Скоро такие юниты будут разбирать быстрее, чем апарты в 2021 году.
В начале апреля начались продажи коммерческих помещений от Orange.Life! прямо у метро «Проспект Ветеранов».

Формат интересный: •чистовая отделка,
•потолки 4,3 м,
•панорамные окна,
•готовая разводка под электрику и освещение, •опционально — «мокрая точка» и возможность объединить юниты.

Три категории юнитов:
START — компактное решение для малого бизнеса (13–16 м², до 3 рабочих мест)
STANDARD — гибкий формат для шоурумов, ателье, салонов (19–22 м²)
SELECT — простор для студий, офисов, образовательных центров (до 32 м²)
Доходность от 12%, нарезка уже с отделкой, цены от 3,9 млн. руб.

Можно открыть свой проект или сдать в аренду. Управление - самостоятельное или с привлечением любой УК.

Ежемесячный пешеходный трафик — 2,4 миллиона человек и практически нет конкурентов. Плюс синергия: единая навигация, рекламные стенды, уборка общих зон — всё это уже встроено.

Узнать подробнее в тг-канале Orange.Life!

Реклама ООО «Априори» ИНН 7810811169 erid: 2VtzqxYvj2J

Решение пятничной задачи: почему прибыль оказалась ниже?

✅ Правильный ответ: изменение ставки налога на прибыль - рост НП с 20% до 25%!

1️⃣ В 2023 году при планировании проекта базовая ставка налога на прибыль составляла 20%
2️⃣ К моменту завершения проекта в 2026 году ставка была повышена до 25%
3️⃣ При неизменной прибыли до налогообложения это дало разницу в 6.25%

📊 Расчет:
🔹Если плановая прибыль после налогообложения = 100 млн ₽
🔹 То прибыль до налогообложения = 100 ÷ (1 - 0.2) = 125 млн ₽
🔹 При новой ставке 25% прибыль после налогообложения = 125 × (1 - 0.25) = 93.75 млн ₽

🔍 Проверка: 100 - 93.75 = 6.25 млн ₽, что составляет ровно 6.25% от плановых 100 млн ₽

💡При долгосрочном планировании инвестиций желательно учитывать риски изменения налогового законодательства! Не все отклонения от плана вызваны неэффективностью или недобросовестностью.

🏆 Поздравляю тех, кто нашел верный ответ - ваш мозг отлично работает в пятницу!

- Налейте воды попить, а то так есть хочется, что переночевать негде...

🏨 По данным АТОР (Ассоциации туроператоров России), иностранные туристы не смогли забронировать гостиницы на майские праздники — все номера уже забронили наши соотечественники, россияне 🇷🇺!

🌏 Для гостей из стран Азии и Ближнего Востока майские праздники не просто возможность получить пару выходных дней, а полноценное начало туристического сезона в России. Очевидно, что теперь им придется скорректировать свои планы или искать альтернативные варианты размещения.

🇧🇾 Туристы из Беларуси, Казахстана и других постсоветских стран традиционно выбирают Россию именно из-за длинных выходных. Многих привлекает возможность увидеть репетицию Парада Победы и принять участие в памятных мероприятиях 9 мая. К сожалению, в этом году многим из них придется довольствоваться просмотром трансляций по телевизору.

💸 Очевидно, что российская индустрия гостеприимства оказалась не готова к такому наплыву туристов.

☝️Во всяком случае в некоторые дни спрос на средства размещения явно превышает предложение, а значит, есть куда расти. Вот бы всегда было как на майских!

Что думаете о ситуации?
👍 Временный ажиотаж
🔥 Системная проблема
👀 Надо мне цены повысить...

🏢 Офисный коллапс? Московские бизнес-центры класса А не спешат открываться при высоком спросе...

🔍 Всевидящее око девушек из аналитического центра STONE зафиксировало тревожный тренд: в I квартале 2025 года в Москве не ввели в эксплуатацию НИ ОДНОГО из четырех заявленных бизнес-центров класса А. Тенденция переноса сроков ввода продолжает набирать обороты.

💼 По мнению STONE рынок переходит в стадию острого дефицита. Вакансия в классе А упала до рекордно низких 6,1% (скоро она так и со складами сравнится), а в ключевых деловых районах ситуация еще хуже: в Москва-Сити свободно всего 1,3% площадей, в Ленинградском коридоре — 1,9%, в ЦДР — 3,4%. На фоне этого арендные ставки в I квартале 2025 взлетели на 15-30%, достигнув в среднем 35,5 тыс. руб./м² в год (с НДС).

🔥 Крупные игроки рынка активно скупают целые здания — Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (28 тыс. м²), а структура Лукойла выкупила бизнес-центр AFI2B (38 тыс. м²).

💰 А вот цены на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах класса А пока отстают. За год они выросли на 6% и достигли 460 тыс. руб./м², а в Москва-Сити — 730 тыс. руб./м². Всего на 2025-2026 годы ожидается ввод 1,2 млн м² офисных площадей классов А и Prime, но более 70% из них уже проданы или забронированы.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рассматривающим покупку стоит обратить внимание на объекты с более поздним сроком ввода (2027-2029 гг.), где пока реализовано только 35% площадей. Важный момент: около 60% покупателей офисов — конечные пользователи, а не инвесторы, что как бы намекает на сохранение дефицита и дальнейший рост ставок.

🔥 Буду брать.
👀 Куда деньги нести?
👍 Ладно, куплю...

Бизнес размером со шкаф!

🍎 Продажа овощей и фруктов является одним из самых древних видов торговли! Казалось бы, он должен уступить место современным гипермаркетам или дрогнуть под гнетом онлайн-доставки. Однако в 2024 году мы наблюдаем интересное - микро-точки торговли овощами и фруктами не только выживают и множатся, но и открываются даже в премиальных городских локациях.

🍊 Недавно наткнулся на интересный объект - помещение площадью всего 3,8 м² на Карманицком переулке на выходе из метро «Смоленская». 3,8 м² это примерно размер шкафа-купе или, извините, стандартного туалета. При этом арендатор платит ₽145 тыс. в месяц!

🍉А кто вообще занимается микро-торговлей овощами и фруктами? Чаще всего это индивидуальные предприниматели с многолетним опытом работы в сфере торговли свежими продуктами. Они закупают товар на оптовых базах ранним утром и доставляют его в свои точки к началу рабочего дня. Бизнес-модель предполагает высокую оборачиваемость, что требует расположения «на трафике».

🍇 Маржинальность такого бизнеса может достигать 200-500%. С одной стороны, такой бизнес страдает от сезонности, коротких сроков хранения продукции, жесткой конкуренции с сетевыми магазинами и растущей популярности сервисов доставки, не говоря уже о высоких арендных ставках. С другой — выигрывает благодаря возможности быстро менять ассортимент, идеально подходит для импульсивных покупок «по пути», формирует личные отношения с клиентами и может предлагать более свежий товар, чем сетевые магазины, при минимальных затратах на оборудование и персонал.

🥑 Для владельца микро-недвижимости ее компактный размер имеет свои преимущества. Меньше затрат, быстрая ротация арендаторов (при необходимости), высокая арендная ставка (в нашем случае - 38 158 ₽/м2 в месяц!).

🔍 Помещение площадью 3,8 м2 на Карманицком переулке, 9 сдается за 145 000 ₽ в месяц. Арендатор заключил договор на 3 года с индексацией 7% в год. Сам объект готового арендного бизнеса (ГАБ) продается за ₽25 млн.

🏮Интересный факт: в Японии и Гонконге микро-торговля на минимальных площадях — устоявшаяся традиция. Там можно встретить магазинчики площадью от 2 м², которые десятилетиями успешно работают в одной нише. Похоже, этот тренд постепенно приходит и в Россию.

🔮 Будущее таких форматов в России видится мне лично весьма перспективным, особенно в условиях растущей стоимости аренды в центральных локациях.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Инвестируете в загородную недвижимость Тогда это событие точно для вас 👇🏻⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
23 апреля в Москве пройдет камерный бизнес-завтрак от Garnet Invest — для тех, кто хочет понимать рынок не по статьям, а по реальному опыту.⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Что обсудим:⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
— Как себя чувствуют проекты, вышедшие на рынок в 2022–2025 гг.?
— Как отличить проект с потенциалом от провального?
— Формат holiday village: зарубежный опыт и его применение в России.⠀⁣⁣⠀
— Сколько действительно можно зарабатывать на загородной доме.⠀⁣⁣⠀
— Как использовать госпрограммы с выгодой, а не в убыток.⠀⁣⁣⠀
— Как управлять глэмпингом и эко отелем, чтобы они приносили доход.
⁣⁣⠀
Спикеры:⁣⁣⠀
— Александр Поздняков, основатель Garnet Holiday (сеть арендных домов)⠀⁣⁣⠀
— Мария Трель, операционный директор УК Wishhome⁣⁣ (2 эко отеля)
— Радченко Ксения — управляющий партнер глэмпинга «Ветрено»
⁣⁣⠀
🗓️Дата: 23 апреля⠀⁣⁣⠀
🕚Начало в 10:00⠀⁣⁣⠀
📍Место: Москва, ресторан La Provincia, Калужская пл., 1, стр. 4⠀⁣⁣⠀
🎫 Стоимость участия: 1500 ₽ (символическая, за завтрак)⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Будет полезно тем, кто хочет не просто вложиться в дом/землю, а построить на этом рабочую модель и понять тонкости управления.
⁣⁣⠀
Регистрация по ссылке. ⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Мест немного — формат камерный.

Реклама ООО «ТВН» ИНН 7816673282 erid: 2Vtzqutxnmx

📱Мой коллега Петя жалуется у себя в тг-канале, что не заработал деньги на платформе GetEnd. Эксперт Вася сообщил в своих соц.сетях, что получает аж 10% годовых от своей виллы на Гоа. А блогер Серёжа покупает апартамент в проекте «Молчуново» со скидкой 50% и утверждает, что это выгодно!

🔍Стоит ли обращать внимание на всю эту информацию? Что из этого применимо к вам? Возможно, ничего. Вполне может быть, что кое-что можно использовать в своих целях. Но абсолютно точно, чужой опыт - это информация для размышления, а не руководство к действию.

🚨Спойлер: случаи из соцсетей - это не ваша инвестиционная стратегия.

1️⃣ Скрытая мотивация. Петя, ругающий краудлендинг, возможно имеет личные претензии к платформе или просто создает хайповый контент для привлечения аудитории. Вася, нахваливающий недвижимость на Гоа, вообще выступает в роли брокера, заинтересованного в продаже подобных объектов. Ну а у Серёжи может быть просто заключен долгосрочный рекламный договор с застройщиком «Молчуново». Наверное, следует подумать, каковы могут быть скрытые мотивы для публичного освещения свой позиции по тому или иному вопросу.

2️⃣ Неизвестные факты. Петя мог вложить деньги в самый рискованный проект на платформе ради высокого процента. Васе повезло купить апартамент на Гоа в идеальный момент. Без полного контекста рассказанные истории - лишь верхушка айсберга, а попытки копировать чужие действия могут привести к совершенно противоположным результатам.

3️⃣ Анализируйте кейсы. Вместо категоричного «краудлендинг - это обман» или «недвижимость на Гоа - золотая жила», задайте правильные вопросы: какие конкретные факторы могут привести к успеху или неудаче? Были ли это особенности рынка, время входа, размер инвестиций, уровень компетенции или просто удача? Если вас заинтересовал тот или иной опыт, стоит поискать закономерности и сформировать личные подходы к анализу инвестиционных идей.

4️⃣ «Потренируйтесь на кошках». Попробуйте самостоятельно проанализировать инвестиционное предложение и пройти путь инвестора с начала и до конца. Некоторые инвестиционные идеи предполагают вход с минимальными инвестициями. Не во все, но во многие инвестиционные идеи можно вложить деньги через механизмы коллективных инвестиций. Используйте эти инструменты для старта с малого: ЗПИФы, краудфандинговые или краудлендинговые платформы. Так вы сможете проверить любую «интересную» или «провальную» стратегию - торговые помещения с супермаркетами, займы под залог, флиппинг, инвестиции в зарубежную недвижимость, склады… - вложив относительно небольшую сумму и получив реальный опыт без катастрофических рисков.

🔻ИТОГО! Используйте чужой опыт как источник идей, который должен быть адаптирован под свою ситуацию. Самая надежная стратегия — это совмещение анализа чужого опыта с собственными экспериментами. И уж точно, экспериментировать нужно не на всю котлету! Распределите инвестиции между разными инструментами и форматами, постоянно оценивайте результаты и корректируйте стратегию. Настоящий опыт приходит только с практикой, а разнообразие подходов защищает от катастрофических потерь, если один из них не сработает.

📜 А еще, пожалуйста, прочитайте мой дисклеймер и сделайте выводы о моих рекомендациях!

☝️Цитата верная на 100%!

🔥 Последняя возможность проинвестировать в знания: осталось всего 1️⃣ (одно) место на обучающей программе «Продажи Инвестиционной Недвижимости».

🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group, ГК «Острова», а также консалтинговых компаний GLADSTON, Bright Street Expert и ряда других.

‼️ Поторопитесь и успеете: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.

Как агенту эффективно сотрудничать с застройщиком?

Работа в недвижимости — это не только поиск клиентов, но и правильные партнёрства. Когда застройщик открыт для сотрудничества, агент получает больше инструментов для продаж, а значит — больше сделок и прибыли.

Сеть апарт-отелей Vertical из Санкт-Петербурга создала свой телеграм канал для агентов, где выстраивает долгосрочные отношения с брокерами, предлагает повышенное вознаграждение в марте и обеспечивает поддержку:

– сотрудничает с брокерами с 2012 года
– провела более 3500 сделок с агентами
– берет работу с документами на себя

Петербургский застройщик проводит регулярные бесплатные офлайн и онлайн обучения, а еще делится готовыми расчетами по рассрочкам для ваших клиентов.

Вступайте в сообщество партнеров Vertical и предлагайте вашим клиентам только выгодные инвестиции.

🏗 Застройщик «Консоль» анонсировал старт продаж своего первого московского проекта, жилого комплекса A22 по адресу: Москва, Автозаводская, 22 (ЮАО, Даниловский район). Разрешение на строительство уже получено.

📌 Место: в 100 м от съезда на ТТК и Симоновской набережной. Рядом конкуренты - готовый ЖК Forst от Forma, строящиеся апартаменты Insider от РКС, а через "дорогу" - ЗИЛАРТ от ЛСР. В общем, проект находится в тесном окружении конкурентов, а цены у него...

⭕️ Другое окружение: рядом находятся крупные проекты редевелопмента ЗИЛа, что создает качественную новую среду. Транспортная доступность ок: до метро пешком, до Кремля - 7 км, до Садового кольца - 3,5 км. За 10 минут на автомобиле можно добраться до парка развлечений «Остров Мечты».

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽15,4 млн за 28,7 м² (₽537 т./м²)
1️⃣-к.: от ₽17,3 млн за 37,1 м² (₽466 т./м²)
2️⃣-к.: от ₽25,5 млн за 49,6 м² (₽514 т./м²)
3️⃣-к.: от ₽43,7 млн за 81,6 м² (₽535 т./м²)

🏢 Проект: комплекс из двух башен высотой 35 и 43 этажа с панорамным остеклением, соединенных одноэтажным стилобатом. Всего 907 квартир (студии - 113 шт., 1-комн. - 528 шт., 2-комн. - 185 шт., 3-комн. - 81 шт.) и 236 машиномест в двухуровневом подземном паркинге. Потолки в квартирах - 3,2 м, в пентхаусах - до 6,55 м.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест

🏢 «Сейчас нет никаких предпосылок к тому, что рынок в ближайшей перспективе перейдет к аренде», — чеканит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE в интервью РБК. Из-за высоких ставок по кредитам застройщики просто не могут позволить себе финансировать строительство бизнес-центров - приходится продавать в нарезку, чтобы строить. Доля офисов на продажу растёт из года в год, а инвесторы, приобретя площади, не спешат их перепродавать, предпочитая сдавать в аренду... И похоже, это теперь навсегда.

🎓 Вчера проводил сессию вопросов-ответов со студентами и мы обсуждали по каким критериям инвесторы оценивают объекты ГАБ. Одним из самых популярных инструментов определения качества готового арендного бизнеса является срок окупаемости.

🏛 У нас в России есть своя мощная культура инвестиций в недвижимость, с самобытным лексиконом, в частности инвесторы применяют два термина:

1️⃣ Грязная окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к выручке от аренды за год, измеряется годами.
2️⃣ Чистая окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к доходу (не путать с выручкой) от аренды за год или прибыли от аренды за год... но это неточно. Измеряется годами.

🏢 Для коммерческой недвижимости расчёт срока окупаемости обычно базируется на показателе NOI (Net Operating Income, Чистый Операционный Доход, ЧОД). Например, если стрит-ритейл стоимостью 40 млн рублей приносит 400 тыс. рублей арендного дохода в месяц (4,8 млн рублей в год), а операционные расходы составляют 1,2 млн рублей в год, то NOI будет равен 3,6 млн рублей. Таким образом, срок окупаемости составит 11,1 года (40 млн ÷ 3,6 млн).

🧮 Вот это был правильный расчет простой окупаемости.

📝 Существует также дисконтированная окупаемость (DPP), которая учитывает временную стоимость денег через ставку дисконтирования. Вычисляется как период, за который сумма дисконтированных денежных потоков сравняется с первоначальными инвестициями.

⚠️ Важный момент: в профессиональной среде простая окупаемость считается весьма грубым показателем, так как не учитывает факторы времени, стоимости денег, наличия или отсутствия индексации, будущее изменение цены актива и т.д.. Более точно перспективность инвестиций оценивается при создании финансовой модели через IRR (внутренняя норма доходности), NPV (чистая приведённая стоимость) и Cap Rate (ставка капитализации).

Что вы используете при оценке ГАБ?
👍 Окупаемость - главный показатель.
🔥 Делаю комплексную фин.модель...
👀 Расчеты не важны, интуиция рулит!

⚡️Но ведь окупаемость это для скорости! Когда нет времени и нужно быстро оценить проект...

🧐По каким показателям помимо окупаемости инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
1️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
2️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 
3️⃣ Cash-on-Cash Return 
Формула: годовая чистая прибыль от актива / проинвестированные собственные средства, измеряется в %

💸 Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return. 
 
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.