«Кто в русском бизнесе работал, тот понимает что отчетность это магия» - написал сегодня у себя в канале маркетолог “Инфлюэнсер+1”, он же “Акулыч”, он же Роман Абдуллин и опубликовал картинку ☝️. Я еще слышал как-то лет 15 назад фразу «уборщица тётя Маша знает о финансовом состоянии «Газпрома» больше Миллера».

🚩Для начала всех застройщиков необходимо разделить на две неравные группы:

📈 «Публичные», то есть котирующиеся на биржах или выпустившие облигации (ПИК, ЛСР, Пионер, Сетл Групп и т.д.). Выкладывают свою финансовую отчётность, а также аудиторское заключение по этой отчётности. Дополнительный и наиболее интересный документ это пояснительная записка к отчётности.

🔍 Я не являюсь сторонником методики прямого анализа финансовой информации, когда на основании отчётности высчитывают коэффициенты и оценивают по ним компанию. По формальным признакам это ок, а вообще к таким методикам у меня куча вопросов.

🔀 Не завышена или занижена ли стоимость активов, как отражена дебиторская задолженность, как отражены финансовые риски по текущим судебным процессам компании и т.д. Моё личное убеждение основано на том, что публичная отчётность компании, и особенно пресс-релизы на основе такой отчетности, часто имеют такое же отношение к реальности как фильм «Звездные войны».

📚 Тем не менее массивы информации, выпускаемые публичными застройщиками, могут многое рассказать о них и их реальной жизни. Никто не напишет в отчётности всю правду-матку, но это лучше, чем ничего.

📦 Непубличные (Капитал Групп, Основа, ФСК, МР Групп и т.д.). По ним доступны данные только из базы ФНС по отдельным юр.лицам или по холдинговой компании. Что-либо понять и сделать какой-либо обоснованный вывод на основании бухгалтерской отчетности не представляется возможным. Аудиторское заключение недоступно. В общем, что в чёрном ящике непонятно, как их оценивать тоже неясно.

🔻ИТОГО: верить в финансовую отчётность публичных застройщиков довольно сложно, ориентироваться можно лишь на некоторые данные (продажи, долги, оборот и т.д.) делая выводы по ним с большими поправками.

😢 Однако публично отрицать то, что в отчетности содержатся важные данные о бизнесе застройщика примерно то же самое, что именитому маркетологу отрицать пользу CRM-систем или сквозной аналитики.

❌ Ипотека под 24%? Нет, спасибо! Застройщики изобретают новые схемы продаж...

📊 На фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и последовавшего за ним удорожания ипотеки до заоблачных 24% годовых, рынок новостроек оказался в непростой ситуации. Застройщики, уже получившие проектное финансирование от банков, вынуждены искать нестандартные решения для поддержания продаж и обеспечения cash-flow по своим проектам.

💰 Вот например, «Гранель» запустила программу рассрочки с нулевым первоначальным взносом на срок до 2 лет. При этом ежемесячные платежи составят всего 2% от стоимости договора долевого участия. А если покупатель готов внести 20%, то платежи снижаются до 1% от стоимости ДДУ. Более того, возможна даже отсрочка без ежемесячных платежей.

🏦 Та же «Гранель» совместно со Сбербанком предложила схему с траншевой ипотекой, где кредит разбивается на две части. На первом этапе можно платить символические суммы от 2 рублей в месяц, а основная нагрузка переносится на период после ввода дома в эксплуатацию. При этом первоначальный взнос составляет всего 15,1%, что даже меньше, чем по семейной ипотеке.

💡 Очевидно, что подобные схемы рассчитаны на тех покупателей, которые категорически не готовы брать ипотеку под 24% годовых, но при этом нуждаются в жилье или рассматривают покупку квартиры в новостройке как инвестицию (в том числе пристроить льготу по семейке). Ну а застройщики дают таким клиентам время «пересидеть» период высоких ставок, рассчитывая на их снижение в будущем.

🛐 А вы вообще ещё верите в снижение 🗝️ ставочки?

🔥 Да
👍 Нет

❌ Апартаментов в Москве больше не будет?

⚠️ Очередная ложь - обратите внимание. Потому что никакой чиновник не может запретить то, чего с одной стороны нет, а с другой - есть и будет.

🏨 Гостиницы в Москве больше не будут строить? И делить их на лоты, продавать в розницу тоже не будут? Так или иначе - будут. И называть это будут апартаментами - назло Ефимову и прочим.

🏢 Офисы с мокрыми точками, нежилые помещения очень свободного назначения и прочие продукты редевелопмента появляются в столице без Ефимова — его разрешение для организации таких «апартаментов» кустярям-умельцам не требуется.

🤗 Апартаменты не прощаются и не уходят.

🔥Начинаем с лидера голосования - «Самолёт».

Итак паттерны возможной несостоятельности застройщиков:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Пока сложно сказать. Во всяком случае, сейчас величина земельного банка компании достигла 46,5 млн. м2 при стоимости ₽848 млрд. при стоимости всех активов в ₽1 057 ( на 31 декабря 2023). То есть земля это более 80% стоимости компании… Выводов сделать не могу.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. Скорее да. Общий долг компании на 30 июня 2024 года ₽630,7 млрд. Из них ₽513,7 млрд - проектное финансирование, а остальные ₽117 млрд. - это облигации, банковские кредиты и прочие займы. За полгода рост долговой нагрузки на +23%! Соотношение чистого долга с учетом проектного финансирования за вычетом остатков на эскроу к скорр. EBITDA (LTM) выросло до 2,20х

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Нет, у компании нет ни одного проекта в сфере коммерческой недвижимости, за исключением коммерческих помещений на первых этажах ЖК

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да, компания замечена в попытках сотворить экосистему, в частности есть доля в агентстве недвижимости, банке, образовательном сервисе для флипперов и т.д.

5️⃣ Проблемы с гос.заказами и кассовые разрывы. Мне не удалось найти информацию об участии компании в оказании услуг государству и в наличии кассовых разрывов по этому поводу.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Незавершенное строительство по состоянию на 30 июня 2024 года состоит из стоимости затрат на строительство, относимых на непроданные объекты недвижимости, в размере ₽151 656 млн. В общем-то окей.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Размер собственных средств (собственный капитал) компании ₽49 378 млн.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В структуре компании присутствует большое количество юридических лиц, выводы о неэффективности управления ими однозначно сделать нельзя.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. География проектов компании: Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и ЛО, Тюмень, Владивосток, Сахалин, Мурманск, Чита. Был Крым, но сплыл.

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 5.5 баллов из 12 возможных (45.8%)
⭕️ Тревогу вызывают:

🔹Агрессивная географическая экспансия
🔹Диверсификация в непрофильные активы
🔹Быстрый рост долговой нагрузки
🔹Низкая доля собственного капитала
🔹Потенциально рискованная структура активов с доминированием земельного банка

⚡️Сочетание этих факторов делает компанию потенциально уязвимой в случае существенного ухудшения рыночной конъюнктуры, особенно учитывая достаточно высокую долговую нагрузку при ограниченном собственном капитале. Тем не менее пока "Самолёт" выглядит стабильно.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

Канал про инвестиции в недвижимость с реальными кейсами и анализом

Если вы интересуетесь инвестициями в недвижимость и ищете практические знания, обратите внимание на Телеграм-канал «Георгий Кузин | Активы Без Стресса».

Создатель канала — эксперт в недвижимости с 20-летним опытом. Он регулярно делится своими разборами реальных лотов с торгов. Из них вы узнаете не только, что можно купить и за сколько, но и зачем, что делать с объектом и сколько это может принести.

Канал предлагает уникальную информацию и помогает глубже понять рынок недвижимости. Это отличная возможность расширить свои знания и найти новые возможности для инвестиций.

Присоединяйтесь к сообществу единомышленников! Переходите на канал и подписывайтесь: https://t.me/activbezstress

🏢Застройщик STONE выводит в продажу по ДДУ новые коммерческие помещения в ЖК Sokolniki.

📍Адрес: г. Москва, район Р-н Сокольники, ул Гастелло , 32 (10 мин. пешком от станции метро «Сокольники»)

🚀 В продаже лоты площадью от 11- 132 м2.

🏪 Ритейл в ЖК Sokolniki:
▫️ Первая линия с удобным доступом
▫️ Высокий трафик благодаря 1,5 тыс. жителей ЖК и 12,6 тыс. человек, проживающих в соседних домах

💸 Цены: от ₽8,7 млн.
   
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🗼Сложный французский: то ли «Ашан» уходит из России и завершает продажу своего бизнеса, то ли ведутся переговоры с «местным покупателем»...

📊 Формат гипермаркетов в кризисе последние несколько лет. «Удары по ценам» потребители уже плохо чувствовали, так что кто это купит большой вопрос. Да и что купит тоже. Продуктовая сеть это одно, а недвижимость - совсем другое.

👀 Вопрос: а IMMOCHAN (он же CEETRUS), владелец «Тройки», помещений в Гагаринском и кучи другой недвижимости тоже уходит❓

🔻Признавайтесь, когда последний раз были в «Ашане»?

👍 На прошлой неделе
🔥 В прошлом месяце
👀 В прошлом квартале
🤗 В прошлом году
😎 В прошлой жизни

🎤Провели эфир! Много интересного - ссылку на запись опубликую, когда всё оформим..

☝️И есть крутейший инсайт по поводу реальной (всамделишной) инфляции. Источник - не Росстат, не ЦБ РФ..., а крупнейшие торговые сети России и их показатели LFL-продаж.

📶 LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🚀В общем, в последние кварталы покпзатели LFL-продаж просто взмыли вверх...