⚡️Что происходит на рынке стрит-ритейла Москвы после повышения ключевой ставки сначала до 13%, а потом и до 15%?

❄️Действия ЦБ РФ практически полностью парализовали сделки с привлечением банковского финансирования, т.к. ставки на коммерческую ипотеку на начало ноября составляют уже 16-18.5%.

📊 Стоит однако отметить, что ипотечные сделки не были доминирующим элементом на рынке стрит-ритейла и ГАБ. Паралич кредитования коммерческой недвижимости практически никак не отразился на спросе.

🟣 Цены на объекты ГАБ продолжают расти
🟣 Предложение помещений в новостройках с близким сроком сдачи (2023, 2024) крайне ограничено, в основном представлено неликвидными помещениями.
🟣 Растут цены на пустые торговые помещения на вторичном рынке
🟣 Растут сроки окупаемости ГАБ, достигая 12,5 лет. Окупаемость небольших помещений с сетевыми арендаторами составляет 13-14 лет... и это новая норма.

📑 Обратимся к официальным данным по спросу. По статистике Росреестра за июль-сентябрь в Москве на рынке коммерческой недвижимости в новостройках было зарегистрировано 13 000 сделок, а за 9 месяцев 2023 года — 34 420 сделок, что является абсолютным рекордом за всё время измерений.

🟪 Мы в SimpleEstate приветствуем рост интереса к коммерческий недвижимости. Очевидно, инвесторы выбирают сегмент торговой недвижимости в качестве тихой гавани и защитного актива.

📉 Однако активность инвесторов негативно влияет на показатели доходности ГАБ, а также приводит к дефициту качественного предложения в сегменте стрит-ритейл.

⚠️ В настоящее время приобретение проекта, характеризующегося разумным балансом риска и доходности, весьма проблематично, даже с учётом наличия компетенций, экспертизы и связей на рынке. В том числе для нас...

Тем не менее, совсем скоро мы презентуем наш новый проект.

🚱 Банкротства WeWork не будет! Во всяком случае в Великобритании.

💬 Однако переговоры сети коворкингов с английскими арендодателями продолжаются.

❌ За последние два месяца британская часть компании тихо закрыла три офиса в Лондоне, вероятно, в ближайшее время произойдет еще как минимум одно закрытие. Общая площадь локаций WeWork в Лондоне составляет сейчас ~18 тыс.м2.

🇬🇧 Английский бизнес компании почувствует себя нормально после реструктуризации и отказа от неуспешных офисов - таков план руководства английской WeWork.

☝️В общем, пока всё происходит так, как я ранее описывал: банкротится американский бизнес, а осколки империи по всему миру продолжают жить.

🚀Хочешь прославиться? Напиши или расскажи о том, что скоро будет кризис, всё обвалится, а пузырь лопнет.

⛲Хочешь, чтобы тебя обвиняли в продажности или глупости? Напиши или расскажи о том, что экономика на подъеме, цены на активы вырастут и инвесторы станут богаче.

📌 Писатель-прозаик Роберт Кийосаки недавно предсказал, что скоро лопнет «пузырь всего» - ценных бумаг, недвижимости, нефти, золота, криптовалют и т.д.

🎈Тема «пузыря всего» периодически появляется в инфополе - в 2017, 2018, 2020 году выходили пророчества о том, что скоро лопнет... Но нет.

А может и пузыря нет никакого?

👍 Есть пузырь
👀 Нет пузыря
🍓 Без пузыря не разберешся!

🔥 Просто напоминаю. Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 20.00 первая сессия вопросов и ответов в рамках 2-го потока курса «Коммерческая недвижимость».
‼️ Торопитесь: gab.atsogoev.com

💣 Волна всё спишет

🌊 В США и Великобритании сейчас широко освещается «волна мародёрства в предприятиях розничной торговли», когда организованные группы грабителей нападают на супермаркеты и магазины, выносят оттуда товары и... остаются безнаказанными.

👀Например, за несколько дней были ограблены множество магазинов в Филадельфии, в числе которых оказались розничные гиганты Apple, Lululemon, Foot Locker, GameStop и многие другие.

📛 В ответ на бесчинства грабителей розничные сети делают громкие заявления о закрытии магазинов в ряде локаций и даже действительно их закрывают.

🤯 Однако в последнее время формируется альтернативная точка зрения на магазинные кражи и их последствия.

🎓Консалтинговая компания William Blair & Co на днях опубликовала исследование согласно которому рост числа краж в магазинах «не соответствует увеличению количества комментариев и ответных действий компаний». В William Blair & Co также считают, что компании розничной торговли «пытаются отвлечь внимание» от недостатков бизнес-модели, проводимой политики реструктуризации, просчетов менеджмента, списывая всё на «волну краж»

🗃️ По данным William Blair & Co. потери товаров в результате внешних и внутренних краж, повреждений и сбоев в цепочках поставок составляют всего 1,5-2% от товарооборота розничных сетей, и этот показатель остается стабильным в течение многих лет (даже сейчас).

🎯 Консультанты приводят и один из примеров. Розничная сеть Target (бледная копия нашего «Магнита») недавно закрыла один из своих крупных супермаркетов в Гарлеме (Нью-Йорк), сославшись на кражи... И тут же подписала договоры аренды на открытие двух небольших магазинов там же в Гарлеме, в 1.5 километрах от старой точки. То есть криминальная обстановка в локации им не помешала...

☝️В общем, есть мнение, что «волна краж» это всего лишь козёл отпущения грехов менеджмента розничных сетей перед акционерами, а не значимый источник проблем отрасли.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔹Сколько стоит месяц проживания в Таиланде

🔹Москва все стерпит

🔹Негативный опыт инвестора - инструкция к применению

🔹Вы умеете считать доходность инвестиций? Проверьте себя!

🔹Приятная ошибка во флиппинге

🔹Окупаемость ГАБов в регионах лучше, чем в Москве. Так ли это?

🔹Кейс по флиппингу: сколько стоит мебель для двушки

🔹Торги по банкротству, как на этом заработать

🔹Флиппинг: санузел за 110 тысяч рублей с артикулами

🔹41-й источник дохода и Зависимость от инвестиций


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

😒 Раздражают красивые буклеты с рендерами, многословие описаний при полном отсутствии финансовых метрик.

🤨 Раздражают приглашения приехать и увидеть «эту красоту» своими глазами.

😠 Раздражают диалоги с менеджерами по продажам, в которых они утверждают, что сами купили этот инвестиционный продукт (еще могут фигурировать близкие родственники)

😡Раздражают неправильные или лживые расчеты, суть которых показать инвестиционный продукт намного более выгодным, чем он есть на самом деле.

🤬Раздражают попытки манипулировать и вывести на любые эмоции, раскачать.

💥 Ведь самый простой способ продать - вызвать эмоции. А я, например, человек спокойный и в вопросах инвестиций неэмоциональный.

💡И думает менеджер по продажам, общаясь со мной:

«🤩😀 Как красиво, такая высокая доходность написана, все вокруг покупают, всем нравится. 😵‍💫 Ну что ты пытаешь меня тем, какие эксплуатационные расходы, какая загрузка в несезон, с каким дисконтом можно продать потом и т.д.!??? Скучный, дотошный, неприятный.... Одним словом инвестор...!🤢»

👀 А вас что раздражает?
😵‍💫 А что в вас раздражает?

🔀 Иногда (а иногда и довольно часто) ко мне обращаются за рекомендациями - люди ищут товар, услугу или специалиста. И я рекомендую бескорыстно - чаще всего направляю ссылку на сайт или прямые контакты человека.

🔜 Что там в итоге у просившего рекомендации и рекомендуемого случилось я чаще всего и не знаю. Лишь изредка меня благодарят с той или другой стороны за то, что всё получилось.

👛 Грешен, порой я задумываюсь о том, что если бы за каждую рекомендацию мне платили или отчисляли % от сделок, то я бы стал немного богаче...

👀 К чему это я?

⚙️ Вчера мы с коллегами закончили модернизацию реферальной (партнёрской) программы моей образовательной платформы.

💡Немного теории! Реферальная (она же партнёрская) программа это система, которая позволяет любому лицу зарабатывать свой % или фиксированную сумму от стоимости рекомендованного им товара или услуги.

☝️Моя реферальная система она же партнерская программа позволит всем желающим честно зарабатывать на рекомендациях моих обучающих продуктов.

💬То есть теперь если кто-то спросит вас о лучшем курсе по инвестициям в недвижимость, вы сможете порекомендовать мой курс и получить вознаграждение за свою рекомендацию.

🤝 Приглашаю вас стать моим партнёром и начать нести свет знаний об инвестициях в недвижимость: https://atsogoev.com/partners

✊ Вместе мы сила!

☄️На сайте Cbonds появился новый раздел «Цифровые финансовые активы».
https://cbonds.ru/dfa/

🏢 В разделе собрана информация о рынке ЦФА (объемы, операторы и т.д.), есть также рэнкинг эмитентов.

📶 В рэнкинге помимо РЖД, МТС и Ростелекома видим наших родных застройщиков:

🔸6 место - Джи-групп
🔸9 место - ГК Пионер
🔸17 место - Главстрой
🔸26 место - Самолёт

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏗️ Что интересует покупателя новостройки, помимо цены, планировки, этажа?
1️⃣ Надежный ли застройщик
2️⃣ Построят ли дом в срок и из чего построят

📽️ Я не так давно записывал большое видео о том, как оценивать застройщиков на предмет рисков. Критериев там довольно много, а если сильно захотеть можно по уши закопаться пытаясь оценить того или иного девелопера.

👀А попроще можно? И тут мне на глаза попался свежий рейтинг с заманивающим названием «Рейтинг Уверенности Застройщиков» от самого Forbes! Что за рейтинг: если я верно понял, основной принцип составления рейтинга - выручка, объем нераспроданного жилья и темпы продаж. В общем, составители рейтинга имели в виду в том числе риски - чем выше позиция застройщика в рейтинге, тем ниже риск.

☔Риски в инвестициях - это важно! Смотрю рейтинг.

🌇 В сегменте массового жилья доминируют компании на три буквы, а лидером является оранжевый застройщик (из трёх букв), у которого в Москве 1/3 всех проданных квартир в новостройках

🏛️Среди девелоперов бизнес-класса лидирует Донстрой, к которому у меня есть вопросы.

🔍Итак, Донстрой! Ну ок, в последние годы застройщик предлагал очень разные программы для покупки квартир, но скидок не делал, и мог себе позволить не удешевлять проекты за счет материалов, инженерки, оснащения и т.д. Сроки вроде бы соблюдают, даже слышал, что кое-где выдавали ключи раньше на полгода.

💬 Судя по комментариям к моим прошлым постам, Донстрой неплохо собирает спрос в регионах, читатели канала писали, что доля региональных продаж большая (чуть ли не 25%). Как результат, Донстрой по показателям продаж в бизнес-классе в Москве стал лидером рейтинга.

🪨Но вселяет ли всё это уверенности настолько, чтобы ставить его под #1 в «Рейтинг Уверенности Застройщиков» в категории бизнес-класс?

⁉️Я не знаю, что думаете? Вы уверены в Донстрое так же, как Forbes?

🚩Как высокий спрос обвалил доходности «мусорных» бондов?

📰Это название статьи в Forbes про высокодоходные облигации (ВДО). Для начала отмечу, что бренд «мусорные» был разработан в 80-е годы ХХ века. Использование этого термина сейчас не очень корректно (у учетом текущего рейтинга РФ от S&P и Fitch) - это моё личное мнение.

🗞️В статье рассказ о том, что частные инвесторы создали излишний спрос на ВДО и обвалили доходности таких облигаций - эта информация взята из обзора ЦБ РФ.

🪝То есть они там в ЦБ дёргают ключевую ставку как и когда хотят, создают условия для роста спроса на облигации, и при этом наблюдают «премию за риск на минимуме с 2019 г».

👀 Опасение: если ЦБ уделяет такое повышенное внимание этому вопросу, то в духе ЦБ логично ожидать удушающей заботы о гражданах и скором введении ограничений на покупку бумаг ВДО частными инвесторами.

👶Инвесторы же неразумные дети. Ну как они так? Напокупали рискованных облигаций, а вдруг дефолт?🚨

🔜 Дальше. Большое количество бумаг сегмента ВДО - застройщики. Например, есть такой застройщик Legenda Intelligence Development с проектами в СПБ и МСК (тот самый «Северный Порт»).

🔍Смотрим на их облигации. Доходность эффективная по данным RusBonds 17.7%, то есть ВДО. Но тут еще большой вопрос, у кого сейчас рисков больше - у огромного Самолёта с долгами по облигациям в ₽64 млрд. (эфф.доходность ~14.8 %) или относительно маленькой Легенды из сегмента ВДО с долгами на ₽7 млрд.

☝️Как там старт бронирования по NOVA от Самолёта прошёл, не слышали? А вот Легенда в «Северном порту» собрала ажиотажный спрос.

🏗️ Дубай: цены вырастут, но ненамного

📃Согласно новому отчёту Knight Frank, рынок жилой недвижимости Дубая ожидает уверенный рост, обусловленный, главным образом, ограничениями предложения и возобновлением спроса со стороны покупателей из Китая и Индии.

🏢Ожидается, что цены на недвижимость эмирата увеличатся на 3.5% в следующем году. Цены в сегменте элитного жилья, по прогнозу Knight Frank, поднимутся в 2024 году на 5%.

📈За первые девять месяцев этого года средние цены на жильё выросли на 15,6% в годовом исчислении.

🔥 Похоже на сдутие пузыря
👍🏻 Дубайск ту зе мун
👀 В Сочи лучше

🇹🇷 Турецкие власти делают всё, чтобы из их страны уехали иностранцы и больше не приезжали.

Вот лишь некоторые факты:

🚨Турция подняла порог стоимости недвижимости, покупка которой позволяет оформить вид на жительство до $200 тыс.

🚨Ходят слухи о грядущих изменениях в программе «Гражданство за инвестиции», в частности повышении порога стоимости недвижимости до $750 тыс.

🚨В Турции введены новые правила сдачи объектов в краткосрочную аренду (фактически запрет)

🚨На фоне напряженной международной ситуации в Турции проходят массовые митинги с проявлениями национализма и антисемитизма.

🚨 Годовая инфляция лиры резко выросла в сентябре до 61,5%. В стране ощущается сильный рост цен на товары и услуги

🚨За последние 4 месяца турецкий курорт Анталью покинули 17 тыс. иностранных граждан, обладающих ВНЖ.

🚨Продажи жилья иностранцам за 9 месяцев 2023 года снизились в той же Анталье на 30%.

🚨На рынке недвижимости есть проблемы с ликвидностью, сроки экспонирования повышаются, инвесторы не могут выйти из проектов.

🚨Турецкие власти массово выписывают иностранцам запреты на въезд на территорию страны

⚰️ Вероятно, это конец периода бурного роста рынка недвижимости Турции для иностранных инвесторов.

Почему загородная недвижимость - это "новый флиппинг"?

Приезжайте на закрытое мероприятие для инвесторов от GARNET Holiday и вы узнаете, в какую недвижимость нужно вкладываться, чтобы она реально приносила доход! Будет тепло, интересно и очень доходно! Вы получите возможность забронировать лот по такой цене, которой не будет больше ни у кого!

📆18 ноября, 12:00
🗺 Этномир. Калужская область

Что вас ждет на закрытом мероприятии:
- выступление спикеров,
- презентация готового дома,
- VIP-экскурсия по ЭТНОМИРу,
- горячий шашлык!

Ссылка для регистрации на мероприятие. Такое бывает только раз в году, присоединяйтесь!

#реклама

«Вы не хотите купить помещение с новым рестораном в центре Москвы...?». С подобными предложениями нередко обращаются в SimpleEstate собственники помещений ресторанов.

❌Мы всегда отказываемся от таких проектов ГАБ.

📊 Действительно, доля заведений общественного питания в центре Москвы значительна и в последние годы растет. Определенное сокращение количества ресторанов и кафе в центре наблюдалось в период пандемийных карантинов, однако сейчас можно констатировать восстановление сектора.

🔍По данным NF Group на популярных транспортно-пешеходных московских улицах присутствует большое количество локаций, где доля общественного питания достигает 40–60%. Например, ресторанными можно по праву назвать улицы Покровка
и Неглинная.

🍣К сожалению для инвесторов в недвижимость, ресторанный бизнес в Москве остаётся весьма рискованным: количество открытий новых предприятий общественного питания практически совпадаем с количеством закрытий.

☯️ Это означает 50%-ную вероятность потери арендного потока за выездом арендатора, необходимость экспонирования помещения на рынке в течение неопределенного срока.

📐Рестораны отличаются от других арендаторов особыми требованиями к помещениям. Очень часто (хоть и не всегда) помещение бывшего ресторана довольно сложно и дорого приспособить для иных целей, что крайне ограничивает круг потенциальных арендаторов.

👀 При этом помещения ресторанов экспонируются на продажу по баснословно высоким ценам, так как основная их часть расположена в центре Москвы. Сроки окупаемости помещений ресторанов вполне могут достигать 15-17 лет, что очевидно не может привлекать инвесторов нашей платформы.

🟣 По совокупности факторов мы в SimpleEstate считаем покупку ГАБ с помещениями ресторанов и кафе необоснованно рискованными инвестициями и чаще всего стараемся переубедить инвесторов, желающих вложить деньги в этот красивый, но опасный сегмент рынка.

☝️Познавательная минутка глобальной геополитики.

👀 Индонезия, Оман, Саудовская Аравия, Катар, Малайзия и прочие сильно рекламируемые сейчас «точки роста на мировой карте рынка недвижимости» не признают государство Израиль и не пускают на свою территорию граждан Израиля.

⛔ Непризнающие - вообще «отличная компания» стран, в которую входят также Йемен, Сомали, Алжир, Ирак, Иран, Афганистан, Пакистан, Бангладеш и ☢️ Северная Корея.

🏗️ Инвесторам и девелоперам в недвижимость индонезийского острова Бали (Руслан, Оскар и многим другим) стоит как-то проанализировать дополнительный неочевидный риск локации, наверное...

✅ ОАЭ, Турция, Азербайджан и Египет признают государство Израиль. Всем мира и добра!

ProStore Недвижимость — самый честный канал о рынке недвижимости Сочи. Отслеживайте старты продаж проверенных объектов, акции застройщиков и скидки до 30% ниже рынка

R4S –  экспертный канал одного из лидеров  столичного стрит-ритейла. 22 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Собственная аналитика, качественная экспертиза и готовые инвестиционные стратегии

РИА недвижимость - главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости

Filatoff Inc. - авторский канал с новостями о сделках, новых
проектах, банкротствах и торгах

Рго недвижимость. Smarent - видео обзоры кейсов по инвестированию в жилую недвижимость

Бойко о недвижимости - рынок недвижимости имеет очень много подводных камней, особенно сейчас. О них Кристина Бойко, рассказывает и показывает на реальных примерах на своем канале

Критик новостной ленты - меткие, с иронией и сарказмом комментарии главных событий дня.

Небрехня - читают, чтобы понять, как и кем устроена российская экономика на самом деле. По каналу сверяют часы бизнесмены и топ-менеджеры госкомпаний.

Ворсов Андрей - Новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения. Следить за новостями рынка недвижимости Анапы!

STONE — канал ведущего офисного девелопера, где вы узнаете о стратегиях инвестирования в недвижимость, аналитике офисного рынка и динамике строительства STONE. Подписывайтесь на канал и откройте для себя мир надежных инвестиций!

Помогли организовать публикацию Главное о Недвиге

🗓️ Между тем, до Нового года осталось менее 1.5 месяцев... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников.

☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.

😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?

🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.

🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.

💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НЛС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).

📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.

🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).

📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.

☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.

📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.

🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2023.

🔜 Мы с командой готовим новый большой образовательный продукт - обучение профессии финансового аналитика в недвижимости.

💡Идея состоит в том, чтобы любой человек, прошедший курс был готов выходить на работу в инвестиционную или девелоперскую компанию.

👀Посмотрел текущие вакансии финансовых и инвестиционных аналитиков на рынке. З/п от ₽80 тыс. для младших аналитиков (без опыта или с мин.опытом) до ₽250 тыс. для людей с опытом от 3-х лет.

✅ Довольно много вакансий не просто с гибридом, а с полной удалёнкой, например у А101 и Самолёта. Часто встречаются вакансии от региональных застройщиков, открывающих свои офисы в Москве (Dogma, Atlas Development, Неометрия).

🔘 Просто наблюдения.

#оффтоп