🤔 Опыт: опора или помеха?

💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.

🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.

🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.

🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.

❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.

✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.

💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»).

💡Я тут вспомнил, как один мой коллега некоторое время назад создал так называемый «Бизнес-тиндер», где девелоперы небольших и средних проектов могли бы найти инвесторов.

⛔ Сейчас этот проект, к сожалению или к счастью, закрыт, но я на выходных представил себе как могла бы выглядеть типичная анкета девелопера на этом ресурсе:

💝 Одинокий девелопер желает познакомиться с состоятельным инвестором...

💘 Ищу тебя: капитал от ₽50 млн., молчаливого, умеющего доверять и прощать.

💲Ценю:
🔸способность смиряться с временными трудностями и не ревновать к ставкам по депозитам
🔸соблюдение моих границ и невмешательство в мои управленческие решения.
🔸принятие и осознанность (особенно когда речь идет о внезапном доп. финансировании)

⚠️ Главное – это наши отношения, а не фин.модель и показатели проекта.

🚫 Недопустимы: приступы подозрительности, привычка проверять каждый шаг, подача непрошеных советов, болезненная тяга к фиксации договоренностей на бумаге, требования вернуть деньги или дать гарантии.

❌ Не рассматриваю: любителей ежемесячной отчетности, фанатов контроля, приверженцев due diligence, зануд с опытом работы в банках, инвестфондах и фэмили-офисах.

👑 Обо мне: практически нет в.п., но нуждаюсь в м.п. За плечами три развода с предыдущими партнёрами,
выплачиваю «алименты» группе инвесторов до 2045 г. Есть опыт личного банкротства (этап на пути к личностному росту). Судимостей нет (пока).

🎨 В душе творец, художник: рисую воздушные замки на рендерах, визуализирую 10 иксов. Люблю риск, скорость, драйв.

🔍В данный момент нахожусь в активном поиске того самого инвестора, который поймёт мою творческую натуру и поверит в мою мечту! Готов к серьезным отношениям без обязательств (ищу спонсора).

#шутка #юмор

🏗 Девелоперы ищут инвесторов...

📊 Ну а если серьезно, то в условиях рекордной ключевой ставки в 21% небольшие девелоперы явно меняют стратегию привлечения финансирования. Многие их проекты и при ставке 7.5% были unbankable, то есть под них невозможно было получить кредит в банке. Поэтому они привлекали займы (чаще всего беззалоговые). Но по мере роста ключа эта стратегия начала себя изживать, потому что далеко не каждый девелоперский проект может выдержать наличие займов под 31-36%.

👀 Я вижу, что вместо дорогих займов небольшие девелоперы всё чаще предлагают инвесторам не дать им деньги в долг, а стать соинвесторами проектов.

💼 Таким образом инициаторы проектов фактически перекладывают риски. Если всё будет хорошо, с инвесторами можно просто поделить деньги. При пессимистичном сценарии реализации проекта инициаторы смогут сослаться на «плохую рыночную конъюнктуру», оставив инвесторов с убытками или заработать им сильно меньше депозита.

📈 На рынке сейчас выделяются четыре направления, в которых активны небольшие девелоперы, ищущие соинвесторов (не кредиторов):

📦 Склады Light Industrial
🏪 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)
🏝️🏔️Курортная недвижимость в регионах (Сочи, Калининград, курорты Северного Кавказа и т.д.)
🏘️ Загородная недвижимость (в том числе лэнд-девелопмент)

⚖️ Инвесторы, как всегда, хотят заработать больше, чем на депозите. С другой стороны, в договорах займа указывалось точное значение доходности, а соинвестирование это отсутствие определенности. Целевая доходность ХХ% это хорошо, а точнее можно? Нет? Эээээээ...

☝️Уважаемые инвесторы! Ответьте, на вопросы о ваших предпочтениях, пожалуйста!

🔔World Gold Council (WGC) фиксирует повышенный спрос граждан РФ на золото в слитках и на монеты!

🌍 Россияне на восьмом месте в мире по объему покупок золотых слитков и монет. Российские инвесторы приобрели 34,4 тонны золота, что на 9% больше показателя 2023 года. Правда, в 2022 году россияне купили 60 тонн (но это они дорвались)

⚖️Для сравнения, четыре года назад Россия находилась лишь на 22-м месте с показателем 5,3 тонны. Раньше при покупке слитклв и монет был НДС, а в 2022 его отменили. Вот и пошел рост!

🏆 Лидерами по приобретению физического золота в виде слитклв и монет в 2024 году стали:
- Китай (346 тонн)
- Индия (239 тонн)
- Турция (112 тонн)
- США (78 тонн)
- Иран и Вьетнам (по 42 тонны)
- Таиланд (40 тонн)
- Россия (34,4 тонны)

💰 Цена на золото показала впечатляющий рост: на мировом спот-рынке стоимость увеличилась на 27% до $2620 за унцию, а на Московской бирже рост составил около 45% до 8,55 тыс. руб./г.

✅ В начале 2025 года тренд продолжился, с достижением новых исторических максимумов выше $2881 за унцию.

🚩Впрочем, цены на золото волатильны, а спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики.

💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.

👍 Буду чахнуть над!
🔥 Нет, много минусов.
👀 Не всё то золото...
✍️ Поделюсь мнением

⚡️ На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о развитии рынка онлайн-доставки продуктов питания в России. Публикую с минимальными сокращениями.

📊 Доставка продуктов: как ритейл проживает цифровую трансформацию в России.

📈 По данным аналитической компании INFOLine, за 9 месяцев 2024 года объем онлайн-продаж продуктов питания в России вырос на 45,6% и превысил 902 млрд рублей. При этом доля онлайн в общем объеме продаж продуктов питания составила ~4,8%.

💡 Мы в SimpleEstate решили проанализировать тему онлайн-продаж продуктов питания и эволюцию этого сегмента торговли продуктами питания на примере лидера рынка продуктовой розницы - X5 Group.

🔍 В четвертом квартале 2024 года доля онлайн-продаж X5 достигла 5,7% от общей выручки, что немного выше среднерыночного показателя. Интересно, что за три года (с 4 кв. 2021 по 4 кв. 2024) в деньгах выручка от онлайн-направлений бизнеса X5 выросла почти в 4 раза - с 16,2 до 61,4 млрд руб. При этом доля онлайн-продаж в % от выручки выросла всего в два с небольшим раза, в 4 кв. 2021 она составляла всего 2,7%. То есть доставка всё-таки не являлась основным драйвером роста выручки X5, её двигала вверх традиционная физическая розница.

📊 Параллельно с ростом онлайн-продаж X5 демонстрирует впечатляющий рост LFL-показателей в физических магазинах. В 2024 году рост сопоставимых продаж составил 14,4%, включая увеличение среднего чека на 11,1% и трафика на 2,9%. Это говорит о том, что развитие онлайна не "каннибализирует" традиционную розницу - покупатели не только не отказываются от походов в магазины, но и увеличивают частоту визитов.

🏪 X5 продолжает активно развивать физическую розницу, открыв за 2024 год 2,543 новых магазина. Это подтверждает, что компания видит будущее не в противопоставлении онлайна и офлайна, а в их синергии.

🔮 Не можем удержаться от прогноза! При сохранении текущих темпов роста выручки ритейлера и динамики онлайн-продаж к 2030 году доля доставки и онлайн-продаж могла бы достичь 12-15%. Но более реалистичный прогноз, учитывающий специфику продуктового ритейла и культурные особенности, мог бы находится на уровне 9-10%.

🛒 Напомним то, о чем мы уже писали: многие покупатели по-прежнему предпочитают лично выбирать свежие продукты, поход в магазин всё ещё является частью повседневного социального опыта, а доставка продуктов остается очень дорогой и в некоторых случаях нерентабельной услугой.

❗️ Очевидно, что панические заявления некоторых комментаторов, в том числе нашего телеграм-канала, о скорой и неминуемой гибели физической розницы и резком падении доходности арендодателей является не более чем искажением реальной картины.

🔄 Будущее продуктового ритейла – за омниканальностью. Физические магазины эволюционируют в многофункциональные пространства, совмещающие традиционную торговлю, пункты выдачи онлайн-заказов, кафе и даже в каком-то смысле общественный центр (не смейтесь!).

🚚 Кстати, поспешим ответить и на популярный вопрос относительно учета доставки в товарообороте супермаркетов на примере всё той же X5. Заказ на сайте "Перекрестка" повлечет за собой доставку со склада компании, не из магазина. Формально доставкой даже занимается отдельная компания "Vрrоk .ru".  А вот при заказе доставки в "Пятерочке", курьеры будут доставлять продукты, собранные в магазинах. Вот только... политика компании, насколько нам известно, состоит в том, что товары, собранные для доставки, пробиваются через отдельную кассу и, увы, НЕ попадают в товарооборот супермаркета. Кроме того,  X5 активно развивает свои дарксторы, поэтому вполне вероятно, что объемы доставки продуктов из магазинов могут существенно скорректироваться.

📝 Главный вывод: несмотря на рост онлайн-продаж, продуктовый ритейл остается во многом традиционным бизнесом. Сильные показатели LFL в физических магазинах в сочетании с активным развитием онлайн показывают, что цифровая трансформация идет не путем замещения, а через интеграцию технологий в существующие форматы торговли. Судя по стратегии лидера российской продуктовой розницы, X5, именно такой подход будет определять развитие отрасли в следующее десятилетие.

🫶 ЦБ собрался душить рассрочки.

🦠Для начала напомню, что система эскроу появилась в России как ответ на острейшую (прежде всего политическую) проблему «обманутых дольщиков». Именно для того, чтобы не было недостроев и украденных денег, придумали конструкцию из трех участников: банк-застройщик-покупатель. Банки должны были стать гарантом того, что дома будут построены.

📝Прошло не так уж и много заседаний ЦБ РФ. Рыночная ипотека стоит сейчас +/- 24%, а рынок новостроек держится на субсидируемой государством семейке и рассрочках от девелоперов.

💣 И вот теперь ЦБ начал «присматриваться» к рассрочкам от застройщиков. Ключевой риск, который видит ЦБ в рассрочках - их непрозрачность. В отличие от ипотечных займов, они не отражаются в официальных финансовых документах покупателя и БКИ. В теории это открывает возможности для злоупотреблений и потенциально может аукнуться массовыми неплатежами покупателей девелоперам.

🕹С другой стороны финансовый регулятор пытается контролировать сферу, которая находится далеко за пределами его компетенций.

🎰 Регулятор уже расчехлил свою шарманку и начал крутить динамо про «обсуждение с профильными ведомствами».
Заканчиваются такие «обсуждения» запретами и ограничениями (рано или поздно, но точно не скоро).

♟Только на этот раз строительное лобби ответит порезче обычного: я лично предполагаю, что многомиллионная отрасль строительства жилья может пробить полный демонтаж системы эскроу, просто убрав ЦБ РФ из игры.

🎯 Одним из вариантов отлично работающей и стабильной системы, решающей изначальную проблему обманутых дольщиков, является Дубай. Там рассрочки - вообще основной инструмент продаж недвижимости. И что? Никаких проблем, никаких обманутых дольщиков (только задержки сроков - но где их нет!).

💡 А секрет прост: в Дубае застройщик обязан заморозить 50% от себестоимости проекта на эскроу еще до старта стройки. Всё! Больше никаких сложных схем и зарегулирования. Половину денег отложил - строй и продавай как хочешь. С банком и ПФ, за свои, за средства дольщиков - неважно.

⚡️ Дубайский сценарий может стать неплохим компромиссом между ЦБ РФ и сектором строительства жилья. Крупные застройщики идею вполне могут поддержать.

❌Но как мне видится, ЦБ к компромиссам не готов. Так что я лично жду очередного пересмотра 214-ФЗ.

👀Оказывается, так называемый «Бизнес-тиндер», где девелоперы небольших и средних проектов могли бы найти инвесторов подает признаки жизни! Впрочем, там была серьезная проблема с активностью мошенников, поэтому судьба проекта неопределенная… Ну а я продолжаю представлять себе как могла бы выглядеть типичная анкета инвестора на этом ресурсе:

💝 Одинокий инвестор желает познакомиться с активным девелопером...

💘 Ищу тебя: серьезного, опытного, надёжного. С собственным участком в центре города-миллионника, капиталом не менее 50% от бюджета проекта и полным пакетом документов, включая РНС. Без обременений, арестов и сервитутов!

💲Мои требования (они не обсуждаются):
🔸 моя доходность от 50% до 100% годовых (меньше даже не предлагай)
🔸 залог и личное поручительство (включая близких родственников)
🔸 мой полный контроль над финансовыми потоками (это не недоверие, это забота)
🔸 никаких рисков в проекте, чтобы даже Цогоев не мог придраться!

👑 Хочу построить серьезные отношения, основанные на ежедневной близости и обязательных совещаниях не менее 2-х раз в день.

⚠️ Главное – это цифры, конкретные цифры на моем расчетном счете.

🖋Люблю твердые договоренности, заверенные нотариусом, четкие графики, подписанные твоей кровью, детальные сметы. Хочу, чтобы в твоей финмодели был мощный водопад акционерного капитала, падающий на ячейку рядом с моим именем.

❌ Даже не пиши, если:
🔹в твоем лексиконе есть фразы типа "рынок такой" и "это форс-мажор"
🔹ты менял ФИО в паспорте в последние два года
🔹охранники Арбитражного суда узнают и здороваются с тобой
🔹ты не перезваниваешь в течение 1 минуты

🔍 В данный момент нахожусь в активном поиске того самого девелопера, который сделает всё, как я скажу! И запомни: всё твоё - моё, а всё моё - моё.

#шутка #юмор

☎️ На выходных общался с одним старинным товарищем по поводу редевелопмента вообще и в частности коснулись темы «Крестов».

⛓️Для тех, кто не в курсе: имущественный комплекс бывшей тюрьмы в Санкт-Петербурге продают на торгах ДOM.PФ.

📚 В составе лота: участки общей площадью 3,9 га, а также здания и сооружения общей площадью 41,2 тыс. кв. м. Часть из них входят в состав выявленного объекта культурного наследия.

🎫 Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля 2025 года. Торги состоятся 21 февраля. Начальная цена лота аж ₽1 052 млрд или ~₽25 т./м2. Что с одной стороны недорого, а с другой...

🏭 Объект интересный. Знаковый. Сложный.

☝️В частности, председатель Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Антон Иванов сказал, что «новый владелец должен... провести государственную историко-культурную экспертизу, определить предмет охраны и рамки допустимых изменений».

💵 То есть сначала нужно купить объект за ₽1 млрд минимум! Если будут реальные торги, то и подороже. А затем делай экспертизу и выявляй предметы охраны... Похоже на покупку кота в мешке.

✅ Чтобы успешно работать с такой вводной и не разориться, завязнув в согласованиях на годы, необходимо иметь обширный опыт взаимодействия с КГИОП и вообще иметь большую практику реализации проектов реконструкции /реставрации в Санкт-Петербурге.

💡Помню, как мы с коллегами очень внимательно смотрели на проект на Галерной улице (20-22). Там предметов охраны было всего ничего: 14 подоконников, лестничные перила и три камина. Знающие люди (реставраторы из СПБ) сказали, что не всё так однозначно, потому что есть риски по направлению согласований.

🪙 В итоге проект купила компания «Еврострой», уважаемый акционер которой Валерий Кравцов занимается реставрацией в Петербурге с 80-х годов. Да, я в курсе, сейчас проект в портфеле компании его сына.

🔻Итого: я лично думаю, что реализовать «Кресты» как проект под силу либо очень опытным локальным игрокам из Санкт-Петербурга, либо «олигархам», которые просто могут залить тему деньгами и всё решить сильно наверху. Такой прецедент тоже имеется - Абрамович и «Новая Голландия».

❓Коллеги из Северной столицы, что скажете?

Почему я вообще могу рассуждать о проектах редевелопмента:

✅ Опыт в инвестициях в проекты редевелопмента с 2011 года (правда, с перерывами). Торговая недвижимость, доходные и жилые апартаменты, жилые комплексы, офисные здания.

✅ Принимал участие в создании примерно ста глубоких концепций редевелопмента зданий и имущественных комплексов и несчётного числа экспресс-проработок, был на сотнях просмотров выставленных на продажу проектов редевелопмента в Москве, Санкт-Петербурге и регионах.

✅ В разных ролях лично участвовал в реализации проектов редевелопмента. Из проектов, о которых можно писать, не нарушая NDA и не привлекая ненужного мне внимания, самый интересный и масштабный - редевелопмент гостиничного комплекса «Орехово» в жилой комплекс «Грильяж» (Москва).

✅ Несколько тысяч часов изучения лучших практик редевелопмента в Европе, США и России, в том числе личные посещения готовых объектов, встречи с девелоперами и инвесторами таких проектов.

☝️С момента вхождения в Совет Директоров SimpleEstate в 2022 году я далёк от темы редевелопмента, пересечения остались только в рамках создания финансовых моделей и проведения анализа best use.

⚠️ Немного нескромный пост, не в моем стиле. Но это совсем не реклама и не самореклама, просто чуть-чуть объяснительного контекста, зачем в принципе кто-то обсуждал со мной «Кресты».

Пост не для всех.

⏪ Грязный секрет привлечения инвестиций состоит в том, что инвесторов в поисках достойного проекта гораздо больше, чем достойных проектов — в поисках инвестора. Не поверите, но все, все, ВСЕ мои друзья и партнёры с деньгами имеют одну головную боль - куда вложиться эффективнее, чем они вложены сейчас? Поэтому если вы ищете инвестиции - потратьте лучше свои усилия на то, чтобы улучшить показатели проекта и лучше его упаковать, а не на то, чтобы привлечь больше инвесторов ⏩.

✍️ Это написал не я, а мой коллега инвест-мэтр Алексей Лещенко, основатель компании Redevest и того самого бизнес-тиндера о котором я шутил в последние дни. Золотые слова, их бы в золотую рамочку!

✅ Один раз в год я провожу обучающую программу «Найти деньги». Это абсолютно уникальная программа и я ей очень горжусь. Отзывы студентов исключительно позитивные.

🎯 Самое главное, что мне удалось сделать - дать пошаговый план привлечения инвестиций в проекты в сфере недвижимости. Теперь привлекать миллионы и миллиарды стало просто как 1-2-3.

⚠️ Я настоятельно рекомендую всем профессиональным участникам рынка недвижимости, уже реализующим или планирующим развивать собственные / партнёрские проекты в сфере недвижимости и нуждающимся в инвестициях, принять участие в первой и последней в этом году программе «Найти деньги» , которая стартует 3 марта 2025 года (следующее обучение - только через год, в 2026-м...).

🔑 Гарантирую, это лучшая инвестиция 2025 года.

▫️