🤯Элитная загородка-2024: цифры, которые интригуют!
🏢 Коллеги из NF Group поделились свежайшими данными по рынку элитной загородной недвижимости Подмосковья. Похоже, мне нужно садиться и анализировать рынок элитарной загородной роскоши - я лично в это поверить не могу (пока сам не удостоверюсь)!
📊 Предложение элитной загородной недвижимости сильно сократилось - падение на целых 28%! На всем рынке осталось всего 429 лотов. Таунхаусы (которых на рынке всего 15%) внезапно подорожали на 49%! С чего бы это?
🏗 «Строить сейчас дорого, лучше купить готовое»? А вот и нет - земельные участки, занимающие львиную долю предложения (59%), тоже показали впечатляющий рост - сотка в премиум-классе подорожала на 17% до ₽3,9 млн., а в делюкс-классе аж до ₽7,1 млн!
🏰 Но самое удивительное - это коттеджи делюкс-класса. Их средний бюджет теперь составляет... ₽1,27 млрд! Да-да, миллиард! И это при том, что их доля в предложении всего 26%.
🔮Прогноз на конец года - ожидается спрос более чем на 300 лотов при текущем предложении в 429 объектов.
👍 Всё так! 👀 Что-то здесь не так… 🔥 Налицо вздутие пузыря! ✍️ Выскажусь
🌍 В 2024 году российские инвесторы продолжают смело покорять зарубежные рынки недвижимости, и Таиланд остается в фокусе их внимания! Исследование Информационного центра по недвижимости (REIC) раскрыло подробности.
🔍 За девять месяцев россияне приобрели 800 квартир на впечатляющую сумму почти $80 миллионов!
📊 В 2023 году россияне приобрели 962 квартиры, а в 2024 году - 800. Да, наблюдается легкое торможение по сравнению с прошлым годом, но наши соотечественники уверенно удерживают четвертую позицию в рейтинге зарубежных покупателей.
🔝 Топ-5 зарубежных покупателей недвижимости в Таиланде: 🇨🇳 Китай 🇲🇲 Мьянма 🇹🇼 Тайвань 🇷🇺 Россия 🇺🇸 США
💡 Международный интерес к тайской недвижимости тоже присутствует! Китайские инвесторы - настоящие чемпионы рынка с 4 386 квартирами на $581,04 миллиона. Россия же уверенно закрепилась на четвертой строчке.
🌐 За первые девять месяцев иностранцам передано 11 036 квартир - рост на 3,1% к прошлому году! Общая стоимость сделок, правда, немного снизилась (-1,5%) и составила $1,48 миллиарда.
🏝️ Важно: если китайцы скупают недвижимость по всему Таиланду, то россияне твердо выбрали райский уголок - остров Пхукет. Здесь наши соотечественники похоже решили создать свою автономную область в составе королевства Таиланд.
📚 Все, кто проходил мою обучающую программу «Инвестиции на все времена», возможно, помнят, что я даю задание составить круговую диаграмму своих инвестиционных активов. Самый популярный вопрос, который задают студенты - считать ли инвестиционным активом собственное жильё?
🤔 Сегодня я решил ответить на этот вопрос максимально подробно.
⚖️ С одной стороны, собственное жильё, в котором вы просто живёте, сложно назвать инвестиционным активом. Если оно не приносит вам денежного потока, а наоборот, требует постоянных вложений: коммунальные и эксплуатационные платежи, страховка, ремонт, налоги.
👀 По сути, пока вы живёте в своей квартире или доме, эта недвижимость больше похожа на предмет длительного пользования, как автомобиль или бытовая техника, чем на инвестицию. Более того, если вы выплачиваете ипотеку, то значительная часть вашего дохода уходит на погашение кредита и процентов, которые могли бы работать в других направлениях (вы упускаете доходы из-за вашей недвижимости!).
☝️ Но с другой стороны, тот же самый объект недвижимости может считаться инвестиционным активом. Например, если вы используете его как залог для получения кредита под какой-то бизнес-проект. Или если часть жилплощади вы сдаёте в аренду. Если вы купили недвижимость в спекулятивных целях и поджидаете момент, чтобы удачно продать свой объект, одновременно в нем проживая. В этом случае недвижимость может считаться инвестиционным активом.
✅Итого: решение включать или не включать жильё в диаграмму инвестиционных активов зависит от того, как вы его используете. Если это уютное гнёздышко, домашний очаг, крыша над головой, убежище – не включайте. Если же вы нашли способ, как заставить ваши хоромы работать на преумножение вашего капитала – смело добавляйте её в свой инвестиционный портфель.
🛎Меня часто спрашивают (прямо ежедневно, ага), какие слова использовать для создания обложек видео, посвященных рынку недвижимости, чтобы достичь сотен тысяч просмотров.
📜Делюсь секретным списком, который поможет взорвать счетчики (и заодно нервную систему зрителей).
1️⃣Для солидной аудитории (когда хотите выглядеть экспертом): 🔹 кризис (вечная классика) 🔹 спад (когда "кризис" уже надоел) 🔹 депрессия (для любителей психологии) 🔹 застой (намекаем на исторические параллели) 🔹 коллапс (для увлекающихся темой здоровья) 🔹 ценопад (хорошо идет осенью и зимой)
2️⃣Для драматического эффекта, когда нужно больше эмоций, подойдут: 🔹 развал (проверенный вариант) 🔹 надлом (для поэтичных натур) 🔹 расстройство (мягкая драматизация + намек на ЖКТ) 🔹 крах (всегда работает) 🔹 обвал (лучшее решение, но уже надоело) 🔹 провал (универсальный вариант) 🔹 катастрофа (для максимального накала) 🔹 дефолт (для ценителей облигаций) 🔹 банкротство (для экономистов)
3️⃣Для молодёжной аудитории, если удастся их перетащить из шортс или рилсов: 🔹 яма (лаконично и чётенько) 🔹 дно (короткое, но ёмкое) 🔹 писец (цензурная классика) 🔹 капец (для семейного просмотра) 🔹 швах (винтажный вариант) 🔹 труба (народный стиль) 🔹 кранты (для своих) 🔹 хана (этнический колорит) 🔹 абзац (литературный вариант) 🔹 финиш (на крайний случай)
🔴Я ничего не забыл?
🫵 Этот пост написан с юмором, если вы его не понимаете - это ваши проблемы.
⚙️ Это я раньше был просто light industrial. 🎛 А теперь я цифровой промышленный коворкинг!
📰 Партнер Холдинга Строительный Альянс (ХСА) Артём Петрухин рассказывает как меняется формат. Записываем новые термины, чтобы блистать эрудицией в свете!
📋 Суть: девятый арбитражный апелляционный суд запретил регистрацию сделок с апартаментами ORO (ООО "СЗ "Красносельская") аргументируя это тем, что "отчуждение номерного фонда гостиницы в собственность неопределенного круга лиц исключает функциональное использование здания в качестве гостиницы". Судья - Кузнецова Е.Е.
⚖️ Ну товарищ судья, ваше благородие! В Санкт-Петербурге (это такой город, у нас, в России) уже много лет успешно функционируют комплексы гостиничных апартаментов, находящихся в собственности физических лиц. Такие объекты не только соответствуют всем требованиям гостиничного размещения, но и показывают высокую эффективность управления.
🤔 Почему то, что годами работает в Северной столице, вдруг становится невозможным в Москве? Неужели суд решил на бумаге закрепить, что столица должна жить по каким-то особым правилам, отличным от остальной России? Или наши судьи безвылазно живут в ведомственных квартирах Москве и по “питерским отелям не шастают”?
💼 К счастью, у нас вам не тут - нет прецедентного права, и данное решение не станет обязательным для всех аналогичных случаев. Надеюсь, застройщик подаст кассационную жалобу - это уже принципиальный вопрос о возможности существования целого формата недвижимости.
❓Что вы предпочитаете: чтобы Рабинович вам напел или одна бабка рассказала?
🗯 СМИ пестрят яркими цитатами пророчеств датских банкиров...
❌ Если ни то, ни другое, то лучше обратиться к оригинальным текстам «шокирующих предсказаний» SAXO Bank, который ежегодно выпускает их только для того, чтобы напомнить о своей особо ничем не примечательной деятельности в сфере ценных бумаг. Про недвижимость там почти ничего...
👍 Спасибо, Кэп 👀 Увы, по датски не разумею... 🔥 А где ссылка на трек Рабиновича?
😱 Я ночью почитал и посмотрел какие настроения в профессиональном сообществе и до этого пообщался с некоторыми инвесторами рынка жилой недвижимости. И у меня ощущение, что я у постели умирающего или даже уже на похоронах, если не на поминках. Просто какая-то волна негатива.
☠️ Прогнозы один мрачнее другого: вот-вот рухнет крупный подмосковный застройщик, спрос обвалится, а ипотека взлетит до 30%.
🤔 Но что-то тут не сходится. 2022 год – вот когда действительно было от чего потерять сон. И что? Рынок не умер, а кое-где и выросло. Сейчас в Москве зафиксировано 30 тыс. сделок ДДУ за третий квартал 2024. Да, минус 16 тыс. к 3-му кварталу прошлого года. Но для якобы "мёртвого" рынка – весьма живые цифры.
💵 А вот свежий факт: очередной обвал рубля гонит в недвижимость новую волну капитала. "Временно!" – говорите вы? Но с такой регулярностью валютных скачков это "временное" явление становится почти постоянным.
🏢 Жилая недвижимость поразительно жизнеспособный сектор. Когда вокруг говорят о коллапсе-обвале-дне, люди покупают недвижимость. И будут покупать!
Может, хватит хоронить рынок жилой недвижимости? Он пережил уже столько "концов света", что впору говорить о его бессмертии.
🏢Крупнейшее агентство недвижимости США Compass покупает своего заклятого конкурента @рroрertiеs.
💰 Большая сделка 2024 года на рынке риэлторских услуг: компания Compass приобретает @рroрertiеs вместе с подразделением Christie's International Real Estate за $444 млн, из которых $150 млн будут выплачены деньгами, а остальное - акциями Compass (они котируются на бирже).
🔐 АН @рroрertiеs - один из топ-10 брокеров США, основанный в 2000 году в Чикаго. В 2021 году компания купила Christie's International Real Estate, что дало ей доступ к сегменту элитной недвижимости. Сейчас у @рroрertiеs более 13 000 агентов почти в 50 странах с годовым оборотом сделок более $100 млрд.
📈 АН Compass, основанное в 2012 году в Нью-Йорке, имеет 29 000 агентов и долю рынка США 4,5%, а благодаря сделке впервые выходит на международный рынок. В 2023 году компания провела сделок на $186,1 млрд. Крупнейшим акционером Compass является японский SoftBank с долей 30,1%.
🥊 Интересно, что ранее компании были непримиримыми конкурентами - когда Compass пришёл в Чикаго в 2017 году, @рroрertiеs даже запустила антирекламную кампанию против них с лозунгом «Убедитесь, что вы работаете с компанией, которая знает город как свои пять пальцев». Теперь же основатели @рroрertiеs называют сделку «очевидным выбором».
💹 Несмотря на непростые времена на американском рынке недвижимости с начала 2024 года котировки акций Compass выросли более чем вдвое с $3,54 до $7,33.
❓ А какая сделка на российском рынке недвижимости могла бы вас удивить? 👍 «Этажи» покупают «Вайтвиль» 🔥 Все скидываются и покупают «Циан» 👀 Мне по🥁
🏘 Кстати, о США: а у них там что с жилой недвижимостью?
🏠 В отличие от России, американский рынок недвижимости – это преимущественно частные односемейные дома. На конец третьего квартала 2024 года медианная цена такого дома составляет $420 тыс. За эти деньги покупатель получает дом площадью 200-230 кв.м. с участком, то есть примерно $2,000-2,500 за квадратный метр с землей. И этот рынок сейчас в интересной точке: ставки по ипотеке достигли 6.7% (это много!), а цены продолжают осторожно расти. Текущая ситуация показательна: около 20% объявлений о продаже домов уже содержат приглашение к торгу.
🔮 По прогнозу портала Rеаltоr.cоm, в 2025 году ипотечные ставки немного снизятся – до 6.3%, с дальнейшим падением до 6.2% к концу года. Это всё ещё значительно выше исторического среднего в 4%, но тренд на снижение важен для рынка.
📈 Несмотря на высокие ставки, цены на жильё продолжат расти: прогнозируется увеличение на 3.7% в 2025 году. Это продолжение тренда после роста на 4% в 2024 и 1.1% в 2023 году.
🏗 Главный позитивный прогноз – существенное увеличение предложения. Ожидается рост числа домов на продажу на 11.7%, а строительство новых домов должно увеличиться на 13.8%, достигнув 1.1 млн объектов в год. Это может стать ключевым фактором стабилизации цен.
📊 В сегменте продаж прогнозируется умеренный рост: плюс 1.5% до 4.07 млн сделок в год. Хотя это ниже докризисных показателей в 5.28 млн, сам факт роста в условиях высоких ставок говорит об устойчивости рынка.
🏗Девелопер BAZA Development объявил старт продаж в ЖК «Бестселлер» класса комфорт+. Адрес: г.Москва , Басовская улица, 16с2. (15 мин. пеш. от ст.м. «Нижегородская»).
BAZA Development - застройщик из Екатеринбурга, аффилированный с крупнейшим владельцем торговой недвижимости города, корпорацией «Малышева-73» и застройщиком «Гринвич». Писал об их добрых делах как-то.
📌 Место: активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья (в общем, бывшая промзона).
💵📐Цены и планировки: ☪️.: до ₽10,6 млн. за 28,6 м2 или ₽370 т./м2 1️⃣-к.: до ₽11,3 млн. за 33 м2 или ₽342 т./м2 2️⃣-к.: до ₽18,2 млн. за 58,7 м2 или ₽310 т./м2 3️⃣-к.: до ₽20,4 млн. за 68 м2 или ₽300 т./м2
🏢 Проект: ЖК «Бестселлер» будет включать 2 башни разной этажности 16 и 29. Комплекс предлагает более 50 вариантов планировок площадью от 28 до 110 м2.
⭕️ Окружение: рядом находится ЖК «Издание» со средней ценой за 1 м2 ~₽462 тыс./м2, также ЖК «Level.Нижегородская» ~₽436 тыс./ м2.
🔥Ввод в эксплуатацию - I кв. 2028 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
♨️Что думаете о проекте? Есть ли смысл инвестировать в «Бестселлер»?
💵 «Эрозия доллара набирает силу» - сказал недавно один российский чиновник. Заметили? Сегодня задачка про неё, про эрозию баксика.
🗓️ В ноябре 2014 года Пётр закончил крупный международный проект и получил бонус $100 тыс. 20 ноября 2014 года Пётр обменял доллары на рубли и купил на них квартиру!
✅ 20 ноября 2024 года Петр получил ₽12 млн от продажи своей квартиры и решил купить доллары.
❓Вопрос: какой убыток получил Пётр, если официальная инфляция доллара за период составила 34%?
✅ Правильный ответ: 👍 Петр потерял $14 000 в реальном выражении с учетом официальной инфляции доллара.
💡Интересное наблюдение: 🔹В рублях недвижимость выросла в 2.55 раза: с ₽4.7 млн до ₽12 млн 🔹В номинальных долларах - с $100 000 до $120 000 (рост на 20%) 🔹Но в реальном выражении с учетом инфляции: убыток $14 000 (-10.4%)
✅ Имущественный комплекс бывшей тюрьмы «Кресты» в Санкт-Петербурге наконец-то выставлен на торги за начальную стоимость 1,052 млрд рублей: не прошло и двух лет с первого объявления о продаже (ровно 2 года прошло).
🧩 В лот входят участки площадью 3,9 га и здания площадью 41,2 тыс. м2, торги состоятся 21 февраля 2025 года.
✍️С моей точки зрения best use у «Крестов» - арт-квартал (офисы, торговые площади, галереи, рестораны) с жилой функцией (возможно, гостиничные апартаменты).
🏭 Часть зданий комплекса имеют статус вновь выявленных объектов культурного наследия — это означает, что объект могут признать памятником или он может лишиться охранного статуса, а это позволяет снести здания...
🔒 В разное время в камерах «Крестов» пребывали Троцкий, Гумилев, Бродский и многие другие уважаемые в разных кругах люди.
📱На моём канале уже была тема тюремного редевелопмента:
🤔 Все заметили..? С ноября скидки у застройщиков пошли каждый день. ПИК обрушил цены в Саларьево на 20-25%, потом в ЖК Москворечье цены опускались ниже стартовых, а Самолет вообще запускает акцию за акцией.
Такие распродажи идут 2-3 дня, а иногда (Саларьево) — всего один вечер. Потом сайт застройщика зависает, всё раскупают и халява закончилась. Надо успевать.
Чтобы не пропустить ни одну акцию, можно подписаться на классный канал Торг уместен. Ребята каждый день мониторят сайты застройщиков, чтобы раньше всех написать про дисконты, льготную ипотеку 1% или выгодные рассрочки.
✈️У нас было 35 млрд. на счетах, 16 регионов присутствия, надпись «Застройщик №1» на фюзеляже, солонка, наполовину наполненная слезами акционеров, и целое море разноцветных бизнес-юнитов…
📉 Итак, «Самолет» якобы сокращает персонал. В телеграмах приводят оценки некоего бывшего работника подмосковного монстра, который считает, что «за полгода количество сотрудников снизилось примерно на 5 тыс. человек, а до конца года без работы могут остаться ещё около 2 тыс.»
📈 Если это действительно так, то новость для «Самолета» скорее положительная. Потому что чем меньше инвестиций в непрофильные проекты и меньше ФОТ, тем меньше вероятность возникновения фатальных проблем у компании.
🔄 В начале 2022 года уже ходили упорные слухи о сокращении персонала, но «Самолет» всё опровергал (пиарщикам компании можно просто скопипастить текст, если они намерены опровергать новый «слух»).
⛳️ Свежий руководитель «Самолета» А.Акиньшина недавно заявляла о том, что основной фокус следующего года - сокращение затрат, оптимизация и внедрение новых инструментов продаж в условиях сокращения объёмов предложения на рынке и роста себестоимости строительства.
⚠️ При этом одной из тем на традиционный Big Day (12.12.24) обозначено «Развитие активов и продуктов - прогресс по уже существующей линейке и планы по запуску новых!». Какой-то диссонанс.
💡 Всё-таки надо определиться новой команде «Самолета» - либо они делают вид, что у них всё хорошо и продолжают инвестировать из своих 35 млрд. в proptech и прочую неприносящую быстрых доходов лабуду, либо они быстро и жестоко режут косты, распродают активы / непрофили и повышают эффективность.
🥂 Иначе мы 10-лет юбилея дефолта «СУ-155» в марте 2025 года отметим известно чьим дефолтом… Кстати, акции и облигации «Самолета» продолжают падение.
Рынок скрептически оценивает не только "Самолет", но и некоторые облигации "Брусники", "Эталона" и "Дарс-Девелопмента". Эффективная доходность по ним (не путать с купонной) превысила 40%.
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
🔍 Moscow Research Forum, неформальное объединение крупнейших консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости NF Group, CORE·XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP), скоро представит единую классификацию складской недвижимости и классификацию объектов Light Industrial.
☝️Напоминаю, что относительно недавно Moscow Research Forum обновили классификацию офисных зданий. Видимо, руки дошли до складов.
📦 При этом к созданию классификации привлекаются широкие слои интересантов, консультанты разработали специальные анкеты, доступные для заполнения профессиональными участниками рынка.
🧽Банки США принимают деньги нелегальных продавцов марихуаны?
🚬 В Нью-Йорке легализована торговля марихуаной через лицензированные магазины. Власти выдали всего лишь 27 легальных лицензий, но рынок велик (потребителей много), поэтому нелегалы не дремлют: в городе работает около 2900 незаконных точек продаж каннабиноидов без лицензии. Как правило, это расширившие травой ассортимент вейп-шопы.
👮♂️ Летом 2023 года власти провели операцию Padlock to Protect, закрыв около 750 нелегальных точек. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс лично сжег 4 тонны конфискованной марихуаны в промышленной печи на Лонг-Айленде. И тут выяснилась неожиданная деталь...
💰 Оказалось, что крупнейшие банки США «невольно» участвуют в отмывании денег от нелегальной торговли наркотиками. Как? Очень просто: они получают ипотечные платежи от владельцев зданий, в которых помещения арендуют нелегальные магазины. А деньги на оплату аренды полностью или частично поступают от торговли наркотиками без лицензии.
🏦 В схему оказались втянуты крупнейшие банки и частные кредиторы. У одного только Signature Bank обнаружили 40 таких токсичных кредитов, у JPMorgan - 20. При этом по закону банки не имеют права принимать платежи, связанные с нелегальной торговлей наркотиками. Если банк обнаруживает хотя бы намёк на такую проблему, он обязан немедленно потребовать полного досрочного погашения кредита. То есть собственник помещения должен единовременно вернуть весь долг.
❌ Пока ни один банк в США не признал ни факта отмывания наркоденег, ни потребовал погашения кредитов от владельцев зданий, сдающих помещения нелегальным точкам распространения травы. Регуляторы пока присматриваются к ситуации.
❓Возник у меня в связи с этим вопрос к владельцам коммерческой недвижимости: вы точно знаете, чем торгуют ваши арендаторы? Риски оценивали? Ну это на подумать!
🏢Дубай "разорвал" мировой рынок недвижимости в 2024 году…
🌍 Свежий отчёт Global Property Guide от консалтинговой компании Betterhome за ноябрь 2024 года показывает, как мировой рынок недвижимости справляется с экономическими колебаниями на фоне прогнозируемого роста мировой экономики на 3,2%.
📉 В Великобритании новый лейбористский бюджет с налогами на $50 млрд и займами на $38 млрд отпугнул из Лондона богатых иностранных инвесторов. В Гонконге цены упали на 10-15% из-за прогрессивного налогообложения. Берлин и Париж страдают от инфляции и роста ставок с 1% в 2021 до 4,6% в 2024 году.
📈 А вот Дубай показывает феноменальный рост +16,5% год к году, а доходность аренды достигает 7% годовых.
🔮Что с прогнозами? Ну вот аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2025 году средняя стоимость жилья в Дубае вырастет на +8%, а премиальная недвижимость - на +5%.
👍 Беру на всю котлету 👀 Вижу сдутие пузыря 🔥 Спасибо, Кэп!
🏢Коллеги из NF Group, провели исследование московского стрит-ретейла, фокусируясь на центральных торговых коридорах столицы.
🔍 Статистика говорит сама за себя: уровень вакантности (количество пустых помещений) в центре Москвы достиг критически низкой отметки в 6,5%, что является абсолютным минимумом за последние пять лет.
🍽 Самыми активными игроками на этом рынке стали заведения общественного питания, которые заняли 38% всех площадей стрит-ретейла в центре. В 2024 году в центре Москвы открылось 90 новых ресторанов и кафе – настоящий гастрономический прорыв. Малая Бронная, Большая Дмитровка и Мясницкая активно превращаются в гастрономические и бутиковые кварталы.
🏆 В некоторых локациях, например в Большом Патриаршем и Спиридоньевском переулках, вообще нет свободных площадей – всё занято! Самый высокий показатель вакантности зафиксирован в Столешниковом пер., а также на улицах Тверская-Ямская и Петровка.
📜Вчера получил 7 лет колонии Денис Маяков, основатель Imagine Estate, в прошлом крупной компании на рынке коммерческой недвижимости. Imagine Estate покупала промышленные / административные здания и создавала из них торговые / офисные комплексы.
🎚️Так появились торговые центры «Конфетти», «Метромолл», «Зеленый», BabyStore, Riverdale, «Акварель», «Прага», «Метромолл-2», «Мандарин» и бизнес-центры «Лето», Imagine Plaza, «Юсупов Двор». Активная деятельность компании пришлась на 2011-2014 годы.
🏪 Бизнес-модель можно описать на примере ТЦ «Конфетти» (см. золотую рамочку). В 2011 году компания совместно с партнерами купила «Московский завод автоагрегатов» в Нагатино. После проведения редевелопмента на рынке появился ТЦ, помещения в котором продавались в розницу инвесторам и эндюзерам. Модель оказалась довольно успешной для девелопера, что позволило масштабировать деятельность.
🧩В 2015 году часть проектов Imagine Estate перешла под контроль Glincom. Эпизод, благодаря которому получил срок Денис и его соратник Андрей Новиков, связан с многолетним партнером Маякова Антоном Агафоновым (инвестор, девелопер, экс-банкир).
☝️Басманный суд г.Москвы в итоге посчитал, что Маяков совершил мошеннические действия в отношении Агафонова.
👀Собственно плоховато закончилась и история всех этих торговых центров. К сожалению, распродажа ТЦ по кускам (внарезку) привела к расщеплению концепции, плохому управлению, падению посещаемости и уходу арендаторов. В настоящее время некоторые из объектов, созданных Imagine Estate напоминают dead malls (как минимум полупустые).
⚠️ Так что покупать отдельные торговые помещения без отдельного входа (да и вообще...) в торговых центрах я бы не советовал.
🏨ФАС хочет обуздать цены на отели... за счёт частных инвесторов?
📊 Федеральная антимонопольная служба разработала методику расчета предельных цен на гостиничные услуги во время крупных международных мероприятий. Причина? Рыночная: в период проведения подобных мероприятие наблюдается всплеск спроса на средства размещения и рост цен. Например, во время саммита БРИКС в Казани цены взлетели в 4 раза - до ₽30 тыс./сутки.
🧮 Предложенная формула будет учитывать базовую стоимость квадратного метра в гостиницах разных категорий, специальный правительственный коэффициент и площадь номера. Под регулирование попадут периоды проведения таких мероприятий как ПМЭФ, ВЭФ, инвестфорум в Сочи и других.
⚠️ Но есть нюанс, который может серьезно ударить по частным инвесторам в апартаменты. Если методика будет распространена на все средства размещения, включая апарт-отели, владельцы номеров потеряют возможность зарабатывать на пиковых периодах.
💸 Для многих инвесторов именно высокий сезон и периоды проведения крупных мероприятий - ключевые моменты для получения доходности. Ограничение цен может существенно снизить фактическую доходность инвестиций в гостиничные апартаменты.
☝️Если вы владеете номером в апарт-отеле или планируете такую покупку, внимательно следите за развитием ситуации. Возможное регулирование цен может серьезно повлиять на ваши доходы.
🔥 ФАС всё портит 👀 Прощай, доходность... 👍 Я за ограничения! ✍️ Выскажусь
✅ Хорошие новости у нас, в SimpleEstate: подписан предварительный договор аренды с аптечной сетью «Ригла» в нашем проекте «Новое Летово».
🔹Площадь - 43 м2 🔹Срок аренды 7 лет 🔹В первый год арендная плата составит 100 000 руб. в месяц 🔹Со 2-го года - 140 000 руб. в месяц (3250 руб. / м2 / месяц) 🔹Арендные каникулы - 3 месяца 🔹Безусловная индексация 5% с 3-го года
🎚️ На текущий момент в данном проекте SimpleEstate суммарно арендовано уже 49% площадей («Магнит», «Вкусвилл»)!
☝️ Напомню, что проект «Новое Летово» предполагает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и частичную продажу помещений до ввода в эксплуатацию. Суммарно мы планируем продать около 30% помещений. Кроме дополнительной спекулятивной доходности, продажа помещений необходима для того, чтобы к моменту получения собственности (когда ДДУ превращается в объект недвижимости) балансовая стоимость недвижимости не превышала лимит в 200 млн руб. и проектная компания оставалась на упрощенной системе налогообложения.
💊 Помещения с аптекой всегда были желанным объектом готового арендного бизнеса для частных инвесторов, поэтому с высокой вероятностью данное помещение как раз и будет в числе проданных лотов.
🔮 По мнению аналитиков СБЕРа ЦБ РФ начнет снижение 🗝️ не ранее 2026 года. А в ближайшее время они ждут роста 🗝️ до 23%(в декабре) и до 25% в феврале! Эх, заживём скоро!👀
🗓 Между тем, до Нового года осталось три недели... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников.
☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.
😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?
🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.
🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.
💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НДС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.
💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).
📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.
🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).
📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.
☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.
📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.
📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.
🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2024.
🏢Коллеги из консалтинговой компании NF Group прогнозируют рост рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга.
🚀 Рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга. Объем спроса достигнет феноменальных 69,4 тыс. м2, что является рекордом за последнее десятилетие. Восстановление покупательской активности началось еще в третьем квартале 2023 года, и с тех пор интерес к элитному жилью только нарастает.
💡 Ключевая особенность года - доминирование сделок с уже готовыми новостройками. 81% сделок приходится на введенные в эксплуатацию объекты, что демонстрирует явное предпочтение покупателей законченным и готовым к заселению проектам. Средняя площадь приобретаемого лота выросла до 130,6 м2.
🏗️ Рынок пополнился двумя знаковыми премиум-комплексами: «ЛДМ» от Группы «Эталон» и «Моисеенко 10» от Fizika Development. Их совокупная проектная мощность составила 57 тыс. м2, что в два раза превышает показатели предыдущего года по площади и почти в четыре раза по количеству лотов.
📊 Объем предложения продолжает сокращаться, что создает уникальную рыночную ситуацию. К концу 2024 года ожидается снижение до 71,7 тыс. м2, или 560 квартир и апартаментов. Параллельно с этим средневзвешенная цена вырастет до 806 тыс. руб./м2, что составляет рост в 28% за год.
🌪 Куда ни глянь - сплошной негатив. Ипотека упадёт, стройки встанут, безработица вырастет... И конечно, куда же без роста ключевой ставки и усиления геополитической напряженности. Прямо дежавю из 2022-го!
🔍 Казалось бы, надо быть объективным. Смотреть на цифры, считать цифры, верить цифрам. Но когда большинство твердит про грядущий апокалипсис основываясь на… неизвестно на чем, это уже не объективность. Это - манипуляция.
📊 Недавно брокерский дом БКС составил интересный график распроданности жилья у крупных девелоперов. Самая низкая распроданность жилья с вводом в 2024 г. сейчас у «Самолета» и «Страны Девелопмент»: 75% и 81% соответственно. Но это не так критично: например, «Самолету» осталось распродать около 280 тыс. кв. м недвижимости, вводимой в этом году. А в квартал «Самолет» продает около 230 тыс. м2.
💡 А теперь давайте подумаем - кому выгодно массовое уныние на рынке недвижимости? Например, а что если нагнетание насчет банкротств застройщиков нужно всего лишь для стабильного выделения всё новых и новых лимитов на семейную ипотеку под 6%? Чтобы ЛПРы даже думать не могли что-то опять урезать или отменить - тут банкротства у порога!
🎭 Конечно, не будем забывать и о том, что негатив всем нравится. Очередь слушать правду о том, что «всё будет нормально», намного-намного меньше очереди послушать про катастрофу, дно и писец. В такой ситуации лучшая стратегия - не поддаваться на манипуляции, оставаться скептичным и никому не верить (мне тоже)
♨️ Вами манипулируют? 👍 Да 👀 Не замечаю такого... 🔥 Нет ✍️ Выскажусь
🏗ВСЁ ПЛОХО: питерские застройщики скупают землю как не в себя! Объём сделок бьёт рекорды.
🏢 Аналитики NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Ожидается, что объем сделок в регионе составит около ₽180 млрд, это 16% от общего объема сделок в России.
💰 Самое интересное - почти половина всех денег (47% или ₽95-96 млрд) пошла на покупку земельных участков под застройку. Для сравнения, в 2020 году на землю тратили всего 24% инвестиций. Похоже, девелоперы готовятся к очень плохим временам (это сарказм)!
🏢 В коммерческой недвижимости лидируют склады - на них потратили ₽30-32 млрд (17%). На втором месте офисы и отели - по ₽26-28 млрд (по 15%). Кстати, гостиничный сегмент показал неплохой рост! Среди крупных сделок Four Seasons Lion Palace, Airportcity Plaza 4* и Crown Hotel St. Petersburg 4*.
🔮 На 2025 год прогноз чуть скромнее - ₽140-160 млрд. Деньги должны разделиться примерно поровну между коммерческой недвижимостью и участками под застройку.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Очевидно, что профессиональные игроки рынка недвижимости делают серьезную ставку на Петербург, особенно на новое строительство. Это может означать, что в ближайшие годы нас ждет существенное увеличение предложения как жилья, так и коммерческих площадей.
Как думаете, не перегреется ли рынок от будущих проектов? 👍 Да 🔥 Нет 👀 Будем посмотреть 😎 Stay calm
