2️⃣3️⃣ февраля Клуб инвесторов в недвижимость «Деньги» отмечает свой пятилетний юбилей 🎉

🗓️ Быстро время бежит! В последние годы Клуб вырос и стал международным: проводит мероприятия буквально по всему миру, а тематика выступлений спикеров и гостей охватывает не только сферу недвижимости.

🎩Мой товарищ Андрей Любунь (на фото) сумел построить Клуб высокого уровня с точки зрения идей, окружения, контента и сервиса.

🏮Хотите приобщиться к «Деньгам»? Рекомендую вам провести этот день с клубом и отпраздновать их 5-летие 23 февраля в Lotte.

🎤В программе выступление спикеров:

⭐️ Винченцо Трани — инвестор, основатель «Делимобиль», «Mikro Kapital Group», экс-президент Итало-Российской торговой палаты с темой:

«Опыт предпринимательства в кризисных условиях»

⭐️ Владимир Перельман — основатель и глава ресторанного холдинга «Perelman People» с темой:

«Развитие ресторанного бизнеса и инвестиции в ресторанный бизнес»

⭐️ Кирилл Фомичев — основатель группы маркетинговых компаний «Точно», венчурный инвестор сделок с темой:

«Подходы к построению партнёрств»

🪟Экспо-зона с тематическими стендами по зарубежным филиалам клуба🌐

🪩 И конечно, настоящий праздник — шикарный ужин и яркая вечеринка с выступлением кавер-группы, танцами, фокусником, шампанским и тортом со свечками 🎂

📆 23 февраля 12:00
📍 отель Lotte, Москва, Новинский бул., 8

Узнать подробнее – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

😒 Многие люди рассуждают так: «Инвестиционный горизонт в 10-15 лет?! Так долго... Кто знает, что будет через 10-15 лет!»

🤐 Но эти же люди могут 10-15 лет работать на одной и той же работе, жить в одном и том же доме и делать одно и то же каждый свой день!

😨 Неизвестность пугает. А вот такая «известность» не пугает?

❓Может ли офис класса А находиться в Жулебино?

🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.

🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».

👀То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Кунцево или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.

⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.

☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.

☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Жулебино лучше, душевнее

👻 Иногда они возвращаются?...

🔝 Совсем недавно крупнейшая в мире сеть коворкингов WeWork считалась одной из самых успешных в мире и оценивалась в $47 млрд. В 125 городах по всему миру у компании было 837 коворкингов, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов. Но в 2019 г. компания отменила IPO, а основатель компании Адам Нойман лишился должности CEO и начал развивать свой стартап в сфере коливингов Flow.

👀 И вот свежая новость от Адама: основатель WeWork Нойманн стремится выкупить своё проблемное дитятко (WeWork объявилa о банкротстве в ноябре). Именно новая компания Ноймана в сфере недвижимости, Flow, может таки приобрести WeWork или её активы, а также предоставить финансирование гиганту рынка коворкингов для преодоления кризиса.

📃WeWork сообщила, что рассматривает «выражения заинтересованности и будет действовать в соответствии с наилучшими интересами компании». В заявлении WeWork подчеркнуто, что их текущая работа по решению проблем с арендой и реструктуризации бизнеса укрепляет позиции компании как независимой, ценной, финансово стойкой и устойчивой на долгосрочной перспективе. И прочее бла-бла-бла...

🤟Под руководством Ноймана WeWork достиг статуса самого дорогого стартапа в США со стоимостью в $47 млрд. Однако неуемное стремление к экспансии и эксцентричное поведение привели к его уходу и сорвали планы по первичному публичному размещению акций в 2019 году.

💵 Сеть коворкингов, поддерживаемая SoftBank, столкнулась с убытками из-за своих долгосрочных арендных обязательств. Пандемия привела к резкому снижению спроса на офисные помещения из-за того, что все больше людей начали работать из дома.

🥊 Желающий реванша Нойманн уже заявил: «Я верю, что правильная стратегия и команда могут успешно реорганизовать WeWork».

⚡⚡⚡Что происходит внутри ПИК?

🎬 Застройщик выпустил атмосферное видео про работу в строительстве и личный опыт.

⭐️ Я думаю, что истории реальных людей это интересно: глядя на них можно попытаться представить, как работает самая большая девелоперская компания в стране.

https://www.youtube.com/watch?v=XYO4veF01HI

Пост не для всех.

⏪ Грязный секрет привлечения инвестиций состоит в том, что инвесторов в поисках достойного проекта гораздо больше, чем достойных проектов — в поисках инвестора. Не поверите, но все, все, ВСЕ мои друзья и партнёры с деньгами имеют одну головную боль - куда вложиться эффективнее, чем они вложены сейчас? Поэтому если вы ищете инвестиции - потратьте лучше свои усилия на то, чтобы улучшить показатели проекта и лучше его упаковать, а не на то, чтобы привлечь больше инвесторов ⏩.

✍️ Это написал не я, а Алексей Лещенко, основатель «Клуба инвесторов в редевелопмент», объединяющего десятки частных инвесторов, интересующихся проектами в сфере реновации уже существующих зданий.

💬 Почти ровно год назад я создал и провел первый поток курса «Найти деньги». Курс получился уникальный, я им очень горжусь. Отзывы на курс исключительно позитивные.

✅ Самое главное, что мне удалось сделать - дать пошаговый план привлечения инвестиций в проекты в сфере недвижимости. Привлекать миллионы и миллиарды это просто как 1-2-3.

⚠️ Я настоятельно рекомендую всем профессиональным участникам рынка недвижимости, уже реализующим или планирующим развивать собственные / партнёрские проекты в сфере недвижимости и нуждающимся в инвестициях, принять участие в первом и последнем потоке курса «Найти деньги» в этом году, который стартует 19 февраля 2024 года (следующее обучение - только через год).

🔑 Гарантирую, это лучшая инвестиция 2024 года.

💰 Инвестиционная компания Lepta Capital приобрела 5️⃣ этажей в БЦ «STONE Ленинский» площадью 5 тыс.м2 в башне S. Кстати, по моим данным в «STONE Ленинский» продано 85% помещений.

💼Кстати, Lepta Capital уже покупала помещения у STONE в проекте STONE Towers, также у компании были сделки в проектах MR Group и Pioneer. Крупным арендатором помещений, принадлежащих Lepta Capital, является сеть гибких офисных пространств Apollax Space.

🛢Lepta Capital принадлежит семье Шамара, контролирующей "Ильский НПЗ" в Краснодарском крае. В общем, нефтяники скупают офисы в Москве!

👀 Новое видео-интервью на моём youtube-канале! У меня в гостях Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

1️⃣ Эксперт рынка элитной и премиальной недвижимости Москвы
2️⃣ 200+ личных сделок с элитными новостройками Москвы
3️⃣ Продюсер агентов по недвижимости.

🔥Смотреть здесь:
https://youtu.be/mBu-5K2V93Y

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодой, развивающийся канал, ему нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗не забудьте подписаться❗

🛑 Ребрендинг «Гранели» это зачем и к чему?

☝️Не просто смена вывески, а стратегия системных изменений в идеологии бренда и его восприятия 🧐

📈 Между прочим, ежегодно публичные компании оценивают стоимость своего бренда. Например, стоимость бренда «летающего» подмосковного застройщика оценивается в ₽34 млрд. А оранжевый застройщик оценивает свой бренд в ₽89 млрд.

💸 Это только кажется, что «Гранель» просто поменяла логотип, на самом деле проведена операция на ₽Х ярдов, а мы и не заметили.

💵 Вот так и делаются деньги: стремительно.

😘 День св. Валентина доберётся до каждого.

💰 Blackstone, BlackRock, Apollo Global, а также иные мировые и российские бренды - на чем и как зарабатывают (могут зарабатывать) инвестиционные и девелоперские компании в рамках проектов недвижимости?

💸 Чаще всего такие компании инвестируют в недвижимость, объединяя капиталы нескольких (или многих) инвесторов для участия в девелоперских или спекулятивных проектах, покупки объектов коммерческой недвижимости и т.д..

💼 Инвестиционные компании получают доход взимая несколько видов вознаграждений (за поиск возможностей на рынке и отбор объектов под критерии инвесторов, за синдицирование капитала, за ведение проектов), а также комиссии за успех.

🔢 Основные разновидности взимаемых с финансовых инвесторов комиссий:

1️⃣ Вознаграждение за вход (Acquisition Fee). Это компенсация за предварительно проведенную работу по поиску нового объекта для инвестиций и затрат времени, усилий и ресурсов на всестороннюю оценку объекта.
2️⃣ Комиссия за управление активами (Asset Management Fee). Сюда входит контроль выполнения бизнес-плана проекта, полное управление проектом, финансовый контроль, бюджетирование и финансовое планирование.
3️⃣ Вознаграждение за управление девелопментом и строительством (Construction Management Fee). Наем и контроль участников девелоперского проекта требует наличие команды и специфических компетенций, за которые также могут платить инвесторы.
4️⃣ Вознаграждение за привлечение долгового капитала (Debt Arrangement Fee). Плата за привлечение кредита или займа от частного инвестора.
5️⃣Вознаграждение за продажу актива (Disposal Fee), здесь расшифровка не требуется.
6️⃣Вознаграждение за успех (Success / Performance Fee). Комиссия за превышение доходности проекта определенного значения. Чистый денежный поток, превышающий пороговое значение облагается комиссией.

🙄Зачем это всё знать? Частному инвестору в принципе полезно понимать, за что и в каких случаях управляющие или инвестиционные компании могут взимать комиссии. Как правило, эта информация содержится в информационных меморандумах, правилах ДУ и прочих важных документах. Просто не пропустите!

🔋Инициаторам проектов стоит обратить внимание, что взимание комиссий с инвесторов за разные аспекты жизнедеятельности проекта - это нормальная практика, входит в обычаи делового оборота. Так что договариваться с инвесторами о выплатах подобных вознаграждений - вполне даже ок.

💡Большинство инициаторов проектов озабочены тем, где найти инвесторов. Но ответ на этот вопрос очень прост:

✅Среди семьи и друзей
✅Среди коллег и бизнес-партнеров
✅В социальных сетях
✅Среди активных инвесторов, бизнес-ангелов
✅На инвестиционных форумах и конференциях
✅В инвестиционных клубах
✅ Через инвестиционных брокеров и посредников
✅Через инвестиционные платформы
✅В инвестиционных компаниях и в фондах прямых инвестиций

💵Чтобы привлечь в проект деньги нужны:
🔸проработанная и обоснованная идея проекта
🔸профессиональная финансовая модель
🔸привлекательные рыночные условия для инвесторов
🔸грамотная юридическая структура
🔸эффективный подход к продажам и маркетингу

📚Только все вместе эти элементы могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как инициаторов, так и инвесторов.

----------

🏗️Инициатор проекта в сфере недвижимости молится: «Господи, помоги мне привлечь инвесторов на ₽300 млн.».
📣И тут голос с небес: «Ты тоже помоги мне, хотя бы курс «Найти деньги» пройди!»

⚖️ Хеджирование (от английского to hedge — «оградить»‎) - это защита финансовых вложений инвестора через сделки, которые покроют потенциальные убытки, связанные с изменением цены на актив в будущем.

📉 Термин касается в основном фондового рынка, однако я придумал пример, опосредовано связанный с рынком недвижимости.

💶 Некий рантье, владеющий недвижимостью в Москве, живет в Европе. Доход инвестора от недвижимости составляет ₽10 млн./год. Инвестор опасается падения курса рубля через год до ₽150/евро. Если это случится, доход рантье от недвижимости в рублях останется прежним, а вот в евро упадет до €66 667 с нынешнего значения €98 600.

❓Как минимизировать риск потери €31 933 в результате возможного скачка курса евро к рублю? Нужно обеспечить возможность купить евро через год по нормальному курсу (₽98.6-₽105), даже если он будет ₽150/евро. И это реально!

💸 Рассматриваемый риск - валютный, а такие риски можно хеджировать биржевыми и небиржевыми механизмами.

💵 Существует несколько способов хеджирования валютных рисков:

1️⃣ Фьючерсные контракты: инвестор может купить фьючерсный контракт на евро, который обяжет рантье купить € по фиксированной цене в будущем. Например, при курсе ₽150/евро через год инвестор сможет купить € по ₽105/евро. Но если через год курс будет ₽60/евро, инвестор проиграет.

2️⃣ Опционы: инвестор может купить опцион на евро, который дает право, но не обязанность, приобрести евро по фиксированной цене в будущем. Похоже на фьючерс, но это право, а не обязанность.

3️⃣ Валютные форварды: инвестор может заключить форвардный контракт с банком, чтобы зафиксировать курс валюты на определенную дату в будущем.

Расходы на каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣ вариантов разные, за такие сделки взимают комиссии брокеры, биржа или банки. Условия динамично меняются и зависят от многих факторов. Чтобы осуществить сделку хеджирования необходим контрагент «на той стороне», верящий, что курс упадет, а не вырастет.

⚠️ При хеджировании валютных рисков лучше проконсультироваться со специалистами.

#ликбез

🎉 Вчера завершили курс «Субаренда коммерческой недвижимости». Отзывы о курсе только самые положительные.

💼 Какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект❓

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов:
🔸долевое (соинвестирование, equity)
🔹долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования можно выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения.

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

🏗️ У «больших» девелоперов
один из распространенных способов - размещение облигаций.

🍒 Например, счастливый обладатель «Метронома» застройщик «Брусника» собирается выпускать новый выпуск облигаций.

💰Oбъём выпуска — не менее ₽6 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - достоверных данных пока нет, возможно, около 15% +/- в ту или иную сторону.

🏦 ЦБ РФ «удивил»: сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых.

☝️Большой шанс, что на следующих заседаниях начнется снижение 🗝️