Всем спасибо за комментарии, советы, наставления и вразумления!
🎯Нашел я то, что искал - не за МКАДом, не в Петербурге, и не в старье конца 80-х. Вот оно: https://www.cian.ru/sale/flat/296418726/
📐Апартаменты-студия 22 м2 в МФК «Парк Легенд», ₽9 490 000 или по 429 412 ₽/м². Метро «Автозаводская» в 10 мин. пеш., сдан в эксплуатацию в 2022 году. Есть ремонт - можно сдавать завтра. Арендная плата оценочно соответствует цели - за ₽71 тыс./мес., я думаю сдастся.
🧮Подсчитал ипотеку: если взять сейчас с ПВ 30% на 20 лет, платеж будет ₽123 тыс./мес. Но вот если удастся рефинансировать в будущем под 11%, например, то платеж составит уже ₽68 тыс./мес. То есть если предположить дальнейший рост арендной платы за студии… лет через пять-семь «гасить арендными платежами ипотеку, чтобы в ноль выходило» может стать реальностью.
🛒Что думаете насчет этого варианта? Стоить покупать?
👛 Сердцем чувствую - надо брать!
🎯Нашел я то, что искал - не за МКАДом, не в Петербурге, и не в старье конца 80-х. Вот оно: https://www.cian.ru/sale/flat/296418726/
📐Апартаменты-студия 22 м2 в МФК «Парк Легенд», ₽9 490 000 или по 429 412 ₽/м². Метро «Автозаводская» в 10 мин. пеш., сдан в эксплуатацию в 2022 году. Есть ремонт - можно сдавать завтра. Арендная плата оценочно соответствует цели - за ₽71 тыс./мес., я думаю сдастся.
🧮Подсчитал ипотеку: если взять сейчас с ПВ 30% на 20 лет, платеж будет ₽123 тыс./мес. Но вот если удастся рефинансировать в будущем под 11%, например, то платеж составит уже ₽68 тыс./мес. То есть если предположить дальнейший рост арендной платы за студии… лет через пять-семь «гасить арендными платежами ипотеку, чтобы в ноль выходило» может стать реальностью.
🛒Что думаете насчет этого варианта? Стоить покупать?
👛 Сердцем чувствую - надо брать!
🏢 Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?
😃Друзья, так воодушевился вашей поддержкой, что уж было решил - всё, покупаю. А потом подумал, а может это были не дружеские советы? И всё посчитал - перепроверил вас немного.
📊 Предпосылки:
🔹Студия (апартамент) площадью 22,1 м²
🔹Стоимость: 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
🏦 Теперь самое интересное:
Финансовая модель здесь
💡 Там два листа с расчетами, кстати. При ставке по ипотеке 22% проект выглядит совсем уныло - отрицательный NPV и очень низкая доходность. А вот при 12% картина меняется! IRR уже радует глаз - 10,9%.
🧮 Важно помнить про дополнительные расходы:
🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽
🔸Налог на имущество: 0.5% от кадастровой стоимости
🔸Налог ИП: 6% с дохода
❓А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
😃Друзья, так воодушевился вашей поддержкой, что уж было решил - всё, покупаю. А потом подумал, а может это были не дружеские советы? И всё посчитал - перепроверил вас немного.
📊 Предпосылки:
🔹Студия (апартамент) площадью 22,1 м²
🔹Стоимость: 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
🏦 Теперь самое интересное:
Финансовая модель здесь
💡 Там два листа с расчетами, кстати. При ставке по ипотеке 22% проект выглядит совсем уныло - отрицательный NPV и очень низкая доходность. А вот при 12% картина меняется! IRR уже радует глаз - 10,9%.
🧮 Важно помнить про дополнительные расходы:
🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽
🔸Налог на имущество: 0.5% от кадастровой стоимости
🔸Налог ИП: 6% с дохода
❓А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
☝️Друзья, вы уж простите меня за легкий троллинг и провокации. Люблю я это дело - взять популярный миф и проверить так ли всё на самом деле.
🏺Сейчас существует миф о том, что рост ставок аренды жилья в Москве сделал привлекательными инвестиции в жилую недвижимость. Расчеты показывают, что это, мягко говоря, не совсем так - особенно с учетом стоимости финансирования (ипотека под 22%). Если ипотека субсидируется государством - это другая песня, а вот если вторичка по рыночной ставке, то... беда!
😵💫 Я вижу километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к сути вопроса всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.) - а ещё про динамику ставок аренды, миграцию, убыль населения, диджитализацию, тренды на загородную жизнь и т.д.
🔍 Вот только инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах, пусть даже их очень много этих слов и они правильные.
📣 Болтать об инвестициях и конкретно о покупке жилья под сдачу в аренду намного приятнее, чем посчитать фин.модель в Excel или в Google.Sheets.
🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать. Кто не умеет - вот здесь научат.
🏺Сейчас существует миф о том, что рост ставок аренды жилья в Москве сделал привлекательными инвестиции в жилую недвижимость. Расчеты показывают, что это, мягко говоря, не совсем так - особенно с учетом стоимости финансирования (ипотека под 22%). Если ипотека субсидируется государством - это другая песня, а вот если вторичка по рыночной ставке, то... беда!
😵💫 Я вижу километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к сути вопроса всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.) - а ещё про динамику ставок аренды, миграцию, убыль населения, диджитализацию, тренды на загородную жизнь и т.д.
🔍 Вот только инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах, пусть даже их очень много этих слов и они правильные.
📣 Болтать об инвестициях и конкретно о покупке жилья под сдачу в аренду намного приятнее, чем посчитать фин.модель в Excel или в Google.Sheets.
🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать. Кто не умеет - вот здесь научат.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
erid: LjN8KKEJe
Брокеры, новость для вас! Уикэнд в Сочи в подарок от Петербургского девелопера
Тот самый девелопер ELEMENT из Петербурга 28-30 сентября устраивает для агентов рынка недвижки масштабное событие в Сочи — Element Weekend, где презентует новые проекты.. И не только😉
Ивент закрытый, но агенты из Москвы могут выиграть билет. Один из 20 билетов. Перелет в Сочи, проживание в отеле 5* и все развлечения — за счет девелопера. Да, именно так — компания все оплатит.
Что будет на Element Weekend:
🔹 Крутой лайн-ап – Джиган, GAYAZOV$ BROTHER$, «Дюна» и «Вирус», Гурам Амарян и секретный хедлайнер
🔹 Вечеринка у бассейна с DJ Гинсбург и Twins, барбекю-пати, фуршеты и ужины в ресторанах
🔹 Спич-сессии – психолог Михаил Лабковский, эксперт по Big Data Евгений Черешнев и еще один гость Х
Что нужно сделать, чтобы получить один из 20 билетов? Быть брокером из Москвы, подписаться на Element Премьеры и поучаствовать в конкурсе. Все подробности — по этой ссылке
Брокеры, новость для вас! Уикэнд в Сочи в подарок от Петербургского девелопера
Тот самый девелопер ELEMENT из Петербурга 28-30 сентября устраивает для агентов рынка недвижки масштабное событие в Сочи — Element Weekend, где презентует новые проекты.. И не только😉
Ивент закрытый, но агенты из Москвы могут выиграть билет. Один из 20 билетов. Перелет в Сочи, проживание в отеле 5* и все развлечения — за счет девелопера. Да, именно так — компания все оплатит.
Что будет на Element Weekend:
🔹 Крутой лайн-ап – Джиган, GAYAZOV$ BROTHER$, «Дюна» и «Вирус», Гурам Амарян и секретный хедлайнер
🔹 Вечеринка у бассейна с DJ Гинсбург и Twins, барбекю-пати, фуршеты и ужины в ресторанах
🔹 Спич-сессии – психолог Михаил Лабковский, эксперт по Big Data Евгений Черешнев и еще один гость Х
Что нужно сделать, чтобы получить один из 20 билетов? Быть брокером из Москвы, подписаться на Element Премьеры и поучаствовать в конкурсе. Все подробности — по этой ссылке
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚡ЭТО ШОК!
🔻Британский фунт рухнул с пиковых 2.11 до 1.32 доллара – это 37% обвала!
🔻Бразильский реал обесценился на целых 71%, с 0.62 до 0.18 доллара.
🔻Российский рубль? Держитесь крепче – падение на 88%, с пика 0.04 до 0.011 доллара!
🔻А японская иена? Минус 52%, с пика 0.0148 до 0.0071 доллара.
🥺«Никуда инвестировать не надо было - надо было просто хранить деньги в долларах!» – такое часто можно услышать от российских инвесторов. А может и от японцев, бразильцев, англичан...
💡 Только стоит помнить: даже доллар США, кажущийся «мерилом всего», подвержен инфляции. Мировые валюты обесцениваются по отношению к доллару, который сам стремительно теряет покупательную способность и обесценивается.
➡️ Логичный вопрос: «А что в такой ситуации делать?» Искать активы в более стабильных валютах? Инвестировать в США, ОАЭ, Таиланд... Курсы валют непредсказуемы как погода в Петербурге. Они зависят от стольких факторов, что предугадать их движение – все равно что выиграть в лотерею.
🌟Задача-то со звёздочкой:
🔹Инвестировать в активы в крепких, растущих к доллару валютах
🔹Инвестировать в активы в валютах, не подверженных сильной инфляции, да ещё и в такие инструменты, которые опережают её по доходности.
🧸 Но я сейчас не напишу «я нашел такой актив, ставьте ➕ в комментариях и с вами свяжутся мои помощники». Увы, нет.
🪺🪺🪺Единственное решение задачи - диверсификация. По инструментам, секторам, странам, валютам. Недальновидно держать все средства в активах, номинированных только в одной валюте, будь то рубль или любая другая - даже доллар.
⚠️К сожалению, отношение к диверсификации у нас однозначное - все на словах признают важность, но почти никто не реализует стратегии диверсификации на практике. Так и живём!
🔻Британский фунт рухнул с пиковых 2.11 до 1.32 доллара – это 37% обвала!
🔻Бразильский реал обесценился на целых 71%, с 0.62 до 0.18 доллара.
🔻Российский рубль? Держитесь крепче – падение на 88%, с пика 0.04 до 0.011 доллара!
🔻А японская иена? Минус 52%, с пика 0.0148 до 0.0071 доллара.
🥺«Никуда инвестировать не надо было - надо было просто хранить деньги в долларах!» – такое часто можно услышать от российских инвесторов. А может и от японцев, бразильцев, англичан...
💡 Только стоит помнить: даже доллар США, кажущийся «мерилом всего», подвержен инфляции. Мировые валюты обесцениваются по отношению к доллару, который сам стремительно теряет покупательную способность и обесценивается.
➡️ Логичный вопрос: «А что в такой ситуации делать?» Искать активы в более стабильных валютах? Инвестировать в США, ОАЭ, Таиланд... Курсы валют непредсказуемы как погода в Петербурге. Они зависят от стольких факторов, что предугадать их движение – все равно что выиграть в лотерею.
🌟Задача-то со звёздочкой:
🔹Инвестировать в активы в крепких, растущих к доллару валютах
🔹Инвестировать в активы в валютах, не подверженных сильной инфляции, да ещё и в такие инструменты, которые опережают её по доходности.
🧸 Но я сейчас не напишу «я нашел такой актив, ставьте ➕ в комментариях и с вами свяжутся мои помощники». Увы, нет.
🪺🪺🪺Единственное решение задачи - диверсификация. По инструментам, секторам, странам, валютам. Недальновидно держать все средства в активах, номинированных только в одной валюте, будь то рубль или любая другая - даже доллар.
⚠️К сожалению, отношение к диверсификации у нас однозначное - все на словах признают важность, но почти никто не реализует стратегии диверсификации на практике. Так и живём!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💸Покупка долларов США «на черный день» - известная мировая традиция. «В любой непонятной ситуации покупай доллар». «А вот если окажешься в пустыне, тебе воду только за доллары продадут, ну не за рубли же!?»
🪢Некоторые страны даже жестко привязывают свои валюты к доллару США. Например, бахрейнский динар, иорданский динар, ливанская лира, оманский риал, катарский риал, дирхам ОАЭ, гонконгский доллар...
📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция 2021-2023 годов сделала эту бумагу менее очаровательной. По внутренним причинам в США не могли быстро остановить инфляцию, а нынешняя власть даже разогнала её ещё больше.
💵 Хотя и альтернативы у доллара нет - евро упал, фунт обрушился, юань всё ещё недостаточно ликвиден, хотя и делает успехи на мировой арене...
💰Многие экономисты (и риэлторы) предлагают сейчас покупать активы в дирхамах и гонконгских долларах. Эти валюты привязаны к пораженному инфляцией доллару... Но не создаёт ли это дополнительные риски для держателей активов, номинированных в таких валютах?
❓Куда податься глобальному инвестору в период тотальной неопределенности? Приходится заходить в долларовые активы. Альтернатив нет. Замкнутый круг, вредная привычка, системная закономерность.
🌵Такие дела, ёжики-экономисты плакали, кололись, но продолжали жевать зелёный северо-американский кактус.
🪢Некоторые страны даже жестко привязывают свои валюты к доллару США. Например, бахрейнский динар, иорданский динар, ливанская лира, оманский риал, катарский риал, дирхам ОАЭ, гонконгский доллар...
📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция 2021-2023 годов сделала эту бумагу менее очаровательной. По внутренним причинам в США не могли быстро остановить инфляцию, а нынешняя власть даже разогнала её ещё больше.
💵 Хотя и альтернативы у доллара нет - евро упал, фунт обрушился, юань всё ещё недостаточно ликвиден, хотя и делает успехи на мировой арене...
💰Многие экономисты (и риэлторы) предлагают сейчас покупать активы в дирхамах и гонконгских долларах. Эти валюты привязаны к пораженному инфляцией доллару... Но не создаёт ли это дополнительные риски для держателей активов, номинированных в таких валютах?
❓Куда податься глобальному инвестору в период тотальной неопределенности? Приходится заходить в долларовые активы. Альтернатив нет. Замкнутый круг, вредная привычка, системная закономерность.
🌵Такие дела, ёжики-экономисты плакали, кололись, но продолжали жевать зелёный северо-американский кактус.
📊 Что у вас с валютной диверсификацией?
Anonymous Poll
48%
Всё в рублях
32%
Есть один валютный актив
11%
Есть несколько активов в разных странах
9%
Широкая валютная диверсификация - прям по учебникам!
Мои товарищи Никита Журавлев (#ХочуКвартиру) и Никита Корниенко (SimpleEstate) приятно и полезно побеседовали об инвестициях в коммерческую недвижимость.
🥹 И даже меня вспомнили пару раз!
👀 Смотрим:
YouTube
RuTube
⚠️ Задачи не меняются: посмотреть, полайкать, прокомментировать, переслать друзьям и знакомым.
👀 Смотрим:
YouTube
RuTube
⚠️ Задачи не меняются: посмотреть, полайкать, прокомментировать, переслать друзьям и знакомым.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
SimpleEstate - инвестиции за 100.000 тыс.руб! Риски?! Какая доходность?!
✔️ Посмотреть видео без замедления ✔️ Посмотреть видео без замедления ✔️Сайт - https://clck.ru/3DFx2p
✔️Телеграмм канал - https://t.me/simpleestate
✔️Youtube канал - https://www.youtube.com/@SimpleEstate
Токен ERID: 2VfnxyCvYLY ООО
"Симпл Эстейт" ИНН 7707430579…
✔️Телеграмм канал - https://t.me/simpleestate
✔️Youtube канал - https://www.youtube.com/@SimpleEstate
Токен ERID: 2VfnxyCvYLY ООО
"Симпл Эстейт" ИНН 7707430579…
👋 Всем добрый день. Гoд нaзaд давал кypc лекций пo инвecтициям и нeдвижимocть, ecли ктo-тo интepecyeтcя, вот бeзвoзмeзднo cбpасываю
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👛 А отчет «The Centi-Millionaire Report 2024» о жизни, проблемах и решениях скромных обладателей капитала в $100 млн. уже вышел.
🥱В этом году без особых сюрпризов или откровений. Глобальный тренд на отъезд супербогатых в Дубай и Абу-Даби сохраняется. У 100-миллионеров несколько паспортов / ВНЖ.
💸Они всё так же инвестируют свои денежки в недвижимость (не не злоупотребляют - примерно 30% их портфельчиков аллоцировано в real estate).
💴 В мире прибавилось китайских центимиллионеров. А так всё по старому - богатые богатеют, бедные беднеют, а в Монако пасмурно, без осадков, +20°C.
🥱В этом году без особых сюрпризов или откровений. Глобальный тренд на отъезд супербогатых в Дубай и Абу-Даби сохраняется. У 100-миллионеров несколько паспортов / ВНЖ.
💸Они всё так же инвестируют свои денежки в недвижимость (не не злоупотребляют - примерно 30% их портфельчиков аллоцировано в real estate).
💴 В мире прибавилось китайских центимиллионеров. А так всё по старому - богатые богатеют, бедные беднеют, а в Монако пасмурно, без осадков, +20°C.
🏢 Студия в СЕМЕЙНУЮ ипотеку: инвестиция или ловушка?
Друзья, вы так комментировали вчера моё, рассказывая про своё, наболевшее - про то, что нужно купить студию в семейную ипотеку! Я решил посчитать, что там к чему. Нашел нечто максимально близкое своим хотелкам (но в 10 млн. не вписался).
🔹Проект: Красноказарменная 15
🔹Застройщик: ПИК
🔹Тип жилья: Новостройка (студия)
🔹Общая площадь: 20,4 м²
🔹Год сдачи: 1 кв. 2025
🔹Отделка: Чистовая
🔹Цена: 12 019 027 ₽
🔹Цена за метр: 589 168 ₽/м²
🔹Ближайшее метро: Лефортово (13 мин.пеш.)
Финансирование
🔸Первоначальный взнос: 30% (3,6 млн ₽)
🔸Ставка 6%
🔸Срок кредита: 20 лет
Важно помнить про дополнительные расходы:
🔸Ремонт, меблировка + техника за 1,5 млн.₽
🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽ + индексация
🔸Налог на имущество: 0.1% от кадастровой стоимости
🔸Налог Самозанятый: 4% с дохода
Но и про доходы не забывать:
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
📎 Финансовая модель здесь
💡 Хорошая новость: положительный денежный поток получается уже с 2026 года (правда, деньги небольшие)
⭕️ Плохая новость: общие инвестиции в проект ₽6 млн. или 50% от стоимости квартиры. Потому что нужно заплатить ПВ + платежи по ипотеке + понести расходы на ремонт.
⚠️Очень плохая новость: эту квартиру уже сняли с продажи...
❓ А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?
Обсуждаем цифры, а не всякую ерунду!
Друзья, вы так комментировали вчера моё, рассказывая про своё, наболевшее - про то, что нужно купить студию в семейную ипотеку! Я решил посчитать, что там к чему. Нашел нечто максимально близкое своим хотелкам (но в 10 млн. не вписался).
🔹Проект: Красноказарменная 15
🔹Застройщик: ПИК
🔹Тип жилья: Новостройка (студия)
🔹Общая площадь: 20,4 м²
🔹Год сдачи: 1 кв. 2025
🔹Отделка: Чистовая
🔹Цена: 12 019 027 ₽
🔹Цена за метр: 589 168 ₽/м²
🔹Ближайшее метро: Лефортово (13 мин.пеш.)
Финансирование
🔸Первоначальный взнос: 30% (3,6 млн ₽)
🔸Ставка 6%
🔸Срок кредита: 20 лет
Важно помнить про дополнительные расходы:
🔸Ремонт, меблировка + техника за 1,5 млн.₽
🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽ + индексация
🔸Налог на имущество: 0.1% от кадастровой стоимости
🔸Налог Самозанятый: 4% с дохода
Но и про доходы не забывать:
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
💡 Хорошая новость: положительный денежный поток получается уже с 2026 года (правда, деньги небольшие)
⭕️ Плохая новость: общие инвестиции в проект ₽6 млн. или 50% от стоимости квартиры. Потому что нужно заплатить ПВ + платежи по ипотеке + понести расходы на ремонт.
⚠️Очень плохая новость: эту квартиру уже сняли с продажи...
❓ А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?
Обсуждаем цифры, а не всякую ерунду!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏢 Апарт-студия в ипотеку с рефинансированием в 2024 году: инвестиция или ловушка?
🚸Семейная ипотека - не для меня, не подхожу под условия! Так что придется мне вернуться к идее покупки апарт-студии в ЖК «Парк Легенд» на рыночных условиях...
📊 Параметры всё те же:
🔹Площадь 22,1 м²
🔹Стоимость 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Арендная ставка 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
💸А вот с финансированием немного поменяю условия:
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Ставка в 2024 году: 22%
🔹Рефинансирование в 2026 году по ставке 12%
🔮Почему я думаю, что ставка 12% в 2026 году возможна? Хотелось бы на это надеяться, но вы можете создать свою модель и протестировать свои значения.
🎰Что получилось в итоге:
🔹Положительный денежный поток получается уже с 2030 года (правда, деньги опять небольшие), но к сожалению, до 2030 года приходиться платить часть платежей банку (доставать из кармана), в сумме ₽1.7 млн., а всего нужно будет потратить на этот проект ₽4.66 млн.
🔹IRR, годовая доходность проекта вышла 9.5% при учёте подорожания апартамента за 20 лет на 100% (тоже вопрос, кстати, не 50% и не 200% ли)
📎 Финансовая модель здесь
✅ Считаю план полностью рабочим.
❓Ну что, глядя на такую модель (если вам нравятся результаты, конечно) вы бы приступили к юридической, технической и прочим проверкам, предшествующим сделке?
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
🚸Семейная ипотека - не для меня, не подхожу под условия! Так что придется мне вернуться к идее покупки апарт-студии в ЖК «Парк Легенд» на рыночных условиях...
📊 Параметры всё те же:
🔹Площадь 22,1 м²
🔹Стоимость 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Арендная ставка 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
💸А вот с финансированием немного поменяю условия:
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Ставка в 2024 году: 22%
🔹Рефинансирование в 2026 году по ставке 12%
🔮Почему я думаю, что ставка 12% в 2026 году возможна? Хотелось бы на это надеяться, но вы можете создать свою модель и протестировать свои значения.
🎰Что получилось в итоге:
🔹Положительный денежный поток получается уже с 2030 года (правда, деньги опять небольшие), но к сожалению, до 2030 года приходиться платить часть платежей банку (доставать из кармана), в сумме ₽1.7 млн., а всего нужно будет потратить на этот проект ₽4.66 млн.
🔹IRR, годовая доходность проекта вышла 9.5% при учёте подорожания апартамента за 20 лет на 100% (тоже вопрос, кстати, не 50% и не 200% ли)
✅ Считаю план полностью рабочим.
❓Ну что, глядя на такую модель (если вам нравятся результаты, конечно) вы бы приступили к юридической, технической и прочим проверкам, предшествующим сделке?
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Google Docs
Студия в ипотеку с рефинансом
🔥 Гасить ипотеку полностью арендной платой🧯
Anonymous Poll
69%
Абсолютно реально, если кредит дешевый, типа 6%
10%
Получится не сразу, если ипотечный кредит привлечен под 12%
22%
Вообще не получится, если ипотека 22%
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏖️ Кипрский сюрприз: погаси долги своего застройщика!
🏗️ На солнечном Кипре разразился настоящий шторм на рынке недвижимости. Около 10 000 покупателей жилья неожиданно оказались по уши в долгах застройщиков, хотя сами давно расплатились за квартиры. Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) бьет тревогу и обвиняет банки в халатности.
💸 По данным SYPRODAT, банки позволили застройщикам провернуть классическую схему «деньги налево». Вместо погашения кредитов на строительство, девелоперы покрыли собственные расходы.
☝️Итог: 10 000 счастливчиков, купивших средиземноморскую мечту, получили в придачу непогашенные долги застройщиков.
🆘 SYPRODAT призывает правительство Кипра спустить спасательные шлюпки и вытащить незадачливых инвесторов из долговой пучины. Но правительство пока молчит...
🔥 Дикий запад: у нас такое невозможно
👀 Это беспредел
👍 Я застройщик с Кипра, не всё так однозначно
✍️ Выскажусь в комментариях
🏗️ На солнечном Кипре разразился настоящий шторм на рынке недвижимости. Около 10 000 покупателей жилья неожиданно оказались по уши в долгах застройщиков, хотя сами давно расплатились за квартиры. Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) бьет тревогу и обвиняет банки в халатности.
💸 По данным SYPRODAT, банки позволили застройщикам провернуть классическую схему «деньги налево». Вместо погашения кредитов на строительство, девелоперы покрыли собственные расходы.
☝️Итог: 10 000 счастливчиков, купивших средиземноморскую мечту, получили в придачу непогашенные долги застройщиков.
🆘 SYPRODAT призывает правительство Кипра спустить спасательные шлюпки и вытащить незадачливых инвесторов из долговой пучины. Но правительство пока молчит...
🔥 Дикий запад: у нас такое невозможно
👀 Это беспредел
👍 Я застройщик с Кипра, не всё так однозначно
✍️ Выскажусь в комментариях