🧮Кстати, недавно дубайский застройщик Emaar отчитался о продажах: зафиксировали рекорд за всю историю - $6,3 млрд. за первые 9 месяцев 2022 года.
📉Пока это не очень отразилось на стоимости акций компании, видимо инвесторы ожидали большего.
🎰Для квалифицированных инвесторов и лиц, обладающих счетами в зарубежных брокерах, желающих вложить деньги в рынок Дубая, не покупая там недвижимость есть вариант: на бирже Dubai Financial Market (DFM) котируются акции местных застройщиков Union Properties, Al Mazaya, Emaar.
🎲На других площадках можно найти также застройщиков Sobha, Aldar, RAK Properties и ещё несколько местных компаний.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📉Пока это не очень отразилось на стоимости акций компании, видимо инвесторы ожидали большего.
🎰Для квалифицированных инвесторов и лиц, обладающих счетами в зарубежных брокерах, желающих вложить деньги в рынок Дубая, не покупая там недвижимость есть вариант: на бирже Dubai Financial Market (DFM) котируются акции местных застройщиков Union Properties, Al Mazaya, Emaar.
🎲На других площадках можно найти также застройщиков Sobha, Aldar, RAK Properties и ещё несколько местных компаний.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔥15
📮По информации от компании ИнвестТорги на продажу выставлена гостиница «Парк «Яхрома» в Московской Области, Дмитровский район, вблизи д. Животино.
🔋Продается более 200 позиций движимого и недвижимого имущества из них: более 12 тыс.м2 помещений и 38,8 гектаров земли
📉 Цена падала с октября: начинали с ₽1,17 млрд.,
сейчас актив экспонируется за ₽797,4 млн. и каждую неделю цена падает на ₽47 млн. В итоге в конце года цена составит ₽610,8 млн.
🔍Очень сложно оценить этот актив: тут и действующий бизнес, и перспективная земля для застройки, и инфраструктура...
‼️Ещё раз хотел бы напомнить о своих недавних расчетах, посвященных загородным экоотелям. Полное исследование инвестиционной идеи вложения средств в покупку лоджа (дома) в загородном эко-отеле содержится в этих постах:
https://t.me/atsogoev/2663
https://t.me/atsogoev/2666
https://t.me/atsogoev/2667
https://t.me/atsogoev/2669
https://t.me/atsogoev/2670
https://t.me/atsogoev/2677
🔋Продается более 200 позиций движимого и недвижимого имущества из них: более 12 тыс.м2 помещений и 38,8 гектаров земли
📉 Цена падала с октября: начинали с ₽1,17 млрд.,
сейчас актив экспонируется за ₽797,4 млн. и каждую неделю цена падает на ₽47 млн. В итоге в конце года цена составит ₽610,8 млн.
🔍Очень сложно оценить этот актив: тут и действующий бизнес, и перспективная земля для застройки, и инфраструктура...
‼️Ещё раз хотел бы напомнить о своих недавних расчетах, посвященных загородным экоотелям. Полное исследование инвестиционной идеи вложения средств в покупку лоджа (дома) в загородном эко-отеле содержится в этих постах:
https://t.me/atsogoev/2663
https://t.me/atsogoev/2666
https://t.me/atsogoev/2667
https://t.me/atsogoev/2669
https://t.me/atsogoev/2670
https://t.me/atsogoev/2677
👍16
🎄Коллеги из NF Group (ex-KF Russia) уже наряжают в офисе ёлку и заодно подводят предварительные итоги 2022 на рынке инвестиций в недвижимость России.
💰Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%.
🏗️Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений.
🏢Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее.
⭐Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%.
😐Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
💰Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%.
🏗️Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений.
🏢Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее.
⭐Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%.
😐Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
⚡8👍2👎1
🏛️Минфин предлагает расширить льготную, семейную, IT и дальневосточную ипотеки на граждан, приобретающих жилые помещения у управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
💰Выгодоприобретатели инициативы:
🔸СамолЁт
🔸ПИК
🔸ФСК
🔸MR Group
и ещё ряд крупных и не очень девелоперов, использующих механизм ЗПИФ для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения и решения прочих сопутствующих задач.
⚖️Но так вообще давно было пора устранить это несоответствие. А то застройщику по льготной ипотеке продавать квартиры можно, а его ЗПИФу нельзя.
💰Выгодоприобретатели инициативы:
🔸СамолЁт
🔸ПИК
🔸ФСК
🔸MR Group
и ещё ряд крупных и не очень девелоперов, использующих механизм ЗПИФ для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения и решения прочих сопутствующих задач.
⚖️Но так вообще давно было пора устранить это несоответствие. А то застройщику по льготной ипотеке продавать квартиры можно, а его ЗПИФу нельзя.
👍15😁3🤔2👎1
🔍Обнаружил текст от одного из хедлайнеров отгремевшего недавно форума Private Money Владимира Савенка:
⏪ В субботу я выступал на форуме Private Money. Как всегда, качественная аудитория и в большинстве своем отличные спикеры.
Но я также почерпнул любопытную информацию, о которой не подозревал после 25 лет работы на фондовом рынке. Информация пришла от сертифицированного инвест советника.
Вот пара тезисов:
- Инвестиционный портфель никогда не должен быть в минусе – мы не для этого инвестируем;
- Есть стратегии, которые позволяют всегда зарабатывать на фондовом рынке и этот инвест советник им учит. Сама заработала за несколько лет пять (!) миллионов долларов с нуля;
- Используя эти стратегии пенсионерка за три месяца удвоила свой капитал;
- Сертифицированные советники отвечают своим имуществом, если по их советам портфель уходит в минус и т.д.
Повеселили меня. Но больше всего порадовало то, что не один я улыбался, слушая этого спикера. Большинство участников с интересом слушали, как далеко в своих фантазиях уйдет оратор.
Если кому-то нужен миллион долларов с нуля за пару лет – знайте, что такие стратегии есть. Но лучше их не использовать)))⏩
⏪ В субботу я выступал на форуме Private Money. Как всегда, качественная аудитория и в большинстве своем отличные спикеры.
Но я также почерпнул любопытную информацию, о которой не подозревал после 25 лет работы на фондовом рынке. Информация пришла от сертифицированного инвест советника.
Вот пара тезисов:
- Инвестиционный портфель никогда не должен быть в минусе – мы не для этого инвестируем;
- Есть стратегии, которые позволяют всегда зарабатывать на фондовом рынке и этот инвест советник им учит. Сама заработала за несколько лет пять (!) миллионов долларов с нуля;
- Используя эти стратегии пенсионерка за три месяца удвоила свой капитал;
- Сертифицированные советники отвечают своим имуществом, если по их советам портфель уходит в минус и т.д.
Повеселили меня. Но больше всего порадовало то, что не один я улыбался, слушая этого спикера. Большинство участников с интересом слушали, как далеко в своих фантазиях уйдет оратор.
Если кому-то нужен миллион долларов с нуля за пару лет – знайте, что такие стратегии есть. Но лучше их не использовать)))⏩
😁28🔥6👍5
Большое обновление моего базового курса «Инвестиции в недвижимость». Наконец-то!
🏢 Напомню, что специально для тех, кто только присматривается к недвижимости как инвестиционному инструменту, я разработал БАЗОВЫЙ КУРС по инвестициям в недвижимость.
🗜️Кратко о курсе:
✅ Курс для начинающих, всё чётко и понятно даже тем, кто никогда ничего не знал об инвестициях в недвижимость
✅ 3 живых урока по 40 минут + 1 открытый урок с ответами на самые популярные вопросы по курсу.
✅ Никакой рекламы инвестиционных проектов, ЗПИФов или новостроек.
☑️ Регистрация: atsogoev.ru/free
📅 Курс будет идти два дня, 30 ноября (завтра) и 1 декабря. Все уроки будут доступны в записи и выложены в закрытый телеграм-канал, в котором и будет идти обучение.
✔️ Будет интересно и полезно.
⚠️ И КОНЕЧНО, ЭТО БЕСПЛАТНО. Пост является и рекламой, и инвестиционной рекомендацией!
🏢 Напомню, что специально для тех, кто только присматривается к недвижимости как инвестиционному инструменту, я разработал БАЗОВЫЙ КУРС по инвестициям в недвижимость.
🗜️Кратко о курсе:
✅ Курс для начинающих, всё чётко и понятно даже тем, кто никогда ничего не знал об инвестициях в недвижимость
✅ 3 живых урока по 40 минут + 1 открытый урок с ответами на самые популярные вопросы по курсу.
✅ Никакой рекламы инвестиционных проектов, ЗПИФов или новостроек.
☑️ Регистрация: atsogoev.ru/free
📅 Курс будет идти два дня, 30 ноября (завтра) и 1 декабря. Все уроки будут доступны в записи и выложены в закрытый телеграм-канал, в котором и будет идти обучение.
✔️ Будет интересно и полезно.
⚠️ И КОНЕЧНО, ЭТО БЕСПЛАТНО. Пост является и рекламой, и инвестиционной рекомендацией!
👍26
👀Иду я как-то по Большой Дмитровке и вижу вывеску со знакомым названием Ziggurat. Так это же тот самый застройщик, который возводит премиальный клубный дом Vernissage на ул. Щипок в Москве.
🏨 Надо сказать, место это я очень хорошо знаю. Не так давно в двух домах от строительной площадки Vernissage мы с коллегами серьезно и обстоятельно изучали возможность редевелопмента Доходного дома Васильева.
🔍Но сегодня не об этом, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки апартамента в клубный доме в Замоскворечье, в Москве в качестве долгосрочной инвестиции, для целей сдачи в аренду с горизонтом более 10 лет!
🏨 Надо сказать, место это я очень хорошо знаю. Не так давно в двух домах от строительной площадки Vernissage мы с коллегами серьезно и обстоятельно изучали возможность редевелопмента Доходного дома Васильева.
🔍Но сегодня не об этом, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки апартамента в клубный доме в Замоскворечье, в Москве в качестве долгосрочной инвестиции, для целей сдачи в аренду с горизонтом более 10 лет!
👍15
Для начала немного об объекте, который я выбрал для анализа.
🔸Объект: Vernissage
🔹Местоположение: Москва, улица Щипок, 26с2
🔹6 мин. пеш. / 700 м. до ст.м. «Серпуховская»
🔹Количество апартаментов - 24 шт. + 2 пентхауса
🔹Площадь: от 44,5 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2024
🔸Застройщик: Ziggurat
🔻Продолжение следует…
🔸Объект: Vernissage
🔹Местоположение: Москва, улица Щипок, 26с2
🔹6 мин. пеш. / 700 м. до ст.м. «Серпуховская»
🔹Количество апартаментов - 24 шт. + 2 пентхауса
🔹Площадь: от 44,5 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2024
🔸Застройщик: Ziggurat
🔻Продолжение следует…
👍9
🗺️ О районе и о транспортной доступности
📍Vernissage расположен в районе Замоскворечье, который разделяется на две части Садовым Кольцом. Vernissage расположен как раз на внешней стороне Садового и почти на границе района. Расстояние от Vernissage до Садового кольца чуть больше 1 км. км.(https://yandex.ru/maps/-/CCUfvJT8TB)
🚇 Сам дом находится в 700 м. от ст.м. «Серпуховская». На метро от ст. «Серпуховской» до «Боровицкой» (выход на Моховую) ехать 4 минуты, 2 станции. Пешком от Vernissage до парка «Зарядье» 41 минута (3,4 км.). Достаточно 7 минут, чтобы добраться на автомобиле до Кремля.
🧳Место достаточное интересное, недалеко университеты (ВШЭ, Плешка, РАНХиГС, РУДН), относительно недалеко Павелецкий Вокзал. Бизнес-центров +/- поблизости тоже достаточно (Роснефть, Оазис, LightHouse, Рябовская Мануфактура). Относительно рядом Даниловский рынок. При этом местоположение у Vernissage достаточно тихое. В непосредственной близости расположено несколько гостиниц - Ibis Павелецкая, Cosmos Smart, Select и т.д.
🔻По совокупности факторов можно утверждать, что для сдачи в аренду жилья место очень даже неплохое.
📍Vernissage расположен в районе Замоскворечье, который разделяется на две части Садовым Кольцом. Vernissage расположен как раз на внешней стороне Садового и почти на границе района. Расстояние от Vernissage до Садового кольца чуть больше 1 км. км.(https://yandex.ru/maps/-/CCUfvJT8TB)
🚇 Сам дом находится в 700 м. от ст.м. «Серпуховская». На метро от ст. «Серпуховской» до «Боровицкой» (выход на Моховую) ехать 4 минуты, 2 станции. Пешком от Vernissage до парка «Зарядье» 41 минута (3,4 км.). Достаточно 7 минут, чтобы добраться на автомобиле до Кремля.
🧳Место достаточное интересное, недалеко университеты (ВШЭ, Плешка, РАНХиГС, РУДН), относительно недалеко Павелецкий Вокзал. Бизнес-центров +/- поблизости тоже достаточно (Роснефть, Оазис, LightHouse, Рябовская Мануфактура). Относительно рядом Даниловский рынок. При этом местоположение у Vernissage достаточно тихое. В непосредственной близости расположено несколько гостиниц - Ibis Павелецкая, Cosmos Smart, Select и т.д.
🔻По совокупности факторов можно утверждать, что для сдачи в аренду жилья место очень даже неплохое.
👍15
🏢О застройщике и комплексе
🏗️ Застройщик Ziggurat - свежий игрок рынка. Я уже писал об этой компании, её владельцем является Владимир Ковалёв, контролирующий известную российскую компанию-проектировщика «Олимпроект» .
🚀Насколько мне известно Ziggurat планирует еще несколько проектов помимо Vernissage, в частности известно о доме в Руновском переулке. Вообще первый проект девелопера (если известно о пайплайне других проектов) это скорее хорошо. На дебютный проект будут смотреть как на визитную карточку, поэтому качество обычно получается неплохое. Из этого правила, конечно, есть исключения, но они лишь подтверждают… Vernissage с точки зрения площади проект небольшой, поэтому я уверен, что исключения из правила не будет.
👀Отзывов о качестве строительства компании по понятным причинам нет.
🏨 Об апартаментном комплексе Vernissage:
🔹8 этажей, монолит
🔹Отделка whitebox
🔹Количество апартаментов - 26 шт. (ультракомпактный проект, хорошо), паркинг на 22 м/места.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка.
⚙️Предполагается создание внутренней инфраструктуры для жителей, что безусловно понравится потенциальным арендаторам: массажный кабинет, дизайнерская SPA-зона с сауной, парной и джакузи, тренажерный зал с современным спортивным оборудованием, сигарный лаунж с личными ячейками для хранения сигар и напитков.
🍹 Ну вишенка в коктейле - на первом этаже планируется размещение ресторана, но он будет работать не только для жителей дома.
🏗️ Застройщик Ziggurat - свежий игрок рынка. Я уже писал об этой компании, её владельцем является Владимир Ковалёв, контролирующий известную российскую компанию-проектировщика «Олимпроект» .
🚀Насколько мне известно Ziggurat планирует еще несколько проектов помимо Vernissage, в частности известно о доме в Руновском переулке. Вообще первый проект девелопера (если известно о пайплайне других проектов) это скорее хорошо. На дебютный проект будут смотреть как на визитную карточку, поэтому качество обычно получается неплохое. Из этого правила, конечно, есть исключения, но они лишь подтверждают… Vernissage с точки зрения площади проект небольшой, поэтому я уверен, что исключения из правила не будет.
👀Отзывов о качестве строительства компании по понятным причинам нет.
🏨 Об апартаментном комплексе Vernissage:
🔹8 этажей, монолит
🔹Отделка whitebox
🔹Количество апартаментов - 26 шт. (ультракомпактный проект, хорошо), паркинг на 22 м/места.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка.
⚙️Предполагается создание внутренней инфраструктуры для жителей, что безусловно понравится потенциальным арендаторам: массажный кабинет, дизайнерская SPA-зона с сауной, парной и джакузи, тренажерный зал с современным спортивным оборудованием, сигарный лаунж с личными ячейками для хранения сигар и напитков.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12😁1
🛏️ Апартаменты в Vernissage есть разные, например такие:
🔸1-комн. 44.54 м2 за ₽30,2 млн.
🔸2-комн. 60.44 м2 за ₽39 млн.
🔸3-комн. 100.61 м2 за ₽60 млн.
Есть еще пентхаусы 203 м2 и 126 м2, но на сайте не написано, сколько они стоят!
💸Есть ипотека от 7,5% годовых, ПВ 15% срок 30 лет.
💸Есть рассрочка под 0%:
✔ 30% ПВ - до 4 месяцев - 0%
✔ 50% ПВ - до 12 месяцев - 0%
✔ 70% ПВ - до 12.2023 года - 0%
🔸1-комн. 44.54 м2 за ₽30,2 млн.
🔸2-комн. 60.44 м2 за ₽39 млн.
🔸3-комн. 100.61 м2 за ₽60 млн.
Есть еще пентхаусы 203 м2 и 126 м2, но на сайте не написано, сколько они стоят!
💸Есть ипотека от 7,5% годовых, ПВ 15% срок 30 лет.
💸Есть рассрочка под 0%:
✔ 30% ПВ - до 4 месяцев - 0%
✔ 50% ПВ - до 12 месяцев - 0%
✔ 70% ПВ - до 12.2023 года - 0%
🤔6😢1
🔍По доброй традиции SWOT-анализ идеи покупки апартамента для сдачи в аренду в апарт-комплексе Vernissage начну со слабых сторон:
🥺 Зависимость доходов инвестора от деятельности и качества работы управляющей компании.
🥺 Слабая динамика арендных ставок: время идёт, а стоимость аренды квартир практически не повышается.
🥺 Относительно низкая ликвидность апартаментов по сравнению с квартирами.
🥺 Необходимость дополнительных вложений в косметический ремонт на длинном горизонте эксплуатации, особенно касается среднесрочной аренды
🔻Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.
🥺 Зависимость доходов инвестора от деятельности и качества работы управляющей компании.
🥺 Слабая динамика арендных ставок: время идёт, а стоимость аренды квартир практически не повышается.
🥺 Относительно низкая ликвидность апартаментов по сравнению с квартирами.
🥺 Необходимость дополнительных вложений в косметический ремонт на длинном горизонте эксплуатации, особенно касается среднесрочной аренды
🔻Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.
👍14
Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный спрос на средства среднесрочного и долгосрочного размещения в Москве. Ну и расположение апарт-комплекса в сложившемся районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы можно переложить на независимую от застройщика специализированную управляющую компанию.
👍🏻 Возможность продажи объекта не только покупателям готового арендного бизнеса, но и конечным пользователям, приобретающим недвижимость для собственного проживания.
👍🏻 Стабильный спрос на средства среднесрочного и долгосрочного размещения в Москве. Ну и расположение апарт-комплекса в сложившемся районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы можно переложить на независимую от застройщика специализированную управляющую компанию.
👍🏻 Возможность продажи объекта не только покупателям готового арендного бизнеса, но и конечным пользователям, приобретающим недвижимость для собственного проживания.
👍10
Возможности
🚀Приток в город высококвалифицированных кадров, студентов из обеспеченных семей, рост рынка корпоративной аренды (съём квартир компаниями для сотрудников), в общем увеличение количества потенциальных арендаторов, рост спроса и т.д.
Угрозы
❗️Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
❗️Конфликты с соседями и управляющей компанией.
🔻Я ничего не забыл? Дополните меня, если я что-то упустил.
🚀Приток в город высококвалифицированных кадров, студентов из обеспеченных семей, рост рынка корпоративной аренды (съём квартир компаниями для сотрудников), в общем увеличение количества потенциальных арендаторов, рост спроса и т.д.
Угрозы
❗️Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
❗️Конфликты с соседями и управляющей компанией.
🔻Я ничего не забыл? Дополните меня, если я что-то упустил.
☝️Наконец, готова финансовая модель покупки апартамента для сдачи в аренду в клубном доме Vernissage.
🔍Немного о предпосылках модели, о самых спорных и острых моментах.
🔀 Учтено сразу два сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Среднесрочная аренда, то есть сдача в аренду на срок от 1 месяца до полугода. Апартамент сдается в аренду за ₽150 т. Сразу спешу парировать недоумение от цены: не сравнивайте 44.54 м2 в новом элитном доме на 26 лотов с бабушкиной однушкой площадью 44.54 м2. У этого объекта нет аналогов в локации, поэтому я посчитал возможным предположить такую цену. Модель представлена в Excel, вы можете внести свои данные.
🔹 Долгосрочная аренда. Действуя абсолютно волюнтаристки и пользуясь властью, я поставил цену аренды на уровне ₽130 т. Да, сейчас арендные ставки падают, в том числе на элитную недвижимость. И сейчас такая ставка кажется, возможно, неуместной и странной. Но всего лишь год назад в это вполне можно было поверить. Моя модель делается на 10 лет вперёд и в этом её условность. Вопрос: мы точно знаем, что будет через год, через 2 года?
🧭Удорожание недвижимости на 5% ежегодно. Я продолжаю считать, что это весьма вероятный сценарий в перспективе ближайших 10 лет. Да, прямо сейчас рынок испытывает сложности и цены не растут, но я продолжаю верить в рынок и в возможности роста некоторых его сегментов.
📲Кадастровая стоимость на уровне ₽110 т./м2. Также считаю эту предпосылку адекватной исходя из цен аналогов. Предполагаю, что кадастровая стоимость объекта будет, возможно, оспариваться, как застройщиком, так и покупателями апартаментов.
😐Всегда открыт для вашей критики! Спасибо, что уделяете время комментариям.
🔻Выводы будут чуть позже.
🔍Немного о предпосылках модели, о самых спорных и острых моментах.
🔀 Учтено сразу два сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Среднесрочная аренда, то есть сдача в аренду на срок от 1 месяца до полугода. Апартамент сдается в аренду за ₽150 т. Сразу спешу парировать недоумение от цены: не сравнивайте 44.54 м2 в новом элитном доме на 26 лотов с бабушкиной однушкой площадью 44.54 м2. У этого объекта нет аналогов в локации, поэтому я посчитал возможным предположить такую цену. Модель представлена в Excel, вы можете внести свои данные.
🔹 Долгосрочная аренда. Действуя абсолютно волюнтаристки и пользуясь властью, я поставил цену аренды на уровне ₽130 т. Да, сейчас арендные ставки падают, в том числе на элитную недвижимость. И сейчас такая ставка кажется, возможно, неуместной и странной. Но всего лишь год назад в это вполне можно было поверить. Моя модель делается на 10 лет вперёд и в этом её условность. Вопрос: мы точно знаем, что будет через год, через 2 года?
🧭Удорожание недвижимости на 5% ежегодно. Я продолжаю считать, что это весьма вероятный сценарий в перспективе ближайших 10 лет. Да, прямо сейчас рынок испытывает сложности и цены не растут, но я продолжаю верить в рынок и в возможности роста некоторых его сегментов.
📲Кадастровая стоимость на уровне ₽110 т./м2. Также считаю эту предпосылку адекватной исходя из цен аналогов. Предполагаю, что кадастровая стоимость объекта будет, возможно, оспариваться, как застройщиком, так и покупателями апартаментов.
😐Всегда открыт для вашей критики! Спасибо, что уделяете время комментариям.
🔻Выводы будут чуть позже.
👍18
🗜️Выводы по инвестиционной идее Vernissage.
💵 Неоднократно писал и повторю ещё раз: инвестиции в жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Ведь это самая консервативная, простая, ликвидная и безопасная инвестиция на рынке недвижимости. Инвестиции в премиальную и элитную жилую недвижимость - особенно.
🚀 Если принять предпосылку о том, что стоимость элитной жилой недвижимости в следующие 10 лет будет всё-таки расти на 5% в год, то доходность финансовой модели превысит 6% IRR.
🔻Инвестиции в недвижимость это не депозит, однако нельзя забывать о главном дефекте сравнения недвижимости и банковского вклада: сумма на депозите не имеет свойства увеличиваться в цене в отличие от недвижимости. Поэтому сравнение жилья и депозита - не в пользу депозита, а вот уровень надёжности у обоих инструментов практически идентичный.
☝🏻На мой взгляд у апартамента в клубном доме Vernissage есть серьезные шансы стать арендным бизнесом.
💵 Неоднократно писал и повторю ещё раз: инвестиции в жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Ведь это самая консервативная, простая, ликвидная и безопасная инвестиция на рынке недвижимости. Инвестиции в премиальную и элитную жилую недвижимость - особенно.
🚀 Если принять предпосылку о том, что стоимость элитной жилой недвижимости в следующие 10 лет будет всё-таки расти на 5% в год, то доходность финансовой модели превысит 6% IRR.
🔻Инвестиции в недвижимость это не депозит, однако нельзя забывать о главном дефекте сравнения недвижимости и банковского вклада: сумма на депозите не имеет свойства увеличиваться в цене в отличие от недвижимости. Поэтому сравнение жилья и депозита - не в пользу депозита, а вот уровень надёжности у обоих инструментов практически идентичный.
☝🏻На мой взгляд у апартамента в клубном доме Vernissage есть серьезные шансы стать арендным бизнесом.
🔥11🤔4👍1