Реклама. Информация о рекламодателе. Erid.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🚨 Дождались... Минфин вводит обязательную сертификацию для частных инвесторов в недвижимость.
Ⓜ️ Официально объявлено о запуске новой обязательной программы сертификации для всех физ.лиц, инвестирующих в недвижимость суммы от ₽5 млн.(с учетом ипотеки или рассрочки). Новые правила вступят в силу уже с 1 мая 2025 года!
📝 Повод? А просто «необходимо обеспечить защиту граждан от необдуманных вложений в переоцененные квадратные метры»... Сертификация частных инвесторов в недвижимость будет включать экзамен по 7 дисциплинам: от финансового моделирования до урбанистики, от истории зодчества до основ Гражданского Кодекса.
💸 На базе ДOM.PФ будут созданы региональные аккредитованные центры, которые будут сертифицировать частных инвесторов - всего за ₽250 тыс.! Инвестиционные сделки с недвижимостью без сертификата после 1 мая могут быть оспорены в суде.
🏗 Как всегда, есть исключения! Те, кто уже совершил более 10 сделок за последние 5 лет на сумму более ₽50 млн. и может документально подтвердить доходность выше ключевой ставки, сертификат получат автоматом.
🗣 «Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — оперативно прокомментировал инициативу глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Вероятно, сертификация инвесторов сможет охладить пыл застройщиков, а заодно и цены на недвижимость.
📉 Акции «Самолёта» уже сложились в 4 раза.
⚠️ Вот такое первое апреля...
🤬 А вот что я думаю по этому поводу:Ха! Поверили? Это всего лишь розыгрыш!!!
📝 Повод? А просто «необходимо обеспечить защиту граждан от необдуманных вложений в переоцененные квадратные метры»... Сертификация частных инвесторов в недвижимость будет включать экзамен по 7 дисциплинам: от финансового моделирования до урбанистики, от истории зодчества до основ Гражданского Кодекса.
💸 На базе ДOM.PФ будут созданы региональные аккредитованные центры, которые будут сертифицировать частных инвесторов - всего за ₽250 тыс.! Инвестиционные сделки с недвижимостью без сертификата после 1 мая могут быть оспорены в суде.
🏗 Как всегда, есть исключения! Те, кто уже совершил более 10 сделок за последние 5 лет на сумму более ₽50 млн. и может документально подтвердить доходность выше ключевой ставки, сертификат получат автоматом.
🗣 «Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — оперативно прокомментировал инициативу глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Вероятно, сертификация инвесторов сможет охладить пыл застройщиков, а заодно и цены на недвижимость.
📉 Акции «Самолёта» уже сложились в 4 раза.
⚠️ Вот такое первое апреля...
🤬 А вот что я думаю по этому поводу:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Gid_okruzheniya.pdf
12.4 MB
👀 До 32 лет я жил в московском районе «Преображенское». Родные места, ВАО Москвы: Преображенка, Богородское, Бульвар Рокоссовского, Сокольники! Я там всё исходил - до сих пор рассказываю о районе, будто я местный. Увы, я был занят во время старта продаж ЖК «Мангазея в Богородском», но тут оказалось, что подоспела вторая очередь! Решил всё-таки выделить время и посмотреть на этот проект с точки зрения инвестиций.
🔍 Район я знаю хорошо, вообще окрестности метро «Бульвар Рокоссовского» и даже Метрогородок часто посещал по разным вопросам! За последние годы там много чего построили, а самое главное - снесли (вот за это спасибо!). В частности в райончик пришла «Мангазея»! И не только пришла, но и создала «Гид по окружению» - даже мне было интересно прочитать.
🏗 Сегодня будет детальный обзор инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе бизнес-класса ЖК «Мангазея в Богородском» на стадии строительства для перепродажи. Я проанализирую все преимущества и недостатки проекта, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
🔍 Район я знаю хорошо, вообще окрестности метро «Бульвар Рокоссовского» и даже Метрогородок часто посещал по разным вопросам! За последние годы там много чего построили, а самое главное - снесли (вот за это спасибо!). В частности в райончик пришла «Мангазея»! И не только пришла, но и создала «Гид по окружению» - даже мне было интересно прочитать.
🏗 Сегодня будет детальный обзор инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе бизнес-класса ЖК «Мангазея в Богородском» на стадии строительства для перепродажи. Я проанализирую все преимущества и недостатки проекта, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
Для начала немного о проекте «Мангазея в Богородском»:
🔹 Местоположение: Москва, Открытое шоссе
🔹 2 мин. пеш. до ст.м. Бульвар Рокоссовского и МЦК
🔹 Количество квартир - 1833 шт.
🔹 Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹 Количество этажей - 24-43
🔹 Высота потолков - 2,95-3,25 м
🔹 Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2028
🔸 Застройщик: Мангазея
🏢 Проект состоит из 6 башен переменной высотности. Самая высокая башня достигнет 143,85 метров и станет доминантой на востоке Москвы.
🔻 Продолжение следует...
🔹 Местоположение: Москва, Открытое шоссе
🔹 2 мин. пеш. до ст.м. Бульвар Рокоссовского и МЦК
🔹 Количество квартир - 1833 шт.
🔹 Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹 Количество этажей - 24-43
🔹 Высота потолков - 2,95-3,25 м
🔹 Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2028
🔸 Застройщик: Мангазея
🏢 Проект состоит из 6 башен переменной высотности. Самая высокая башня достигнет 143,85 метров и станет доминантой на востоке Москвы.
🔻 Продолжение следует...
🗺 О районе и о транспортной доступности
📍 «Мангазея в Богородском» расположен в районе «Богородское» города Москвы.
🚇 Сам объект находится в 2 минутах пешком от ст.м. «Бульвар Рокоссовского» и одноименной станции МЦК. На метро до центра всего 20 минут. Для автомобилистов есть удобные заезды на СВХ и МСД.
📏 Район с развитой социальной инфраструктурой. Недалеко расположены торговый центр «Янтарь», школы, детские сады и парк «Лосиный остров» в 10 минутах ходьбы. 65% территории района занимает лесопарк. В непосредственной близости от ЖК застройщик планирует построить торговый комплекс.
🔻 Продолжение следует...
📍 «Мангазея в Богородском» расположен в районе «Богородское» города Москвы.
🚇 Сам объект находится в 2 минутах пешком от ст.м. «Бульвар Рокоссовского» и одноименной станции МЦК. На метро до центра всего 20 минут. Для автомобилистов есть удобные заезды на СВХ и МСД.
📏 Район с развитой социальной инфраструктурой. Недалеко расположены торговый центр «Янтарь», школы, детские сады и парк «Лосиный остров» в 10 минутах ходьбы. 65% территории района занимает лесопарк. В непосредственной близости от ЖК застройщик планирует построить торговый комплекс.
🔻 Продолжение следует...
🏢О застройщике и комплексе
🏗 Застройщик «Мангазея» - относительно новый (работает на рынке недвижимости Москвы с 2012 года), но уже достаточно известный игрок рынка недвижимости Москвы с реализованными проектами (Интонация, Ты и Я, Пикассо, Измайлово Lane, Марьина Роща) и проектами на начальной стадии («Мангазея на Речном», «Мангазея на Тульской»).
⚙️Девелоперская компания «Мангазея» входит в группу компаний «Мангазея», успешно работающую в России более 18 лет в таких направлениях, как золото, газодобыча, IT.
👀 Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, я лично несколько лет назад был в ЖК «Пикассо» и мне очень понравилось качество МОП и благоустройства.
🔻 Продолжение следует...
🏗 Застройщик «Мангазея» - относительно новый (работает на рынке недвижимости Москвы с 2012 года), но уже достаточно известный игрок рынка недвижимости Москвы с реализованными проектами (Интонация, Ты и Я, Пикассо, Измайлово Lane, Марьина Роща) и проектами на начальной стадии («Мангазея на Речном», «Мангазея на Тульской»).
⚙️Девелоперская компания «Мангазея» входит в группу компаний «Мангазея», успешно работающую в России более 18 лет в таких направлениях, как золото, газодобыча, IT.
👀 Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, я лично несколько лет назад был в ЖК «Пикассо» и мне очень понравилось качество МОП и благоустройства.
🔻 Продолжение следует...
🛏 Квартиры в «Мангазея на Богородском» есть разные, например такие:
🪟Студии: от ₽10,8 млн. за 23,6 м² или ₽458 т./м²
1️⃣-к.: от ₽14 млн. за 31,3 м² или ₽447 т./м²
2️⃣-к.: от ₽20,1 млн. за 49,9 м² или ₽403 т./м²
3️⃣-к.: от ₽31,3 млн. за 76,9 м² или ₽407 т./м²
🔻 Продолжение следует...
🪟Студии: от ₽10,8 млн. за 23,6 м² или ₽458 т./м²
1️⃣-к.: от ₽14 млн. за 31,3 м² или ₽447 т./м²
2️⃣-к.: от ₽20,1 млн. за 49,9 м² или ₽403 т./м²
3️⃣-к.: от ₽31,3 млн. за 76,9 м² или ₽407 т./м²
🔻 Продолжение следует...
🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «Мангазея в Богородском»:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-AQaE6nyDEDtho9MHhemINo68PnI9XzvUMPdZcoh1DM/edit?usp=sharing
🔣 Важное пояснение по инвестиционным стратегиям в ЖК «Мангазея в Богородском»!
🏢 Я рассмотрел два основных подхода к инвестированию: спекулятивную стратегию (перепродажа через 3 года) и долгосрочную аренду с последующей продажей через 20 лет.
💯 В спекулятивной стратегии оценивались разные варианты финансирования и три сценария роста цены м2. При 100% оплате со скидкой 7% (₽389 205/м²) показатели в пессимистичном сценарии с ростом цены до ₽472 068/м² (ROI: 15%, IRR: 4,4%). В реалистичном сценарии с ценой ₽540 702/м² доходность составляет 30% (IRR: 8,3%), а в оптимистичном при ₽596 363/м² - целых 41% (IRR: 11,2%).
🔄 В спекулятивной стратегии при применении стандартной ипотека под 29% финансовая модель показывает отрицательную доходность, но семейная ипотека под 6% выглядит привлекательно с ROI 47% (IRR: 15,3%).
🏠 Отдельно стоит выделить стратегию долгосрочной аренды с использованием семейной ипотеки. Покупая квартиру под 6% с первоначальным взносом 30% и сдавая её в аренду за ₽87 000/мес с ежегодной индексацией 5%, через 20 лет можно получить ROI 375% (IRR: 9,0%) при продаже по цене ₽1 255 193/м².
👍 Для быстрой спекулятивной стратегии подойдёт 100% оплата или семейная ипотека, если вы подходите под её условия. А долгосрочная стратегия с семейной ипотекой и арендой подойдет тем, кто планирует создать пассивный доход и накопить существенный капитал за 20 лет.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-AQaE6nyDEDtho9MHhemINo68PnI9XzvUMPdZcoh1DM/edit?usp=sharing
🔣 Важное пояснение по инвестиционным стратегиям в ЖК «Мангазея в Богородском»!
🏢 Я рассмотрел два основных подхода к инвестированию: спекулятивную стратегию (перепродажа через 3 года) и долгосрочную аренду с последующей продажей через 20 лет.
💯 В спекулятивной стратегии оценивались разные варианты финансирования и три сценария роста цены м2. При 100% оплате со скидкой 7% (₽389 205/м²) показатели в пессимистичном сценарии с ростом цены до ₽472 068/м² (ROI: 15%, IRR: 4,4%). В реалистичном сценарии с ценой ₽540 702/м² доходность составляет 30% (IRR: 8,3%), а в оптимистичном при ₽596 363/м² - целых 41% (IRR: 11,2%).
🔄 В спекулятивной стратегии при применении стандартной ипотека под 29% финансовая модель показывает отрицательную доходность, но семейная ипотека под 6% выглядит привлекательно с ROI 47% (IRR: 15,3%).
🏠 Отдельно стоит выделить стратегию долгосрочной аренды с использованием семейной ипотеки. Покупая квартиру под 6% с первоначальным взносом 30% и сдавая её в аренду за ₽87 000/мес с ежегодной индексацией 5%, через 20 лет можно получить ROI 375% (IRR: 9,0%) при продаже по цене ₽1 255 193/м².
👍 Для быстрой спекулятивной стратегии подойдёт 100% оплата или семейная ипотека, если вы подходите под её условия. А долгосрочная стратегия с семейной ипотекой и арендой подойдет тем, кто планирует создать пассивный доход и накопить существенный капитал за 20 лет.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Google Docs
Мангазея в Богородском
🏗 Крупный российский застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) готовится размещать облигации серии 001Р-03
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд
🗓 Срок обращения - 1,5 года (540 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 26,5% (доходность к погашению не выше 29,97%)
🧮 Купонный период - 30 дней, без оферт и амортизации
📆 Дата размещения - 2 апреля 2025 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Надо брать.
👀 Не надо брать!
🔥 Я уже их имею (или они меня)...
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд
🗓 Срок обращения - 1,5 года (540 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 26,5% (доходность к погашению не выше 29,97%)
🧮 Купонный период - 30 дней, без оферт и амортизации
📆 Дата размещения - 2 апреля 2025 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Надо брать.
👀 Не надо брать!
🔥 Я уже их имею (или они меня)...
🏗 Застройщик Dominanta объявил открытый старт продаж жилого комплекса «СВЕТ» на Дмитровском шоссе, 83А (САО, Дегунино). Закрытые продажи уже прошли.
📌 Место: район с готовой инфраструктурой рядом с жилым кластером Селигер Сити. Локация понравится любителям северного направления.
💵 Цены и планировки:
🔹Студии площадью 29-33 м² предлагаются за ₽13,6-16,9 млн (₽469-512 т./м²)
🔹1-комн. квартиры 37-55,7 м² за ₽17,2-26 млн (₽465-467 т./м²)
🔹2-комн. квартиры 53-80 м² за ₽23,2-34 млн (₽425-438 т./м²)
🔹3-комн. квартиры от ₽29,7 до ₽36,8 млн. (₽371-460 т./м²)
🏢 Проект: одна башня высотой 51 этаж с общей площадью квартир 35,6 т. м². Всего 662 квартиры и 99 машиномест (коэффициент обеспеченности всего 0,15). Квартирография: студии и 1-комн. — 376 шт. (57%), 2-комн. — 206 шт. (29,5%), 3-комн. — 18 шт. (13,5%). Потолки в бетоне 3 м, на 2 этаже — 3,3 м, в пентхаусах на 51 этаже — 6,2 м. Ключи планируются в I квартале 2029 года. На этаже в среднем 13 соседей.
❗️Несмотря на название, «СВЕТ» может так и не стать ярким пятном на инвестиционной карте Москвы из-за большого количества конкурентов и довольно высоких стартовых цен.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест!
📌 Место: район с готовой инфраструктурой рядом с жилым кластером Селигер Сити. Локация понравится любителям северного направления.
💵 Цены и планировки:
🔹Студии площадью 29-33 м² предлагаются за ₽13,6-16,9 млн (₽469-512 т./м²)
🔹1-комн. квартиры 37-55,7 м² за ₽17,2-26 млн (₽465-467 т./м²)
🔹2-комн. квартиры 53-80 м² за ₽23,2-34 млн (₽425-438 т./м²)
🔹3-комн. квартиры от ₽29,7 до ₽36,8 млн. (₽371-460 т./м²)
🏢 Проект: одна башня высотой 51 этаж с общей площадью квартир 35,6 т. м². Всего 662 квартиры и 99 машиномест (коэффициент обеспеченности всего 0,15). Квартирография: студии и 1-комн. — 376 шт. (57%), 2-комн. — 206 шт. (29,5%), 3-комн. — 18 шт. (13,5%). Потолки в бетоне 3 м, на 2 этаже — 3,3 м, в пентхаусах на 51 этаже — 6,2 м. Ключи планируются в I квартале 2029 года. На этаже в среднем 13 соседей.
❗️Несмотря на название, «СВЕТ» может так и не стать ярким пятном на инвестиционной карте Москвы из-за большого количества конкурентов и довольно высоких стартовых цен.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест!
Зачем девелоперы сейчас берут в долг под ~25%? Они вообще в адеквате?
🧲 Наблюдаю картину: крупные застройщики вроде GloraX и «Эталон» наращивают долг, привлекая финансирование под ~25% годовых. При этом официальная ставка ЦБ — 21%, а конъюнктура рынка первичной жилой недвижимости явно хворает.
✂️ Вместо сокращения активности и перехода в режим экономии, некоторые девелоперы агрессивно наращивают долговую нагрузку и активно покупают проекты, увеличивая число регионов в портфеле. Возможно, выходя в регионы, они рассчитывают на более высокую маржинальность там, где себестоимость строительства ниже, а конкуренция не такая кровавая...
🔍 В чём логика такой стратегии? Вижу несколько возможных объяснений:
1️⃣ Игра ва-банк! Набрать ещё долгов, скупить земельные участки у региональных игроков, пережить турбулентность и выйти в лидеры на обновлённом рынке. Риск провала колоссальный, но и потенциальная выгода соответствующая.
🎭 Опять же перед глазами удачный пример «Самолёта», который годами надувал стоимость своих акций (правда, потом сдулся). GloraX так вообще косплеет подмосковного монстра, устраивая бигдэи.
🕊️ Ну и надежды! Процесс урегулирования геополитических проблем России как-то идет. Хорошие новости могут появиться совершенно неожиданно, и это поможет рынку ценных бумаг воспрять.
🏛️ Застройщики также могут рассчитывать на негласную гарантию господдержки. Строительная отрасль слишком важна для экономики. Возможно, девелоперы уверены: если станет совсем туго, государство не даст им упасть.
2️⃣ Они просто ошибаются в стратегии и летят в пропасть. «На этот раз всё будет по-другому». Руководство застройщиков, возможно, считает, что нынешний кризис — временный, а цикл высоких ставок скоро, вот-вот уже закончится.
🚩А может быть ошибочна переоценка перспектив регионального развития. Маржинальность в регионах имеет все шансы оказаться иллюзией: спрос там не такой стабильный, платёжеспособность населения ниже, а логистические издержки выше. Добавьте сюда долги под 25% годовых — и получите гремучую смесь, которая однажды рванёт.
🛐 Облигации застройщиков это как потребительский кредит. Никакого залога / обеспечения нет. Если компания не сможет обслуживать долг, держатели облигаций становятся в длинную очередь кредиторов. Стоит об этом помнить.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Идут ва-банк
👍 Летят в пропасть
👀 Запасаюсь 🍿
🧲 Наблюдаю картину: крупные застройщики вроде GloraX и «Эталон» наращивают долг, привлекая финансирование под ~25% годовых. При этом официальная ставка ЦБ — 21%, а конъюнктура рынка первичной жилой недвижимости явно хворает.
✂️ Вместо сокращения активности и перехода в режим экономии, некоторые девелоперы агрессивно наращивают долговую нагрузку и активно покупают проекты, увеличивая число регионов в портфеле. Возможно, выходя в регионы, они рассчитывают на более высокую маржинальность там, где себестоимость строительства ниже, а конкуренция не такая кровавая...
🔍 В чём логика такой стратегии? Вижу несколько возможных объяснений:
1️⃣ Игра ва-банк! Набрать ещё долгов, скупить земельные участки у региональных игроков, пережить турбулентность и выйти в лидеры на обновлённом рынке. Риск провала колоссальный, но и потенциальная выгода соответствующая.
🎭 Опять же перед глазами удачный пример «Самолёта», который годами надувал стоимость своих акций (правда, потом сдулся). GloraX так вообще косплеет подмосковного монстра, устраивая бигдэи.
🕊️ Ну и надежды! Процесс урегулирования геополитических проблем России как-то идет. Хорошие новости могут появиться совершенно неожиданно, и это поможет рынку ценных бумаг воспрять.
🏛️ Застройщики также могут рассчитывать на негласную гарантию господдержки. Строительная отрасль слишком важна для экономики. Возможно, девелоперы уверены: если станет совсем туго, государство не даст им упасть.
2️⃣ Они просто ошибаются в стратегии и летят в пропасть. «На этот раз всё будет по-другому». Руководство застройщиков, возможно, считает, что нынешний кризис — временный, а цикл высоких ставок скоро, вот-вот уже закончится.
🚩А может быть ошибочна переоценка перспектив регионального развития. Маржинальность в регионах имеет все шансы оказаться иллюзией: спрос там не такой стабильный, платёжеспособность населения ниже, а логистические издержки выше. Добавьте сюда долги под 25% годовых — и получите гремучую смесь, которая однажды рванёт.
🛐 Облигации застройщиков это как потребительский кредит. Никакого залога / обеспечения нет. Если компания не сможет обслуживать долг, держатели облигаций становятся в длинную очередь кредиторов. Стоит об этом помнить.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Идут ва-банк
👍 Летят в пропасть
👀 Запасаюсь 🍿
🏗 Крупный российский застройщик жилья «Эталон» тоже хочет взять в долг.
💰 Ориентир купона 25,50%
💸 YTM 28,70%
💵 Объем выпуска от 1,5 млрд рублей
📅 Срок 2 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Эталону в долг не дам!
🔥 Эталону дам.
👀 Денег в долг не даю...
💰 Ориентир купона 25,50%
💸 YTM 28,70%
💵 Объем выпуска от 1,5 млрд рублей
📅 Срок 2 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Эталону в долг не дам!
🔥 Эталону дам.
👀 Денег в долг не даю...