🧯Ситуация накаляется, инвесторы в недвижимость нервничают, но не унывают

🗣️ Исходя из исследования юридической компании DLA Piper, опросившей более 300 топ-менеджера крупнейших компаний сектора коммерческой недвижимости в США, большинство опрошенных — 86% прогнозируют спад на рынке коммерческой недвижимости страны во второй половине 2023 года.

📊 46% назвали причиной такого негативного прогноза бешеный рост процентных ставок по кредитам и проблемы банковского сектора: снижение доступности заемных средств (20%), риск рецессии (15%), а также последствия пандемии и удаленки (9%).

📈📉 Многие опрошенные уверены, что пандемия значительно повлияла на сектор офисной недвижимости и 43% заявляют, что показатели вакантности уже никогда не вернутся к допандемийному уровню.

🏢 Сложности имеются и у бизнес-центров класса А, которые находятся в долгах и в скором времени могут быть переданы кредиторам.

☝🏻Но, как отметил Джон Салливан, руководитель отдела недвижимости DLA Piper, несмотря на общий неблагоприятный прогноз, в руках инвесторов имеется рекордная за время измерений сумма капитала, ожидающего инвестирования.

Куда могут пойти деньги:

1️⃣ Логистические центры, складские помещения и холодильные камеры являются наиболее привлекательным объектом инвестиций для 53% инвесторов
2️⃣ Жилая недвижимость, многоквартирные арендные дома остается выбором 45%, доступное жилье эконом-класса - для 38%
3️⃣ Весьма популярны вложения в дата центры (32%), мед. учреждения (37%), помещения под ритейл (27%)

Драматическая история в Китае!

💰 Основатель девелоперской компании Wanda Group, Ван Цзяньлинь, пытается удержать на плаву свою империю недвижимости. Он уже потерял $40 млрд., но пытается спастись от банкротства активно ведя переговоры с банками и инвесторами.

🏢 Wanda Group один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Китае. Компания входит в число 500 крупнейших корпораций мира. Основана в 1988 году, штаб-квартира расположена в Пекине. Число сотрудников - 156 тыс.чел.

📶 Всего год назад Ван Цзяньлинь был одним из немногих в секторе недвижимости Китая, кто сумел избежать дефолта и разорения.

💸 А теперь один из старейших и крупнейших китайских конгломератов в сфере недвижимости находится в проблемной зоне. Доходность по долларовым облигациям, эмитированным компанией Wanda Properties Global, в апреле превысила 35%. Это верный признак риска возможного дефолта компании.

🔍 В конце апреля агентство Fitch Ratings поставило кредитные рейтинги Wanda Commercial и Wanda Commercial Properties (Гонконг) на пересмотр с перспективами понижения.

🔻В общем, если год назад проблемы были у застройщиков жилья (и правительство Китая им активно помогало и помогает), то сейчас волна долговых проблем (пришедшая с Запада) коснулась уже собственников и девелоперов торговой и офисной недвижимости Китая.

⁉️Станет ли Wanda Group новой Evergrande? Скоро узнаем.

Лоббизм это хорошо! Если это наш лоббизм.

📢 Всем известна моя позиция по этому поводу: я всегда ЗА строительную отрасль, потому что в ней и вокруг нее трудятся миллионы людей (и я в том числе).

🏗️ В основном государство поддерживает и заботится об интересах застройщиков жилья. Но у нас есть не менее обширная отрасль коммерческой недвижимости. Так вот, теперь лоббизма сектора коммерции станет больше!

🏢 В России начала действовать Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости по устойчивому развитию (АРКН). Учредителями выступили компании STONE HEDGE и О1 Properties.

📜 Объединение призвано представлять интересы компаний коммерческой недвижимости, выдвигать инициативы, направленные на повышение устойчивости рынка внешним вызовам, служить платформой для взаимодействия игроков с целью развития совместных проектов.

💬 «Благодаря созданию ассоциации профессиональное сообщество рынка коммерческой недвижимости сможет выдвигать инициативы в области «зеленых» стандартов, учитывая специфику сегмента. А также развивать тренд на устойчивое развитие среди участников рынка, повышая узнаваемость российской сертификации экологических стандартов», — сказала Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE HEDGE.

👀 Жду от АРКН лоббирования идеи льготной коммерческой ипотеки, поддержки отечественных производителей инженерного оборудования и строительных материалов... и интересных новостей!

🗜️ Что такое компрессия ставки капитализации и как эти загадочные слова относятся к инвестициям в недвижимость?

💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.

✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.

💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%

🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (CapRate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.

⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.

⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.

☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвесторов хочет вложить деньги с доходностью 13-15%, но таких CapRate на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...

#ликбез

🔮А ещё cap.rate позволяет выяснить, сколько стоит объект приносящей доход недвижимости. И оценить его справедливую стоимость (доходным методом).

💡Напомню, что есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…

📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate

🏪Например, нам нужно оценить помещение супермаркета в Москве доходным методом. Мы знаем годовой ЧОД - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.

🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.

📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.

📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.7%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.7%= ₽114,9 млн.

⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.

🔮Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).

⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).

#ликбез

👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод

🔍 Для тех, кто пропустил! Полную версию обзора инвестиционной привлекательности проекта The Community в рамках единого текста можно прочитать здесь

🚩А теперь о грустном!

😡Взгляд подписчиков на мои обзоры:

- Это реклама?
- Нет
- Но написано как реклама
- Это не реклама
- В нерекламе есть минусы и плюсы, тут этого нет - одни плюсы
- Вот тут минусы
- Всё равно это реклама!
- Нет, это не реклама

😡Взгляд продавцов проектов на мои обзоры:

- Нужно было с нами всё-таки согласовать!!!
- Зачем?
- Ну мы не согласны с выводами, там ошибки
- Какие ошибки? Орфографические, математические?
- Вот нет информации о богатой инфраструктуре, это же важно!!!
- Но это же не реклама!?
- Всё равно, нам это неприятно читать!!!

⚔️ В общем, у меня возник конфликт с Tranio по поводу The Community. Им резко не понравилось. В мягкой публичной форме свои претензии высказал Михаил Буланов в своем ТГ-канале. А в более жёсткой и непубличной я получил обратную связь от Георгия Качмазова...

😐Вот и думай после этого, делать в канале в принципе обзоры инвест. проектов или нет!

😃 У меня сегодня заработала функция редактирования отправленных сообщений в WA! Сенсация просто🔥 Наконец-то я перестану писать там сообщения со звёздочкой (* очепятка)

Рентный мираж.

👀 Очень часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно).

💰Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.

🪤А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.

🌋Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции.

⚡И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов. Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи?

🅿️.💲. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации просто необходимо.

☎️Сегодня мне позвонил Михаил Буланов из Tranio и попросил не выносить сор из избы...

🙄Что за изба?! В общем, Михаил практически потребовал дать ему слово, чтобы «открыто разъяснить позицию его компании по моему обзору The Community». Хочет в прямой эфир! Хорошо, что судом не грозил...

🪤 Возможность высказаться и дать обратную связь по поводу моих постов на моем канале гарантировано всем, про кого я пишу.

⚔️Решили, что во вторник 20 июня в 16.30 проведем эфир. Всех любителей разборок - милости прошу!

📝ДOM.PФ и Мосбиржа на ПМЭФ-2023 подписали меморандум о сотрудничестве по привлечению инвестиций в жилищную сферу с использованием цифровых финансовых активов (ЦФА)...

🎤Из пояснений сторон понятно, что ничего непонятно. Но есть слово блокчейн и анонс первого выпуска ЦФА на платформе Мосбиржи с надеждой на спрос институциональных и частных инвесторов.

🛩️Опыт подмосковного «Самолёта» показал, что идея заворачивать инвестиции в недвижимость через ЦФА, мягко говоря, оказалась не очень интересна потребителю. У ДOM.PФ есть своя УК ЗПИФ, зачем же огород городить?

🔨Вообще, гвозди можно забивать молотком, но есть и другие варианты🔬🎻🤕.

☝🏻Мне кажется, что сфера коллективных инвестиций в недвижимость полностью покрывается законодательством РФ: ГК РФ, законами в сфере инвестиционных фондов (ПИФ), законами об АО и инвестиционных платформах. Но есть и новый закон о ЦФА и чешущиеся у экспериментаторов руки.

🍄 Но ЦФА пока являются экзотикой для рынка и потребителя. Сколько времени понадобится для раскрутки этого механизма? Год, несколько лет? Зачем это всё нужно лично мне непонятно.

⚡В продолжении темы рисков... Какие новости у платформы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate? Не очень приятные - приостановка сделки по объекту «Магнит в Лыткарино».

🥺 Как так вышло? Серьезным выявленным риском объекта «Магнит в Лыткарино» было наличие неузаконенной перепланировки, затрагивающей фасад здания, а значит требующей одобрения на общем собрании собственников дома.

⚠️Без этого одобрения существуют серьезные риски, вплоть до закрытия магазина и ухода арендатора.

☑️ Вопросом согласования перепланировки должен был заниматься продавец.

📢 Но организованное продавцом объекта собрание собственников завершилось и набрать необходимое количество голосов ему НЕ удалось.

☑️ Одна из ключевых задач SimpleEstate как раз состоит в том, чтобы учесть все возможные риски и минимизировать возможные потери инвесторов.

❗️Поэтому, чтобы не подвергать существенному риску деньги инвесторов, было принято непростое, но единственно верное решение - приостановить привлечение инвестиций на объект «Магнит в Лыткарино».

🔍 Ищем замену объекту в Лыткарино, чтобы предложить инвесторам платформы альтернативный вариант для инвестиций.

И уже хотел было завершить тему рисков… Но нет!

🏺«Ящик Пандоры» - выражение, которое лично я иногда использую в инвестиционном анализе. Напомню, что некая гражданка древней Греции Пандора вопреки запрету мужа открыла оставленный ей на хранение сосуд, содержащий болезни, смерть и множество других проблем. Вовремя закрыла, но осадочек остался… Это выражение сейчас используется для описания чего-то, являющегося источником больших и неожиданных неприятностей, или, альтернативно, объекта или предмета, который кажется ценным, но на самом деле является проклятием.

📮И вот попадает ко мне «на стол» очередной проект, и я часто думаю, что сейчас мне (и моим коллегам - юристам, финансистам, тех.аудиторам и т.д.) предстоит открыть «ящик Пандоры», то есть обнаружить большие и неожиданные неприятности, реальные или потенциальные…

❓А что такое большие и неожиданные неприятности? Так это же риски! Чтобы выявить риски, необходимо обязательно проводить проверку инвестиционных проектов по 4-м направлениям:

🔍Юридическому
🔍Финансовому
🔍Техническому
🔍Специальному

🤏Можно попытаться минимизировать обнаруженные риски (для этого есть целый ряд способов). Но некоторые риски настолько похожи на проклятие, что вполне могут привести к отказу от сделки.

⏪Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал⏩ Дональд Трамп

☀️ Жизнь создана для того, чтобы заниматься тем, что приносит радость. В «Истринской долине» вам обеспечен интересный досуг на каждый день!

«Истринская долина» — это крупнейший загородный проект, в который входит 30 посёлков с развитой инфраструктурой. Уникальное место, где вы можете наслаждаться жизнью на природе, вдали от городской суеты и шума 😍

⚠️ Участки — от 50 000 рублей за сотку! Кстати, участок можно приобрести в рассрочку, без переплат или в ипотеку 🏠

Более 3 000 семей уже выбрали «Истринскую долину»! Здесь вы найдёте всё необходимое для отдыха и развлечений: спортивные площадки, прекрасные места для прогулок, рыбалки, а также различные мероприятия и фестивали, которые проходят здесь сезон за сезоном.

Убедитесь в этом сами! Переходите по ссылке сейчас, чтобы узнать больше о наших участках.

#реклама

📮Ровно месяц назад Stone Hedge прислали мне пресс-релиз, посвященный запуску программы «Ипотека от застройщика» для покупателей бизнес-центров STONE. Компания настаивает, что своя ипотека на коммерческую недвижимость является эксклюзивным предложением Stone Hedge (больше такого ни у кого нет…)

🙄 Инвесторам предлагалось (и предлагается) воспользоваться программой сроком до 5 лет для приобретения офисных и торговых площадей. Как было написано в пресс-релизе «...после получения права собственности заёмщик сможет сразу начать сдавать объект в аренду, а полученный доход использовать как средство погашения задолженности»

🔢 Время проверить целесообразность ипотеки появилось у меня только на этих выходных. Посчитал на примере маленького лота 42 м2 в STONE Дмитровская, вот короткая финмодель сравнения покупки офиса с ипотекой и без - посмотреть можно здесь.

🔻Вывод: разница в доходности незначительная, однако ипотека позволяет сделать покупку более удобной в части снижения финансовой нагрузки. В общем, эффект «финансового рычага» весьма незначительный, но существует, что приятно.

🛏️Beds, 📦Sheds, ⚗️Meds

🪄Звучит как рекс-пекс-фекс, но на самом деле это краткое обозначение тех классов активов, в которые вкладывали деньги большинство инвесторов в США, Канаде и Европе после Covid-19. В основном это городская недвижимость.

🛏️Beds - кровати - жилая недвижимость, сервисные апартаменты и т.д.

📦Sheds - ангары - складская недвижимость, городские склады, склады последней мили

⚗️Meds - медицина - недвижимость медицинского назначения, лаборатории

💰В последние годы инвесторы направляли в эти секторы рынка миллиарды💲, поэтому стоимость этих активов значительно выросла, а доходность сильно упала.

🔍Западные инвестиционные консультанты ищут альтернативные стратегии, которые смогли бы позволить инвесторам получить бОльшую доходность.

☑️ Но пока капитаны Очевидность нашли только достаточно быстро восстановившийся городской стрит-ритейл. Других свежих идей нет.

🇷🇺 В России из Beds-Sheds-Meds остропопулярны разве что склады. Городской стрит-ритейл никогда не терял популярности у российских инвесторов.

📝Я получил крутейший отзыв на свой курс «Еxcel для недвижимости». Хочу поделиться здесь:

⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать.

Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂

Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования.

В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности.
Благодарю Артёма за знания!⏩

🥲Так приятно, если честно!

👀 Появилась информация о возможной продаже крупного застройщика Новой Москвы МИЦ крупнейшему застройщику Подмосковья «Самолёт». Сделки ещё нет, а перезвон на всю Россию уже есть!

☝🏻Два соображения по этому поводу.

1️⃣ «Самолёт» уже «покупал» Интеко когда-то не так уж давно. Купил, никто не в курсе?

🕳️В связи с хроническим отсутствием у «Самолёта» достаточного размера кэша сделка, если она состоится, будет суперкредитованной, то есть сумма, которую реально заплатит «Самолёт» будет минимальна (несколько ₽млрд.), б0льшая часть - огромный длинный кредит (уж не банка ли ДOM.PФ).

🦛 В итоге из «Самолёта» получим «Бегемота» - большого, неуклюжего, состоящего из абсолютно разных кусков и продуктов, перегруженного долгами монстра. Чем-то будет СУ-155 напоминать.

2️⃣ Нужно ли приобретать акции «Самолёта» на этих новостях?

📰 При обнародовании информации о сделке M&A текущие котировки ценных бумаг компаний, участвующих в намечающейся процедуре, обычно (как правило) изменяются в цене таким образом:

🔺активы поглощаемой компании дорожают (акции МИЦ не котируются)

🔻активы компании-поглотителя дешевеют (это «Самолёт»).

🔀 Пример: поглощение Vonovia SE компании Deutsche Wohnen.

⚠️ Исключения из этого правила бывают, особенно на российском фондовом рынке физических лиц, которым «управляют» прикормленные «Самолётом» телеграм-каналы, типа РДВ и остальных манипуляторов.

🗑 Шведская недвижимость летит в мусорную корзину

🔻 Агентство Moody’s Investors Service понизило рейтинг одного из крупнейших владельцев офисных помещений в столице Швеции Стокгольме, компании FastPartner до «мусорного».

📉 Рейтинг стокгольмской компании FastPartner был снижен до уровня Ba1 с возможностью дальнейшего понижения в течение нескольких недель, если компания не покажет «улучшенный финансовый результат».

🤔 В чем агентство Moody’s очень сомневается…

👇С начала торгов в понедельник, акции компании FastPartner упали на 6,6%.

🗣️А вот Генеральный директор FastPartner Свен-Олаф Йоханссон заявил, что понижение рейтинга, в целом, не очень то и повлияло на работу компании.

👆🏻Напомню, что это уже второй громкий звоночек для крупных владельцев недвижимости в Швеции. Первый прозвучал по поводу SВВ, которая потеряла более 90% своей рыночной стоимости из-за снижения рейтинга.

💭 Рыночная капитализация SBB в конце 2021 года составляла $17 млрд, теперь оценивается всего в $1,5 млрд. Долг компании составляет $8,1 млрд., что само по себе ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность компании, котирующейся на бирже.

⭕ Кстати, когда у компании нет денег, но есть возможность манипулировать фондовым рынком, средством оплаты могут стать собственные акции.

✈️«Самолёт» вполне может попытаться всучить Рябинскому и Копылкову (владельцы МИЦ) свои акции в качестве оплаты по сделке.

🪑Какое-то время они посидят в акционерах первого подмосковного, потом заметно или незаметно выйдут.

☝️Это всего лишь версия!