«У апартаментов годовой налог выше, чем у квартиры. В итоге разницу в доходе съест налог».

👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.

🔍У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на этот вопрос под призмой инвестиций.

📌 Предположим, что в одной локации находится два дома, в одном квартиры, в другом апартаменты. Для упрощения расчетов предположим, что кадастровая стоимость в обоих случаях совпадает с рыночной. Для квартиры рыночная/кадастровая стоимость ₽10 млн, а для апартаментов - ₽8.5 млн. Почему так? Апартаменты на рынке в среднем стоят дешевле квартир на 10-15%, в нашем случае, разница составляет ₽1.5 млн.

🔀 У нас есть два вида налога - налог на имущество и налог на доход от аренды. Апартаменты имеют право сдавать в аренду ИП, а вот квартиры - физические лица, самозанятые и ИП.

☝️Ну и последнее предположение: годовой чистый поток от аренды составляет ₽1 млн. Только не спрашивайте как купить такую недвижимость - это же пример.

🧮 Теперь посчитаем налоги.

🏢 Квартира (Цена ₽10 млн.).

✅ Физическое лицо.
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год (₽10 млн.*0.1%)
Налог на доходы ФЛ 13% или 130.000 р./год (₽1 млн.*13%)
Итого налоги 140.000 р./год

☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог ИП 6% или 60.000 р./год
Итого налоги 70.000 р./год

✔️Самозанятый
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог на доход 4% или 40.000 р./год
Итого налоги 50.000 р./год

🏨 Апартаменты (Цена ₽8.5 млн.).

❌Физическое лицо не может заниматься предпринимательской деятельностью и сдавать апартаменты в аренду.
❌Самозанятые также не могут сдавать в аренду ком.недвижимость - только жильё.

☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.5% или 42.500 р./год (₽8.5 млн.*0.5%)
Налог ИП 6% или 60.000 р./год (₽1 млн.*6%)
Итого налоги 102.500 р./год

🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.

🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)

₽1.5 млн./32.500 р. = 46.15

⏳Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться.

⚠️ Это всего лишь пример! Жизнь сильно отличается - для каждого конкретного случая нужно делать свои расчеты.

💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости. И по теме налогов курс имеется «Налоги в недвижимости»

🖥️ Как и планировал, анонсирую мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.

🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн

📊 Этот мастер-класс будет полезен только для тех инвесторов, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости. Чтобы понимать как отдельный проект влияет на весь инвестиционный портфель, необходимы специфические знания. Вот ими-то я и планирую поделиться.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет записи, повтора или еще чего-то в этом роде. Это уникальная эксклюзивная информация, которую я не собираюсь тиражировать. Если вам нужны знания о том, как управлять своим портфелем проектов - вы организуете свой день и придёте на мой мастер-класс. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ На мастер-классе я в том числе буду продвигать свои инфопродукты, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите продающие вебинары - вам лучше не приходить.

👋Мастер-класс будет живой (не запись). Буду рад, если придут люди, которым интересна эта тема! Это бесплатно.

👀 Ну ведь всё просто: если денег не очень много, а единственной возможностью купить объект коммерческой недвижимости является кредит под 20-22%..., то лучше не покупать?

🎤На днях проводил очередную консультацию...

🤔 Задача: инвестор Максим обратился ко мне по поводу вложения средств в коммерческую недвижимость. У него есть порядка ₽3 миллионов свободных средств. Максим планировал взять кредит под 20-22% для покупки коммерческого помещения стоимостью ₽13-15 миллионов, рассчитывая получать арендный доход.

💡Однако он не имел четкого представления о рисках и особенностях рынка коммерческой недвижимости.

🔀На консультации мы рассмотрели возможные риски и текущую финансовую ситуацию Максима. Вместе пришли к тому, что покупка коммерческой недвижимости с использованием кредита под высокую ставку в текущих рыночных условиях несет значительные риски и может оказаться невыгодной.

📊 Более разумной стратегией является диверсификация инвестиций через коллективные формы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают доступ к качественным активам без необходимости брать крупный кредит.

☝️Просто! Как просто... Но только это становится простым и понятным во время и после консультации, к сожалению, не до. Ко мне на консультации приходят, чтобы разобраться: в своих желаниях, в ситуации, в себе. atsogoev.ru/consult

⏳Ближе к отмене льготной ипотеки новостройки становятся всё более доступными! Никогда такого не было и вот опять.

🏗️ Крупнейшие застройщики комфорт-класса динамически повышают цены на самые ликвидные лоты (студии, 1к), за последние 2 месяца по моим оценкам не менее чем на +4-6%. А ведь впереди еще «крайний» месяц!

«Сейчас главное купить, а там разберёмся» 😃

😐 Не могу понять успевальщиков! С 2021 года времени не нашлось? Почему в последний-то месяц???

🥵 Зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле слова) недвижимость?

☝️Ну не нужно тратить деньги на абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать / сдавать будет сложно.

🧊 Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой, ориентируясь на цифры, а не на поведение толпы.

📲 Дошла смска: застройщик А101 выводит в продажу новые коммерческие помещения в доме бизнес-класса №25 в ЖК «Скандинавия».

📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры

🚀 В продаже помещения площадью от 27 м2. Средняя площадь лота - 95 м2

🏪 Есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух сторон.

💸 Цены: от ₽14 млн.
   
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏗️ «Мангазея» готовься: только ты и я!

✅ Решил к выходу одного из новых проектов застройщика и сделать разбор, аналогичный «Северному порту».

🍽️ Вскрытие покажет, стоит ли инвестировать в новостройки компании или нет!

⚖️ А выбирать, какой проект я буду «потрошить» придется вам, уважаемые читатели.

👍«Мангазея в Богородском»
🔥«Мангазея на Тульской»

🥂Кстати, «Легенда» на днях проводила в Москве мероприятие для брокеров, продающих «Северный порт». Все мои соц.сети заполнили фотографии основателя петербургского застройщика Василия Селиванова, коктейльное меню вечера и прочее.

🍹Так вот некоторые, посетившие пирушку брокеры утверждают, что инвесторам стоит быстро бежать и покупать квартиры в «Северном порту», чтобы инвестировать и получить доход.

🍸В качестве доказательства предлагались данные о весёлом старте проекта - забронировано 107 лотов. Другого анализа не было.

🔥В общем, т.к. миллионы мух не могут ошибаться, надо брать!

☝️Я же отмечу, что инвестиции в «Северный порт» показаны только оптимистам - в этот проект реально нужно верить (потому что цифры, увы, разочаровывают).

👋 Ничего не имею против «Легенды» и брокеров. Просто я люблю доказательства, а не голословные утверждения!

🚗 Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.

📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.

🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).

🟢 Итого:

(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.

🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.

🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.

🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

#ликбез

🔮 ~70% опрошенных считают, что среднегодовая инфляция (рост цен на товары и услуги) в России в ближайшие 10 лет составит 10-15%.

🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 10% опрошенных.

☝️Хорошая новость: недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

🏪 Например, новый проект SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» имеет привязку к товарообороту.

📊 Выше приведена таблица анализа чувствительности доходности инвесторов нового проекта SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет.

🧮С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.

⚠️ Как делалась таблица: предположили, что товарооборот «Перекрёстка» будет расти на ожидаемое значение инфляции и посчитали доходность проекта IRR в каждом из вариантов.

📊 Пока 17 человек считают, что инфляция в России будет 30% и более ежегодно в течение 10 лет!

🫠 Очень оптимистичный прогноз. Надеюсь, не сбудется!

🔍Ну ладно, с оценкой текущей стоимости арендованной недвижимости разобрались. А как быть с будущей?

🏪Предположим, инвестор владеет помещением, приносящим ежегодно ₽1.5 млн. Расходы, которые несёт собственник, составляют ₽200 тыс. Предположим, что доходы не индексируются, а расходы не растут.

💸Собственник хочет продать это помещение через 5 лет. Для составления финансовой модели необходимо определить будущую стоимость продажи помещения.

🧮Через пять лет формула не изменится: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🔀 Вот только ставка капитализации сейчас и через пять лет могут сильно отличаться. То есть значение 7.5% из отчета SimpleEstate через пять лет изменится. И задача состоит в том, чтобы сейчас определить будущее значение.

🔮Как прогнозировать будущую ставку капитализации сейчас?

🅰️ Никто точно не может предсказать будущее и финансовые аналитики не являются исключением.
🅱️ Для прогнозирования ставки капитализации (всё равно придётся прогнозировать!) необходимо учесть целый ряд факторов.

1️⃣ Динамика базовых процентных ставок и стоимости заемного финансирования.
Это, пожалуй, наиболее важный фактор. Если через 5 лет ключевая ставка ЦБ снизится, это это приведет к радению cao.rate. И наоборот.

2️⃣ Баланс спроса и предложения на рынке доходной недвижимости.
Высокий спрос инвесторов и ограниченное предложение проектов на рынке создаст понижающее давление на cap rate. Избыточное предложение доходной недвижимости при низком спросе, напротив, вызовет рост cap.rate.

3️⃣ Изменение уровня рисков, связанных с инвестированием в доходную недвижимость.
Если риски владения и управления такими объектами (регуляторные, налоговые, экономические и другие) возрастут, инвесторы потребуют более высоких cap rate для компенсации дополнительных рисков. Снижение рисков позволит принимать более низкие ставки.

4️⃣ Изменение предпочтений и настроений инвесторов в отношении доходной недвижимости как класса активов.
Если в будущем инвесторы станут более или менее благосклонны к инвестициям в такие объекты по сравнению с альтернативными инвестиционными инструментами, это отразится на уровне cap rate.

5️⃣ Влияние инфляции.
Ожидаемый уровень инфляции будет влиять на прогнозы роста арендных ставок и ценности будущих денежных потоков от доходных объектов, что в свою очередь скажется на ставках капитализации .

🔥Например, я ожидаю, что через пять лет ключевая ставка ЦБ РФ будет 7%, спрос инвесторов останется высоким, инфляция будет на уровне 4%. Такое сочетание факторов скорее всего вызовет снижение cap.rate с 7.5% до 5%. Это моё личное экспертное мнение (для примера, не вообще)

(₽1.5 млн.- 200 т.)/5%. = ₽26 млн.

⚠️ Важно. Для получения обоснованного прогноза крайне важно комплексно анализировать макроэкономическую ситуацию, тренды на рынке недвижимости, прогнозы отраслевых экспертов и общий инвестиционный климат.

⚖️Только взвешенная оценка совокупности всех значимых факторов позволит сделать наиболее точную оценку будущего уровня ставок капитализации в этом сегменте рынка.

И вновь пост по мотивам одной из моих консультаций

⚒ Флиппинг - это же так просто. Покупаете дешево, быстро ремонтируете и перепродаете с хорошей наценкой. Звучит слишком легко, но реальность может преподнести сюрпризы.

⚙️ На майских общался с группой инвесторов, вложивших деньги в несколько проектов флиппинга, которые допустили сразу три ошибки:

1️⃣ Заняли деньги для финансирования проектов флиппинга по ставке ~13%
2️⃣ Доверили ведение проекта некачественному инициатору (человеку, который фактически сорвал работы и сроки)
3️⃣ Поверили инициатору и переоценили продажную стоимость отремонтированного объекта

⚡️Реализовался главный риск - что-то пошло не так и платить по кредитам стало нечем. Ну и конечно, столкнулись с падением ликвидности на рынке вторичной недвижимости из-за экономических факторов. Продажи буксуют, кредит нужно выплачивать, некоторые проекты брошены недостроенными, готовы только два из…некоторого количества.

♟ Инициатор из проекта изгнан, инвесторы теперь управляют сами.

💸 Инвесторы, очевидно, не рассчитывали, что я смогу решить их проблемы - я не волшебник.

Что я смог предложить:
🔹Посоветовал сделать нормальную финансовую модель проектов, потому что опять мне показали что-то невразумительное. Дал контакты исполнителя.
🔹Посоветовал реструктуризировать кредит. С банками тяжело вести диалог, посоветовал попробовать обратиться к частным кредиторам (перечислил куда идти) о рефинансировании по более высокой ставке.
🔹Попросил прислать готовую нормальную фин.модель, чтобы посмотреть, возможно ли в принципе пробовать привлечь дополнительные инвестиции под долю в проектах, в виде займов или в виде партнерских инвестиций. Но если такой возможности нет, описал пути для ликвидации проектов до наступления дефолтов по долгам.

😢 Довольно тяжелый был разговор. Но я как всегда, пытался заразить всех своим оптимизмом.

🔻Удачного флиппинга! Пожалуйста, помните о рисках, действуйте осмотрительно и ваши инвестиции будут в плюсе.

🧶Если в проекте 🍑 - welcome

🇬🇧 Как известно, британцы (граждане Великобритании) сейчас занимают второе место по покупкам недвижимости в Дубае после индийцев.

📰 Британское СМИ The Times пишет, что англичане, владеющие недвижимостью в Дубае, не сообщают о ней властям Альбиона и не вносят информацию о доходах от сдачи недвижимости в свои налоговые декларации.

🌇На начало 2022 года 17 000 британских граждан владели около 22 000 объектов недвижимости в Дубае. Владельцы около 13 000 объектов недвижимости сдавали их в аренду хотя бы один раз.

🗿Но только 1900 налоговых резидентов Англии признались своим властям, что получают доход от сдачи в аренду недвижимости в ОАЭ. Очень активно уклоняются!

🗄️Информация из публичного реестра владельцев недвижимости в ОАЭ закрыта и британские власти не могут узнать, кто из их граждан владеет недвижимостью.

📃ОАЭ делится некоторой банковской информацией с Великобританией, но в каком порядке и какую информацию получают англичане от арабов неизвестно.

🔖В общем, я бы назвал это очередной рекламой Дубая. Можно не платить налоги на доходы от недвижимости в ОАЭ оставаясь налоговым резидентом своей страны...

⛱️Кстати, в списке покупателей дубайской недвижимости среди лидеров в 1 кв. 2024 года жители Франции и Италии (в 10-ке Канады и Польши). Видимо, будут потом массово уклоняться!

🚿Но расслабляться не стоит: в 2022 году из дубайского реестра произошла утечка данных о владельцах 198 тыс. объектов недвижимости общей стоимостью более $90 млрд.

☝️Сервис «Мои Инвестиции» (ВТБ) собрал информацию по «рыночным» ЗПИФам недвижимости.

📈 За I квартал 2024 года сектор закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости в России продемонстрировал рост числа рыночных фондов и высокую концентрацию активов в руках крупнейшего игрока.

🔍 На конец квартала насчитывалось 208 фондов недвижимости с совокупными чистыми активами на ₽485 млрд. с более 170 тыс. пайщиков. Однако значительная часть этих фондов создана в интересах конкретных собственников и недоступна для широкого круга инвесторов.

💰 Аналитики ВТБ выделили всего 27 «рыночных» фондов, открытых для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, раскрывающих информацию и торгуемых на вторичном рынке. На их долю приходится 37% чистых активов всех ЗПИФов недвижимости.

🏆Сегодня рынок розничных фондов недвижимости характеризуется высокой концентрацией: на топ-3 управляющих компаний приходится 86% всех чистых активов и около 60% клиентов. Лидером является Современные Фонды Недвижимости (СБЕР), сильно отстают «Сбережения плюс» (ВТБ) и Parus Asset Management.

🟢 При этом сама УК СФН для своей победы почти ничего не делает - никакой рекламы, конференций для инвесторов, PR-активностей. Основное и единственное маркетинговое усилие УК Современные Фонды Недвижимости - занять место повиднее в приложении СБЕР.Онлайн, а дальше деньги текут рекой. Всё.

🥁 Маленькое напоминание! Завтра состоится мой мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.

🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.