💰 Возможно ли купить офис в Москве по цене ремонта?
Специально для самых экономных я нашел БЦ класса В в городе Москве, офисы в котором стоят практически столько же, сколько отделка в городе Москве!

🔍 Бизнес-парк «Сириус» (он уже давно построен!)! Каширское шоссе, д.3 к.2. Например, есть офис 192,8 м² по 135 т.р./м², то есть всего на 10 т.р./м² дороже базовой отделки! 26 млн. р. и офис на втором этаже ваш.

🏗 Увы, сам-то офис готов, но он без отделки - зато с потолками 4,6 метра! В «Сириусе» симпатичный центральный атриум, в 21 мин.пеш. метро Нагатинская или Каширская, но есть и бесплатный шаттл. Правда райончик не офисный. Кто это построил? Был такой девелопер «Плаза Девелопмент»!

🧮 Считаем бюджет: 192,8 м² × 125 т.р. = 24,1 млн. рублей стоила бы только отделка, неотделимое улучшение. А тут за 26 млн. вы получаете саму недвижимость! Надо бы проверить объект перед покупкой, конечно, вдруг там чего-то по юридической или технической части, а может и коммерческие проблемы...

⚠️ Вот уж точно не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🤔 А может ну его этот ремонт? Развесить гирлянду лампочек Ильича, бросить на пол ковролин, да так и сдать?

Нужен ковролин для коммерческого помещения в Москве или с доставкой по РФ ? Компания Ковролин.ру работает на рынке напольных покрытий более 10 лет и готова предложить для вашего объекта широкий ассортимент коммерческого ковролина и ковровой плитки в наличии более 2 тысяч позиций во всех ценовых категориях. У компании собственный штат специалистов и автопарк, что позволяет предложить выгодные условия:
 
Доставка по Москве в течении суток, по России 1-7 дней
Гарантия сохранности ковролина в надлежайшем состоянии
Подбор оптимального варианта исходя из ваших задач
Укладка, обрезка и оверлок при необходимости
Гарантия лучшей цены
Скидки до 25% при покупке от 80 м2.

Успейте заказать со скидкой!

erid: 2W5zFGFWuqA

Кальянные как объекты готового арендного бизнеса

🌐 Рынок кальянных в России прошел стадию активного роста (2015-2020 гг.) и вступил в период стабилизации. Две крупнейшие сети доминируют на рынке: HookahPlace с более чем 240 заведениями в России и за рубежом и «Мята Lounge» с порядка 400 точками в 120 городах России и СНГ. Тем не менее, в 2023-2024 годах наблюдается сокращение темпов открытия новых заведений и консолидация рынка вокруг сильных игроков с проверенными бизнес-моделями.

🔄 Ключевая тенденция рынка - эволюция формата от классических кальянных к многофункциональным лаунж-барам. Если раньше заведения предлагали только возможность покурить кальян, то сегодня это уже лаунж-пространства с кухней, барной картой и даже развлекательной программой. Такая трансформация позволяет существенно увеличить средний чек и привлечь более платежеспособную аудиторию.

🏆 Наряду с сетевыми проектами успешно развиваются и премиальные независимые сети, такие как SIBIR, Tangiers и DUKH, которые делают ставку на уникальную атмосферу, авторские коктейли, высокий уровень сервиса и локацию с интенсивным пешеходным трафиком.

🏢 Ключевые характеристики помещений кальянных:
🔸 Площадь: 100-400 м²
🔸 Расположение: центр, рядом с ТЦ или транспортными узлами
🔸Технические требования: потолки (от 3,5 м), мощная вентиляция, электрическая мощность от 30 кВт
🔸 Планировка: возможность зонирования пространства, отдельный вход

Сильные стороны кальянных как арендаторов:
✅ Стабильность: минимальная сезонность (пик в холодное время года)
✅ Устойчивость к онлайн-конкуренции: формат требует личного присутствия
✅ Долгосрочные договоры аренды: обычно от 3 до 5 лет из-за существенных вложений в ремонт и оборудование
✅ Гибкость формата: возможность адаптации под различные целевые аудитории

Риски кальянных:
⚠️ Законодательные изменения: возможное ужесточение регулирования табачной отрасли
⚠️ Зависимость от оператора: успех заведения сильно зависит от команды сети

🔍 На рынке готового арендного бизнеса регулярно представлены помещения с кальянными в качестве арендаторов. Например, немного поискав на ЦИАН обнаружил, что в центре Москвы сейчас выставлено на продажу помещение площадью 380,5 м² по адресу Новослободская, 19 (1 минута от метро «Менделеевская») с арендатором премиальной сетью кальянных DUKH. Помещение характеризуется высокими потолками (3,5 м), мощной электрической системой (100 кВт), долгосрочным договором аренды на 10 лет с индексацией 7%. Арендный поток составляет  ₽1,15 млн/мес. (₽13,8 млн/год). Стоимость объекта — ₽131 млн.

💡 При наличии как сетевого, так и независимого премиального оператора с проверенной бизнес-моделью кальянные можно рассматривать как надежных арендаторов для инвестиций в ГАБ. Стабильный поток клиентов и устойчивость к онлайн-конкуренции компенсируют риски, связанные с регуляторными ограничениями и постепенным насыщением рынка.

⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

🌍 Владеете и управляете разнородным портфелем недвижимости — квартиры в Дубае, апартаменты в Москве и доля в глэмпинге на Кавказе? Как оценить реальную доходность такого портфеля?

Вот профессиональный алгоритм:
💱 Конвертация и валютная переоценка
📅 Нормализация временной структуры
🔬 Корреляционный анализ
🔄 Расчёт портфельных финансовых метрик
⚡️ Оценка ликвидности
📈 Стресс-тестирование
💼 Ребалансировка портфеля

🔥 Вы ничего не поняли? А ведь эти знания помогут вам зарабатывать на недвижимости больше и чувствовать себя увереннее в долгосрочной перспективе.

⏰ 1 июля стартует новый поток программы «Управление портфелем недвижимости» — только для профессиональных инвесторов с несколькими проектами. Нигде и никто в России не обучает профессиональному управлению портфелем недвижимости. Обучение проводится 1 раз в год.

⚠️ Осталось всего 4 места в группе.

👉 Успейте занять место: pt.atsogoev.com

Как быстро и дорого сдать квартиру, не переживать за имущество и при этом вообще не участвовать в процессе
Для тех, кто хочет получать стабильный и действительно пассивный доход от долгосрочной аренды, обратите внимание на сервис умной аренды Rentifly.

Они берут на себя все заботы:
🔸 профессиональные фотографии, объявления, личный показ квартиры и заселение
🔸 юридическое сопровождение в течение всего срока аренды
🔸 контроль своевременной оплаты через приложение
🔸 мелкий ремонт и клининг

🛡 Но главное — это безопасность. За вашей квартирой закреплен персональный менеджер, который при встрече проверяет арендатора на долги, судимости, кредиты. Если все чисто — согласует с вами. Вместе со страховкой на 1 млн рублей и штатом юристов это гарантирует сохранность вашего имущества.

📈 Благодаря отсутствию риелторских комиссий и залога квартира сдается по рынку и выше в среднем за 4 дня. А если арендатор неожиданно съедет — Rentifly компенсируют простой.

💰 И все это для собственника — бесплатно. Комиссия сервиса от 7 до 10% включена в платеж арендатора.

Получить консультацию и сдать квартиру по этой ссылке — https://tglink.io/aa0ef5c408c7?erid=2W5zFJbhgVn

Алкомаркеты под запретом?

📜 Депутаты Госдумы предложили ввести новое понятие — «алкомаркет» — и запретить таким торговым точкам размещаться в жилых домах и ближе 100 метров от жилья, школ, детсадов, больниц и спортивных объектов. Под определение попадут магазины, у которых более 50% выручки приходится на продажу алкоголя. В случае принятия закона значительная часть специализированной торговли спиртным окажется вне закона, особенно в плотной городской застройке больших городов.

🏬 При этом универсальные магазины и супермаркеты, где алкоголь является лишь частью более широкого ассортимента, в зону действия запрета не попадают. Это может привести к перераспределению потребительского спроса: часть оборота алкомаркетов, в высочайшей долей вероятности перетечёт именно в крупные торговые сети. Розничный рынок адаптируется, а крупнейшие игроки займут освободившуюся нишу.

💰 Арендодателям супермаркетов, в том числе инвесторам нашей инвестиционной платформы, такая трансформация сулит повышение доходов от аренды. Ведь чаще всего аренда супермаркетов привязана к товарообороту, и рост продаж за счёт алкогольного сегмента напрямую отразится на выручке от аренды. Таким образом, владельцы помещений, сданных в аренду крупным ритейлерам, могут оказаться в выигрыше от реализации новых ограничений.

📉 Но для рынка коммерческой недвижимости сложится непростая ситуация. Алкомаркеты традиционно занимают помещения площадью 70–150 м² в жилых кварталах. Иногда в одном доме располагается сразу несколько вино-водочных магазинов. После вступления закона в силу (если он будет принят в текущей редакции) такие точки окажутся вне правового поля. Результатом станет резкий рост вакансии в стрит-ритейле из-за массового высвобождения торговых площадей.

🔄 Это создаст риск локального перенасыщения: предложение в сегменте «малых площадей» резко возрастёт, тогда как спрос останется ограниченным. В некоторых районах это может привести к значительному снижению ставок и увеличению сроков экспозиции.

📊 Насколько велика вероятность принятия этого законопроекта? Продажа алкоголя населению - один из крупнейших источников акцизных и налоговых поступлений в казну. Резкое сокращение точек легальной торговли может ударить по бюджету и стимулировать рост теневого сегмента. Безусловно, при рассмотрении инициативы этот аспект станет предметом обсуждения как среди депутатов, так и в правительстве - особенно в условиях ограниченных экономических ресурсов в России.

📌 Рассмотрение данного законопроекта станет важным событием для всего рынка коммерческой недвижимости. Мы в SimpleEstate с одной стороны поддерживаем инициативу законодателей, и не только из корыстных побуждений, связанных с перспективой роста арендной платы супермаркетов. Повышение качества городской среды и борьба за здоровье граждан - важнейшие задачи государства.

⚠️Однако мы серьёзно обеспокоены потенциальными перекосами на рынке коммерческой недвижимости, которые может вызвать реализация закона в его нынешней редакции. Мы надеемся, что при принятии решения будут учтены интересы не только общественного здоровья, но и стабильности в экономике, в том числе в секторе коммерческой недвижимости. Рассчитываем на взвешенный и ответственный подход законодателей.

☝️Мне тут в л.с. активно пишут читатели канала с примерно такими сообщениями: если закон примут, то алкомаркеты легко пересмотрят ассортимент, добавят товары повседневного спроса и никуда не денутся. В пример приводится К&Б, который, якобы уже является не алкомаркетом, а «магазином у дома» с более низкими ценами на продукты.

🚫 Я с этим, увы, не согласен.

📊 Тут важно понимать разницу в товарах: бутылка водки стоит 350-600 рублей, хранится годами и занимает мало места. А вот закуска к бутылочке - совсем другое дело. Сырок «Дружба» (60-80 рублей) требует наличия в магазине холодильного оборудования, батон хлеба (50-70 рублей) черствеет/плесневеет за 2-3 дня.

⚖️ Чтобы продавать безалкогольных товаров на 50% от выручки, нужно реализовать их в 5-8 раз больше алкоголя, что требует совсем другого подхода к логистике, хранению и управлению запасами. Напомню, что площадь алкомаркетов в среднем 70-150 м2.

🇲🇨 Про К&Б! Мы точно не знаем, какой процент от товарооборота составляют продукты у этой сети. Одно дело добавить в ассортимент продукты питания для удобства покупателей, и совсем другое — обеспечить, чтобы они составляли минимум 50% от общей выручки. Это принципиально разные задачи.

💰 Представьте, что вы годами развивали кондитерскую, продавали пирожные и выпечку. В рамках профилактики диабета вас заставляют продавать столько же (по деньгам!) не содержащих сахар продуктов. Это же полностью меняет ваш бизнес. Вы точно справитесь с адаптацией?

❌Скорее всего, в новой реальности многие сети предпочтут закрыть некоторую часть (неизвестно какую) алкомаркетов.

Что думаете, выживут ли алкомаркеты после таких изменений?
🔥 Будут массовые закрытия!
👀 Выживет меньшая часть в самых топовых локациях.
👍 Все адаптируются, но станут другими..

✔️Как зарабатывать до 200% в валюте на недвижимости Пхукета и Бали.
✔️Куда вложить ₽200 тыс. под 30% годовых 
✔️Секреты 30% годовых на стрит-ритейле в г. Москва.
✔️ Доходность на инвестировании в землю >100% годовых

☝️Когда вы приходите на конференции для инвесторов, вас встречают позитивные, радостные люди - эксперты по инвестициям. Они улыбаются вам!

🤑Всё выглядит безоблачно: капиталы растут, успешные кейсы впечатляют, а перспективы кажутся бесконечно радужными. Ах, как хочется поверить! Просто поддаться очарованию и получить обещанные 200% /30%.

👀Но давайте взглянем на ситуацию глазами опытного инвестора. Опытный, это тот, кто имеет за плечами как убытки, так и успешные проекты; тот, кто уже обманывался или кого обманывали.

😐Опытный инвестор - это не тот, кто легко верит в обещания, а тот, кто видит риски и проводит глубокий анализ (финансовый в том числе!). Тот, кто привык сомневаться и задавать неудобные вопросы.

💸Когда какой-нибудь эксперт слишком усердно продаёт успех и свои инвестиционные продукты, у опытного инвестора возникает подозрение: а не скрывается ли за этим позитивным фасадом нечто тревожное?

🎭 Что может скрываться за улыбками продавцов инвестиционных продуктов?

✅ Надежно спрятанные комиссии и расходы. Часто привлекательные предложения содержат скрытые комиссии, выплачиваемые эксперту.
  
✅ Непроверенные данные. Эксперты могут использовать устаревшие или искаженные данные, чтобы представить инвестиционные проекты в более выгодном свете

✅ Необоснованный оптимизм. Слишком радужный взгляд на будущее!
  
✅ Юридические, технические проблемы.

⚠️Успешные инвестиции это не случайность, везение или слепая вера в позитивного эксперта, сулящего высокую доходность, подтверждеенную успешнейшими кейсами и елейными отзывами, а результат тщательного анализа и навыков видеть за улыбками реальную картину.

Инвестиции в недвижимость с доходностью 30-50-100% годовых?

❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!

👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:

🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)

☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-12% годовых с кучей рисков.

❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?

🎛️ Завтра выйдет 3-й выпуск моего подкаста «Строители Империй»!

О чем он?

🏚 Дистресс-активы (они же стрессовые активы) в недвижимости - это объекты, продаваемые по сниженной цене из-за финансовых трудностей владельца или неблагоприятных рыночных условий. Инвесторы, специализирующиеся на таких активах, могут получить значительную прибыль, выкупая недвижимость по низкой цене и перепродавая её после улучшений (ремонт, редевелопмент) или восстановления рыночной конъюнктуры.

💰Одним из первых широко известных и самых успешных инвесторов в дистресс-активы был Марк Лициний Красс, древнеримский политик, олигарх и полководец.

🏛 Марк Красс создал прибыльный девелоперский бизнес, основанный на массовой скупке дистресс-активов.

🤐 Ну а остальное - завтра!

🎧 Яндекс.Музыка
🔛 Telegram
📻 YouTube
▶️ Mave

💊 Аптечная реформа угрожает стрит-ритейлу

📦 Минцифры предложило план модернизации «Почты России», согласно которому государственный оператор сможет торговать безрецептурными лекарствами и работать как пункт выдачи заказов маркетплейсов. Формально инициатива направлена на повышение доступности фармпомощи в отдалённых регионах. Неформально Минцифры пытается найти бизнес-модель для перегруженной социальными функциями убыточной компании. А в результате речь идет о масштабном перераспределении долей на аптечном рынке и возможным проблемам на рынке коммерческой недвижимости.

🏥 В I квартале 2025 года выручка аптек достигла 594 млрд рублей (+13% к Q1 2024), а число действующих точек выросло до 81,4 тыс. Аптеки остаются одним из самых стабильных и прогнозируемых арендаторов в сегменте стрит-ритейла.

📉 Однако в случае допуска «Почты России» и ПВЗ к продаже безрецептурных препаратов без строгого соблюдения фармтребований (лицензий, систем хранения, контроля) — особенно если это будут делать под брендом или в партнёрстве с маркетплейсами — на рынок выйдёт новый, большой и агрессивный игрок. Традиционные аптеки, особенно небольшие и средние сети, могут не выдержать конкуренции.

📊 По данным RNC Pharma, около 41% аптечных продаж в упаковках приходится на безрецептурный сегмент. Это именно та часть выручки аптек, за которую в ближайшее время начнётся борьба. Уже сегодня Ozon и Wildberries активно расширяют фармкатегории, но ограничены строгими требованиями. Новый закон может позволить им масштабироваться, используя отделения «Почты России» как пункты выдачи именно безрецептурных лекарств.

🚚 Таким образом, в переделе аптечного рынка могут принять участие маркетплейсы, для которых фармацевтическая продукция — ещё один сектор роста. Использование обширной инфраструктуры «Почты России» в качестве ПВЗ позволяет обойти проблему «последней мили» и быстро масштабировать присутствие даже в малых населённых пунктах. Для аптек это создаёт прямую и явную угрозу утраты клиентского трафика.

🏪 Коммерческая недвижимость неминуемо почувствует последствия появления почты в нише аптек: арендаторы помещений площадью 45–80 м², ранее обеспечивавшие стабильный рентный поток, могут начать сворачивать активность в локациях с упавшей выручкой и закрывать аптеки. В перспективе это приведет к росту вакантности и давлению на арендные ставки.

💰 Протекционизм Минцифры в отношении подведомственной компании способен не только вытащить «Почты России» из убытков, но и обогатить маркетплейсы. А вот для физических аптек и их арендодателей реализация проекта министерства принесет лишь убытки.

⚡⚡⚡ Налоговая Инспекция научилась распознавать источник дохода при посуточный аренде и требует заплатить налоги со всей суммы, которую получают сервисы бронирования.

🛏️ Например, вы сдаете помещение в краткосрочную аренду за ₽2500/сутки через популярный сервис бронирования. Предположим, комиссия сервиса 10%. На ваш счет поступает ₽2250.

🚩Так вот: платить налоги нужно с ₽2500.

☝️Моя коллега, эксперт по налогам в недвижимости Евгения Ослоновская считает, что это четкий сигнал для тех, кто все еще платит налог только с той суммы, которая поступает на счет - впереди требования доплаты от налоговой.

🤗 Если у вас патент, то можно не волноваться!

🛠️ Я тут на неделе потрогал тему офисного ремонта! У многих читателей канала вызвали некоторое удивление цифры ~ ₽125 т./м2 доведения офиса из состояния Shell&Core в состояние полной готовности (но без мебели).

✔️ И вот так совпадение! Компании MANUFAQTURY вместе с KUBRAVA PM, которые специализируются на отделке коммерческой недвижимости, выпустили так называемый «калькулятор офисного ремонта».

Там два сценария:
🔸реновация существующего помещения
🔹ремонт «бетона»

🔀 Для каждого варианта предусмотрено три уровня отделки: базовый, средний и высокий. Все расчеты основаны на реальных проектах 2025 года.

📥 Качаем здесь

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией