❓А почему бы не купить готовый арендный бизнес на большом удалении от города? Например, в тысячах км. от Москвы практически в сельской местности. Арендатор: «Чижик» или «Магнит». Доходность инвестиций - примерно 13.5-14% чистыми. Ну где найти такое в Москве??!! За такой доходностью только в глушь!

⚙️Что же я думаю по этому поводу:

1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски, поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.

🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣

Портал Арендатор.ру выпустил интересный материал, посвященный индустриальному сегменту рынка недвижимости.

Какие есть подводные камни при внедрении сквозной аналитики? Как построить сквозной отчет до сделок? 🤔

28 февраля в 12:00 на вебинаре «Как застройщику выстроить сквозную аналитику, которая поможет выполнить план продаж» Екатерина Киреева, ведущий РМ Smartis.Аналитика, ответит на эти и другие актуальные вопросы.

Вас ждёт только практическая информация🚀

Участие бесплатно!

📍Регистрация — https://clck.ru/33apyr

#реклама

🔗Интересно, где связь между программой льготного арендного жилья для сотрудников ОПК по ставке ниже рыночной и акциями застройщиков?

📈И тем не менее максимально бумаги «Самолета» после появления этой новости повышались на 6,7%, ПИКа - на 4,6%, «Эталона» - на 5%, ЛСР - на 3,5%!

🏨Вообще-то у нас арендным жильём занимается госкорпорация ДOM.PФ, а частные застройщики только фин.модели рисуют и громко анонсируют то, что так и не реализуется. Потому что арендная модель, приносящая 5-6% годовых (в лучшем случае) частных застройщиков не устраивает.

🥺Только очень слабые продажи и огромные товарные запасы могут заставить застройщиков заниматься этим видом деятельности. Но пока вроде бы ситуация не настолько плоха.

🕌 Российский консультант Nikoliers выходит в Дубай, составит там компанию российским же Bright Rich и NF Group.

📊 А пока немного аналитики из их нового отчёта по Дубаю.

🇦🇪 Рынок офисной недвижимости Дубая составляет:

☑️ ~8,3 млн. м2 площадей в 355 объектах, реализованных по схеме freehold
☑️ ~3,6 млн. м2 офисных площадей, реализованных по схеме leasehold, (построенных на территории, арендованной на 99 лет).

📑 По итогам 2022 года средний уровень вакантности на рынке составляет около 14%, при этом наиболее востребованные локации и премиальные объекты практически полностью заполнены.

📉 Низкие объемы строительства новых офисов после бума ввода в 2021 году приводят к формированию «рынка арендодателя» и, как следствие, — росту ставок аренды. Низкие объемы будущего строительства (порядка 230 тыс.м2) также будут стимулировать повышение ставок на горизонте 2023-2024 гг.

🔻 По итогам 2022 года уровень средних ставок аренды вырос на 13% по сравнению с IV кварталом 2021 года — 118 дирхам/ф2/год против 104,8 дирхам/ф2/год ($346/м2/год vs. $307,3/м2/год).

🗓️ ​Недавно в канале была размещена информация
о стартапе в сфере недвижимости Дубая — русскоязычной команде MCG, которая разработала уникальную систему аналитики недвижимости Дубая, проанализировав все сделки на рынке с 2014 года.

💻Стартап MCG приглашает инвесторов, заинтересованных в инвестициях в недвижимость Дубая, на онлайн-встречи «Снимая розовые очки. Жизнь и инвестиции в Дубае в 2023», с экспертами по недвижимости Дубая из команды MCG.

🤝Индивидуальная онлайн-встреча с аналитиками по недвижимости Дубая поможет вам:
▫️понять фундаментальные причины для роста рынка недвижимости в Дубае
▫️узнать о главных перспективных с точки зрения роста цен локациях
▫️разобраться в особенностях ценообразования застройщиков

Место: Zoom-конференция
Длительность: 20-30 минут

🖲️Нажмите на кнопку ниже «🗓 Записаться на встречу», чтобы забронировать время.

#реклама

🗓️ Ещё два года назад инвестициями в зарубежную недвижимость (не покупка второй дачи у моря, а именно инвестиции) занимались очень немногие люди.

💡Помню писал о лоджах в Великобритании или про ГАБ в Германии в 2021 году, а комментарии были в духе «а что скажете про ЖК Сидней Сити, есть инвест?». ☹️

🗺️Сейчас инвестиции вне пределов России рассматривает чуть ли не каждый второй осознанный инвестор в недвижимость.

🔍Но как разобраться в этой теме? Как принимать инвестиционные решения на незнакомых рынках? Дубай, Турция, Тайланд, Грузия - как выбирать ликвидную и доходную недвижимость за границей? И как делать это удаленно!?

🖥️Сегодня в 17.00 пройдет огненный вебинар по этой теме!

📈Алгоритм инвестиций в зарубежную недвижимость на примере Грузии:
5 главных шагов на пути к высокой доходности и ликвидности💲»

✅ Кто зарегистрируется и послушает - сможет заработать много денег.

👉Вам сюда: https://clck.ru/33ak2X

📈Возвращаясь к вчерашнему рывку стоимости акций застройщиков! На бирже доминируют частные инвесторы (более 80% торгов с российскими акциями), вероятно у них вчера был включен телевизор, но они как-то пропустили или не взяли во внимание важную новость, про которую по телевизору не говорили .

🗜️Эта новость напрямую влияет на застройщиков, в отличие от арендного жилья для работников ОПК.

⚠️ ЦБ переходит к решительным действиям на ипотечном рынке и с 1 мая ужесточит контроль над ипотекой, введёт повышенные надбавки к коэффициентам риска по кредитам.

🥺 По мнению ЦБ, «показатели риска достигли рекордных значений за всю историю». Очень громко звучит! Не соответствует действительности, правда, но в ЦБ уже всё решили.

🪓Итак, основной удар ЦБ придется на размер первоначального взноса - чем он меньше, тем больше коэффициент риска, используемый для расчета размера резервирования по кредитам. Банки очень не любят резервирование, поэтому ЦБ прямо на больное давит.

📶 То есть кредиты с низким первоначальным взносом (10-15%) станут как минимум сильно дороже, чем кредиты с ПВ >30%.

💔Как известно, россияне полюбили кредиты с низким ПВ, как и субсидированной ипотеку от застройщиков. Так что инициатива ЦБ опасна для девелоперов, спроса на рынке и цен на новостройки. Ну и конечно, эта инициатива скажется на котировках акций застройщиков, когда её, наконец, заметят.

🏗️У «Самолёта» доля сделок с ипотекой составила 82%. У ЛСР аналогичный показатель составляет 74%, у «Эталона» на конец года - 79%. У ПИК - nobody knows, они перестали публиковать отчетность.

🔻Однако! Симбиоз застройщиков и банков конечно же будет искать решение проблемы. Скоро узнаем, что это будет.

🏗️Пока ЦБ точит свой топор для войны с девелоперами, петербургские застройщики спешат за деньгами!

🏙️ SetlGroup готовится к размещению облигаций серии 002Р-02:

💰 Объем выпуска - не менее ₽5 млрд.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Купон - пока неизвестно

🌇 GloraХ 2-6 марта планирует провести сбор заявок инвесторов на приобретение 2-летних облигаций серии 001Р-01:

💰 Объем выпуска — до ₽1 млрд.
📋 Ориентир ставки купона - не выше 14,50% (15,31%)
💸 Выплаты ежеквартальные

1️⃣ марта исполнится ровно три года, как я начал вести канал в телеграм.

✅ Могу с уверенностью сказать, что за это время моя жизнь сильно изменилась. Мой голос начали слышать, моим мнением начали интересоваться, мой опыт и знания стали интересны.

💵 Благодаря каналу я смог сильно развить свои текущие бизнесы и создать новые.

📶 В последнее время ко мне обращается много людей, которым нужен какой-то совет или мнение по поводу их собственных каналов: всё большее количество молодых (и не очень) авторов начинают свой путь на этой самой перспективной в мире блог-платформе.

🕰️К сожалению, я не могу выделить достаточно времени, чтобы проконсультировать всех желающих, поэтому я решил провести вебинар «Мой путь в телеграм» (для привлечения внимания назвал его «онлайн-исповедь»), посвященный ведению и продвижению в этой социальной сети.

💾 Будет много моих личных секретов, находок и открытий за три года работы над каналом.

👀 Кому полезно:
Всем, кто уже ведёт или собирается начать вести свой (личный или корпоративный) канал в телеграм.

🗓️ Когда: 1 марта в 16.30 по МСК. Записи не будет - это же всё-таки исповедь!

👉Регистрация здесь

🏢Американские и европейские фонды недвижимости, REITы - это что-то из прошлого!? Неужели в них ещё инвестируют россияне?

💰Ещё да. Например, я! Некоторые мысли об этом направлении вложений денежных средств я высказал в программе «Частная собственность» на телеканале РБК.

👀Смотреть здесь:
https://youtu.be/SkoPMqI3RPA

👀На рынке начали рекламировать торговые помещения с гарантированным доходом!

⚠️Это пока ещё единичный случай. Мы в SimpleEstate всегда стремимся к балансу риск/доходность, поэтому не смогли не изучить это предложение.

🏪Итак, некий московский девелопер предлагает купить отдельное помещение в действующем торговом центре. Предлагаемая девелопером доходность составляет 11% и фиксируется всего лишь на 1 год.

🔍Когда мы начали исследовать торговый центр, в котором находится это помещение, мы обнаружили множество странностей этого проекта:

🔹Низкая посещаемость торгового центра
🔹Низкая ликвидность помещений
🔹Долгий срок реализации помещений - проект экспонируется на рынке более 5-и лет
🔹Наличие судебных разбирательств между инвесторами и девелопером
🔹Некоторые другие факты, насторожившие нас.

🗃По совокупности признаков мы сделали вывод о том, что с помощью инструмента «гарантированной доходности» девелопер хочет быстрее распродать свой неликвидный объем помещений в торговом центре инвесторам, желающим «гарантий» и достаточно высокой доходности.

💳 Скорее всего источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи помещения, то есть сам девелопер фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.

🟣Мы в SimpleEstate считаем, что к рекламным лозунгам о «гарантиях» и «гарантированной доходности» в принципе следует относиться очень осторожно и понимать, что гарантии существуют только при размещении банковского депозита (поэтому их доходность настолько незначительна), а в остальных случаях гарантий инвестору никто дать не может. Если это не «гарантии» за счёт самого инвестора, конечно.

🏗️ Larus Capital, известная своими московскими проектами ЖК Vitality и «Тимирязев Парк» с неким неназванным локальным партнером закрыла сделку по покупке земельного участка в Дубае под строительство жилого комплекса продаваемой площадью 12,8 т.м2.

❗️Уже просочились сведения об активности в Дубае застройщиков из России:
🏗️ Самолёт
🏗️ Пионер
🏗️ Voshod

🚧 Строится проект The Community, который финансирует международный брокер с российскими корнями Tranio.

☝🏻Впрочем, скорость реализации планов наших девелоперов в ОАЭ зависит от inshallah («от воли Всевышнего»), как говорят местные жители.

🕌 Например, Becar AM Александра Шарапова купила долю в дубайском проекте ещё в 2015 году, а активная стадия реализации комплекса доходных апартаментов You&Co началась только в 2020 году.

🏗️Группа «Эталон» завершила первичное размещение облигаций АО «Эталон-Финанс»  RU000A105VU7

💰Купонная доходность 13,7%
💸 YTM 14,42%
💵 Стоимость одной облигации 1000р.
🗓️ Срок, лет до оферты / погашения: 3/15

⚠️ Обратите внимание на «розничный спрос»: предположительно частные инвесторы накупили облигаций застройщика почти на ₽2 млрд. (из 8-и)!

☝️ Напомню, что в настоящее время новые выпуски всё в больших объемах выкупают организаторы размещений, а частные инвесторы практически не принимают в них участие (в среднем доля физ.лиц. не превышает 7%).

📈 Первичные выпуски долговых бумаг покупают банки (55%), управляющие активами (24%) и НПФы (12%).

🤔 Вероятно, случай «Эталона» — исключение, обусловленное неплохой доходностью бумаг. А может это просто результат обильной рекламы размещения с СМИ.

🇦🇪Баттл Эмиратов — куда инвестировать в 2023 году: Дубай, Абу-Даби или Рас-Эль-Хайма? — так звучит тема первой весенней онлайн-конференции MIPIF, которая пройдет 2 марта в 16:00 по Москве
⠀
📍Получить приглашение
⠀
Вас ждёт настоящий горячий батл, где каждый эксперт будет защищать свой эмират! Вот какие вопросы мы обязательно осветим:
⠀
✅ Смогут ли Абу-Даби или Рас-эль-Хайма стать новым Дубаем?
✅ Чего стоит  остерегаться при покупке недвижимости в Эмиратах?
✅ Какой рынок вырастет в ближайшие годы? Действительно ли Дубай перегрет?
✅ Инвестиционные стратегии в Дубае и других эмиратах в 2023 году
✅ Как выбрать правильную локацию для инвестиций в Рас-эль-Хайма и причём здесь казино?
⠀
❔Задавайте вопросы и получите на них ответ в прямом эфире, а за лучший вопрос вас ждёт подарок!
Зарегистрироваться на конференцию

🚩Интересуетесь зарубежной недвижимостью? В телеграм-канале MIPIF каждый день выходят актуальные новости и интересные статьи на тему инвестиций, релокации, ВНЖ и гражданства разных стран. Подписывайтесь!

#реклама

🗜️На выходных США ввели санкции против ряда российских банков: МКБ, «Уралсиб», «Санкт-Петербург», «Зенит», СДМ-Банк, УБРР. Под санкции Eвропейского Союза попал «Тинькофф».

✂️Постепенно закрываются немногочисленные легальные пути по вывозу крупных капиталов из РФ (десятков и сотен миллионов, миллиардов рублей). Криптовалюты, напоминаю, по-прежнему находятся в серой зоне в России.

🗃️Из оставшегося традиционного:
📍 Страны СНГ (прежде всего Узбекистан, Киргизия, Казахстан)
📍 Ряд «дружественных» стран, прежде всего ОАЭ, Турция, Тайланд.

❓Вопрос: когда под давлением «запада» закроются лазейки в «дружественных» странах? Через полгода, год, полтора?

🔂Одновременно уже довольно давно идёт процесс вынужденной репатриации капиталов.

💰Достаточно большое количество денег, имеющих российские корни, сосредоточено вне России. Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь недружственными юрисдикциях. Угроза ареста, заморозки и прочей экспроприации заставила состоятельных людей возвращать свои деньги обратно в Россию.

👀Уже к концу 2023 года мы вполне сможем пронаблюдать ситуацию, при которой внутри страны скопятся значительные средства, которые инвестировать будет просто некуда, кроме отечественной экономики (и в том числе местного рынка недвижимости).

☝️Если этот сценарий реализуется, он скорее всего приведет к дальнейшему падению доходности (росту цен) на рынке коммерческой недвижимости и к некоторой стабилизации на рынке жилой недвижимости.