🔥Напомню, что на прошлой неделе коллеги из NF Group сообщили: в 2024 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга столкнулся с острым дефицитом помещений класса А – вакантность в сегменте упала ниже 2%.

🚀Ставки аренды в бизнес-центрах класса А взлетели на 27% до 2 860 руб. за м2 в месяц, а в классе B выросли на 18% до 1 770 руб. за м2 в месяц, при этом некоторые объекты повысили ежегодную индексацию с привычных 7-10% до 12-15%. А купить офис класса А или В+ практически невозможно.

🤔 На рынке офисов Санкт-Петербурга присутствует всего несколько проектов, в которых офисы класса А и В+ продаются «внарезку». В Москве их кратно больше. В городе много бизнес-центров, но офисы там не продаются - только аренда. Дефицит все последние годы покрывался коммерческими помещениями на первых этажах новостроек, а БЦ строили преступно мало.

📈 На этом фоне выделяется Группа Аквилон – один из немногих девелоперов, последовательно развивающих формат офисов «внарезку» в Санкт-Петербурге. Девелопер уже построил и передал инвесторам БЦ «Аквилон Links» и БЦ «Inside», а в конце 2024 года вывел в продажу новый проект.

🔹LOCUS by Akvilon (Класс А): Московский проспект, 71 к6 в 2 мин.пеш. от ст.м. «Фрунзенская». Там представлены офисы от 59 м2, цены стартуют от ₽238 т./м2. Сдача в эксплуатацию намечена на 4 кв. 2026 года.

🎯 Важно: дефицит качественных офисов сохранится и в 2025 году, поскольку из планируемых к вводу 100 тыс. м2 новых площадей более половины уже сданы в аренду. Прогнозируется рост ставок – в классе А они превысят 36 000 руб. за м2/год, а в новых объектах класса B достигнут 24 000 руб./м2/год.

🚩В общем, выбора мало, а дефицит уже есть!

🏗Справедливости ради замечу, что на рынке офисов для частных инвесторов присутствуют еще локальные игроки с 1-2 проектами, но либо по документам мед.центр 🏥, либо это неглубокий редевелопмент 🏭, а не новое строительство...

🏗 Операционные итоги 2024: первые данные от девелоперов жилья

📌 Пока отчитались как минимум четыре публичных девелопера - Группа «Эталон», ЛСР, АПРИ и ГК «Пионер». ПИК и «Самолет» свои операционные результаты еще не раскрывали.

📊 Эталон показал рекордные операционные результаты - продажи выросли до 699 тыс. м² (+28% г/г) на сумму 146,2 млрд рублей (+39% г/г). Отличную динамику продемонстрировал петербургский рынок, где продажи выросли на 69% в натуральном выражении. Денежные поступления достигли 95,6 млрд рублей (+16%).

🔴 ЛСР реализовала 664 тыс. м² (-40% г/г) на сумму 163 млрд рублей (-25% г/г). Компания ввела в эксплуатацию 732 тыс. м² и вывела в продажу 650 тыс. м². Заметно снижение доли ипотечных сделок - до 69% против 76% год назад.

💫 АПРИ показала существенный рост операционных показателей по вводу - до 214 тыс. м² против 105,3 тыс. м² в 2023 году. Продажи выросли на 14,4% до 18 млрд рублей. Средняя цена квадратного метра поднялась на 27,3% до 125,6 тыс. рублей.

🏢 ГК «Пионер» продемонстрировала рост продаж на 22% до 53,4 млрд рублей, несмотря на снижение объема реализации в натуральном выражении на 22% до 106 тыс. м². Существенно выросла средняя цена реализации жилья - на 45% до 555 тыс. руб./м². Компания ввела в эксплуатацию 218 тыс. м² недвижимости, что почти вдвое больше показателя 2023 года.

⚖️ Операционные результаты показывают разнонаправленную динамику у разных компаний, но общий тренд - рост цен за квадратный метр. При этом у большинства девелоперов снижается доля ипотеки.

Как оцениваете операционные результаты застройщиков?
👍 Крутяк (я от застройщика)
👀 А когда банкротства будут?
🔥 Мне по 🥁

🍽️ В Москве наблюдается интересный парадокс - при растущем спросе на заведения общественного питания существует острый дефицит подходящих помещений, особенно для формата стритфуд, требующего интенсивного пешеходного трафика.

📊 По данным NF GROUP, в 2024 году на основных центральных улицах Москвы открылось всего 200 заведений общественного питания - на 26% меньше, чем годом ранее (269 заведений). Основная причина - дефицит качественных свободных площадей под кафе и рестораны в центре столицы.

🏪 При этом общепит остается лидером среди арендаторов на основных торговых улицах с долей 38%. Самый большой сегмент - классические кафе и рестораны (61%), за ними следуют бары и пабы (19%). Интересно, что доля стритфуда в центральных локациях за последние четыре года снизилась на 4% (по моему мнению, как раз из-за дефицита подходящих небольших помещений).

📐 Для успешной работы ресторана формата стритфуд помещение должно соответствовать ряду важных параметров:
🔸 Расположение на первой линии с отдельным входом
🔸 Интенсивный пешеходный трафик (желательно вблизи транспортных узлов)
🔸 Площадь от 20 до 150 м²
🔸 Электрическая мощность 15-50 кВт
🔸 Высокие потолки (от 3,5 м)
🔸 Витринное остекление
🔸 Возможность размещения вывески
🔸 Наличие водоснабжения, канализации и вентиляции

⭕ Кажется, что таких помещений просто нет! Но так ли это? Достаточно недолго поискать на "Авито", чтобы обнаружить интересные экземпляры. Например, на Земляном валу, в минуте пешком от ст.метро "Курская" в настоящее время экспонируются сразу два помещения, площадью 49,9 м2 и площадью 58,2 м2, подходящие под описания. Помещения с высокими потолками (4,57 и 4,73 м) расположены в локации с исключительным трафиком - рядом находятся Курский вокзал, ТРЦ "Атриум" и БЦ "Ситидел" + Налоговая Инспекция. Арендаторов там пока нет, но уверен, их будет не так и сложно найти.

💡 Итог: несмотря на общий дефицит качественных помещений под доступный общепит (стритфуд) в Москве, на рынке периодически появляются интересные предложения с отличными характеристиками и локацией.

⭐️ Важно не упускать появления подходящих под этот формат объектов и не забывать о печальной статистике ресторанного рынка - количество открытий новых заведений практически совпадает с количеством закрытий. При этом очевидно, что в случае неудачи той или иной концепции, хорошее помещение очень быстро найдет нового арендатора и восстановит рентный поток.

Добро пожаловать в ДОМ KINETIK — центр притяжения профессионалов.

В 2 минутах от метро Верхние Лихоборы располагается «город будущего» — уникальное и продуманное пространство, идеально подходящее для амбициозных предпринимателей. Именно здесь стартовала продажа новых офисных помещений на втором этаже дома, которые станут прочным фундаментом для построения успешного бизнеса.

🔑 Что вас ждет в ДОМе KINETIK?

▪️ Коммерческие площади площадью от 14,03 м² до 125,03 м² на уровне второго этажа с отдельными входами обеспечивают максимальную автономность.

▪️ Просторные помещения дают возможность реализовать самые смелые дизайн-проекты.

▪️ Современное инженерное оснащение, соответствующее всем стандартам, создает оптимальные условия для продуктивной работы.

👉 Первая линия Дмитровского шоссе, благоустроенная территория, широкий выбор планировок и оптимальное ценовое предложение от 8,5 миллионов рублей.

ДОМ KINETIK — место, где идеи обретают форму и воплощаются в жизнь. Подробнее на сайте или по номеру +7 (495) 191-13-94.

Реклама. ООО «СЗ «СОЮЗЦМА». ИНН 7725793984 erid:2Vtzqv9uoRW

Московские отели избили все рекорды в 2024 году

🏨 Аналитики Hotel Advisors сообщают о беспрецедентном росте показателя RevPAR до 7 243 рублей за сутки - это в два раза превышает цифры 2022 года и на 40,8% больше, чем в 2023 году. Заполняемость отелей столицы достигла 76,3%, причем лидерами по этому показателю стали трехзвездочные гостиницы с результатом 78,8%.

💎 Наиболее впечатляющие результаты продемонстрировал люксовый сегмент: в пятизвездочных отелях RevPAR вырос в 2,5 раза и составил 12 413 рублей за сутки. Четырехзвездочные гостиницы увеличили этот показатель на 32,3% до 5 866 рублей, а трехзвездочные - на 35% до 4 100 рублей. В среднем стоимость проживания по всем категориям отелей поднялась до 9 613 рублей в сутки, превысив показатели прошлого года на 35,3%.

⛳️ХЗ (хозяйке на заметку): RevPAR (Revenue per Available Room) — это показатель доходности на доступный номер, который рассчитывается путем деления общей выручки от продажи номеров на общее количество доступных номеров за период. В отличие от ADR (Average Daily Rate — средней цены за номер), RevPAR учитывает не только стоимость, но и заполняемость отеля, что делает его более точным индикатором эффективности гостиничного бизнеса.

📈 Столь значительный рост связан с возвращением турпотока в Москву к допандемийным значениям. При этом увеличение цен на размещение существенно опередило инфляцию, которая по данным Росстата составила 9,5% за 2024 год. Эксперты объясняют такую динамику высоким спросом на гостиничные услуги и ожидают дальнейшего роста ключевых показателей отрасли.

🔻Вывод? Присмотритесь к гостиничным апартаментам! Их в Москве производят мало, но динамика отельного рынка как бы намекает на светлое будущее этого сегмента.

⚡️ На канале SimpleEstate вышел интересный пост о стоимости услуг по управлению активами в мире (и в России). Публикую с минимальными сокращениями.

⚖️ Справедливая оплата услуг управления активами: разбираемся в деталях

📊 В инвестиционном бизнесе существует устоявшаяся практика формирования вознаграждения управляющих компаний. Базовая комиссия (management fee) традиционно рассчитывается как процент от стоимости активов, а не от прибыли. Дополнительно взимается премия за успех (success fee) как доля от полученного дохода. Это стандарт отрасли, которому следуют все крупные игроки рынка. Крупные фонды недвижимости взимают с инвесторов плату за вход.

🏢 Давайте рассмотрим структуру комиссий ведущих мировых фондов недвижимости:

📊 Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), активы $123 млрд:
🔸 1.25% - ежегодная комиссия за управление от чистых активов
🔸 12.5% - премия за успех при доходности выше 5% годовых
🔸 До 3.5% - комиссия за вход

📊 Starwood REIT, $25 млрд:
🔸 1.25% - ежегодная комиссия за управление
🔸 12.5% - премия за успех при доходности выше 5% годовых
🔸 До 3% - комиссия за вход

📊 KKR Real Estate Select Trust, $15 млрд.:
🔸 1.5% - ежегодная комиссия за управление
🔸 12.5% - премия за успех при доходности выше 7% годовых
🔸 До 2% - комиссия за вход

💡 При сравнении комиссий важно учитывать специфику управляемых активов. Например, ETF-фонды Vanguard AM берут около 0,2% за управление, но работают с ликвидными биржевыми инструментами, следуя простой индексной стратегии. Управление же объектами недвижимости требует существенно больших ресурсов и компетенций.

💼 Например, в рамках своей деятельности SimpleEstate выполняет широкий спектр задач:
🔹 Анализ и отбор инвестиционных объектов
🔹 Структурирование сделок и юридическое сопровождение
🔹 Управление недвижимостью и работа с арендаторами
🔹 Бухгалтерский учет и налоговое планирование
🔹 Развитие онлайн-платформы и обеспечение вторичного рынка
🔹 Подготовка отчетности для инвесторов и регуляторов

💰 На фоне международных аналогов комиссия инвестиционной платформы всего в 1% от стоимости активов не только остается конкурентной, но даже выглядит чрезвычайно низкой. А комиссию за успех SimpleEstate вообще не берет!

☝️При этом такая модель мотивирует работать не только над текущей доходностью, но и над увеличением рыночной стоимости объектов, что в итоге выливается в более высокую общую доходность для инвесторов.

🏛 Зачем бизнес веками тратит деньги на искусство?

🎨 Художник должен быть голодным? Как бы не так! Деятели искусства сотни лет поставляют свою продукцию крупным бизнесменам и относительно неплохо живут на коллаборациях и интеграциях своего искусства в девелоперские проекты.

💰 Еще в эпоху Возрождения богатые торговые и банковские дома Флоренции, особенно дом Медичи, активно украшали свои здания фресками и скульптурами. Искусство демонстрировало не только богатство, но и культурный уровень владельцов, их связь с аристократией, подлинными владельцами главного актива того времени - власти. Быть просто богатым тогда было некруто, а вот быть меценатом и спонсором художников - вполне ок.

🎯 Например, Сандро Боттичелли, Микеланджело Буонарроти, Беноццо Гоццоли - эти талантливые ребята жили и творили под покровительством и защитой семейки Медичи, которая обеспечивала художникам жилье, материалы и регулярные заказы. Вот только попасть в здания богатейших банков и торговых компаний Флоренции могли не все, а лишь избранные, поэтому искусство было максимально недемократичным и простой народ о нем лишь слышал (но не видел).

🏪 В конце XVIII века в Париже появился новый формат торговой недвижимости - крытые торговые галереи или "пассажи". Первым стал Passage des Panoramas, открытый в 1799 году. Это был крытый проход между улицами с застекленной крышей, по обеим сторонам которого располагались магазины.

🎭 Пассажи быстро стали не просто торговыми пространствами, а центрами городской жизни. Потолочные фрески в торговых аркадах и пассажах Европы XVIII-XIX веков выполняли сразу несколько функций. Во-первых, они создавали ощущение роскоши и превращали шопинг в культурный досуг. Во-вторых, красивые росписи привлекали трафик и увеличивали время пребывания посетителей в торговых центрах. Тут посмотреть на искусство в интерьере смогли уже почти все.

🏦 Викторианская эпоха принесла новую волну монументального искусства в деловые здания. Лондонские банки и страховые компании строили свои бизнес-центры и заказывали в них масштабные скульптурные композиции и фрески. Цель была прагматичной - внушить клиентам уверенность в надежности учреждения через визуальную демонстрацию могущества и стабильности.

🌆 В конце XIX века в США первые небоскребы, такие как Woolworth Building (1913), обильно украшались скульптурами и мозаиками. Это было в том числе способом легитимизации нового типа зданий - небоскребы нещадно критиковались сектой градозащитников (поводы как сейчас), и искусство помогало встроить их в культурный контекст города.

💰 Главный вопрос - зачем бизнес тратил (и продолжает тратить) деньги на искусство? Ключевые мотивы:
🔹Легитимизация богатства через поддержку культуры
🔹Обеспечение трафика потенциальных покупателей и зевак для процветания ритейла
🔹Формирование имиджа стабильности и респектабельности (владельца зданий и арендаторов)
🔹Создание коллекций и получение доходов на счет роста стоимости предметов

📈 История показывает: траты на искусство в коммерческой недвижимости - это не прихоть, а проверенный веками инструмент повышения класса объекта. При этом важно понимать: культурная программа должна соответствовать масштабу проекта и запросам потенциальной целевой аудитории.

✨ О новой и новейшей главах в истории трат бизнеса на искусство расскажу чуть позже сегодня.

🔥 Искусство - двигатель торговли
👍 Деньги любят красоту
👀 Всё на продажу…

❌ Уберите Владимира из Нью-Йорка!

🏛 В 1933 году семья Рокфеллеров заказала монументальную фреску для лобби строящегося небоскреба 30 Rockefeller Plaza у мексиканского художника Диего Риверы (муж Фриды). Проект должен был стать центральным элементом оформления одного из главных символов набиравшего мощь американского капитализма.

🎯 Ривера предложил концепцию триптиха "Человек на перепутье", где центральная панель изображала человека выбирающего между прогрессом и моралью. После питча концепции Рокфеллерам смысл арт-объекта показался подходящим для бизнес-центра, тем более что у Риверы был релевантный опыт.

💥 Однако проект обернулся скандалом. В процессе создания работы Диего получил обвинения в "антикапиталистической пропаганде" и вместо того, чтобы смягчить посыл и угодить Рокфеллерам, добавил в композицию изображение Владимира Ленина (того самого, из Мавзолея), а потом потом подумал и нарисовал Маркса, Энгельса и Троцкого.

😱Нельсон Рокфеллер попытался вразумить Риверу и написал ему записку «Вчера, когда я был в здании №1 в Рокфеллер-центре и наблюдал за ходом работы над вашей потрясающей фреской, я заметил, что в самой последней части картины вы изобразили портрет Ленина. Картина прекрасно нарисована, но мне кажется, что его портрет на фреске может легко оскорбить очень многих людей. Если бы это было в частном доме, это было бы одно дело, но эта фреска находится в общественном здании, и поэтому ситуация совсем иная. Как бы мне ни было неприятно это делать, боюсь, мы должны попросить вас заменить лицо Ленина на лицо какого-нибудь неизвестного человека»… Какой вежливый человек был!

⭕️ Когда Ривера отказался убрать эти элементы, Нельсон Рокфеллер приказал заштукатурить и уничтожить фреску. Нью-йоркские художники и активисты, осуждавшие художественную цензуру, проводили забастовки рядом с Рокфеллер-центром в поддержку Риверы. Не помогло.

🎭 В 1937 году Рокфеллеры нашли более подходящего художника, чтобы заполнить пустоту на стене. Испанец Хосеп Мария Серт создал новую фреску под названием "Американский прогресс". На ней был изображен Авраам Линкольн в окружении рабочих, строящих городские небоскребы - идеальная метафора американской мечты, которую хотели видеть заказчики.

📈 Эта история определила будущее корпоративного искусства в США и даже в мире. Фреска Серта стала одной из самых известных работ в офисных зданиях, а сам прецедент показал, как важно для бизнеса контролировать художественное высказывание в своих стенах.

🖼 Искусство в коммерческих пространствах - это не только эстетика и не только культура, но и мощный инструмент коммуникации ценностей.

Вышел подробный аналитический релиз-исследование девелопера Parametr и консалтинговой
компании IBC Real Estate по рынку light industrial за весь 2024 год. 

Инвесторы в этом сегменте продолжают набирать обороты.

🌟 По данным исследования, спрос со стороны инвесторов на покупку light industrial впервые превысил объемы ввода. Если объем ввода в 2024 году составил 289 тыс. кв. м, то объем запросов со стороны инвесторов превысил 340 тыс. кв. м. 

📈 Вследствие общего дефицита складского предложения и высокого спроса коммерческие условия объектов Light Industrial непрерывно росли на протяжении года. Темпы роста цен экспонирования на объекты класса А составили +24% или 118 тыс. руб./кв. м, а ставки аренды выросли на 48% до 14,8 тыс. руб./кв. м. 

📌В 2025 году повышенный спрос к формату продолжится, в связи с чем сохранится и тренд роста коммерческих условий. Цены экспонирования приблизятся к 130 тыс. руб./кв. м, ставки аренды – к 16,8 тыс. руб./кв. м в год.

🔎 Основная стратегия инвестирования - долгосрочное владение объектом с целью организации арендного бизнеса. Такой подход может принести инвесторам до 40% от роста стоимости актива во время строительства, около 8% в год после ввода объекта в эксплуатацию и арендную доходность до 15%.

Инвесторам на заметку. Как отмечают в Parametr, объем запросов на аренду сегодня в 20 раз превышает доступность площадей в готовых объектах. Такой дисбаланс создает благоприятные условия для инвесторов. 

Почему долгосрочное владение light industrial выгодно? Узнайте из текста полного исследования.

🪨 Искусство в «камне»: в бизнес-квартале STONE Towers появился белоснежный хранитель!

🏢 Деловой квартал STONE Towers обзавелся новым арт-объектом: между башнями B и C установили скульптуру «Ангел», созданную художником Евгением Желваковым.

◻️ Воздушная алюминиевая фигура, покрытая белоснежной краской, держит в руке кристалл – символическое воплощение чистоты и совершенства форм. Работа была признана лучшей на конкурсе STONE Art «Философия новых форм» в 2024 году.

☝️Знаковые арт-объекты появляются не только на Манхеттене, но и новых московских деловых кварталах, что является безусловным маркером развития офисного рынка столицы.

Как оцениваете нового «резидента» STONE Towers?
👍 Отличное решение для делового квартала!
🔥 А красная девочка с рожками будет?
👀 Не в моем вкусе...

💸 Так влияет ли наличие объектов искусства в бизнес-центрах на инвестиционную привлекательность? Разбираем без иллюзий.

🏢 Исследование двух крупных арт-консалтинговых агентств Alpha'a и Wrapped LA показывает: наличие произведений искусства в лобби и общественных зонах бизнес-центров не приводит к прямому повышению арендных ставок. Эффект другой - такие здания быстрее заполняются качественными арендаторами.

💼 Важно не само наличие объектов искусства, а то, как они интегрированы в концепцию проекта. Успешные кейсы показывают: арт-объекты должны работать на формирование идентичности здания и соответствовать запросам целевых арендаторов.

💰 С точки зрения девелоперов важно понимать: затраты на качественную арт-программу составляют 0.2-1.5% от бюджета СМР проекта. При этом они не окупаются напрямую через повышение ставок или цен, но работают на удержание арендаторов и поддержание класса здания.

📊 Для принятия инвестиционного решения арт-составляющая должна быть второстепенным фактором. Куда важнее локация, техническое состояние, качество управления и текущий пул арендаторов.

🍸Искусство - это "вишенка в коктейле", но далеко не основа инвестиционной привлекательности.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? При выборе объекта для инвестиций наличие качественной арт-программы можно рассматривать как индикатор профессионального подхода собственника к управлению активом, но не как ключевой фактор принятия решения.

👍 Спасибо, Арт!
🔥 Искусство - двигатель торговли
👀 Буду выбирать не сердцем…

❗️ Друзья, доброе утро! 

🗓️ Закончился короткий, сонный, постновогодний январь. Начался деловой сезон и ко мне обратились из October Group с предложением разобрать целесообразность покупки офиса в их объекте - Бизнес-Центре K-CITY на Бауманской.

🏙 В общем, сегодня будет разбор инвестиционной идеи приобретения небольшого офисного помещения в K-CITY, и да, это #реклама.

🤓 Основной смысл рекламы - привлечь внимание к проекту, показать его лучшие стороны и инвестиционный потенциал. Моя же задача не допустить введения в заблуждение моих читателей.

⚡️Поэтому все расчеты и их предпосылки в рамках сегодняшнего обзора - мои, и я за них полностью отвечаю.

Основные характеристики проекта

🔸 Объект: K-CITY бизнес-центр класса «А» 
🔹 Местоположение: Москва, ул. Бауманская, д. 11 
🔹 5 мин. пеш. от ст.м. «Бауманская» 
🔹 Категория: класс «А» 
🔹 Общая площадь проекта: 59 800 м² 
🔹 Площадь офисов башни Melody: 13 800 м² 
🔹 Площадь инфраструктуры: 1 163 м² 
🔹 Этажность: 18 этажей 
🔹 Высота потолков: 3.65 м и 6.5 м 1 этаж
🔹 Минимальная площадь офиса: от 36 м² 
🔹Продажи: ДКПБВ, рассрочка
🔸 Стоимость: от 370 000 руб./м², от 17 млн руб.

🔍Интересный проект, а ещё более интересно выяснить, что там у него с доходностью!