🏁 Столько стартов и анонсов на рынке! Спешу написать про ещё один...

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж квартир в жилом комплексе комфорт-класса - «BeLuck Коломенское». Адрес : Каширское шоссе , вл. 1. (14 мин.пеш. от ст.м. «Нагатинская» )

📌 Место: первая линия Каширского Шоссе - всегда на драйве! Но в целом, довольно обжитой район.

💰 Про цены пока ничего неизвестно.
Минимальная площадь студии будет около 20 м2.

🏗️ В рамках «BeLuck Коломенское» всего построят несколько жилых корпуса комфорт-класса высотой от 19 до 32 этажей.

🛑 Кстати, «Гранель» ещё в прошлом году завела «закрытый» тг-канал для «ждунов» и публикует там данные по стартам и спец.ценам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

скоро #стартпродаж

🏢 Один из лидеров московского рынка гибких офисных пространств Apollax Space успешно разместил дебютный выпуск облигаций.

💰Доходность варьируется по годам, от 17% до 21%
💵 Объем выпуска ₽200 млн. (200 тыс.бумаг номиналом ₽1 тыс.)
🗓 Срок 3.5 года с равномерной амортизацией последние 1,5 года
🤗 Доступно для неквалифицированных инвесторов

🖼️ На фото я и основатель Apollax Space Иван Гуськов в 2019 году. Всё начиналось на «Рябовской мануфактуре» с коворкинга «Смародина», а дальше была первая сделка прямых инвестиций на рынке с участием инвестиционной группы Supremum Capital и значительное масштабирование сети.

💸Ну а теперь Apollax Space первой вышла и на публичный долговой рынок.

🥺 Друзья, у меня отличные печальные новости!

🏁 Сегодня финал риалити-шоу «Есть ли инвест в ЖК «Северный порт».

🛑 Всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Вот и наше реалити-шоу, посвященное определению инвестиционной привлекательности покупки евродвушки в проекте «Северный порт» от застройщика Legenda завершается (по плану сегодня).

👀Для тех, кто пропустил. Всё началось с дебатов с читательницей моего канала Анной Попович по поводу старта продаж проекта - решили разрешить наш спор совместным действием. На первом этапе наша задача состояла в том, чтобы выбрать подходящий лот. Выбирали между студией и евродвушкой. Выбрали евродвушку.

📌 Затем мы с Анной провели неплохую работу по анализу окружения, выявили объекты аналоги и сформировали свой взгляд на возможную «справедливую» рыночную стоимость евродвушки в готовом доме.

🔀 Вывели, что есть два сценария:
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽405.2 т./м2
2️⃣ Реалистичный.Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽523 т./м2

🧮 И вот, наконец, пришло время для финансовой модели.

🪆Спойлер: пришлось добавить ещё один сценарий, резко оптимистичный. Кто догадается, зачем он понадобился?

👉 Вот модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

❓Вопрос: нужны ли пояснения по финансовой модели?

👍 Да, нужны
🔥 Нет, не нужны

🤝 И заранее спасибо за ваши вопросы, комментарии и обнаружение ошибок!

✅ Я понял! Будут пояснения, чуть позже сегодня.

⚠️Кстати, обратите внимание! Финансовая модель находится на двух листах: «Расчет без кредита» и «Расчет с кредитом»

📑На листе «Расчет с кредитом» содержится финансовая модель по сценарию №3 (резко оптимистичному).

🔍Всё здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

🫣 Итак, обещанные пояснения к финансовой модели инвестиций в «Северный порт».

1️⃣ Ну очевидно, что пессимистичный сценарий с
прогнозом цены за 1 м2 евродвушки площадью 69.4 м2 на уровне ₽405.2 т./м2 оказался низкодоходным. Годовая доходность такой инвестиции - 1.4%. Но я лично не верю, что цена 1 м2 в «Северном порту» в недалёком будущем не вырастет совсем и замрёт на этих значениях.

2️⃣ Реалистичный сценарий с ростом цены 1 м2 в 2028 году до ₽523 т./м2, к сожалению, тоже показывает недостаточный уровень доходности - всего 7.2% годовых. При этом показатель NPV (рассчитываемый под 12%) также уходит в отрицательную зону. То есть между инвестициями в «Северный порт» с ожидаемой доходностью в 7.2% и альтернативным инвестиционным инструментом, приносящем доходность 12% (облигация какая-нибудь или что-то с рынка коммерческой недвижимости) - выбор будет не в пользу «Северного порта»

3️⃣ Для того, чтобы достичь показателя IRR на уровне 12% мне пришлось путем подбора вывести стоимость 1 м2 в будущем на уровне ₽635,2 т./м2. Только при такой стоимости 1 м2 инвестиция имеет смысл (если, конечно, инвестора удовлетворяет доходность 12%). Возможен ли рост цен в проекте до подобных значений в 2028 году? Лично я не знаю, но уверен, оптимисты из офиса продаж «Северного порта» видят там и ₽700 т./м2, а может даже и ₽800 т./м2. Верить ли в это инвесторам? У меня нет комментариев.

🥺Почему вообще доходность у проекта такая скромная? Он же такой красивый, хороший, как так?

🏗️ Доходность сильно снижают сроки строительства. Всё-таки 4 года стройки это многовато.

🎤Если вдруг, в комментариях появится представитель застройщика LEGЕNDA - я конечно же дам возможность высказаться и пояснить какие-то важные моменты, которые, возможно, я не заметил или не учел в своих расчетах.

✍️Пояснения к модели с ипотекой - чуть позже.

🤝 Заранее спасибо за вопросы, комментарии и найденные ошибки! Вместе мы докопаемся до истины.

🔍Пояснение по расчетам с ипотекой - лист «Расчет с кредитом». По данным Анны Попович, в «Северном порту» пока нет каких-то суперинтересных ипотечных программ:

✅ Стандартная программа по ставке 17% на 30 лет с ПВ 20%
✅ Комбо-ипотека: на сумму до ₽12 млн. ставка 8%, а всё, что выше под 11%. ПВ 20%.

‼️Высокая ставка стандартной ипотеки 17% при доходности IRR третьего сценария на уровне 12% ни к чему хорошему и не могла привести, поэтому имеем отрицательный результат.

🔗А вот комбо-ипотека сработала относительно неплохо и финансовый рычаг смог увеличить доходность проекта на 0.9% до 12.9% годовых.

☝️И это стало возможно опять только при одном условии - мы верим, что в 2028 году сможем выйти из проекта по цене ₽635,2 т./м2 и применяем сценарий №3.

🔻Друзья, ну а итоги реалити подвожу сегодня не я, а мой соавтор Анна Попович. Благодарю Анну за помощь в подготовке расчетов и деятельное участие в поиске информации.

🏗️ Вывод Анны об инвестиционном проекте: «Расчеты доказывают, что только при супер-оптимистичном прогнозе роста стоимости 1 м2 в этом проекте есть инвестиционная составляющая».

📺 Отзыв Анны про формат реалити: «Артем, благодарю Вас за столь полезный опыт расчёта фин.модели и в целом за коммуникацию. Было очень познавательно и полезно! Я, конечно, читала Вашу книгу, но таких подробных расчётов никогда не проводила. Особенно меня удивило, что Вы сравниваемые объекты, так сказать приводите к единому знаменателю, чтобы само сравнение было корректным и логичным! Уверена, что многим подписчикам Вашего канала было интересно наблюдать за таким форматом реалити - каждый мог задать вопрос и получить ответ! Супер! 👍 Еще раз огромнейшее спасибо!»

💡Какая была идея проведения исследования в подобном формате? Познакомить людей с методикой инвестиционного анализа новостроек.

⚖️ Получилось ли? Судить вам!

☝️И всё же небольшое послесловие к «Северному порту» от меня.

🏁Почему это всё вообще началось? Инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах.

📣Болтать об инвестициях намного приятнее, чем посчитать в Excel или в Google.Sheets.

❌«Нет там инвеста». А где доказательства? Покажите цифры. Цифр нет.

👀Зато я вижу (не только у себя на канале) километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к делу всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.)

🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать о ерунде.

🎉 Вчера «отгремела» премия CRE Moscow Awards 2024 - ежегодная премия в сфере коммерческой недвижимости!

🏆Четвертый год подряд команда NF Group становится обладателем золотого кирпича в номинации «Консультант года»! Поздравляю коллег с ожидаемой победой.

❌ Никакого бизнеса накануне Дня Труда!

👀 Потихоньку начинается! Как у вас с этим?

👀 На днях выяснилось, что произошли изменения в составе акционеров крупного застройщика Москвы MR Group.

🏗️Напомню всем, кто забыл, что MR Group занимается fee-девелопментом (выполняет функции General Partner, инициатор проекта) практически со дня основания. Среди финансовых партнеров компании были акционеры «Локо-Банка», банка «Зенит», компании Coalco, ФГ «Метрополь» и многих других. Эффективная система партнёрств формата GP-LP сделала из компании то, что она представляет собой сейчас.

💰Со временем контролирующие акционеры MR Group (Р.Тимохин и В.Лабуздко), очевидно, приобрели достаточный капитал, чтобы выступать соинвесторами и даже инвесторами проектов MR Group.

💼 В последние годы большинство проектов компании (в том числе партнерских) структурировалось через механизм ЗПИФ под управлением УК «АБ Капитал». В настоящее время у этой компании активов на ₽150 млрд. в 30 ЗПИФах, некоторые названия которых отсылают к проектам MR Group.

📈 Самое интересное в московском девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры, а на этапе превращения земли без документов в девелоперский проект. Именно этот высокодоходный этап проходит в рамках ЗПИФа.

📊 Изменения в составе акционеров MR Group я бы трактовал как частичный уход Р.Тимохина и В.Лабуздко из деятельности, связанной с девелопментом к инвестированию (в роли пайщиков проектных ЗПИФов).

⚖️ В этой конфигурации контролировать и возглавлять fee-девелопера MR Group вполне может топ-менеджмент в лице А.Годованца и М.Литинецкой. Замечу, что УК «АБ Капитал» сохраняет участие в MR Group.

⁉️Зачем это знать читателям моего канала?
🔹В результате всех этих изменений ни один из дольщиков проектов MR Group не пострадает, я уверен.
🔹Для инициаторов проектов этот кейс интересен в плане органичной эволюции инициаторов проектов - из fee-девелоперов в инвесторы с передачей бизнеса в сфере недвижимости топ-менеджерам (по моей версии)

🏆Кстати, ген. директор и акционер MR Group Мария Литинецкая вчера стала персоной года по версии CRE Moscow Awards 2024. Поздравляю!

💸 Между тем приток средств на вклады граждан в российских банках в первом квартале 2024 года составил почти ₽2 триллиона

💵А в 4 квартале 2023 года россияне положили на депозиты ₽4,4 триллиона - это абсолютный рекорд за всю историю!

💰Средства населения в российских банках за весь 2023 год увеличились на ₽7,4 триллиона

⁉️А всё почему? Ключевая ставка 1️⃣6️⃣%. Ставки по депозитам - до 13.5% на 3️⃣ года

🤗 Про эмодзи

💬 Вчера обсуждали с женой эту тему: есть люди, которые совсем или частично не понимают эмодзи и в случае необходимости не умеют их правильно использовать.

❌ Моя жена, к сожалению, некоторые эмодзи не понимает 😢😖. ✅ А я наоборот 💪😁 - надеюсь!

🔌 Вспомнил, как впервые начал использовать эмодзи в текстах. В 2018 году я писал огромные статьи в ныне запрещенной в России соц.сети и просто ради прикола решил понавставлять в один вполне серьёзный текст всяких смайликов. Получил очень много негативных комментариев по поводу «мусора в тексте», «физической боли от чтения», насмешек в духе «записывайтесь на ноготочки 🙏💅» и прочего.

🤔Мне, тем не менее, опыт внедрения эмодзи понравился, но я тогда решил не бесить читателей своих постов - вдруг отпишутся! - и перестал использовать смайлы.

📱Первые мои посты в телеграме (2020 год) были без эмодзи. А потом я начал наблюдать за собой, что мне стало тяжеловато читать тексты без них - открываешь какой-нибудь тг-канал, а там абзацы за абзацами без весёлых символов: очень много буковок. Тоооскаааа... Раз тяжело мне, то и среди моих читателей найдутся, те, кому тяжело.

⏸️ Я выдержал небольшую паузу, чтобы решиться на это - начать во всех постах ставить эмодзи. У меня же серьёзный канал, как люди отнесутся к подобному ребячеству? Думал-думал...

👊 А потом просто взял и проявил волюнтаризм: решил использовать эмодзи и точка✒️. Тогда в нише недвижимости было меньше каналов, чем сейчас, и большинство из них эмодзи не жаловали. Некоторые продолжают не жаловать - спасибо, что хоть жирным выделяют заголовок и используют ◾буллетпойнты. Но, увы, не все.

💫Преимущества эмодзи: они позволяют сразу ввести читателя в суть, передать эмоциональный оттенок - еще до прочтения погрузить в контекст.

💥Пример:

🧮 Я произвёл расчеты... Нейтральный текст, посчитал - докладываю
😳 Я произвёл расчеты... Очень меня удивили результаты
🚀 Я произвёл расчеты... Офигеть, какие крутые результаты!
☹️ Я произвёл расчеты...
Офигеть, какие разочаровывающие результаты

💤И так далее.

💰Эмодзи делают тексты богаче и информативнее. Это сильно облегчает коммуникацию с читателем.

👉 Многие предметы, явления или события можно обозначать с помощью эмодзи.

Нечто нехорошее - 💩
Сложная ситуация - 🍑
Печаль - 🥺

🔥 Мне очень жаль, что не все тексты в этом мире создаются с использованием эмодзи. Уверен, что через очень короткое время традиционные СМИ, условный Forbes, начнут выпускать свои материалы с ними.

👀 На мой личный взгляд эмодзи - это будущее текстов, которое уже здесь.

Всем 👋 , кто со мной 🤝

#телеграм

🛂 Пришли за Мошковичем, кому приготовиться?

🔍 Министерство юстиции РФ рассматривает запрос депутатов Государственной Думы о признании иноагентом миллиардера Вадима Мошковича. В отношении Мошковича «проводятся контрольные мероприятия», по результатам которых может быть принято решение о включении зажиточного агрария в реестр иноагентов.

📝 В Минюст обратились депутаты Госдумы от партии «Справедливая Россия» Нилов, Делягин и Драпеко с просьбой проверить Мошковича на соответствие статусу иноагента. В своем обращении «справедливые» депутаты допустили один пассаж, который меня заинтересовал:

«Большую часть средств предприниматель аккумулирует в зарубежных финансовых учреждениях, вкладывает их в находящиеся в западных странах активы и недвижимость, что не может не ставить бизнесмена в зависимость от решений европейских властей, которые могут тем самым оказывать воздействие на его деятельность в России».

👀В данном случае депутаты явно ссылаются на иностранное влияние, которое могут оказать на Мошковича из-за его зарубежных активов. Могут оказать, а могут и не оказать...

📚В ФЗ «О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием» от 14 июля 2022 года написано, что «под иностранным влиянием, понимается предоставление иностранным источником (любая иностранная сущность - прим. автора канала) лицу поддержки и/или оказание воздействия на лицо, в том числе путем принуждения, убеждения и/или иными способами».

🧐 Интересно! У россиянина Ивана Ивановича Иванова есть студия в Дубае. Эмир Дубая может в любой момент оказать какое-либо воздействие на Иванова (повелит отключить свет, например). При этом неважно, будет ли Иванов дальше использовать свечи или побежит на поклон к эмиру, чтобы восстановить электроснабжение - главное, что было воздействие.

⁉️ Вопрос: отключение света делает Иванова потенциальным иноагентом? У меня нет ответа!

➕Добавлю, что ФЗ «О контроле за деятельностью...» не разделяет иностранные государства на дружественные и недружественные. Так что если у Иванова счет в киргизском банке, ему, возможно, тоже есть о чем волноваться.

💡Интересный ход мыслей у представителей законодателя - депутатов! Любопытно, что ответит Министерство Юстиции...

💼 ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» владеет 51% долей в застройщике ООО «ЛЕВЕЛ ГРУП».

💸 А вот кто сейчас владеет ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» мне непонятно. Раньше компанию контролировал лично Мошкович, потом он передал долю своей жене, но и жена уже вышла из учредителей...

⚙️ Эволюция ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» доступна здесь.

📰 Интересная статья про ПВЗ - выясняется, это чисто российское изобретение маркетплейсов.

✳️ Цитата оттуда: «Самый логичный вариант развития модели ПВЗ — мультибрендовые площадки, в которых будут выдавать заказы сразу нескольких площадок. Четыре ПВЗ разных маркетплейсов в одном доме — это же фантастическая глупость. Со временем, маркетплейсам придется думать об эффективности ПВЗ и переходить на такую модель».

✍️ Вот только недавно я писал о том же, а оказывается в Совете ТПП РФ по развитию электронной коммерции тоже считают, что укрупнение ПВЗ - вероятный сценарий грядущего.

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.