💻 Эпидемия прошла, а последствия остались

🔍Аналитики американского Глобального института McKinsey завершили огромное исследование последствий пандемии для отрасли недвижимости, изучив 9 крупных городов с развитым сектором коммерческой недвижимости: Сан-Франциско, Нью-Йорк, Хьюстон, Лондон, Париж, Мюнхен, Токио, Пекин и Шанхай.

📉 На данный момент посещаемость офисов в этих городах примерно на 30% ниже среднего уровня 2019 года, только 37% сотрудников компаний работают сейчас не в удаленном режиме.

😶‍🌫️Общее впечатление аналитиков McKinsey - неуверенность арендаторов. Многие компании тяжело пережили пандемию и переход к гибридной / удаленной системе работы, и с большой осторожностью воспринимают текущие изменения в макроэкономике. Всё чаще крупные арендаторы договариваются с арендодателями о более коротких сроках аренды (так как не знают, сколько времени в итоге их штат будет в офисе). Всё чаще крупные компании сокращают офисные площади - продолжают «сжиматься».

😧По мнению McKinsey, хотя спрос на офисы имеет шансы вырасти в ближайшие годы, через 7 лет показатель будет как минимум на 13% ниже, чем до начала пандемии. Общий ущерб Covid-19 отрасли коммерческой недвижимости в компании оценивают в $800 млрд.

🔻В связи с существенным сокращением спроса на офисы упадут и цены на подобную недвижимость – общая стоимость офисных площадей в изученных городах к 2030 году снизится на 26% относительно уровня 2019 года, что приблизительно составляет как раз таки $800 млрд.

🇺🇸 Сильнее всего дисконтирование офисов затронет Сан-Франциско, Нью-Йорк, Хьюстон. Проблемы также ожидаются в Лондоне, Мюнхене и Париже, но уже не в таких масштабах. В целом в городах США количество транзакций (продаж коммерческой недвижимости) упало на 57%, а средняя стоимость 1 м2 офисов снизилась на 20%. С 2019 по 2022 арендная плата городах США также снизилась - на 28 % в Сан-Франциско и на 18 % в Нью-Йорке. Стоимость аренды в Париже, Лондоне и Мюнхене снизилась на 10%, 12% и 9% соответственно.

Среда - самое время завершить разоблачение «Черной пятницы».

🔥Итак, кратко:

1️⃣ «Черная пятница» - маркетинговый инструмент, придуманный маркетологами прежде всего для застройщиков (которые платят), а не для покупателей (которые не платят).
2️⃣ Покупателю невозможно определить реальна ли скидка застройщика на ту или иную квартиру или это «скидка от накидки». Нужно пристально следить несколько месяцев за ценообразованием застройщика и фиксировать изменения, чтобы сделать выводы и предъявить претензии
3️⃣ Реальные скидки в «Черную пятницу» тоже встречаются - мне это всё же удалось установить по результатам тайных переговоров с бывшими и нынешними сотрудниками застройщиков, которым я не могу не верить. Однако с помощью акции застройщики дают реальные скидки в основном на относительный или абсолютный неликвид.
4️⃣ Средние и мелкие застройщики могут вести себя нелогично, давать скидки или не давать скидки совершенно рандомно и невпопад. Там ещё с Excelем у некоторых не очень и акционеры специфичные. Крупные застройщики если решили давать скидки (даже небольшие), то дают, но в рамках четко описанных рамок и в ходе маркетинговых акций. Вот как раз «Черная пятница» одна из них. Например, в рамках «Черной пятницы» обычно собирает летний урожай «Донстрой», в другие периоды времени не очень желающий давать большие и даже небольшие скидки.

🔻Итого: мало получить скидку, перед покупкой нужно всё проверить и побороться за своё потребительское счастье самостоятельно. Система «Черной пятницы», помимо прочего, ограничивает время на принятие решения, что отчасти делает покупку эмоциональной.

🔍 Я лично против эмоций, я за анализ. Размышляя о покупке недвижимости «со скидкой» оцените сколько она стоит на открытом рынке. Возможно, вам удастся найти такой же товар на вторичном рынке по аналогичной или даже меньшей цене (где искать - ЦИАН, Авито и т.д.).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

«Чёрная пятница» недвижимости: разоблачение
Окончательный диагноз многолетней практике маркетологов в искусной манипуляции сознанием покупателей недвижимости «со скидкой». Полный текст с иллюстрациями и дополнениями.

💰 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти.

🪴Забота о своем личном будущем и о безбедной старости целиком и полностью находится в наших руках. Опасно перекладывать эту ответственность на 3-х лиц или тем более «рассчитывать на государство».

⬛ Нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от государства. Нет ничего более страшного, чем не успеть создать к старости незащищённый и несбалансированный инвестиционный портфель.

☔Пенсионная реформа в России приняла хронический характер, её результаты абсолютно непредсказуемы.

🔻Поэтому разумное самостоятельное инвестирование - единственный доступный и легальный путь к нормальной, обеспеченной пенсии и финансовой независимости!

Согласны?
👍 да
🔥 yes

☝️В моем понимании пенсия - это «пассивный доход». То есть это когда ты под капельницей лежишь, а смски с уведомлениями о поступлениях на расчетный счёт доходов от инвестиций продолжают поступать. Смски - это образное выражение, конечно, как и капельница.

👀 Всё, что предполагает даже небольшое (ленивое) участие в жизни актива для пенсии не подходит. Это с моей точки зрения.

🏁 Пропустил выход нового объема коммерческих помещений - на сей раз порадовала компания STONE (чуть не добавил Hedge): в БЦ STONE Дмитровская вышли в продажу аж 6 (шесть) клиентских офисов.

🪑Что такое клиентский офис? Это помещение с открытым доступом для постоянного клиентского потока, то есть с отдельным входом с улицы или из торговой галереи.

💳 Основными пользователями клиентского офиса, как правило, являются компании, предоставляющие финансовые услуги.

Характеристики помещений:
🔸6 лотов
🔹Площадь от 57 м2
🔸Цены от ₽22.2 млн
🔹ПВ по рассрочке от ₽2.2 млн.

➕ ну и в STONE Дмитровская остались ещё и другие помещения ритейла с минимальным бюджетом от ₽13 млн.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#стартпродаж

📊 Эльвира Сахипзадовна с коллегами повысит 🗝 ставку, ведь рост инфляции в России вышел из берегов.

💸 Инфа сотка. В настоящее время ключевая ставка 7,50%, а будет min 8%.

🥺 Несмотря на провокации СБЕРа, повышение 🗝 ставки может привести к повышению стоимости ипотеки и негативно повлияет на рынок жилой недвижимости, прежде всего на вторичку.

🛋️ На ту самую вторичку, продажи которой (по данным Росреестра) били рекорды в мае и июне.

↗️ Повышение 🔑 ставки до 8%, вполне вероятно, станет не последней остановкой, так что я за вторичку немного беспокоюсь.

🤯 Бегу покупать!
😢 Хрен знает, что будет
😱 Эльвира, нет...

⛓️Стоимость акций девелоперов определяет ключевая ставка. Продажи новостроек тоже пострадают от повышения ключевой ставки - так думает «рынок».

📉 С 17.07 падают акции «Самолёта» и ПИК на бирже. Помимо общей просадки фондового рынка РФ это связано и со 100% вероятностью повышения ключевой ставки.

📈 А вот акции британских компаний, занимающихся недвижимостью и застройщиков в последние дни напротив выросли в цене.

🔀 Причина обратная - Банк Англии собирается понижать 🔑 ставку.

🔺На этих новостях акции крупнейших застройщиков жилья пошли вверх: Persimmon прибавил 8,3%, а акции Barratt Developments и Taylor Wimpey выросли на 7% и 6,8% соответственно.

👀 Вывод: хотите зарабатывать на акциях застройщиков, смотрите на ставки по кредитам и ключевую ставку. Это помимо P/E и прочих индикаторов...

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией

📈 Недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости.

🗺️Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:

🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край

Почему именно там?
Вчера нам ещё раз напомнили о том почему.

💳 Карты UnionPay в Тинькофф и Солидарности больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист Локо-банк, Тинькофф, Солидарность, ПСКБ, платежную систему Юнистрим. Через Локо-банк неплохо шли оплаты за зарубежную недвижимость, кстати. А картами UnionPay можно было платить кое-где в Турции и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).

🕳️В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.

👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.

🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.

🔑 8️⃣.5️⃣%. Кредиты на покупку коммерческой недвижимости подорожают. Про остальное писал выше.

🗞️По данным Ведомостей Мосбиржа вскоре запустит индексы стоимости складов

1️⃣ Индикатор складской недвижимости на основе данных о стоимости складов. Код индекса – CREI.

2️⃣ Индекс доходности складской недвижимости CREITR.

👀 Дальше в Ведомостях какой-то непонятный (для меня) текст о том, что «индикатор CREITR будет учитывать доход от сдачи складских помещений в аренду и рассчитываться как отношение суммы стоимостей всех складов, входящих в индекс, к их совокупной цене на первый день расчета». Можно формулу что ли?

💾 Данные Мосбирже будут отгружать профучастники рынка (я насчитал их всего три, так что о полноте данных судить рановато). В индексе уже принимает участие УК «СБЕР Современные фонды недвижимости».

✍️ Моё мнение:

🅰️ Чем больше индикаторов, тем лучше. Но инвесторам желательно точно понимать как считаются индексы и насколько используемые для расчета данные полны и точны. Если УК СФН останется единственным поставщиком информации, то на индексы можно будет НЕ ориентироваться совсем.
🅱️ Очевидно, что оба индекса будут использоваться в рекламных целях, типа «по данным Мосбиржи индекс CREITR вырос на X%...» - бегите инвестировать! Возможно, это основная суть инструмента.

⚠️ Вот вы всё пишите в комментариях, что за границей опасно покупать недвижимость - «отнимут».

⚡Опасно покупать недвижимость в Сочи. Особенно рядом с «Сириусом», там уже фактически отняли недвижимость у Дерипаски и сейчас отнимают проект Manterra у Ткачева.

✅ Понятно, что если кому-то «наверху» понадобится очистить участки, примыкающие к «Сириусу» от законных и зарегистрированных построек (жилых домов и гостиниц) - суд примет соответствующее решение и если хотя бы что-то компенсируют собственникам это будет удача.

👀 Уж если есть на свете рай - то это Краснодарский край! Там отличный инвестиционный климат.

На рынке недвижимости Дубая пузырь?

Так говорят непрофессиональные инвесторы, которые ориентируются на ощущения, а не на объективную аналитику.

Согласно данным, Bubble Index Дубай находится в недооцененной зоне, то есть, это один из самых перспективных рынков.

А рост стоимости недвижимости Дубая еще даже не достиг пика 2014 года, и это не учитывает инфляцию доллара за это время, то есть до предыдущего пика остается еще более 20%. За это время рынок ОАЭ реформировался, стал более либеральным и открытым инвесторам.

🤔Например, вы знали, что можете посмотреть список абсолютно ВСЕХ сделок не только купли-продажи недвижимости, но и аренды, на сайте земельного департамента Дубая?

Ориентируясь на реальные данные, аналитик Андрей Негинский 4 раза в неделю выкладывает наиболее выгодные для покупки объекты. С ценами и подробным описанием.

Подписывайтесь на канал Негинского (уже 40.000 чел), чтобы следить за рынком недвижимости.

#РЕКЛАМА

📺 А вот и долгожданная запись вебинара-презентации нового объекта SimpleEstate "Магнит в Люберцах"

❓Почему мы выбрали именно этот объект?
❓Какие есть риски?
❓Сколько могут заработать инвесторы?

Ответили на эти и другие вопросы!

🎥 Приятного просмотра: https://youtu.be/diLsM1ZJugc

💵Оставить заявку на инвестиции: https://clck.ru/34wBXF

☎️ Остались вопросы? Звоните  +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

↗️ С сегодняшнего дня банки в РФ повышают ставки по депозитам до 10%. Думаю, что и ставки 11% можно будет скоро увидеть.

☝️Напоминаю, что рентная недвижимость в Москве (ГАБ) приносит сейчас +/- 9%

👀 Всё кончено с недвижимостью? Продаем и перекладываем деньги на депозиты?

🔥 Но! У коммерческой недвижимости есть одна очень важная особенность: недвижимость растёт в цене с течением времени, тогда как сумма, положенная на депозит остаётся прежней.