнув ₽13,1 трлн.

💵 Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.

🏠Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. А ещё недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег.

💸 Этим богатые и занимаются прямо сейчас - продажи премиальной и элитной жилой недвижимости идут вполне неплохо. На рынке коммерческой недвижимости тоже всё очень динамично.

👀 Вижу их деньги на рынке
👍 Добро пожаловать!
🔥 Я тоже VIP

❌⚡УСН де-факто отменяют? Нет, но могут существенно ухудшить условия.

😵‍💫 Депутаты Госдумы предлагают рассмотреть применение механизма, предусматривающего признание плательщиков УСН с суммами годового дохода более ₽60 млн. налогоплательщиками НДС (20%). Доход в случае УСН это оборот (выручка).

⤵️ Если примут, это существенно ухудшит позиции инвесторов в недвижимость:
1️⃣ При превышении порога ₽60 млн., придется платить вместо 6% целых 26%. Есть возможность зачета НДС, потраченного на ремонт, рекламу и т.д., но... там есть свои нюансы.
2️⃣ Экономика проектов в сфере недвижимости корректируется: создание ГАБ или редевелопмент в ₽60 млн. имеют все шансы не вписаться.

⚠️ Типа «хорошая» новость: Силуанов пообещал не трогать самозянятых до 2028 года (оборот до ₽2.4 млн в год). А что потом?...

🏮Вьетнам – новый растущий рынок с большим потенциалом для инвесторов. Отличная азиатская альтернатива Пхукету и Бали.

🚀 Факторы роста экономики Вьетнама:
▪️Государственные инвестиции в развитие инфраструктуры
▪️Присутствие крупных международных компаний и стабильный рост прямых иностранных инвестиций
▪️Открытие во Вьетнаме сотен новых производственных предприятий для диверсификации страновых рисков Китая.
▪️Безопасная среда для инвестиций - во Вьетнаме они застрахованы государством и банками
▪️Рост спроса на аренду жилья за счет растущей доли среднего класса, прибытия экспатов и урбанизации
▪️Рост цен на жилую недвижимость

🌃 Хошимин - крупнейший город Вьетнама и локомотив рынка недвижимости

📺 На youtube-канале коллег из Intermark Global вышло новое видео-интервью об инвестициях в этой стране.

👀 Посмотрите - это действительно интересно.
https://youtu.be/q5xHI-jkGcs

📢 Слышу голос из прекрасного далёка или что такое Capital Call.

🖲️Я бы перевел термин Capital Call как «вызов капитала».

🔌Например, некий девелопер (инициатор проекта) реализует проекты в определенном секторе рынка недвижимости. Он настолько успешен, что инвесторы сами ищут его и мечтают отдать ему деньги.

🔍Но у девелопера прямо сейчас нет перспективного инвестиционного проекта, в который можно вложить деньги - он в поиске идеала.

🔏Чтобы зафиксировать интерес инвесторов девелопер подписывает с инвесторами соглашение о том, что в случае, если проект будет найден, инвесторы выделят средства на его реализацию.

✍️ В соглашении прописываются:
1️⃣ Предварительные параметры проекта (сектор рынка, бюджет, сроки проекта, доходность и т.д.)
2️⃣ Существенные условия сотрудничества между инвестором и девелопером (система распределения долей прибыли от инвестиций, вознаграждения и комиссии девелопера и т.д.)
3️⃣ Прочие условия, в том числе ответственность инвестора за неисполнение соглашения.

✅ В момент, когда девелопер находит перспективный с его точки зрения проект, в том числе, удовлетворяющий чаяниям инвестора происходит Capital Call или «вызов капитала».

💵 Инвестор в этот момент обязан «положить на стол» деньги, как и было предначертано в соглашении. «Концепция изменилась?» - плати штраф.

😶‍🌫️ В российской действительности инициаторы стесняются требовать от инвесторов подписания соглашений о предоставлении финансирования по требованию.

👀Поэтому я часто слышу о том, как в самый ответственный момент сделки инвесторы сообщают инициатору о том, что «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

❌ Сколько сделок и проектов полетело под откос из-за отказа инвесторов выполнять требования Capital Call история умалчивает (до хрена!).

🧸Иногда обязательства по Capital Call довольно мягкие - ну не хочешь инвестор, как хочешь. В этом случае инициатор должен осознавать риски.

#ликбез

🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж жилого комплекса комфорт класса BeLuck Коломенское. Адрес: Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Варшавское ш. 1.(15 мин. пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

📌 Место: Активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья, хорошая транспортная доступность

💵📐Цены и планировки:
☪️: от ₽11,1 млн. за 18,6 м2 или 596 т./м2
2️⃣-к.: от ₽15,5 млн. за 40,7 м2 или 380 т./м2
3️⃣-к.: от ₽19,3 млн. за 56,4 м2 или 342 т./м2

🏢 Проект: в первой очереди «BeLuck Коломенское» будет 2 корпуса высотой от 19 до 32 этажей. Отделка  whitebox и «под ключ». Количество квартир - 1192 шт. Высота потолков 2,7 м.

⭕️ Окружение: рядом находится уже сданный ЖК «Роттердам» со средней ценой за 1 м2 ~₽570 тыс. , также ЖК «Первый Нагатинский» средняя цена которого ~₽540 тыс. за 1 м2. и ЖК «Второй Нагатинский» со средней ценой ₽440 тыс. за 1 м2.

💥 Заявленный срок сдачи — II кв. 2027.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Через час мастер-класс.

🕟 16:30 МСК
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.

😭 Опять не пришла смска? В почте смотрели, но там ничего нет? 🥺

🔥 Это не беда!

Заходите 👉
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

🎤 Я уже вещаю.

🎤 Мне очень понравилось, как прошел мастер-класс! Вспомнил и современную теорию портфеля Гарри Марковица, и проблему подорожавших кирпичей на одном из проектов. Было бодро.

🕹️💼 Почему управление инвестиционным портфелем это важно? Когда вы едете за рулем, вы в том числе смотрите на приборы и значительную часть информации получаете от них.

⚙️ Система управления портфелем позволяет получать важную информацию о состоянии капитала инвестора и корректировать свою долгосрочную стратегию, минимизировать риски и контролировать отклонения.

🤝 Спасибо всем, кто принял участие!

❌ Ни записи, ни повтора не будет!

🏗️Девелопер STONE к выходу в продажу торговых помещений в проекте STONE Ходынка 1️⃣ поделился любопытной аналитикой!

💎Помещения стрит-ритейл у метро с высоким трафиком - редкое предложение на рынке. Почти все подобные помещения уже заняты и продаются как готовый арендный бизнес.

💰Цена ГАБ у метро начинается от ₽700 тыс./м2 однако 46% лотов предлагаются по цене от ₽2 млн./м2.

💸При этом 54% предприятий платят за аренду от ₽150 до ₽460 тыс./м2 в год. вкл. НДС.

🔍 В рамках исследования были изучены лоты до 200 м2 с высоким пешеходным трафиком, расположенные на расстоянии до 5 мин. пеш. от метро. Таких на всю Москву оказалось всего 102 шт.!

📕Вот уж точно московский ГАБ у метро - редкий зверь, краснокнижный.

💀 Ипотека на коммерческую недвижимость мертва? Действительно объем выдачи сильно снизился, но появляются и новые кредитные продукты. Так что слухи несколько преувеличены.

🏗️ Крупные застройщики, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости на первых этажах, продолжают активно придумывать  стимулирующие ипотечные программы.

💰 Застройщик А101 вместе с «Совкомбанком» вывели на рынок новую ипотечную программу для коммерческой недвижимости со ставкой 1,01 % на первый год

🔹Со второго года ставка 18,74 %
🔹Размер кредита не более ₽50 млн.
🔹Срок от 3 до 30 лет
🔹ПВ 30 %
🔹Возможно рефинансирование (когда ставки ставки, наконец, снизятся)

☝️Ипотека под 1,01% пригодится инвесторам, имеющим ограничения по свободному капиталу (например, ожидается выход из инвестиции и денег пока нет) или тем, кто просто не хочет платить по кредиту по рыночным ставкам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📈 Рост 🗝️ ставки практически гарантирован?

Предпосылки:

🔹Рост эффективной доходности облигаций - посмотрите на график. Это облигация ГК Пионер, но такая же картина наблюдается на всём рынке облигаций.

🔹ВТБ повышает ставки по ипотеке на +1%

😐 В общем, если на заседании ЦБ РФ ключ всё-таки поднимут, для целого ряда игроков рынка это не станет сюрпризом.

🔣 Механизм расчета госпошлины, которую платят физлица и компании при осуществлении сделок с недвижимостью будет изменен.

⚖️Если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает ₽20 млн., то:

🔹для физ.лиц пошлина сосиавит 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кад. стоимости и не более ₽500 тыс.
🔹для юр.лиц пошлина 0,3% от цены сделки, но не менее 0,3% от кадастровой стоимости и не более ₽1 млн.

🌋⚡Кошмар! Ироды! Что же они делают-то?

🌡️На самом деле явно жалеют русский народ.

👀В нашей стране была и остается баснословно дешевая регистрация сделок с недвижимостью.

✅ В России государственная регистрация ДДУ составляет для физических лиц 350 руб. (~$4 доллара!)
Регистрация вторички для физических лиц ₽2 тыс. ($22 доллара!), для юридических 22 тыс. ($245 долларов!). И если кадастровая стоимость недвижимости не дотягивает до ₽20 млн., то такие расценки и останутся.

🌐 Обратимся к мировому опыту.

🇹🇭 Таиланд. Сбор за передачу права собственности на недвижимость при продаже
(Transferring Fee) - 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.

🇦🇪 Дубай (ОАЭ). Сбор за регистрацию права в DLD в размере 4% от стоимости сделки плюс $1.15 т. (₽87 т.) фиксированный административный взнос.

🇮🇩 Индонезия. Налог на переход собственности (bea pengalihan hak atas tanah dan bangunan, BPHTB) 5% от стоимости объекта.

🇷🇺 А в России пошлина 0,1%??? Богато живём, можем себе позволить.

🗃️ Налог на имущество в России тоже «никакой» - государство может смело поднять его хоть в 2 раза и оставаться одной из самых нежадных стран мира по этому показателю.

⚠️ Предложенная Минфином прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается «нетрудовых доходов» физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).

📉 С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%.

⛔Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.

✅ Это довольно неплохо для коллективных инвестиций в недвижимость.

🟣 Например, для инвесторов SimpleEstate изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. Но 22% никто платить не будет, максимум 15%.

☝️Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.

☝️Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.

📶 Изменения Минфина предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит нам в SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.

💸 А вот введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.

🟪 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.