🧮 Решение задачи про тёщу!

1️⃣ Начисление процентов по мезонинному кредиту:

🔹Сумма кредита: 14 млн ₽
🔹Ставка: 35% годовых
🔹Проценты за год: 14 млн × 35% = 4,9 млн ₽

2️⃣ Риэлторская комиссия:

🔸Стоимость продажи: 60 млн ₽
🔸Комиссия: 6%
🔸Сумма комиссии: 60 млн × 6% = 3,6 млн ₽

3️⃣ Расчет прибыли проекта:
Доход от продажи: 60 млн ₽

🔹Банковский кредит: -17 млн ₽
🔹Проценты по банку: -3,7 млн ₽
🔹Мезонинный кредит: -14 млн ₽
🔹Проценты по мезонину: -4,9 млн ₽
🔹Налог (6%): -3,6 млн ₽
🔹Риэлторская комиссия: -3,6 млн ₽
🔹Equity Андрея: -6,5 млн ₽

Итого прибыль: 6,7 млн ₽

4️⃣ Расчет доли тёщи от прибыли:

👀 Доля: 20%
👀 Сумма: 6,7 млн × 20% = 1,3 млн ₽

5️⃣ Итоговый доход тёщи:
🔸 Проценты по мезонину: 4,9 млн ₽
🔸 Риэлторская комиссия: 3,6 млн ₽
🔸 Доля от прибыли: 1,3 млн ₽

✅ Правильный ответ: 👍 9,8 млн ₽

💡 Примечание: доходность ROI на вложенные тёщей 14 млн ₽ составила 70% ((9,8/14-1)×100%).

🎯 Почему тёща заработала так много денег?

🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.

✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%

👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%

🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».

Разберем глубже:

📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%

📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.

💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?

1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости

2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта

🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.

☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.

👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!

👀 ВНЕЗАПНО! В «Гранель» открыли поводы для скидок.

🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!

💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.

🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?

📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты

🌐 Экономика России и рынок жилой недвижимости после окончания СВО.

👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...

⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.

☝️Спойлер: чудес ждать не стоит

1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.

📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.

2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.

📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.

💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.

3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.

💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.

🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!

⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года

⚡️ Формула благосостояния человека

⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?

⚡️ Про менеджмент катастроф

⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить

⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать

⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов

⚡️ Флиппинг "убитышей"

⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏗 Российские застройщики всё больше напоминают мне штангистов на соревнованиях, только вместо блинов у них % по кредитам. И судя по настрою ЦБ в части динамики 🗝, блинов будет только прибавляться.

📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.

💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...

🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.

🏋️‍♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.

📶 Варианта всего два:

1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ

👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).

🤔О чем думают россияне, глядя на рекордные ставки по депозитам?
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…

🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.

🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.

😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:

1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики

💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.

⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.

⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴

🚀29 октября в открытые продажи вышло очередное творение девелопера STONE - бизнес-центр класса А STONE Мнёвники. Я сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса в этом объекте!

☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:

📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона

🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²

🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м

☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом

🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.

💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 А вот и анализ по STONE Мневники:
🔹 Прибыль: ₽10,2 млн.
🔹 Инвестиции: ₽25,8 млн.
🔹 Equity Multiple: 1,39x
🔹 ROI: 39%
🔹 IRR: 13,5%

🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1M4fIEh5jArVrlWI5GGhJhQ0CwYoHoW2_2V8G8aG3gcU/edit?usp=sharing

⚓️ Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.

🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.

Деноминация-2024: самый бесполезный фейк года (моё личное мнение)

💸 Вслед за теорией мороженных вкладов из пыльного шкафа достали страшилку про деноминацию. Повод: ЦБ меняет дизайн купюр, собирает металлические монеты, логично - готовит денежную реформу. Прямо как в 98-м!

👛 Но есть нюанс - на дворе 2024-й, и большинство расчетов в стране давно в безнале (особенно у юр.лиц). Какой смысл менять купюры, если у большого числа граждан страны зарплата прилетает на карту, а платежи осуществляются телефоном?

📱Россияне уже привыкли к СБП, бесконтактной оплате и онлайн-банкингу. Наличные достают в маршрутке на дачу или чтобы бабушке в конвертике подарить. Я про большинство - см.опрос! И ради этого затевать всероссийскую денежную реформу? Серьёзно?

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Да никак! Просто очередной информационный шум, пока вы спокойно получаете свою арендную плату на счёт и следите за реальными рыночными трендами.

Что думаете, будет деноминация?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Всё равно страшно
✍️ Выскажусь

На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.

Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.

Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.

Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.