У меня есть бизнес, консалтинговый сервис Finmodul, atsogoev.ru/finmodul

За последний год мы сдали 3 консалтинговых проекта в Дубае: изучили рынок, собрали данные, сделали маркетинговый анализ и создали фин.модели девелоперских проектов в эмирате.

Один из трёх дубайских проектов в настоящее время входит в активную фазу реализации. Наши расчеты и маркетинговые исследования прошли проверку международной финансовой компании, которая станет соинвестором проекта. Я не могу называть имена из-за NDA.

Так что очень опрометчиво писать о том, чего точно не знаешь - обо мне и о моем бизнесе, я конкретно про Finmodul.com.

Но проблема этого комментария куда шире. В его основе утверждение о том, что находясь в Москве, Питере или Абу-Даби нельзя изучать инвестиционные проекты в Дубае, Тайланде, на Бали и т.д.

Вот это неправда, которую мы многократно опровергли.

Инвестиции - не искусство, а наука. Любой человек, в том числе частный инвестор, может досконально изучить любой рынок недвижимости, любую локацию физически не посещая страну. Главное найти достоверные источники информации, научиться валидировать данные и неукоснительно следовать методике инвестиционного анализа. Утверждать, что для инвест.анализа Дубая нужно долго или коротко находиться в эмирате - примерно как доказывать что «земля плоская», то есть публично демонстрировать свою неосведомленность.

Мы в Finmodul.com в работе используем огромное количество открытой и закрытой информации, проводим интервью с участниками рынка, делаем официальные запросы, в общем ищем и находим информацию.

Для физического просмотра объекта мы используем любого местного жителя со смартфоном, который способен выполнять простейшие приказы и поворачивать камеру туда, куда мы скажем.

Понятно, что если идёт речь о покупке объекта (условно, апартамент в отеле), то приезжать нужно и делать аудит нужно. Только это уже финальная стадия, а до нее необходимо собрать предпосылки и посчитать фин.модель. И уже на основе этих данных принимать решение о покупке авиабилетов.

💊 Новый тренд рынка недвижимости, способный затмить салатные фермы - недвижимость для психоделической терапии.

🥼 В США вовсю практикуют новые методы лечения различных психических расстройств с помощью препаратов, содержащих кетамин, МДМА и псилоцибин. Лечат так в основном ветеранов боевых действий, страдающих посттравматическими стрессовыми расстройствами.

❓Данный метод лечения пока официально не одобрен Министерством здравоохранения США, но инвесторы надеются, что вскоре ситуация изменится.

🏥 Основатели Healing REIT (США) планируют сформировать фонд для покупки специализированных помещений, подходящих для психоделической терапии.

💼 Первоначальный портфель составит $47 млн. Уже есть список потенциальных арендаторов, готовых снять подобные помещения у Healing REIT. 

🌉 Ведутся переговоры о покупке первого здания в Бруклине (Нью-Йорк).

❌ В России так не лечат (во всяком случае данных в открытых источниках нет)

🥼Существует сервис PsychoPlace, который предлагает профильным специалистам арендовать кабинет с умной системой входа/выхода, брони и оплаты помещения. Никаких специальных таблеток там не предлагают.

🥼 Есть также коворкинги «ПСИХОЛОГИ»

Ⓜ️ Три пространства в центре Москвы у метро Китай-город, Трубная и Октябрьская

🔷 Здесь предлагается забронировать кабинеты и залы для индивидуальных консультаций, групповых встреч и т.д.

💵 Аренда кабинета от — ₽600/80 мин... В общем, у нас пока такой психоделической недвижимости нет. Или есть, но её открыто не экспонируют.

«Самолет» снова крутит-вертит квадратным метром

Ох уж этот «Самолет» - снова он «вывалил на голову» рынку сомнительный инструмент. И если буквально недавно застройщик «рисовал» подарочные сертификаты на «квадраты», то теперь - нате вам, пожалуйста, готов цифровой метр.

Что это и с чем его едят

Цифровой метр - это цифровой финансовый актив (ЦФА), стоимость которого привязана к ценнику квадратного метра в выбранном для вложений жилом комплексе (стоимость 1 цифрового метра равна стоимости 1 квадратного метра). Порог входа - 50 000 рублей (т.е. даже меньше «квадрата»). Цифровой метр можно купить на платформе ЦФА «Атомайз», НО физлица должны иметь статус квалифицированного инвестора.

Как утверждает сайт девелопера, актив является быстрорастущим и надежным, ожидается регулярное повышение стоимости реального квадратного метра в выбранном для инвестиций комплексе (и, соответственно, цифрового). Даже красивые схемки нарисованы, индекс доходности по проектам прописан (правда за 4 года), и он - внимание - достигает 131%.

Вот как это комментирует Артем Цогоев, член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate:
©️ «Это не долговой инструмент, и не акция, это другое..! Основная идея выпуска токена от подмосковного застройщика, на мой взгляд, состоит в том, чтобы собирать деньги ДО получения разрешительной документации, на самых ранних этапах.

Запуск токена ещё раз показывает, насколько остро компания нуждается в деньгах, потому что использует любые варианты для сбора финансирования: проводит доп.эмиссию акций, сделала ЗПИФ, постоянно проводит облигационные размещения, теперь токен. То есть любыми способами привлекает ликвидность с рынка.»

Как это фактически работает

На деле все обстоит так. Управляющая компания (самолетовская, разумеется) приобретает в проектах девелопера пул квартир, которые, как утверждается, имеют максимальную инвестиционную привлекательность. Да-да, предприимчивый девелопер сам у себя выкупает лоты в непостроенном ЖК, а затем выпускает нужное количество ЦФА.

Инвестор оплачивает выбранное количество цифровых квадратов и ждет прибыль, которую теоретически получит после того, как застройщик продаст квартирки по переуступке.

Мнение Артема:
©️ «По самой идее токенизации недвижимости. Криптомечтатели хотели сделать рынок «доступным», запустив механизм секьюритизации через токены, т.е. фактически криптомонеты, обеспеченные реальными активами в сфере недвижимости. Сейчас можно утверждать, что эта идея в мировом масштабе провалилась, а криптобудущее для недвижимости не наступило.

Причины очевидны:
▪️ Традиционные инвесторы рынка недвижимости — в массе своей консерваторы. Они не доверяют «эфимерной» и непонятной сущности токенов, опасаются городских легенд о «потере флэшки».
▪️ Традиционные инвесторы рынка криптовалют — отчаянные спекулянты, мыслящие доходностью (ростом котировок в) Х-раз. Но в основе токена лежит всё та же недвижимость, приносящая всё те же 2-9% годовых дохода от аренды или 20-30%...в год за счёт роста стоимости.»

Что с надежностью

В контексте о рисках официальный сайт «Самолета» подчеркивает, что средства, полученные при продаже квартир по ДДУ, сохраняются на специальных ЭСКРОУ-счетах. Ага-ага, ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИР, а не пришедшие от инвесторов в ЦФА. Эти денежки как раз-таки поступят напрямую застройщику и будут доступны ему сразу после завершения процедуры выпуска актива (а не сдачи комплекса)!

Дополнение от Артема Цогоева:
©️ «На сайте проекта написано, что возникновение «финансовых проблем маловероятно». Вот в это верить вообще никому не рекомендую. Криптовалютный рынок отличается обилием мошеннических схем, rug pull и т.д. То есть это инструмент с максимальным уровнем риска.»

В что, собственно, инвестируем

Для вложений, согласно все тому же официальному-преофициальному самолетовскому интернет-ресурсу, предлагается только «Квартал Западный». Это эконом-экономыч рядом с Большим Свинорьем и аэропортом «Внуково» с сомнительной транспортной доступностью, который стартанул уже по завышенным ценам.

@novostroyman

👋 Напоминаю, что у меня на канале есть рубрика, посвященная началу продаж коммерческих помещений... и любой застройщик может мне прислать свой анонс. И... я получил письмо от PIONEER.

🏗 Итак, застройщик открывает продажи коммерческой недвижимости в премиальных небрскребах HIGH LIFE, в первой очереди предлагаются помещения на первом этаже от 60,2 до 196,4 м2.

📍Место: Москва, Летниковская улица, это всего-то в 10 минутах от Садового кольца и 12 минутах пешком от кольцевой ст.м. «Павелецкая».

📶 Застройщик обещает сильный трафик и возможность привлечь в качестве арендаторов элитные бутики, рестораны и кофейни, салоны красоты и многое другое.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#стартпродаж

⚡«Росбилдинг» возвращается. По моим данным в середине апреля будет официально объявлено о возрождении видного игрока рынка недвижимости, занимавшегося в своё время «скупкой» акций промышленных предприятий Москвы.

📰 Официальная задача возрождаемого «Росбилдинга» - установление контроля и регулирование сделок с активами компаний, владеющих недвижимостью в России и имеющих акционеров из недружественных стран.

🔮Предполагаю, что корпорация будет заниматься также слияниями и поглощениями (в том числе недружественными) и перераспределять активы иностранных инвесторов из Европы и США в пользу добросовестных российских приобретателей.

☝️Теперь становится более понятно куда и зачем в сентябре 2022 года уходил с поста ген.директора ГК ПИК С.Ю.Гордеев.

✉️Ко мне поступают и некоторые кадровые новости о новом руководстве роскорпорации «Росбилдинг». На пост вице-президента по M&A приглашен Владимир Воскобойников (бывший топ-менеджер РБ и Sminex). Также ведутся активные переговоры с Микаэлом Казаряном (IBC Real Estate), известным специалистом по сделкам с активами «уходящих» компаний.

⚠️#Шутки кончились: «Росбилдинг» в здании.

📬Настоящие инсайды только у меня: t.me/atsogoev

☝️И уж если пошли шутки о «Росбилдинге»... вот мой очень старый текст по поводу того, каково это работать на «плохих ребят».

https://dzen.ru/media/atsogoev/na-slujbe-sil-zla-5e1df1c53f548700ad642f63

🚀Их путь в Telegram. 8 участников, 8 каналов в телеграм, которые должны стать популярными и вывести их авторов на новый уровень. Подробнее здесь: https://t.me/atsogoev/3874

📐Мы в середине, прошла вторая неделя. Результаты у всех разные, не только позитивные. Хотя позитив преобладает.

🔦Несколько инсайтов.

1️⃣ Не существует никакой волшебной пилюли и даже мой любящий пинок под зад не сможет помочь стать звездой. Нужна работа над собой и борьба с собой.

«Чтобы получить то, что вы никогда не получали, нужно стать тем, кем вы никогда не были». Менять, заставлять, тянуть из болота, ломать. Делать из себя нового человека, иначе мыслить, писать, существовать. Вот это самое сложное. И над этим мы сейчас системно работаем.

2️⃣ Неумение сформулировать свою личную реальную цель - одна из первых причин неуспеха. Я всё время задаю вопросы своим подопечным: «Зачем это делать, к чему приведет?». Зная конечную цель, можно разработать четкий план движения в точку Б и следовать ему. Несформулированные или неверные цели рушат всё, приводя к хаосу.

👀 А ещё в среду оказалось, что я задал слишком быстрый темп. Поэтому мы добавили дополнительную неделю работы мастер-группы «Путь в телеграм».

⚠️ Однако, ничто не даётся просто так. И дополнительная неделя тоже.

🗓️ Я планировал делать отдельную закрытую встречу для подведения итогов. Так не будет, я сделаю открытое мероприятие, чтобы на успехи (или провалы) моих подопечных могли посмотреть все желающие. Это конечно, добавит им в жизни стресса😰, но должно и замотивировать🥕.

🤗А всех читателей этого поста приглашаю посетить защиту «диплома», чтобы полюбоваться на прогресс участников мастер-группы за 4 недели её существования. 18 апреля 2023 года - сохраните эту дату!

☝️Специально не публиковал сей текст вчера, чтобы не было ощущения розыгрыша. У нас всё серьёзно.

⏪ Я в бешенстве! Мало того, что ЦИАН поднял цены на 40% и при этом призывает покупателей обращаться к собственникам, так они еще и ставят оценку объекта «от балды» или сравнивая «жидкое с круглым» ⏩ - пишет риэлтор Валентина Чалова.

😃Между тем выручка Cian PLC в 4 квартале 2022 выросла на 35% (г/г) — до ₽2,4 млрд. Общие операционные расходы снизились на 23% (г/г) — до ₽2,03 млрд., скорректированная EBITDA увеличилась в 4 раза (г/г) и достигла ₽586 млн.

📈✂️То есть фактически компания в 2022 году занималась только поднятием цен и сокращением издержек.

👀С момента IPO (середина ноября 2021 года) акции CIAN только дешевеют: размещались по 16$, сейчас цена на Мосбирже $6,2.

☝️Я предупреждал о возможности такого исхода ещё до IPO, но конечно, сейчас всё валят на 2022 год и геополитику.

◻️Аренде опять предлагается побелеть!

🛃 Как налоговые службы контролируют сдающих жилье собственников...

💼 Небанковское кредитование под залог недвижимости станет одним из основных источников дохода в сфере альтернативных инвестиций - в мировом масштабе. Но без дефолтов не обойдется.

📑 По данным KKR (Kohlberg Kravis Roberts, крупнейшей инвестиционной компании мира) заемщики готовы выплачивать премию за предоставление финансирования.

🇪🇺 В Европе более 50% новых кредитных выдач в третьем квартале 2022 было предоставлено не банками, а прямыми кредиторами, то есть специализированными компаниями и фондами, занимающимися кредитованием проектов в сфере недвижимости. Не банками. KKR также является видным игроком этого рынка.

☝️В KKR считают, что частное кредитование станет одним из наиболее эффективных видов альтернативных инвестиций в течение следующих 5 лет.

💸 Но из-за неопределенности в экономике возрастет и риск возникновения «плохих долгов» в сфере коммерческих кредитов на проекты в сфере недвижимости.

🔮 Исходя из прогноза KKR совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год (с 2017 по 2022 сектор вырос — 7,5%).

✍️ Продолжение следует...

⚠️ Между прочим, принять участие в частном кредитовании недвижимости можно и индивидуальным квалифицированным инвесторам-россиянам, а также россиянам, имеющим зарубежные брокерские счета.

📈 На рынке действуют как минимум 4 крупных частных кредиторов проектов недвижимости, акции которых котируются на бирже.

🔹Apollo Commercial RE Finance, $15/акция
🔹Blackstone Mortgage Trust, $32/акция
🔹Starwood Property Trust, $25/акция
🔸KKR Real Estate Finance Trust Inc., $11,4/акция

💰 Все эти компании сейчас также являются лидерами по выплатам дивидендов:

🥇Apollo CommercialReal Estate Finance дивидендная доходность — 15.04%
🥈KKR Real Estate Finance Trust Inc. — 15,1%.
🥉Blackstone Mortgage Trust — 13,89%
⭐Starwood Property Trust — 10.85%

📐По меркам США, да и не только - баснословная дивидендная доходность.

ℹ️ Для справки находящийся под давлением американский банк Charles Schwab принимает сейчас депозиты под 4% (до банковского кризиса привлекал под 0.5%).

НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️

✅ И ещё одна рекомендация от меня сегодня.

📲 Канал Сергея Разуваева рекомендую с особым удовольствием: директора консалтинговой компании знаю лично, неоднократно принимал участие в мероприятиях компании GMK.

🤝Уважаю его позицию: человек не просто делает деньги на застройщиках, он вкладывается в развитие отрасли, формирует профессиональное комьюнити, продвигает идею осознанного и системного девелопмента.

👀 Инсайды от первого лица, прогнозы о будущем девелопмента, аналитика — здесь.
                                               
🔺На примере реальных кейсов Сергей рассказывает об опыте разработки маркетинговых стратегий, коммуникациях и многом другом.
🔺Легко и в своем неповторимом стиле пишет о том, что выбор жилья в наши дни — это выбор сценария жизни.
🔺Вместо репостов новостей  — личные наблюдения, вместо сухих статданных — истории из жизни.

👉 Подписывайтесь на razuvaevgmk

⏪ Артём, добрый день! Вы привлекаете инвестиции? Нам нужен финансовый партнер для девелоперского проекта... ⏩

✉️ Часто получаю такие вопросы от незнакомых мне людей. Теперь отвечаю так: не вижу здесь бизнеса для себя.

📶 У меня есть большое количество знакомых инвесторов с агрессивным риск-пофилем (с аппетитом к риску), которым я могу показать эти проекты. Но делать я этого не буду.

Причин несколько.

1️⃣ Я не знаю людей, которые мне пишут. Я с ними не работал, я не знаю их компетенций, результатов, их уровня порядочности... я о них слышу первый раз в жизни. Если я приведу такого инициатора к знакомому инвестору, инвестор может подумать, что это моя рекомендация. И даже если я сделаю оговорку, что «знать не знаю кто это», в случае провала именно меня спросят «ну как же так?». Пишу это, т.к. имел опыт и это неприятно.

2️⃣ В 95% случаев низкий уровень подготовки инициаторов проектов. Кроме потребности в деньгах, нужно иметь доказательства того, что в проект нужно вкладывать деньги: маркетинговое обоснование, юр.схема, фин.модель, презентация и т.д. А этого нет или есть нечто плохого качества! Есть сильное желание привлечь деньги, а всё остальное выполнено настолько слабо, что просто стыдно приходить с таким к инвесторам. Вот это вообще бич - материалы сделаны кое-как, не проработаны. Некоторые инвесторы фактически обучают инициаторов тому, как оформлять проекты. А те даже не знают, что такое GP и LP.

3️⃣ У инициатора нет своих денег, которые он может инвестировать в проект. Обычно нужно не менее 10% от бюджета проекта. Вы не представляете сколько раз я слышал фразу «ну вот если бы у нас были деньги, мы бы инвесторов не привлекали». Это типа шутка такая, произносится с улыбкой. А мне уже лет 10 как не смешно. Нет денег на проект - нет личного риска, инвесторы такое мягко выражаясь не любят.

🔻Итого: всем инициаторам желаю удачи в поисках инвесторов для финансирования девелоперских проектов, но лично я - пас! Слишком много было потрачено времени впустую, больше не могу себе позволить подобного расточительства.

P.S. Если обращается известный мне человек с хорошо проработанным проектом и с начальным капиталом - всегда помогаю по мере сил и возможностей. Но это сейчас происходит редко.

🎓 REIT пытается засудить распоясавшихся шортистов

🎼 Не так давно писал про скандал вокруг Adani Group и падение их акций после обвиненения компанией Hindenburg Research в «манипуляциями с акциями и мошенничеством в бухгалтерском учете»

📇Теперь же компания Medical Properties Trust (далее MPT — инвестиционный фонд недвижимости, который вкладывает средства в сдающиеся в аренду мед.учреждения) подала в суд на компанию-шортиста Viceroy Research, утверждая, что те неоднократно публиковали безосновательные обвинения, направленные на снижение курса акций MPT.

🔎 В конце января Viceroy Research опубликовала отчет, где утверждается, что Medical Properties Trust «участвовала в некоммерческих сделках на миллиарды долларов со своими арендаторами и их руководящими группами, чтобы скрыть масштабную схему оборота денежных средств и /или кражу».

⛔️ В иске МРТ требует постоянного судебного запрета на деятельность Viceroy, а также наложения на компанию штрафа и обязательств по компенсации убытков МРТ.

📉 Стоимость акций MPT в последнее время драматично снижалась: с максимума почти в $14/акция (январь 2023) цена снизилась до ~ $8/акция.

🎉 4-й раунд привлечения инвестиций в объект "Перекресток в Прокшино" завершен!

✅ Вся необходимая сумма была успешно собрана.

Что теперь❓

📖 Всем инвесторам 4-го раунда (кто этого ещё не сделал) нужно открыть лицевой счет у регистратора АО "Статус" для хранения акций эмитента АО "Симпл Эстэйт Шесть". По вопросам смело пишите @Sandra310i.

📆 Скоро в личном кабинете инвесторов появится инвестиционное предложение и договор инвестирования (договор купли-продажи акций) - юридически значимые документы, по которым инвестор приобретает акции. Их нужно будет подписать через СМС.
Всем участникам 4-го раунда придут уведомления на почту и по СМС, когда документы будут доступны.

⏳ Однако, вынуждены признаться, что мы немного не успеваем по юридической части в связи с долгой регистрацией выпуска акций. Как только выпуск будет зарегистрирован - сразу направим инвестиционное предложение. Ориентировочный срок 1-2 недели.
Также на 1-2 недели опаздываем с передачей помещения арендатору. Но уже находимся на финальном этапе. Также отдельно оповестим.

🏦 А когда будут новые объекты?
Прямо сейчас команда SimpleEstate ведет активные переговоры сразу по нескольким интересным объектам. Как только договоренности по сделке будут достигнуты, а юридическая и техническая проверки подтвердят надежность объекта - мы предложим инвесторам платформы новый объект для инвестиций!

Ставьте 🔥, если ждете новый объект!

🚨Перекинется ли волна дефолтов заёмщиков, взявших кредиты на недвижимость, из США в Европу? И дойдет ли до России?

⚠️ В Oxford Economics указывают на рынок недвижимости Финляндии, Прибалтики и Германии, как на наиболее «опасные» точки Европы с точки зрения проблемных долгов.

🚩 У ряда немецких банков-кредиторов наибольшие шансы стать новыми Signature Bank (проблемный банк из Нью-Йорка, США). Всё дело в LTV.

🔢 Коэффициент «кредит/залог» (LTV) - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого в залог. Применяется при расчете суммы займа.

🧐Немецкие банки очень тщательно проверяют все документы, скрупулёзно оценивают заёмщиков и абы кому кредиты не дают... Но уже если дают кредит, то слишком щедрый, предлагают одни из самых высоких LTV для инвестиционных активов сферы недвижимости (от 75% до 80%). В других европейских странах банки предлагают от 55% до 60% LTV. При этом немецкие банки активно кредитуют проекты по всей Европе.

🇩🇪 Например, на долю немецких банков-кредиторов приходилось около 9% объемов кредитов на коммерческую недвижимость
Великобритании в конце 2021 года.

👀В Финляндии и прибалтийских странах причины для беспокойства другие. Большое количество коммерческой недвижимости, построенной вблизи границ с Россией в настоящее время пустует и не приносит доход. Вероятность дефолтов по долгам, обеспеченным такой недвижимостью, крайне высока. Плюс недавно обнаружились проблемы с долгами финского фонда Sponda.

💼 По мнению Oxford Economics кроме немецких банков, еще одной потенциально проблемной сферой являются частные кредиторы европейской недвижимости, долговые фонды и небанковские кредиторы.

🔀На долю небанковских кредиторов приходилось около 20% всего объема выданных на коммерческую недвижимость кредитов в Великобритании по данным на середину 2022 года.

🔏Кредитованием европейских проектов (включая мезонинные займы) занимаются в том числе инвестиционные платформы и инвестиционные фонды, привлекающие частных инвесторов.

🥺А что в России? Продолжение следует...