💰 Инвестиционная компания Lepta Capital приобрела 5️⃣ этажей в БЦ «STONE Ленинский» площадью 5 тыс.м2 в башне S. Кстати, по моим данным в «STONE Ленинский» продано 85% помещений.

💼Кстати, Lepta Capital уже покупала помещения у STONE в проекте STONE Towers, также у компании были сделки в проектах MR Group и Pioneer. Крупным арендатором помещений, принадлежащих Lepta Capital, является сеть гибких офисных пространств Apollax Space.

🛢Lepta Capital принадлежит семье Шамара, контролирующей "Ильский НПЗ" в Краснодарском крае. В общем, нефтяники скупают офисы в Москве!

👀 Новое видео-интервью на моём youtube-канале! У меня в гостях Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

1️⃣ Эксперт рынка элитной и премиальной недвижимости Москвы
2️⃣ 200+ личных сделок с элитными новостройками Москвы
3️⃣ Продюсер агентов по недвижимости.

🔥Смотреть здесь:
https://youtu.be/mBu-5K2V93Y

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодой, развивающийся канал, ему нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗не забудьте подписаться❗

🛑 Ребрендинг «Гранели» это зачем и к чему?

☝️Не просто смена вывески, а стратегия системных изменений в идеологии бренда и его восприятия 🧐

📈 Между прочим, ежегодно публичные компании оценивают стоимость своего бренда. Например, стоимость бренда «летающего» подмосковного застройщика оценивается в ₽34 млрд. А оранжевый застройщик оценивает свой бренд в ₽89 млрд.

💸 Это только кажется, что «Гранель» просто поменяла логотип, на самом деле проведена операция на ₽Х ярдов, а мы и не заметили.

💵 Вот так и делаются деньги: стремительно.

😘 День св. Валентина доберётся до каждого.

💰 Blackstone, BlackRock, Apollo Global, а также иные мировые и российские бренды - на чем и как зарабатывают (могут зарабатывать) инвестиционные и девелоперские компании в рамках проектов недвижимости?

💸 Чаще всего такие компании инвестируют в недвижимость, объединяя капиталы нескольких (или многих) инвесторов для участия в девелоперских или спекулятивных проектах, покупки объектов коммерческой недвижимости и т.д..

💼 Инвестиционные компании получают доход взимая несколько видов вознаграждений (за поиск возможностей на рынке и отбор объектов под критерии инвесторов, за синдицирование капитала, за ведение проектов), а также комиссии за успех.

🔢 Основные разновидности взимаемых с финансовых инвесторов комиссий:

1️⃣ Вознаграждение за вход (Acquisition Fee). Это компенсация за предварительно проведенную работу по поиску нового объекта для инвестиций и затрат времени, усилий и ресурсов на всестороннюю оценку объекта.
2️⃣ Комиссия за управление активами (Asset Management Fee). Сюда входит контроль выполнения бизнес-плана проекта, полное управление проектом, финансовый контроль, бюджетирование и финансовое планирование.
3️⃣ Вознаграждение за управление девелопментом и строительством (Construction Management Fee). Наем и контроль участников девелоперского проекта требует наличие команды и специфических компетенций, за которые также могут платить инвесторы.
4️⃣ Вознаграждение за привлечение долгового капитала (Debt Arrangement Fee). Плата за привлечение кредита или займа от частного инвестора.
5️⃣Вознаграждение за продажу актива (Disposal Fee), здесь расшифровка не требуется.
6️⃣Вознаграждение за успех (Success / Performance Fee). Комиссия за превышение доходности проекта определенного значения. Чистый денежный поток, превышающий пороговое значение облагается комиссией.

🙄Зачем это всё знать? Частному инвестору в принципе полезно понимать, за что и в каких случаях управляющие или инвестиционные компании могут взимать комиссии. Как правило, эта информация содержится в информационных меморандумах, правилах ДУ и прочих важных документах. Просто не пропустите!

🔋Инициаторам проектов стоит обратить внимание, что взимание комиссий с инвесторов за разные аспекты жизнедеятельности проекта - это нормальная практика, входит в обычаи делового оборота. Так что договариваться с инвесторами о выплатах подобных вознаграждений - вполне даже ок.

💡Большинство инициаторов проектов озабочены тем, где найти инвесторов. Но ответ на этот вопрос очень прост:

✅Среди семьи и друзей
✅Среди коллег и бизнес-партнеров
✅В социальных сетях
✅Среди активных инвесторов, бизнес-ангелов
✅На инвестиционных форумах и конференциях
✅В инвестиционных клубах
✅ Через инвестиционных брокеров и посредников
✅Через инвестиционные платформы
✅В инвестиционных компаниях и в фондах прямых инвестиций

💵Чтобы привлечь в проект деньги нужны:
🔸проработанная и обоснованная идея проекта
🔸профессиональная финансовая модель
🔸привлекательные рыночные условия для инвесторов
🔸грамотная юридическая структура
🔸эффективный подход к продажам и маркетингу

📚Только все вместе эти элементы могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как инициаторов, так и инвесторов.

----------

🏗️Инициатор проекта в сфере недвижимости молится: «Господи, помоги мне привлечь инвесторов на ₽300 млн.».
📣И тут голос с небес: «Ты тоже помоги мне, хотя бы курс «Найти деньги» пройди!»

⚖️ Хеджирование (от английского to hedge — «оградить»‎) - это защита финансовых вложений инвестора через сделки, которые покроют потенциальные убытки, связанные с изменением цены на актив в будущем.

📉 Термин касается в основном фондового рынка, однако я придумал пример, опосредовано связанный с рынком недвижимости.

💶 Некий рантье, владеющий недвижимостью в Москве, живет в Европе. Доход инвестора от недвижимости составляет ₽10 млн./год. Инвестор опасается падения курса рубля через год до ₽150/евро. Если это случится, доход рантье от недвижимости в рублях останется прежним, а вот в евро упадет до €66 667 с нынешнего значения €98 600.

❓Как минимизировать риск потери €31 933 в результате возможного скачка курса евро к рублю? Нужно обеспечить возможность купить евро через год по нормальному курсу (₽98.6-₽105), даже если он будет ₽150/евро. И это реально!

💸 Рассматриваемый риск - валютный, а такие риски можно хеджировать биржевыми и небиржевыми механизмами.

💵 Существует несколько способов хеджирования валютных рисков:

1️⃣ Фьючерсные контракты: инвестор может купить фьючерсный контракт на евро, который обяжет рантье купить € по фиксированной цене в будущем. Например, при курсе ₽150/евро через год инвестор сможет купить € по ₽105/евро. Но если через год курс будет ₽60/евро, инвестор проиграет.

2️⃣ Опционы: инвестор может купить опцион на евро, который дает право, но не обязанность, приобрести евро по фиксированной цене в будущем. Похоже на фьючерс, но это право, а не обязанность.

3️⃣ Валютные форварды: инвестор может заключить форвардный контракт с банком, чтобы зафиксировать курс валюты на определенную дату в будущем.

Расходы на каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣ вариантов разные, за такие сделки взимают комиссии брокеры, биржа или банки. Условия динамично меняются и зависят от многих факторов. Чтобы осуществить сделку хеджирования необходим контрагент «на той стороне», верящий, что курс упадет, а не вырастет.

⚠️ При хеджировании валютных рисков лучше проконсультироваться со специалистами.

#ликбез

🎉 Вчера завершили курс «Субаренда коммерческой недвижимости». Отзывы о курсе только самые положительные.

💼 Какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект❓

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов:
🔸долевое (соинвестирование, equity)
🔹долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования можно выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения.

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

🏗️ У «больших» девелоперов
один из распространенных способов - размещение облигаций.

🍒 Например, счастливый обладатель «Метронома» застройщик «Брусника» собирается выпускать новый выпуск облигаций.

💰Oбъём выпуска — не менее ₽6 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - достоверных данных пока нет, возможно, около 15% +/- в ту или иную сторону.

🏦 ЦБ РФ «удивил»: сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых.

☝️Большой шанс, что на следующих заседаниях начнется снижение 🗝️

⚡Эльвира Сахипзадовна сегодня не считает, что «у нас сформировался ипотечный пузырь».

🎈Еще 15 декабря её спрашивали про пузырь и она ответила: «на ипотечном рынке есть признаки перегрева: разница в ценах между первичкой и вторичкой 42%»

☝️Противоречивые показания.

💬 Как говорил Виталий Леонтьевич «без пузыря не разберёшься»...

❓ Возможно логика такая: нет ипотеки, нет и пузыря.

🔥Новое видео на моём канале: интересное и полезное.

🔍 Снова о карьере инвестиционного аналитика, это продолжение серии подобных интервью.

👀 Смотреть здесь:
https://youtu.be/kL5WmR7o55A

🎙Гостья рубрики - директор коммерческого управления STONE и инвестиционный аналитик Кристина Недря.

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы, подписывайтесь! Заранее спасибо.

⚡ГАБ с франшизой: да или нет?

🏪 Франшизы «Фасоль», «Малинка», «Авокадо», «Около» позволяют открыть небольшой продуктовый магазин на площади от 60 м2. При этом, можно купить и франшизы «Пятерочки», «Перекрестка» и «Доброцена», просто предпринимателям, желающим открыть бизнес под этими брендами, понадобится помещение намного большей площади.

🟪 В частности, SimpleEstate предпочитает приобретать помещения, обременённые договорами аренды с федеральными сетями (X5, «Магнит», «Лента» и т.д.).

✅ Однако мы положительно относимся к франчайзингу и планируем в том числе рассматривать для покупки помещения, в которых договоры аренды заключены с франчайзи федеральных сетей.

📚 Напомню, что франчайзинг - это система, позволяющая вести бизнес от лица существующего бренда и использовать его имя, дизайн, технологии, систему закупок товаров, корпоративные стандарты, права на патенты и т.д.

🌪️Конечно, риски работы с франчайзи (условный ИП Цогоев) выше, чем с головной X5 Group, но часто предприниматели-франчайзи работают даже более эффективно.

🩺При этом обязательно необходимо проверять арендатора перед сделкой, смотреть за его работой, получать информацию о его финансовом состоянии и т.д. Всё это позволит верно оценивать риски в каждом конкретном случае, отсекая помещения со слабыми арендаторами.

☑️ Не менее, а может и более важные факторы при осуществлении инвестиций - качество и характеристики самих помещений. В случае остановки бизнеса арендатора для хорошего помещения легко найти замену.

⚖️ Поэтому само качество недвижимости всё-таки первично, но и про качество арендаторов забывать нельзя.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 В топку франшизы

🔥У курса «Найти Деньги» прямая корреляция с этим изречением. Нет более короткого пути, чтобы понять как привлекать инвестиции в проекты.

🔔Последний звонок...

✅ Ещё можно успеть: fin.atsogoev.com

☝️Человека оштрафовали на $355 млн.(~₽33 млрд.), а он выпустил лимитированную серию кроссовок Never Surrender (уже всё продано).

💵 Никогда не сдавайся - деньги лежат под ногами, их нужно просто уметь поднимать!

📰 Интервью Максима Гейзера (STONE) читали? Там про офисы, интересно.

😡«Народ этого не поймет» - сколько раз я такое слышал от людей, которые пытаются привлечь деньги с рынка, у так называемых «розничных инвесторов», у нас с вами - физических лиц.

☝️Касается как огромных управляющих компаний, банков или девелоперов, так и инициаторов очень небольших проектов. Всегда поётся одна и та же песня, вне зависимости от места обсуждения вопроса, что в переговорной Москвы-Сити, что в чебуречной на окраине Серпухова.

«Не нужны все эти большие финансовые модели, SWOTы и всякое такое. Людям нужно попроще - всунул / вынул, столько прибыль, какой срок».

🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬

❌ Категорически не согласен. Нельзя относиться к инвесторам как к идиотам! Это трагическая ошибка.

👀Потому что инвестор видит, что его презирают, принимают за идиота и... не вкладывает деньги!

🧮 А как тогда? Нужно сделать большую подробную презентацию со всеми цифрами и краткую упрощённую версию (тизер).

📋Слово «тизер» происходит от английского to tease — дразнить. Задача тизера вызвать интерес, задача большой презентации - убедить окончательно и бесповоротно в том, что проект полетит.

📢 Коммуницировать с частными инвесторами в 2024 году на уровне 1994 года (вспомните рекламу МММ, Чара-Банка и т.д.) - очень странный выбор. Народ сильно поумнел с тех пор, только вот некоторые инициаторы проектов об этом знать не желают.