🗓 Через месяц очередное заседание ЦБ РФ и пока там думают, насколько и когда в принципе понизят 🗝, девелопер STONE, видимо, решил сделать необычный шаг - снизить ставку по рассрочке до 5%.

👀В условиях текущей ключевой ставки в 21% это выглядит несколько... сюрреалистично.

🏛 А еще у STONE открылся офис, простите, - Дом продаж в только что построенном квартале STONE Towers - первом проекте класса А в портфеле компании.

🔖Но и это не всё: можно получить доп. скидку 1% просто посетив новый офис дом продаж STONE.

🥺Откуда такая щедрость... Может они там перепраздновали?

☝️Вот у меня вопрос: а оскорбления частных инвесторов в недвижимость в СМИ это нормально?

🤔 Если я представительницу второй древнейшей профессии Екатерину Реуцкую назову собакой-писакой это ок? Она не обидится?

🤔 А если я генерального менеджера и издателя CRE Дэвида Тзора назову издатель-дятел, это же тоже ничего?

📊 30-40% выручки CRE косвенно обеспечивается частными инвесторами в недвижимость - их деньгами девелоперы расплачиваются за рекламу в CRЕ и за стульчики на мероприятиях CRE.

🎁 Видимо, в благодарность журналисты отраслевого СМИ оскорбляют частных инвесторов в своих статьях.

💸Инвестировать в новостройки в России становится всё сложнее - потенциал роста цен многими инвесторами оценивается осторожно. При этом периодическое падение курса рубля и высокая инфляция как бы намекает на необходимость выхода на рынок зарубежной недвижимости. Популярные направления инвестирования для россиян сейчас это Юго-Восточная Азия и страны региона MENA (прежде всего ОАЭ).

🌏 После двух лет активного роста цен на недвижимость в России многие инвесторы ищут альтернативные рынки с потенциалом роста. Бали - один из самых перспективных рынков в Юго-Восточной Азии, особенно в премиальном сегменте.

💵 Сегодня я бы хотел достаточно подробно разобрать инвестиционные возможности на Бали, а именно проект OceaniQ 2 - комплекс вилл в престижном районе Нуса Дуа. Проект рассматривается как с точки зрения краткосрочной спекулятивной стратегии, так и для долгосрочного арендного бизнеса.

Основные характеристики проекта:
🔸 Объект: OceaniQ 2 (вторая очередь проекта OceaniQ)
🔹 Местоположение: юго-восточная часть полуострова Букит, Нуса Дуа, Бали
🔹 Площадь вилл: 60,120,210 м²
🔹 Стоимость: $240 000, $390 000, $690 000 за виллу
🔹 Расположение: Непосредственная близость к пляжу Гегер и храму Пура Гегер
🔹 Объект на стадии проектирования, в декабре запущен presale
🔹 Сдача в эксплуатацию - 2-я половина 2027 года
🔸 Форма владения Hak Sewa (leasehold).

📌Продолжение следует

О застройщике проекта

🏗 Застройщик: Inside Development
👨‍💼 Основатель компании, наш соотечественник: Андрей Хазов

📈 Опыт застройщика:
🔸Построено более 120 тыс м² жилой и коммерческой недвижимости
🔸Реализованы офисы и штаб-квартиры крупных международных компаний: Kercher, Yandex, Booking, Nivea, клубы World Class
🔸Проект OceaniQ (первая очередь) реализован на 70%

📌Продолжение следует

🏗 Текущее состояние проекта OceaniQ (первая очередь):
🔹Все 53 виллы: залит фундамент и возведены несущие конструкции
🔹33 виллы: завершены работы по крышам
🔹30 вилл: выполнены работы по бассейнам
🔹10 вилл: полностью возведены стены
🔹3 виллы: ведутся работы по монтажу инженерных сетей и штукатурке

Вторая очередь OceaniQ в настоящее время находится на начальной стадии девелопмента, в декабре запущен presale.

📌Продолжение следует

Фактические результаты реализации первой очереди OceaniQ.

📈 Динамика цен:
🔸Рост цены за год: +45% (при прогнозируемом росте 20%)
🔸Переуступки: три сделки на вторичном рынке
🔸Сделки прошли без дисконта к цене девелопера
🔸Срок экспозиции объектов: 2 недели

🏆 Признание и награды:
🔸Две номинации в International Property Awards как один из лучших проектов в Юго-Восточной Азии

🧮 Финансовая модель инвестирования во вторую очередь OceaniQ будет готова уже очень скоро! Не переключайтесь.

📌Продолжение следует

Финансовая модель и инвестиционные показатели

📊 Основные параметры расчетов:
🔸Стоимость входа: $390,000
🔸Площадь виллы: 120 м²
🔸Рассматривается 2 сценария

Сценарий “Долгосрочная аренда (5 лет)”:
🔹Арендная ставка: $3,500 в месяц
🔹Заполняемость при аренде: 75%
🔹Индексация арендной платы: 4% в год
🔹Операционные расходы: 30% от валового дохода
🔹Ежегодный рост стоимости актива: 32%
🔹Прогнозируемая цена продажи через 5 лет: $624,000

Сценарий “Спекулятивная перепродажа” (через 2,5 года):
🔸 Рост стоимости: 40% - прогноз девелопера, основанный на данных продаж 1-й очереди
🔸Прогнозируемая цена продажи: $546,000 (важно продать до ввода объекта в сентябре 2027 года, чтобы не платить 10% налога)
🔸Учтены все транзакционные издержки

🧮 Финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1e1gEmbWz7_OVTrnkfnbcdJA15snmAOh-sAghnxYtCkw/edit?usp=sharing

Результаты финансового моделирования:
💰 Долгосрочная аренда (5 лет):
🔹IRR: 9,94%
🔹ROI: 58,6%
🔹NPV (при ставке 4.2%): $117 336
🔹Прогнозируемая доходность от аренды 2028 год: $32 760
🔹Общая прибыль за 5 лет: $230 847

🔄 Спекулятивная перепродажа (2.5 года):
🔸IRR: 20,9%
🔸ROI: 37,2%
🔸NPV (при ставке 4.2%): $110 836
🔸Прогнозируемая прибыль: $146 640

📝 Скоро напишу свои выводы по проекту!
📌Продолжение следует

🔍При рассмотрении инвестиций в проект OceaniQ 2 необходимо учитывать комплекс существенных рисков, характерных для развивающегося рынка недвижимости Индонезии. Ключевым фактором является то, что объект находится на нулевой стадии реализации, а его завершение планируется только в 2027 году. Теоретически вероятны задержки строительства, которые могут повлиять на прогнозируемую доходность.

📜 Особое внимание следует уделить юридическим аспектам владения недвижимостью в Индонезии. Форма владения Hak Sewa (лизхолд) подразумевает временное право пользования, а не полное право собственности - обратите внимание. Несмотря на наличие успешного опыта реализации первой очереди проекта девелопером, инвесторам необходимо тщательно изучить все юридические аспекты сделки и убедиться в надежности механизмов защиты их инвестиций.

⚠️ Стоит отметить, что девелопер проводил due diligence проекта силами международной юридической компании из списка Legal500. В качестве соинвестора в проекте принимает участие крупная инвестиционная компания, что косвенно может также означать прохождение проверки проекта и девелопера.

📊 Макроэкономические риски также требуют пристального внимания. Волатильность местной валюты, политическая ситуация в регионе, зависимость от туристического потока и потенциальные изменения в законодательстве могут существенно повлиять на реальную доходность инвестиций.

💡 Заявленные показатели ROI и IRR основаны на оптимистичных прогнозах роста рынка и достаточно высокой заполняемости объектов, которые могут не реализоваться в полной мере.

🗃Я рекомендую провести независимый анализ рынка недвижимости Бали, оценить конкурентную среду и потенциал развития региона Нуса Дуа, прежде чем принимать инвестиционное решение. Однако если сравнивать OceaniQ 2 с другими проектами на острове, этот проект точно можно выделить среди остальных.

Помог клиенту? Срок и штраф.

🏛 Министерство юстиции США раскрыло «грандиозную схему» (это сарказм) укрытия элитной недвижимости российских бизнесменов от санкций. Фигурантом (и возможно, стрелочником) стал некий брокер Роман Синявский, которому сейчас грозит до 5 лет тюрьмы за управление и продажу апартаментов в Майами.

🏢 История началась с того, что двое крупных российских бизнесменов (владельцы строительной компании ВАД) Виктор Перевалов и Валерий Абрамов на кристально чистые и честно заработанные в России деньги купили два (по одному на нос) апартамента в The Ritz-Carlton Bal Harbour. Апартаменты сдавались в аренду местным брокером Романом Синявским.

💼 Еще в 2018 году Перевалов и Абрамов угодили под санкции Минюста США и им запретили там владеть активами. Формальной причиной стало то, что компания ВАД получила без конкурса подряд на возведение трассы «Таврида» с выходом на Керченский мост за 128 млрд рублей.

⚙️После введения против своих клиентов санкций брокер Синявский помог им переоформить два апарта оценочной стоимостью $1,8 млн и продолжил управлять объектами, обеспечив более $840 тыс. от аренды. Один апартамент был переведен на несовершеннолетнего ребенка Перевалова, ставшего учредителем LLC, на которую повесили недвижимость, а второй - просто перевесили на супругу Абрамова.

🔗Через какое-то время Роман продал один из апартов за $1,2 млн за кэш (но видимо сделка была технической). Общий доход брокера от всех этих операций за весь период времени составил $182 тыс. Теперь ему грозит не только срок 5 лет, но и перспектива заплатить $182 тыс. в виде штрафа, а также выплатить дополнительный штраф более $1 млн.

👋Минюст США уже конфисковал оба апартамента в доход североамериканского государства. Брокер во всём признался и идет на контакт со следствием. Перевалов и Абрамов продолжают заниматься подрядным строительством дорог в России, но потеряли по $900 т. каждый.

👍 Они не обеднеют.
👀 Жаль брокера…
🔥 Всё ТАМ отнимут!
✍️ Выскажусь

Стоит ли опасаться конфискации зарубежной недвижимости?

🏝 И вообще, вызовет ли история с изъятием квартир в The Ritz-Carlton Bal Harbour волну беспокойства среди российских инвесторов в зарубежную недвижимость? Давайте разберемся, кому действительно стоит переживать.

🎯 Риску конфискации подвергается недвижимость очень узкого круга лиц. В первую очередь это крупные бизнесмены, чьи компании получают масштабные государственные подряды или принимают участие в развитии «новых территорий», «политически значимые лица» (PEP) и т.д. Например, как в случае с компанией ВАД, получившей контракт на 128 млрд рублей.

🔑 Ключевой момент: просто наличие российского паспорта не является основанием для конфискации. Западные регуляторы интересуются только теми, кто находится в санкционном списке OFAC (Office of Foreign Assets Control) или имеет явные связи с подсанкционными структурами.

💡 Если вы не фигурируете в рейтинге "Короли госзаказа", не участвуете в крупных государственных проектах и не находитесь в санкционных списках - вероятность конфискации вашей зарубежной недвижимости стремится к нулю.

⚖️ Так что в итоге-то? На текущий момент рядовым инвесторам конфискация не грозит - санкции направлены на очень узкий круг лиц. Однако в современном быстро меняющемся мире разумно диверсифицировать риски, выбирая для вложений не только страны Запада, но и нейтральные или дружественные юрисдикции - от ОАЭ до стран Юго-Восточной Азии.

🔐Такой подход поможет не только защитить активы, но и снизить уровень тревожности за их сохранность.

👍 Логично, Кэп.
👀 Всё равно страшно…
🔥 Буду инвестировать осторожно!

🏗 Это заговор?
Застройщики будут тормозить старты продаж, они готовят рукотворный дефицит на рынке?!

📢 Например, представители застройщика ФСК уже сделали чистосердечное признание Анастасии о том, что собираются переносить старты продаж целых 40 жилых корпусов на 1,5 млн. м2 с 2025 года на 2026 год, чтобы "не перегревать рынок в период спада спроса на квартиры".

🗺 Тут я сразу замечу, что ФСК работает на разных рынках, а именно в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и ЛО, Калуге, Казани, Владивостоке, Н.Новгороде и даже в Узбекистане. На каких конкретно рынках у ФСК спад спроса на квартиры неизвестно и коснутся ли планы застройщика рынка Москвы и Санкт-Петербурга пока непонятно.

📊 Но похоже, что многие застройщики солидарны с ФСК, хотя и не признаются открыто. Аналитики @atsogoev проанализировали старты продаж проектов комфорт- и бизнес-классов в старой Москве с июня 2024 года. Замедление вывода на рынок новых проектов стало заметно уже в октябре, усилилось в ноябре (в этом месяце в границах старой Москвы в продаже не появилось ни одного нового проекта). И только декабрь выстрелил 7-ю новыми стартами. В январе, вероятно, нас ожидает ноль стартов продаж.

❓ Что будет при такой динамике дальше… Особенно с ценами, ведь продажи у застройщиков всё ещё неплохие за счет семейной ипотеки и рассрочек, а товара больше на рынке не становится. «Хрен его знает, что будет», как говорил один замминистра-юморист.

👍 Дефицит будет!
🔥 Дефицита не будет.
👀 Хрен его знает, что будет...

Спутали «Самолёт» с Трампкоином?

📊 На Мосбирже произошло нечто удивительное: за три торговые сессии объем торгов акциями девелопера «Самолёт» составил около ₽60 млрд, при том что вся компания оценивается рынком в ~₽80 млрд.

💫 Особенно выделяется последняя сессия - объем торгов достиг почти ₽32,5 млрд, что сделало акции «Самолёта» самыми торгуемыми на всей Мосбирже. Вчерашний оборот в 5 раз превысил объем акций в свободном обращении (free float).

🧯Такая активность характерна для так называемых "мемных инструментов", когда торговля идет ради самой торговли, а не из-за фундаментальных факторов. При этом ближайшие конкуренты «Самолёта» по обороту - акции Т-Банка и Сбера - показали результат лишь около ₽20 млрд каждая. Для сравнения: обычный дневной оборот по этой бумаге за последние два года составлял около ₽900 млн.

📈 Рост котировок затронул акции всех публичных девелоперов: ПИК, Эталон, ЛСР,… но не АПРИ - забыли видать про эту компанию… И никаких хоть сколько-нибудь значимых новостей, объясняющих такой спрос, не было. Надули акции на ровном месте.

❓Такие всплески активности на фондовом рынке часто предвещают разворот тренда. Возможно, мы видим признаки того, что негативное отношение инвесторов к строительному сектору начинает меняться. А может просто “все побежали, и я побежал» и это отскок дохлой кошки.

⚠️ Вот уж точно - не является инвестиционной рекомендацией

👍 Ждём разворота тренда
🔥 Налицо раздувание пузыря
👀 А может это заговор?
✍️ Выскажусь

📩 Мне в л.с. присылают вопросы по поводу появления акций инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate на инвестиционной платформе brainbox.VC.

✅ Всем, кто мне написал, отвечаю официально, как член совета директоров SimpleEstate: да, мы приняли решение привлечь прямые инвестиции на открытом рынке.

🧭 Мы хотим изменить не только рынок коллективных инвестиций в недвижимость, но и сектор управления активами — любой человек получил возможность стать совладельцем самой платформы SimpleEstate.

💡 Почему стоит обратить внимание на эту возможность:

🔹 Работающая бизнес-модель — объём закрытых сделок SimpleEstate ₽1,7 млрд, который мы планируем увеличить до ₽15+ млрд в ближайшие 5 лет (это вполне реальная цель).

🔹 В SimpleEstate уже проинвестировали ведущие российские частные венчурные фонды. В том числе один из лидеров рынка: Kama Flow.

🔹 Рынок коллективных инвестиций в недвижимость стремительно развивается и демонстрирует 10-кратный рост с 2019 года, отражая растущий интерес населения к альтернативным инвестиционным инструментам.

📚 Намного более подробная информация и скрипт по покупке акций SimpleEstate на brainbox.VC по ссылке: https://brainbox.vc/event/simpleestate

При переходе по ссылке комиссия 0% в течение 7 дней после регистрации.

⚠️ Это и реклама, и рекомендация.

🥃 Традиционно покупатели Готового Арендного Бизнеса ценят алкомаркеты в качестве арендаторов, и на то есть веские причины. В 2024 году сегмент демонстрирует стабильный рост, несмотря на непростую экономическую ситуацию.

💼 Ключевые игроки рынка продолжают активное развитие: «Красное & Белое» за девять месяцев увеличила количество магазинов на 2850 (до 19 672), показав органический рост на 7,9%. «Бристоль» прирос на 316 точек (до 7109), а сеть «ВинЛаб» расширилась на 384 магазина, превысив отметку в 2041 торговых точек.

📈 Важное преимущество алкомаркетов как арендаторов – стабильность бизнес-модели. Крупнейшие сети («КиБ», «Бристоль», «ВинЛаб» и «Ароматный мир») развиваются без привлечения франчайзи, что гарантирует единые стандарты работы и финансовую устойчивость.

🛡️«Красное & Белое» и «Бристоль» являются частными непубличными компаниями, и данные об их финансовых показателях закрыты. А вот «ВинЛаб» входит в публичную группу компаний Novabev, поэтому мы знаем, что в 2024 году сеть показала рост продаж на 27,5%, увеличение трафика на 11,2% и среднего чека на 14,6%. Эти показатели можно осторожно экстраполировать на весь сегмент.

📍 Требования алкомаркетов к помещениям достаточно стандартны:

🔸 Площадь от 70 до 200 м²
🔸 Расположение в местах высокого пешеходного трафика
🔸 Близость к жилым массивам
🔸 Отдельный вход
🔸 Витринное остекление
🔸 Возможность размещения вывески

⚖️ Среди особенностей работы с алкомаркетами как арендаторами стоит отметить их приверженность к долгосрочным договорам аренды (часто от 5-10 лет), а также стабильность арендных платежей, обеспеченную устойчивой бизнес-моделью и постоянным потоком покупателей.

🔍 На рынке продажи ГАБ регулярно появляются предложения с арендаторами-алкомаркетами. Например, сейчас на рынке представлено помещение 168,6 м² на ул. Красноказарменная, 23 (3 минуты от метро "Авиамоторная", 1-я линия) за 52,5 млн ₽ с арендатором – сетью "Красное & Белое".

🗃️ Договор заключен на 10 лет, арендная ставка составляет 350 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 4,2 млн ₽). Помещение располагается на двух уровнях (1 этаж - 77,3 м², -1 этаж - 91,3 м²) и отличается качественными характеристиками: высокие потолки 3,9 м, электрическая мощность 15 кВт, витринное остекление.

💡 Итог: алкомаркеты федеральных сетей можно считать одними из самых надежных арендаторов в стрит-ритейле. Стабильный рост рынка и устойчивая бизнес-модель обеспечивают высокую надежность арендных платежей. При выборе объекта с таким арендатором ключевое внимание стоит уделять локации, качеству договора аренды и техническим характеристикам помещения

🥺 Да ну их, эти квартиры в новостройках. Нет стартов продаж по ним - и ладно.

🏁 Зато на днях стартовали продажи аж в двух новых офисных проектах.

1️⃣ БЦ LIGHT CITY, его продает NF GROUP как ко-эксклюзивный консультант. Четыре офисные башни общей площадью 170 тыс.м2. Офисы внарезку, блоки площадью 90 - 1 700 м2.

🚩Место - Большое Сити. Станции метро и МЦК «Шелепиха» находятся в 8–10 мин. пеш., а в 2025 году откроется станция МЦД «Ермакова Роща», всего в 3-х мин.пеш.

2️⃣ БЦ Мещерский от ПИК. Офисная башенка класса В+ в жилом районе за МКАД. Офисы внарезку, блоки площадью 78 м2.

🚩Место - Новая Москва. Станции метро «Говорово» и МЦК «Мещерская» находятся в 12 и 7 мин. пеш. соответственно.

🎚️В общем, офисы это новые квартиры. В качестве инвестиционного инструмента, разумеется.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Ну их, эти квартиры!
🔥 Ну их, эти офисы!
👀 Ну их, эти депозиты..?