🔥💥 ЦБ идёт ва-банк!

👀 Я отвлекся, а тут оказывается ЦБ РФ оставил 🗝️ на уровне 16%

⚡Грандиозное и судьбоносное событие!

😅 Вот это неожиданность!

😵‍💫 Много паранойи. Начало здесь, продолжение тут

❓Как можно занизить выручку от аренды:

1️⃣ сценарий. Два договора: договор аренды с проектной компанией и договор с третьим лицом, например, на оказание услуг, то есть разделение денежных потоков.

🛡Интересы инвесторов в данном случае защищены арендатором. У SimpleEstate арендаторы - крупнейшие продуктовые сети России, часто публичные компании с тысячами акционеров и огромной системой контроля.

❌Они не заключают вторых договоров с третьими лицами, так как это может быть воспринято как вывод денежных средств из компании и чревато налоговыми и даже уголовными последствиями для ритейлеров. Зачем им это?

2️⃣ сценарий. Договор аренды + отчисления третьим лицам наличными...

😱 Схема выглядит еще более сомнительно и опасно для арендатора, крупной публичной компании. Налоговая Служба в России в настоящее время поставила оборот наличных денежных средств под контроль.

🥖 Покупая хлеб в «Пятёрочке» необходимо осознавать, что благодаря новой системе кассовых чеков налоговики знают о том, кто, когда и в каком виде (кэш или карта) приобрел тот или иной товар.

💵 Наличные денежные средства и их оборот находится в зоне пристального внимания контролирующих органов, что исключает возможность присутствия таких правоотношений между небольшим арендодателем одного или двух помещений (SimpleEstate) и огромной компанией, например, X5.

🔻В общем, мы это всё изложили инвестору. Нам кажется, весьма убедительно.

🟣 Мы в SimpleEstate решаем проблему недоверия к нам открытостью и прозрачностью.

🔍Если нас подозревают в чем-то противозаконном или нарушающем интересы инвесторов, мы, насколько можем, стараемся развеять эти опасения и ответить на все вопросы.

🎯 Наша цель состоит в демократизации рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, а не в построении сомнительных схем.

🤨 Тем не менее, мы ЗА недоверчивость - и сами в нашей работе, связанной с инвестиционным анализом, предпочитаем не доверять, а проверять.

☝️Кстати, отчетность за 2023 года с аудиторским заключением готова и выложена на сайте. У аудиторов нет вопросов или замечаний к SimpleEstate.

🟠 Застройщик St. Michael (акционер - экс-вице-мэр г. Киев Денис Басс) открывает продажи квартир в проекте ЖК «Серебряный бор» (бизнес-класс) Адрес: Москва, улица Берзарина, 37 (30 мин.пеш. от ст.м. «Октябрьское поле», но через ~5 лет в 500 м. будет ст.м.«Живописная»)

📌 Место атомное (относительно недалеко Курчатовский институт), а до Серебряного Бора придется прогуляться (около 30 минут).

💰 За ₽11.7 млн. можно купить студию 19.4 м2, или ₽603 т./м2... Цены не серебряные, а просто золотые!

🪤 Застройщик St. Michael славится своим маркетингом. В 2021 году они рекламировали свой Zorge №9 как проект с доходностью 32% (без каких либо доказательств), а в 2023 году написали о том, что скидки на Zorge №9 составляют 40% (это было дезинформацией, увы).

☝️Но чтобы продавать по +₽600 т./м2 нужно чудо... Могут помочь лишь скидки, так что ждём честные -30%.

🔍 А вы что думаете? Есть инвестиционный потенциал?

#стартпродаж

Нет таких слов, чтобы выразить все мысли и чувства по поводу произошедшей трагедии в Москве.

Давайте поможем пострадавшим и их семьям: https://sbor.redcross.ru/

⚡У STONE в закрытые продажи («только для своих») вышел новый проект, STONE Ходынка 2️⃣ (Москва, Ходынский бульвар, з/у 20а/2) - а ведь только недавно появилась информация о том, что такой проект в принципе существует!

🏢 Три разноформатные башни офисного квартала у парка «Ходынское поле» в 2 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА».

🌆 В продажу вышли небольшие офисы от 65 м2, есть и целые этажи от 1510 м2.

🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.

💰Офисы на старте продаж в STONE Ходынка 2️⃣ экспонируются сейчас по цене от ₽375 т./м2 (входной порог - ₽28.3 млн.), а в первой STONE Ходынка сейчас офисы экспонируются по цене от ₽450 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

Стройка дома в Питере на ипотечные деньги

Клуб флипперов и конференция Флип-экспо проданы

Инвестиции в займы. Доходно или рискованно?

Ошибки работы со строительными бригадами

Про спрос на рынке флиппинга

Как выбрать квартиру для жизни

Детали овышения НДФЛ

Интересный арендатор в новых ЖК

Аналитика рынка недвижимости за 25 лет


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🔴 Я не буду ничего писать «по горячим следам»: про падение посещаемости ТРЦ, про качество строительства и пожарную безопасность, про необходимость выставления вооруженной охраны у ТРЦ, про миграцию и прочее.

❗Это не имеет отношения к теме моего канала - инвестициям в недвижимость.

🔇 Предпочитаю сосредоточиться на своей работе и не заниматься думскроллингом или шитпостингом.

🏗️ Застройщик «Эталон» пожинает плоды 2022 года, показывая чистый убыток в ₽3,4 млрд. по итогам 2023 года.

☝️Президент «Эталона» Геннадий Щербина объясняет, что «агрессивный рост бизнеса сопряжен с высокими капитальными вложениями, что на фоне высоких процентных ставок оказывает временное давление на показатель чистой прибыли».

🥺Агрессивный рост бизнеса это продолжающееся торможение по проекту «Электрозавод» и заход в регионы, из которых уходят другие застройщики?

🛡️США ввели блокирующие санкции против платформ по выпуску цифровых финансовых активов, они же ЦФА, «Атомайз» (входит в группу «Интеррос» олигарха Потанина) и финтех-компании «Лайтхаус» (акционеры - олигархи Бокарев и Махмудов).

📜 Из сообщения OFAC следует, что компании «содействовали проведению транзакций или предлагали другие услуги, которые помогли организациям, включенным в список OFAC, избежать санкций».

🎤В пресс-службе «Атомайза» прокомментировали: «Цифровые финансовые активы — российское явление. Введенные ограничения никак не влияют на работу платформы. «Атомайз» продолжает стабильную работу в интересах всех своих клиентов».

🔴 В общем, теперь американские инвесторы не смогут купить ЦФА какого-нибудь застройщика из России (на платформе «Атомайз», во всяком случае). Но вроде бы как они не очень-то и хотели...

🏗️У девелопера STONE теперь целых две Ходынки (я про STONE Ходынка 2️⃣ и 1️⃣), поэтому коллеги проанализировали локальный рынок недвижимости.

💾 Некоторые данные из аналитики STONE:

🔹Каждый третий запрос на офисы в Москве касается Ленинградского делового коридора - по данным NF Group арендаторы хотят туда, а не в другие деловые районы Москвы

🔹Общий объем сделок в Ленинградском деловом коридоре за 2023 г. составил 151 тыс.м2

🔹Средняя ставка аренды в Ленинградском деловом коридоре находится на уровне ₽47,1 тыс./м2 в год с НДС, что на 10% выше средней по рынку в классе А внутри МКАД.

🔹К 2030 году ожидаемый обьем офисов в районе Ходынского поля, куда расширяется Ленинградский коридор, увеличится до 550 тыс. м2, что будет сопоставимо с Белорусским деловым районом

🔹Маленьких офисов класса А в локации де-факто нет: сейчас доступно менее 15 предложений до 500 м2, и только 1 лот имеет площадь до 150 м2.

🫣 Аналитика у STONE всё красивее и красивее!

💸 Рынок облигаций застройщиков: время покупать?

🔌 Первичный рынок размещения облигаций явно вышел из анабиоза - относительно недавно очередные выпуски разместили Брусника, GloraX, Самолёт, Setl Group. Вторичный рынок тоже жив.

🏛️ЦБ оставил ставку рефинансирования на уровне 16% - стабильность. Снижение ставки обещают не раньше июля.

🔗Существует закономерность:
📈 Когда ключевая ставка ЦБ растет - цена облигаций снижается
📉 Когда ключевая ставка ЦБ снижается - цена облигаций растет

♻️В теории можно сейчас купить облигации, дождаться снижения процентной ставки и после продать облигации дороже, чем купили.

🙄С другой стороны застройщики размещаются сейчас по очень высоким ставкам, например, «Брусника» заняла на 3 года под 16,25% - интересная доходность на длинном горизонте - такая корова пригодиться многим консервативным инвесторам.

🏗️ Напомню, что на облигационном рынке представлено более 30-и эмитентов, компаний, занимающихся недвижимостью. Из этих бумаг (номинал 1000р.) можно собрать портфель, который может принести доходность выше банковского депозита (особенно с учётом перспектив снижения 🗝️).

🔻Конечно, не нужно вкладывать в облигации все деньги. Обязательно стоит выбирать и оценивать эмитентов и бумаги перед покупкой. Важно помнить о возможных дефолтах (кейс СУ-155).

🔮Ну и конечно, будущее всех девелоперских компаний зависит от будущего экономики и строительного сектора страны, большинства - от сохранения льготируемой и субсидируемой ипотеки.

💡В общем, есть о чем подумать.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

«Понастроили тут! Кто эти люди, которые скупают квартиры в полях?!»

📜Ответ на этот вопрос дает аналитический центр ДOM.PФ, который впервые оценил объем межрегиональных сделок с льготной ипотекой на рынке новостроек.

💾 В основу исследования легли данных о выдаче кредитов в 2022-2023 гг. (60% первичного рынка).

☝️По данным исследования, за прошедшие два года на долю межрегиональных сделок пришлось 28% выдачи ипотеки с господдержкой (363 тыс. из 1,29 млн кредитов).

📊 В большинстве регионов доля покупателей из других субъектов не превышает 10%.

🗺️ Но есть особенные места в России, где доля покупателей из других регионов зашкаливает.

🏆 Лидеры межрегиональных сделок:
🔹Ленинградская область 71% покупателей из других регионов (из них 36% - покупатели из Санкт-Петербурга)
🔹Московская область — 60% (вкл. 29% - покупатели из Москвы)
🔹Москва — 56% (вкл. 18% - покупатели из Московской области)
🔹Санкт-Петербург — 47% (вкл. 9% - покупатели из Ленинградской области).

🤩Популярностью также пользуется жилье в курортных зонах и в крупных экономических центрах — в Краснодарском крае, Адыгее, Крыму, Калининградской области.

👀 Собственно, смотрим на эту географию и на сайт «Самолёта» - совпадение 100% (проект в Краснодарском крае у них тоже есть)

💰Пенсионный фонд Alecta управляет $101 млрд. пенсионных накоплений четверти населения Швеции.

💵Alecta также владеет 38% акций Heimstaden Bostad, компании-арендодателя жилой недвижимости. 50% акций Heimstaden Bostad принадлежит норвежскому миллиардеру Ивару Толлефсену. Alecta купила акции в 2013 году.

🗑️В свою очередь Heimstaden Bostad, рейтинг которого в настоящее время упал до уровня чуть выше «мусорного», несет системные риски из-за непогашенного долга в размере $12 млрд.

🔏Alecta, несмотря на свои миллиардные инвестиции в Heimstaden Bostad не имеет рычагав давления на Толлефсена, поэтому возможное банкротство Heimstaden Bostad станет большой проблемой для Alecta. Ну и для 25% шведов, которые держат свои пенсионные накопления в этом фонде.

🛡️Управление финансового надзора Швеции уже проводит расследование инвестиционных решений фонда и управления рисками.

⚠️Зачем об этом знать частному инвестору из России?

💸Даже крупные институциональные инвесторы допускают ошибки в инвестициях. В данном случае пенсионный фонд вложил деньги в перегруженную долгами компанию и начал нести риски её банкротства. Как известно, учиться лучше на чужих ошибках...

💸 «Страна Девелопмент» планирует выход на биржу в 2025 году - президент компании Александр Гайдуков. Новость так-то неплохая: еще одна акция застройщика на бирже, в дополнение к ЛСР, ПИК, «Эталон», «Самолёт»...

🏗️ Из крупных застройщиков жилья последнее IPO проводил «Самолёт» - 29 октября 2020 года. С тех пор - тишина.

🤖 Хорошо помню те времена (2005-2007 годы), когда девелоперы дружно собирались на IPO. Началось всё с ГАЛСа, потом были «Открытые инвестиции», ПИК (это было даже слишком успешно), и про IPO начали мечтать все, даже те, кто строил дома эконом-класса в Подольске.

🏗️ Ну а уж «корифеи» того времени всенепременно. Mirax Group, СУ-155, Barkli и прочие громко «рассматривали возможность выхода на IPO». И конечно, IPO они планировали на LSE (London Stock Exchange)...

⛈️ Потом случилось, то что случилось и тема публичного размещения акций надолго захлопнулась.

🗣️Но с тех пор ко всем разговорам о «планах выйти на IPO» я лично отношусь как к информационному шуму.

📑 Вот когда начнут документы публиковать, тогда и можно будет что-либо обсуждать.

Апартаменты с ремонтом от 6,1 млн рублей в 20 минутах от центра Москвы! 😱

❗️Действует ипотека от 11,8%.

В студиях уже выполнен ремонт. Дополнительно можно заказать комплектацию: мебель, технику и даже текстиль.

➡️ Вся инфраструктура в комплексе доступна по нажатию кнопки лифта: SPA с финской сауной, хаммамом и джакузи, фитнес-клуб с бассейнами, рестораны и кафе, медицинский центр, ТЦ, конференц-залы и коворкинги.

В All in Salute – профессиональная УК, которая занимается всеми вопросами аренды и обслуживания юнитов:

✔️ поиск клиентов;
✔️ гостиничный сервис;
✔️ оплата коммунальных услуг;
✔️ реклама;
✔️ техническое обслуживание апартаментов и другое.

Годовая доходность — до  780 000 рублей!

Узнать подробнее: https://clck.ru/39eLnF

Реклама. Рекламодатель ИП Степанян Эдгар Гарегинович.
ИНН: 72882127410.
erid: LjN8KFjLP

⚖️ Тё не виноват - все обвинения против главы Capital Group сняты.

👀 Сам приехал в Киргизию, дал пояснения местным правоохранителям и вуаля, всё закончилось. Улетел в Россию и даже не посидел на дорожку...

📚Почему-то вспоминается классика! «Все у вас в порядке. Удивительно, с таким счастьем — и на свободе».

📣Появился ещё один источник информационного шума, то есть претендент на IPO - «Бери.ру» (акционер Юрий Провкин).

🪝Бери.ру - сервис срочного выкупа квартир (с дисконтом 15-20% к рынку). В последние годы компания занимается флиппингом и отфлиппила более 350 квартир в Москве.

⚒️Так как времена для флиппинга наступили непростые, «Бери.ру» собирается создать «экосистему для флипперов в России, в рамках которой предложить финансовые и образовательные продукты, а также продукты по ремонту и консалтингу».

💡Если я правильно понял, компания хочет частично или полностью уйти из рискованного бизнеса по флиппингу в сторону оказания разнообразных услуг флипперам, взимая комиссию и фиксированную плату.

📊 Количество флипперов в России Юрий Провкин оценивает в 10 тыс. человек.

☝️Я бы сказал, что это сильно оптимистичные оценки, учитывая тот факт, что количество инвесторов, вкладывающих деньги в новостройки составляет по моим оценкам 70-80 тыс.человек.

🎯«Наша цель к 2028 году выйти на IPO на московской бирже с выручкой ₽100 млрд.».

👀 Хорошо, спасибо за информацию, ждём-с IPO. Там ещё «Самолёт➕» на IPO собирался и он тоже с недавних пор флипперов окучивает.

➕«Самолёт Плюс» выкупил у моего коллеги и инвест-мэтра Алексея Лещенко конференцию по флиппингу и переименовал её во «Флиппинг Плюс».

🥌В довесок к конференции «Самолёт Плюс» выкупил два чата в telegram с общим количеством участников 9000 чел.

💵 Сумма сделки не разглашается.

✈️ Насколько я понимаю, в планах «Самолёт Плюс» создать «экосистему для флипперов в России, в рамках которой предложить финансовые и образовательные продукты, а также продукты по ремонту и консалтингу»

🎤 Обновленная конференция «Флиппинг Плюс» пройдет в день дурака, 1 апреля 2024 года.

☝️Хотел бы напомнить людям, рассматривающим флиппинг в качестве инвестиционной идеи, что это тяжелый бизнес, требующий времени, компетенций, опыта и стрессоусточивости. И сильно желательно, чтобы рынок недвижимости рос, а не стагнировал.

⚠️ Не является рекламой.