🗓️ С 29 апреля апреля по 10 мая я провел 9 консультаций по 60 минут каждая. И совсем не устал!

⚗️Это был эксперимент. Раньше я консультировал только крупных инвесторов с капиталом от $1 млн., девелоперов и инициаторов проектов в сфере недвижимости, а с 29 апреля по 10 мая я (в том числе) консультировал частных инвесторов без ограничения по сумме капитала.

Результаты:

1️⃣ Каждая консультация оказалась ценной не только для тех, кого я консультировал (судя по отзывам), но и для меня. Есть о чём написать на канале - накоплено много материала, который совсем скоро превратится в полезные посты.

🧮 Например, текст про расчеты в столбик появился под впечатлением от одной из консультаций.

2️⃣ Я решил продолжить: atsogoev.ru/consult

До скорой встречи, увидимся.

❓ Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?

🎤 На прошлой неделе я консультировал молодую пару из Новосибирска по вопросам инвестиций в недвижимость. С самого начала они позиционировали себя как «весьма консервативных инвесторов». Однако озвучили желание получать стабильно доходность в секторе коммерческой недвижимости на уровне >20% годовых (в Москве)!

⚖️ Меня подобный диссонанс несколько удивил. Ведь в сфере недвижимости высокая доходность, как правило, неразрывно связана с существенными рисками потери капитала. Тем не менее, в ходе нашей беседы выяснилось, что на деле эта пара совсем не так уж и консервативна. Они уже имели опыт участия в нескольких рискованных (при детальном анализе) сделках.

⚠️ Я разъяснил, что для достижения стабильных 20% годовых неизбежно придется идти на соответствующий уровень риска. Мы достаточно подробно обсудили ситуацию и я порекомендовал инвестировать в качестве партнеров (LP) в проекты некоторых инициаторов, специализирующихся на высокодоходных стратегиях инвестирования с повышенным риском. Выдал свои рекомендации к кому идти и куда смотреть.

⚓Этот разговор еще раз напомнил о двух вещах:

1️⃣ Люди не всегда объективно оценивают свои проекты и их уровень риска, что приводит к заблуждениям в определении своего риск-профиля.

2️⃣ Ответ на вопрос «Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?» очень прост: «Никак». Консервативный риск-профиль и агрессивно высокая доходность как правило несовместимы. Главное, выяснить это пораньше.

👉 По денежным вопросам: atsogoev.ru/consult

⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩

🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.

🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!

☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.

💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.

😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».

🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).

⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.

🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.

🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.

🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?

🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.

⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.

📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:

🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».

💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.

🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.

🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.

✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.

🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.

➕2️⃣0️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты: в 1-м квартале объем сделок зафиксирован на 20% больше по сравнению с предыдущим годом. Выросли продажи квартир (28%), а вот продажи вилл и таунхаусов упали на 6%

📉 При этом цены сделок в 1-м квартале повысились на 25% в годовом исчислении.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдают позиции и занимают уже 9-ю строчку...

🔥 Не жарко
👍 Налицо сдутие пузыря
👀 За державу обидно...

☝️ а вот и сам отчет Betterhomes

😵‍💫🫨Люди которые спешат сейчас успеть взять кредит до отмены субсидированной ипотеки вообще понимают, что покупают на хаях (на самом пике)?

📉 Ведь если субсидии отменят окончательно, вполне возможно, начнется коррекция цен на новостройки. И неизвестно, насколько глубокая и продолжительная.

⁉️О каком «сохранении капитала» (как же я угораю над этим словосочетанием!) в жилой недвижимости можно говорить, если покупается потенциальный убыток?

☝️Как говорится, самое лучшее время купить квартиру - сейчас!

🔥❌Катастрофа, обвал, крах - и это всё о нём. О рынке недвижимости после отмены субсидированной ипотеки.

🌱Между тем, рынок жилой недвижимости потрясающе жизнеспособен. Россияне покупают квартиры. Потому что потому. Про запас. Есть устойчивое мнение, что «квартиры не отберут».

🏗️ А застройщикам нужно продавать, чтобы возвращать кредиты банкам. Так что, если вероятность наступления коррекции (в виде парада скидок, например) и существует, то катастрофы, обвала и краха пока точно не будет.

🔀 В чём разница между обвалом и коррекцией? Так вот же ж!

🏗️ Крупный российский застройщик жилья А101 (проекты в Москве и Санкт-Петербурге) готовится размещать дебютный выпуск облигаций серии БО-001Р-01

💰 Объем выпуска - ₽500 млн.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - не более 16.50%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Как разбогатеть на инвестициях в недвижимость  и остаться богатым?

💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.

🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.

⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.

⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.

🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.

☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.

☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:

🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.

🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.

🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.

🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.

🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал начало бронирования квартир в жилом комплексе комфорт-класса - «BeLuck Коломенское». Адрес: Каширское шоссе , вл. 1. (14 мин.пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

📌 Место: первая линия Каширского Шоссе - всегда на драйве! Но в целом, довольно обжитой район.

💰 За ₽8,1 млн. можно купить студию 18,8 м2 или по ₽430 т./м2

🏗️ В рамках «BeLuck Коломенское» всего построят несколько жилых корпусов комфорт-класса высотой от 19 до 32 этажей.

🛑 Кстати, «Гранель» ещё в прошлом году завела «закрытый» тг-канал для инвесторов и публикует там данные по стартам и спец.ценам - оттуда и узнал!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

«Покупайте землю, её больше не делают». Марк Твен.

«Покупайте студии, их больше не делают». Артем Цогоев.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. И вообще я шучу.

📜 Для тех, кто не в курсе: вышло информационное письмо Москомэкспертизы, в котором написано, что застройщики не смогут получить РНС (разрешение на строительство), если у них в проекте есть жилые помещения площадью ниже норматива из СНИП 31-01-2003.

Минимальная площадь квартир, чтобы получить РНС:
📐 1-комн. = 28 м2
📐 2-комн. = 44 м2

⚰️То есть якобы никаких больше студий 20 м2.

☝️Замечу, что СНИП этот про жильё. Не про апартаменты.

💥Пока это всё касается Москвы, но СНИП федеральный... Поэтому, возможно, эпидемия распространится на всю Россию.

✍️Я сегодня позже напишу свои размышления по этому поводу.

🫠Спойлер: не вижу повода для грусти у инвесторов!

✅ История банкротства сети коворкингов WeWork завершается.

❌Никакого банкротства не будет (во всяком случае, таков план), а у компании появился неожиданный, но логичный управляющий акционер. Мятежному основателю WeWork Адаму Нойману отказали в участии в спасении компании.

🎓Во время слушаний по делу о банкротстве сети выяснилось, что контрольный пакет акций WeWork перейдет к it-компании Yardi Systems.

📀Yardi Systems приобретет 60% акций частной компании WeWork, внеся $337 миллионов из общей суммы $450 миллионов, необходимой для выхода сети коворкингов из банкротства. Именно Yardi будет спасать WeWork.

📟 SoftBank, основной кредитор и инвестор WeWork будет владеть примерно 16,5% акций компании. После выхода из банкротства доля SoftBank может увеличиться до 36% (при достижении определенных финансовых показателей).

⁉️ Yardi - американская it-компания, основанная в 1982 году предпринимателем индийского происхождения Анантом Ярди (на фото в золотой рамочке). Все долгие годы существования Yardi росла в секторе софта для управления недвижимостью. В настоящее время компания стоит миллиарды, а управляется всё тем же Анантом Ярди. Yardi хорошо знакома с бизнесом WeWork, так как много лет является технологическим партнером сети коворкингов.

🤑Адам Нойман агрессивно пытался пристроиться к спасению WeWork, но его план задвинули.

🎬Кстати, центральный офис Yardi находится в известном россиянам городе Санта-Барбара, что как бы намекает на продолжение увлекательного сериала - теперь с индийскими мотивами.