Отгремела Ханука - 2

📚 Антон Филатов провел работу у себя в канале и собрал информацию относительно того, какие активы потерял А.Клячин. Список впечатляющий - похоже, что владелец KR Properties отдал государству всё, что у него было, кроме гостиниц, включая даже «Красную Розу».

🎁В состав перешедших в казну активов вошли в том числе компании, которые возводят жильё и продают права на него по ДДУ. Иначе говоря, проекты с дольщиками.

💵А помимо дольщиков многие компании обременены огромными кредитами. Это вообще была особенность бизнеса Клячина - много кредитов и частые периоды кассовых разрывов.

🥗И вот этот винегрет из компаний, проектов, обязательств и обременений перешел под контроль государства. Как Россия будет всё это разгребать?

Варианты:

1️⃣ Как с «Интеко». Эффективные менеджеры банка «Траст» неоднократно становились героями критических постов на моем канале за странные и нелогичные решения, которые принимали - от покупки новых проектов в портфель до продажи «Интеко» Sminex. Применительно к активам Клячина - создадут компанию, сольют туда все девелоперские проекты, года три-четыре поизображают бурную деятельность и затем продадут Тулупову.

2️⃣ Как со СУ-155 и Urban Group. Тут совсем беда может случиться. Будут достраивать долго, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства.

3️⃣ Как с любыми активами, попадающими в казну. Быстро распродать все компании на торгах РАДа абы кому, лишь бы купили. Самый правильный и логичный вариант для государства - продать эффективному частному собственнику (девелоперу) и выручить живые деньги.

🔀 Какой путь в итоге выберут - скоро узнаем.

🥁 Маленькое объявление. Я продолжаю набор слушателей на новый обучающий курс «Финансовый аналитик в недвижимости».

❓Зачем проходить курс: для получения новой профессии в сфере финансов.

🧮 Инвестиционный или финансовый аналитик - важнейший сотрудник, отвечающий за развитие любой инвестиционной или девелоперской компании, который оказывает большое влияние на бизнес.

✅ Курс был создан, чтобы обучить любого человека так, чтобы в результате его прохождения выпускник был готов выходить на работу финансовым аналитиком в инвестиционную или девелоперскую компанию сектора недвижимости.

🔻Приглашаю на обучение. Стартуем 1️⃣5️⃣ января, в понедельник.

👉 https://fan.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

⛳ И ещё небольшое объявление.

☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале.

✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).

🙋🏻‍♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.

🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...

👋🏻 «Большой привет» рынку переуступок

И Сбер, и ВТБ благополучненько приостанавливают заключение кредитных договоров в рамках программ с господдержкой по сделкам уступок прав требований у физлиц и ИП. Об этом нам сообщают агенты рынка, с которыми мы сотрудничаем уже много лет.

Таким образом, крупнейшие по объемам выдачи ипотеки банки «прикрыли лавочку»: прибарахлить квартиру по льготным программам получится лишь у застройщика, который сотрудничает с финансовыми организациями. Ну а частным инвесторам, которые приобрели «квадраты» с целью перепродажи придется теперь с фонарями и собаками искать покупателя с налом или готового связаться со стандартной ипотекой (ставки по которой в том же Сбере с сегодняшнего дня стартуют с 16,7%).

Теоретически, некоторые банки могут продолжить работу с переуступками, но очевидно, что выйти из инвеста с гордо поднятой головой будет непросто. 🤷‍♀️

@novostroyman

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах 2023 года на рынке новостроек Москвы.

🏢 За истекший год в массовых новостройках (комфорт-класс) повысились: средняя цена 1м2 — на 22,4%, средний бюджет лота — на 25%.

🏛️ В высокобюджетных проектах наблюдается менее значительное повышение цен: на 7,6% выросла стоимость 1м2, на 7,1% — бюджет лота.

🔮 Что будет в 2024 году?
Так вот же - Новостройки Москвы: мой прогноз на 2024 год

☝️Сообщение с сайта «Гранель» звучит несколько двусмысленно.

«В самые ближайшие дни банки изменят тарифы на оформление кредитов по государственным кредитным программам: льготной, семейной, IT-ипотеке и другим продуктам. Это может отразиться и на стоимости квартир».

🥺 Но как отразится? Стоимость понизится или повысится? Увы «Гранель» лишь предлагает использовать «возможность приобрести квартиру на текущих выгодных условиях».

💡У вас есть версии что будет с ценами после изменения тарифов банков? Напишите в комментариях 👇👇👇

📮Выпускница моих курсов Елена Тарская прислала вопрос на @artemtsogoev: «С чего начать начинающему инвестиционному консультанту (инвест-брокеру)? Как запланировать доходы в среднем и сколько времени нужно чтобы раскачаться как профессионал?»

📜Инвест-брокер это профессионал рынка недвижимости, при посредничестве и консультационной поддержке которого продаются и покупаются инвестиционные продукты.

💻 На курсе «Советник инвестора» я подробно рассказываю о том, как научиться продажам инвестиционных продуктов и взаимодействию с инвесторами. С чего начать:

1️⃣ База проектов. Сейчас на рынке представлено достаточно большое количество инвестиционных продуктов. Строящиеся офисы, доходная загородная недвижимость, доходные апартаменты, ГАБ в секторе стрит-ритейла, коллективные инвестиции, зарубежная недвижимость и т.д. Это позволяет создать достаточно большой портфель проектов с разным риск-профилем, подходящий разным инвесторам. Необходимо подписать агентские договоры с компаниями, которые продают инвестиционные проекты.

2️⃣ База инвесторов. На курсе я достаточно много говорю о том, кто эти люди и как их искать. Если кратко, то инвесторы рядом с нами: необходимо лишь отделить инвесторов от неинвесторов, определить их риск-профиль и предложить инвестиционные продукты из своей базы. С точки зрения привлечения инвесторов: реклама, построение личного бренда, нетворкинг и т.д. Всё это на курсе есть в отдельном уроке.

3️⃣ Повышение экспертности. Инвесторы покупают вашу экспертизу, поэтому чем более информированный и погруженный в отрасль эксперт будет с ними взаимодействовать, тем выше будут результаты советника, инвестиционного консультанта и выше удовлетворенность инвесторов от сотрудничества. Этот момент может быть решен через дополнительное обучение, не только в сфере инвестиционного анализа, но и продаж, психологии, маркетинга и т.д.

😁Чисто технически начать стоит с регистрации ИП.

🗓️По поводу времени на раскачку. Зависит от бэкграунда. Действующим агентам по недвижимости перейти к продаже инвестиционных продуктов намного проще, чем людям без опыта. Если уже есть компетенции в сфере купли-продажи недвижимости, то переход может занять менее полугода - я знаком с такими кейсами.

📰 Главная новость недели: банки вводят обязательное субсидирование застройщиками сделок с субсидированной государством ипотекой. Уже решили постричь овечек-застройщиков: Сбер, ВТБ, Альфабанк, Газпромбанк.

💵 Размер комиссии от 7,5% до 9% от суммы кредита. Если застройщик не хочет платить комиссию банку, тогда ему предлагается продавать квартиры по рыночной ставке 16-18%.

🤝 Коллеги из do A.S.A.P. поделились в своём телеграм-канале информацией для частных инвесторов, которые планируют уступать права требования по ДДУ.

👉Кстати, весьма полезный канал: @doasapconsulting

🏆В 2023 году опять рекорд по инвестициям в российскую недвижимость - открывают шампанское в IBC Real Estate🍾.
✔️Всего в недвижимость проинвестировано ₽833 млрд., что в 1,5 раза больше, чем в 2022.
✔️В торговую недвижимость – ₽325 млрд., это почти в 7 раз больше по сравнению с 2022.

👀Обратимся к ТОП-5 сделок этого триумфального, по версии IBC Real Estate, года.

1️⃣ Продажа 14 ТРЦ «МЕГА» убегающей из России IKEA госбанку Газпром. Вынужденная сделка, вызванная геополитикой, осуществленная очевидно с большой скидкой (до 50%) к оценочной стоимости активов. Деньги вышли из России.
2️⃣ Продажа ТРЦ «Метрополис» американской компанией Hines в пользу армянского фонда Balchug. Вынужденная сделка, вызванная геополитикой, осуществленная очевидно с большой скидкой (до 50%) к оценочной стоимости активов. Деньги вышли из России. У Hines, кстати, в России еще много чего есть, будут потихоньку продавать весь 2024 год, видимо.
3️⃣ Сергей Гордеев продал ТРЦ «Саларис» и ТРЦ «Коламбус». В обоих случаях - профильным игрокам, занимающимся торговой недвижимостью. Деньги, вероятно, остались в России (не это неточно).
4️⃣ Застройщик МИЦ был продан застройщику «Самолёт». Деньги, вероятно, остались в России (не это неточно).

⭕️Итого, две крупнейшие сделки с российской недвижимостью в 2023 году привели к выводу из России денег. Эти средства никогда не будут реинвестированы в Россию. И это всё, что нужно знать о рекорде. В 2024 году никакого рекорда, похоже не случится, если, конечно, вдруг не решат спешно покинуть Россию Auchan и Leroy Merlin.

📚 Основоположник системы портфельного управления Гарри Марковиц еще в 50-е годы ХХ выдвинул теорию об индивидуальном отношении людей к потерям, которые могут возникать при инвестициях.

📊 И уже в 60-е годы инвестиционные компании ввели термин риск-профилирования, то есть начали ранжировать инвесторов на категории, чтобы предлагать им инвестиционные продукты, соответствующие их отношению к рискам.

💰Классическая классификация инвесторов по признаку отношения к риску (риск-профиль):

🔸Консервативный
🔸Умеренный
🔸Агрессивный

🥱 Это было очень скучно. Когда я готовил свой авторский тест на риск-профиль, я переименовал их:

🔹Старушка-процентщица
🔹Скрудж-рантье
🔹Алчный спекулянт

🎚️Вчера решил посмотреть сколько людей прошли мой тест на определение риск-профиля. 1324 человека с 21июня 2021 года.

🥺 Это очень мало! Кто-то из читателей канала так и не знает, какой у него риск-профиль... И очень зря!

📊 Важно: с течением времени риск-профиль может меняться, поэтому проходить тест можно (и нужно) регулярно.

😳 Вдруг вы уже не старушка, а Скрудж?

☑️ Пройти можно здесь (это абсолютно бесплатно): atsogoev.ru/rp

Пока там застройщики борются со своими кредиторами (банками), на канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел текст об альтернативах одному из самых актуальных инвестиционных инструментов - банковскому депозиту. Публикую с минимальными сокращениями и правками.

💸 Миллион на депозит или в проект создания ГАБ?

🔑Высокая ключевая ставка и повышение ставок по банковским депозитам заставил многих инвесторов задуматься о размещении свободных денежных средств во вклады.

⚖️+16% по депозиту на 6 мес. в банке выглядит достойной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость с её рентной доходностью на уровне +8-10% и ростом стоимости +5-6% в год.

🟣 В качестве реакции на запрос инвесторов мы в SimpleEstate предложили принципиально новый для рынка проект, подразумевающий создание ГАБ с доходностью 19-46% годовых (в зависимости от сценария) - проект «Новое Летово».

🤲Попробуем же сравнить два инвестиционных инструмента

Преимущества депозита:
🟢 Высокая ставка доходности, превышающая текущую официальную инфляцию (7.5%)
🟢 Надежность контрагента: контроль со стороны государства в лице ЦБ РФ.
🟢 Гарантия АСВ на сумму ₽1.4 млн.

Преимущества «Нового Летово»
🟪 Доходность, превышающая банковский депозит, в лучшем сценарии - почти в 3 раза.
🟪 Деятельность инвестиционной платформы SimpleEstate контролируется со стороны государства в лице ЦБ РФ.
🟪 Наличие ряда элементов, снижающих риски проекта, в частности, обязательства банка, финансирующего строительство по достройке объекта, наличие предварительных договоренностей с арендаторами и ряд других факторов

⚠️ Важно отметить, что банковские депозиты, в отличие от коммерческой недвижимости торгового назначения не являются антиинфляционным инструментом.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

🔃 У каждого класса активов есть свои преимущества и недостатки. Мы продолжаем утверждать, что путь успешного инвестора это диверсификация.

⚔️ То есть не противопоставление инструментов, а покупка различных инвестиционных инструментов 📊 с целью достижения баланса риска и доходности.

#Реклама. ООО «ТАУЭР ГРУПП» ИНН 7801678136 erid:LatgC6HXt

ВАЖНАЯ НОВОСТЬ!

У Питерского агентства недвижимости TOWER GROUP появился свой телеграм-канал: Новостройки Питера.

В нём эксперты честно рассказывают о покупке квартиры, ежедневно публикуют реальные платежи без маркетинговых уловок, новые старты продаж от застройщиков и инсайды рынка недвижимости.

Например, сейчас застройщик предлагает новую программу - рассрочка с фиксированным платежом, которыая подходит для тех, кто не хочет брать ипотеку и ждёт снижения ключевой ставки. Наши эксперты помогут вам бесплатно подобрать квартиру по выгодным условиям и предложат скидки, о которых застройщики молчат.

Если хотите видеть реальные цены и  квартиры с выгодными условиями, то вам стоит подписаться.

☝️Интересная мысль одного из символов денег, американского политического деятеля Бенджамина Франклина (он на 100-долларовых купюрах).

💡Сейчас особенно актуальна: сегодня в 19.00 первое занятие моего нового курса «Финансовый аналитик в недвижимости».

🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания
Поторопитесь: fan.atsogoev.com

📥На длинных выходных получил вопрос примерно такого содержания: «Хочу попробовать инвестировать в склады. Где можно об этом направлении побольше узнать?».

🔍Прежде всего, внимание стоит обратить на то, что понимается под «складами». Вообще-то можно понимать разное. Склад может быть:

1️⃣ Большим логистическим комплексом на 50-100 тысяч м2 (типа того, что недавно 🔥сгорел в Шушарах)

2️⃣ Кладовкой площадью 4-6-10 м2

3️⃣ Помещением с небольшими боксами от 0.5 м3

4️⃣ ОСЗ формата self-storage (индивидуальные склады временного хранения) площадью 1000-3000 м2.

📊 На рынке сейчас присутствует широкая линейка инвестиционных продуктов, которые позволяют инвесторам вложить деньги в каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣ вариантов со входным порогом от ₽1 тыс.

💻Основная проблема современного мира - дефицит информации при её абсолютной доступности.

🫣Ну и то, что я уже давно обнаружил: многие люди даже не знают о возможностях или отметают какие-то варианты, потому что не могут или не хотят разбираться.

❓Вопрос: вам интересны инвестиции в склады?

👍Да
🔥Нет

UPDATE. Ну если так интересны, то подробно напишу об этом уже очень скоро. Не переключайтесь!

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️Методичка: Как самостоятельно провести проверку объекта недвижимости, чтобы выявить риски по сделке?

⚡️Как работать с задачами, чтобы вести много проектов

⚡️Стратегии: куда было вложено 615 млн. в 2023 году

⚡️Как получить участок в СНТ. Пошаговый план

⚡️Достижения флиппера и просто хорошего человека в 2023

⚡️ Флиппинг: трековое освещение по цене люстры с aliexpress!

⚡️Двушка в Отрадном - кейс с цифрами

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

☝️Кстати, про склады.

📑 Консультанты из CORE.XP поделились новостями.

📦Средняя цена экспонирования на продажу складского здания класса А составила ₽78 тыс./м2. не вкл. НДС.

🏗️ Стоимость строительства складского комплекса класса А, не включающая затраты на землю, сети и коммуникации составляет ₽57-60 тыс./м2. не вкл. НДС.

📊 За год цены продажи складов выросли на 24% (в то же время, ставки аренды за этот период увеличились на 50%).

📈 Ключевые драйверы роста цен:
🚀удорожание банковского финансирования ввиду роста 🗝️ ставки,
🚀рост себестоимости строительства,
🚀удорожание земли

🔍Что такое «анализ best use»?

☑️ Это достаточно большое исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.

🔍При определении best use аналитики исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.

📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.

🔀 По сути, собственнику актива предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.

📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.

#ликбез

🪜Тенденция перехода инвесторов из жилой недвижимости в коммерческую отмечалась на рынке и ранее.

📈 По данным CORE.XP, в 2023 году на офисном рынке Москвы был отмечен небывалый рост сделок купли-продажи — 415 тыс. м2, что в 2 раза превышает результат 2022 года. Розничный сегмент (помещения до 1000 м2) достиг значения 116 тыс. м2.

🏢 Лично я не сомневаюсь, что коммерческая вообще и офисная недвижимость в частности как инвестиционный инструмент не потеряет популярность в 2024 году.

💡Драйвером роста спроса на коммерческом рынке, очевидно, станут программы рассрочек, которые девелоперы могут себе позволить в отличие от рынка жилых новостроек, где застройщики вынуждены сейчас бороться даже со своими партнерами-банками.

💰Например, у лидеров рынка продаж офисов рассрочка в настоящее время предлагается от 0% на короткий срок (6-9 месяцев), есть и более интересные длительные программы от 9,5% (для сравнения у СБЕРа по базовой программе сейчас 16,7%).

📊 Неопределенность на рынке жилой недвижимости будет только способствовать перетоку на рынок коммерции новых инвесторов.

☝️В вопросе речь идет про анализ best use. Кейсов у меня очень много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.

📜 Поэтому вот один из старинных сюжетов, который, однако, не потерял актуальности.

👀 Читать здесь: https://dzen.ru/a/XiRO0DIzVACsjZN2

💻 На днях беседовал по zoom с одной из слушательниц моих курсов. Вопрос был примерно такой: есть большой опыт в агентской деятельности на рынке недвижимости и очень хочется начать заниматься инвестиционными проектами в качестве партнера-инициатора, в том числе привлекать средства инвесторов. То есть осуществить логичный переход из агента в инициаторы проектов.

💡Вот какие соображения по этому поводу я высказал:

1️⃣ На начальном этапе не стоит мечтать об огромных проектах, лучше сосредоточиться на практической реализации малых (тех, что требуют минимум капитала).

Уже писал о том, что агенту по недвижимости лучше начать свой путь в инвестициях с проектов в сфере субаренды коммерческой недвижимости или создания ГАБ, с партнерских сделок с использованием небольших капиталов. Ввязываться сразу в проект стоимостью несколько сот миллионов рублей я бы не рекомендовал. Впрочем, зависит от условий вхождения и проекта - всегда есть исключения (но они редки).

2️⃣ Необходимо определиться со своей ролью в проекте и привлечь команду/партнеров на задачи, в которых компетенций нет.

Особенно, если планируется привлечение средств внешних инвесторов - компетентная команда и четко распределенные роли в проекте позволяют эффективно работать с проектом и коммуницировать с инвесторами.

3️⃣ Лучше пробовать запустить множество проектов (желательно, конечно, в каком-то одном сегменте), чем потратить время и ресурсы лишь на один «самый лучший» проект.

Здесь принцип воронки - чем больше проектов на рассмотрении, тем выше шанс, что хотя бы один проект будет реализован. Часто видел как неопытные инициаторы «носились» по рынку с одним проектом, по которому у них не было даже закрепленных прав. Итоги были печальны - потерянное время.

📜 Вот такие рекомендации, это конечно, неполный список. Чтобы вы могли добавить?