🐠 Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: несколько лет назад он купил ГАБ (помещение с арендатором, продуктовым ритейлером, очень жестким дискаунтером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...».

👋 В общем, некоторое время назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из помещений нового жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

🔋Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться.... Ну точно дольше. Хорошо, если удастся быстро найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

⚡Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ с дискаунтерами не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов», миграции внутри небольших районов имеет шансы усиливаться. Только форматные и превосходно расположенные помещения от этого защищены, а остальные... Потому что «рыба ищет..., и так далее». Сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

👀 Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ прикладывать инструкцию для новых собственников, план Б («что делать с помещением, если арендатор уедет»)?

⚠️ Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).

📢 Сейчас стало модно использовать в рекламе недвижимости (инвестиций в недвижимость) такой финансовый показатель, как ROI. Он же «рентабельность инвестиций».

👀 Прочитал у одной дамы-брокера такую фразу по поводу некоего спекулятивного проекта в Персидском заливе: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять .... [некую сумму], поэтому рентабельность [инвестиций] составляет 26.66%».

🔍26.66%? Какой приятный показатель! Куда деньги нести?

☝️Но как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?

🎤Краткий «ликбез»* от меня:

💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям NPV и IRR. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.

💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 26.66% (например, в катарских риалах) и альтернатива в виде депозита в Каспи Банке (Казахстан) в тенге под 14,5% годовых. Как это сравнить?

🧮 Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в катарских риалах, чтобы определить IRR и NPV, чтобы только начать сравнивать.

🔦 В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!

* 26 декабря 1919 года, Совет Народных Комиссаров РСФСР принял декрет «О ликвидации безграмотности среди населения РСФСР». Так в русском языке появилось новое слово: «ликбез». В золотой рамочке плакат тех лет.

Квартиры vs Апарт-отели: что победит в борьбе за доходность?

📊 Данные ЦИАН говорят о перенасыщении рынка арендного жилья в Москве. Разберём на примере СВАО: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры - 68 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной - 89 тыс. рублей, трехкомнатной - 114 тыс. рублей. При этом цены за однушки упали на 1,17% , а на двушки выросли на 1,63%. Арендные предложения в январе 2025 года выросли на 26,5%, по сравнению с декабрем.

🏨 А теперь сравним с гостиничным сегментом, который за год вырос на 40,8%. Средняя доходность номера (RevPAR - кстати, очень подробно и понятно этот термин объяснял Михаил Рогатых — директор по развитию продаж Группы Аквилон Москва) в московских отелях достигла 7 243 рублей в сутки при заполняемости 76,3%. Даже с учетом дней простоя это около 165 тыс. рублей в месяц с номера – почти в 2,5 раза выше, чем выручка от долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в том же СВАО. И даже если вычесть вознаграждение УК, налоги и другие расходы, всё равно доходность значительно больше, чем от аренды квартиры.

💰 В отличие от временами волатильного, а сейчас стагнирующего рынка долгосрочной аренды, сегмент гостиничных апартаментов показывает устойчивый рост. При этом входной порог инвестиций в гостиничные апартаменты обычно ниже, чем в квартиры.

🤑 Главное преимущество апарт-отелей – профессиональное управление и возможность легальной краткосрочной аренды. Пока владельцы квартир борются с растущей конкуренцией и падающими ставками, апарт-отели под управлением операторов демонстрируют стабильный доход благодаря гибкой ценовой политике и профессиональному маркетингу.

📍Например, в том же СВАО из проектов гостиничных апартаментов можно упомянуть «Аквилон SIGNAL», про который я уже неоднократно писал на своём канале.

❓ Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Инвестиции в апарт-отели не только обеспечивают более высокую потенциальную доходность, но и существенно меньшую головную боль для владельца.

Какой формат выберете для инвестиций?
👍 Только гостиничные апартаменты.
🔥 Только квартиры!
👀 Буду считать доходность…

🏭 «Кресты» купили-таки! Будет МФК. Как я и писал, проект заинтересовал местного девелопера - КВС. Про опыт КВС в реконструкции памятников мне неизвестно, а вот о компании я знаю давно. У КВС был проект в Подмосковье, малоэтажный ЖК «Пушкарь» в Тарасовке. Собственно на аналогичных проектах - малоэтажных комфорт-класса в пригородах Санкт-Петербурга, как я понимаю, они и специализируются.

💸 Рынок облигаций застройщиков: время покупать?

🔌 Первичный рынок размещения облигаций явно вышел из анабиоза - относительно недавно очередные выпуски анонсировали ЛСР и GloraX, готовятся выпуски АПРИ и Джи Групп. Самолет выкупал свои облигации... Вторичный рынок тоже жив.

🏛ЦБ оставил ставку рефинансирования на уровне 21% - стабильность. Снижение ставки похоже откладывается на неопределенный срок.

🔗Существует закономерность:

📈 Когда ключевая ставка ЦБ растет - цена облигаций снижается
📉 Когда ключевая ставка ЦБ снижается - цена облигаций растет

♻️ В теории можно сейчас купить облигации, дождаться снижения процентной ставки и после продать облигации дороже, чем купили. Но когда будет снижение ключа? Вопрос!

🙄 С другой стороны застройщики размещаются сейчас по очень высоким ставкам, например, ЛСР собирается занимать аж на 5 лет под 25,50% - интересная доходность на длинном горизонте - такая корова пригодиться многим консервативным инвесторам.

🏗 Напомню, что на облигационном рынке представлено более 30-и эмитентов, компаний, занимающихся недвижимостью. Из этих бумаг (номинал 1000р.) можно собрать портфель, который может принести доходность явно выше банковского депозита (особенно с учётом перспектив намечающегося снижения ставок по вкладам).

🔻Конечно, не нужно вкладывать в облигации все деньги. Обязательно стоит выбирать и оценивать эмитентов и бумаги перед покупкой. Важно помнить о возможных дефолтах (кейс СУ-155).

🔮Ну и конечно, будущее всех девелоперских компаний зависит от будущего экономики и строительного сектора страны, большинства - от сохранения хоть как-то льготируемой и субсидируемой ипотеки.

💡В общем, есть о чем подумать.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

🏗 «Джи-групп», они же главный застройщик Татарстана («Унистрой»), известный своими токсичными отношениями с держателями облигаций (всё уже в прошлом, но осадочек остался) собирается собрать новый урожай на долговом рынке.

💰 Объем выпуска - ₽2 млрд.
🗓 Срок обращения - 2 года
💸 Ориентир по купону - 25,50%, доходность к погашению достигать 28,70%

📊 Компания имеет рейтинги A-(ru) от АКРА и ruA- от «Эксперт РА»

⏰ Дата сбора заявок - 6 марта, в размещение запланировано на 10 марта

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨ Что думаете о выпуске? Заходим или пусть сами себя покупают?

👍 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать
🔥 Я бы взяла / взял немного
✍ Выскажусь

🏗 Застройщик АПРИ тоже собирается выпустить очередные новые облигации, но есть нюанс!

💰 Объем выпуска - ₽500 млн.
🗓 Срок до оферты - 1,5 года (540 дней)
💸 Ставка купона - 29,5% годовых (купоны каждые 30 дней)

📈 Компания недавно стала пятым публичным девелопером на Московской бирже, что теоретически должно повысить её прозрачность для инвесторов, и уже понизило стоимость привлечения средств с рынка. Текущие рейтинги BBB–|ru| / BBB-.ru.

🏘 Обещанный нюанс: по данным ДOM.PФ в Челябинской области, где в основном работает АПРИ, сейчас худшая в России ситуация с продажами - 52% построенного жилья не распродано!

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨ Что думаете о выпуске? Рискнём или подождём, пока распродадут «зависшие» квартиры?

👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать...
🔥 Я уже имею АПРИ (или они меня).
✍ Выскажусь

🤖А еще у нас есть ЦФА! Некий застройщик "ОМ-Девелопмент" с амбициозными планами и одним проектом в Подмосковье выпускает ЦФА!

💰 Объем выпуска ₽2 млрд. (4 000 ЦФА)
🗓 Срок размещения - 1 год
💸 Ставка 20% годовых

👀Что за ОМ?! Никакой информации о финансовом состоянии конторы на платформе "Токеон" не выложено. Видимо, инвесторам предлагается "прыжок веры". Хотя при ставке 20% желающих купить это, скорее всего, не найдется! Но это неточно...

💻 ПОЛЕ ЧУДЕС В СТРАНЕ ЦФА: буратин уже много!

🎯 На рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) почти половину всех размещений скупают частные инвесторы. И это очень плохо, очень опасно.

📊 Парадокс: в паи ЗПИФов с качественными объектами коммерческой недвижимости может инвестировать только квалифицированный инвестор, а в ЦФА от условной конторы "Рога и Копыта" - любой желающий. Кто принимает решение о допуске или недопуске ЦФА на платформу неизвестно, какими проблемами отягощен эмитент никто, похоже, не проверяет. Экспертиза проектов? Я не уверен, что кто-то опытный и компетентный ее делает.

⚠️При этом 92% всех ЦФА - это цифровые аналоги займов. На рынке есть хорошие эмитенты, но есть и откровенный мусор.

📲Процедура допуска частных инвесторов к ЦФА подозрительно проста, особенно если сравнивать с другими инвестиционными инструментами. Неквалифицированный инвестор может вложиться в ЦФА без каких-либо серьёзных проверок и ограничений. Помяните мое слово: первые звонкие дефолты, скорее всего, случатся именно здесь, а не на рынке облигаций.

🤔 Что думаете о рынке ЦФА?
👍Клондайк
🔥Разводилово
👀Непонятно, но очень интересно…