ТОП-15 ошибок инвесторов при выборе объекта стрит-ритейла.

📺 В новом видео на YouTube-канале SimpleEstate сравнивается подход к инвестициям в коммерческую недвижимость частного инвестора и институционального (профессионального).

☝️Обязательно для просмотра

STONE Ходынка 1️⃣: цены вверх через…⏳

🏗 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1️⃣ готовится получить разрешение на строительство (РНС) в августе 2024 года. Этот факт, может стать сигналом к повышению цен на объекты в данном проекте. Я предупредил.

🏢 О STONE Ходынка 1️⃣: три разноформатные башни офисного квартала находятся на первой линии парка Ходынское поле в 1 мин. пеш. от м.«ЦСКА», в 950 м. от Ленинградского проспекта.

🌆 Офисы от 42 м2, есть и блоки от 825 м2 и этажи целиком - 1 740 м2
🛒 Коллекционный ритейл на трафике - от 32 м2 (цена - от ₽730 т./м2).
🏛 В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком и других

💰Офисы в STONE Ходынка 1️⃣экспонируются сейчас по цене от ₽390 т./м2 (есть рассрочки, беспроцентный льготный период и прочее).

👀А что будет после РНС: волнуйтесь

🏝 Три тайских направления для инвесторов в недвижимость

Мои коллеги из Tranio поделились интересной аналитикой по рынкам недвижимости Пхукета, Самуи и Паттайи. Давайте разберём ключевые моменты в кратком брифе:

🌴 Пхукет: курортная недвижимость на взлёте

• Быстрорастущий рынок курортной недвижимости
• ~30%+ прироста на этапе строительства (1,5–2 года)
• Доходность квартир: 6–8% гарантированно, до 12% по rental pool
• Виллы от 500 тыс. $, иногда с более высокой доходностью, чем кондо

🌊 Самуи: рулят виллы у моря

• м² примерно вдвое дешевле Пхукета при схожих арендных ставках (виллы показывают ~411 $ за ночь)
• Выше доходность, особенно long-term (виллы до 15%)
• Краткосрочные стратегии менее эффективны

🏙 Паттайя: стабильный рынок

• Развитая туристическая инфраструктура
• Значительная доля внутреннего туризма
• Дешёвый м² в кондо, вход в проекты от 57 тыс. $ (разрешено строить высотки)
• Стабильно высокий доход от кондо (до 10% по rental pool)

💡 Интересно, что у каждого направления свои фишки: Пхукет берёт динамикой, Самуи — доходностью вилл, Паттайя — стабильностью.

⏰ За подробной аналитикой рекомендую подключиться к вебинару 20 августа в 16:00 по Москве — там коллеги из Tranio разложат всё по полочкам и поделятся другими инсайдами

☝️Рекомендую всем, кто хочет диверсифицировать портфель доходной зарубежной недвижимостью.

🪦 ВЫ УМРЁТЕ В НИЩЕТЕ, БОЛЬНЫЕ И ВСЕМИ ЗАБЫТЫЕ

😱 С т р а ш н о? Очень хорошо, испуганному человеку проще продавать инвестиционные продукты.

🎃Только добрые полунищие страховые агенты продают финансовые инструменты начиная с басенки о том, что «инвестиция - это ещё один выходной день». В мире успешных финансовых или инвестиционных консультантов всё куда жёстче. Чтобы продать акцию, облигацию, доходную недвижимость, биткоин, даже вклад или золото в слитке нужно... Нет, не просто напугать — устрашить до оцепенения. Главные помощники английских финансистов, британские нейробиологи, выяснили, что реакция на страх очень сильная и длится достаточно долго, вероятно, ровно столько, сколько необходимо для успешной продажи.

🧠Психологи выделяют несколько видов страхов, которые преследуют человека на протяжении всей его жизни. Это самые древние, первобытные страхи, от которых не спрятаться:

1️⃣ Страх нищеты
2️⃣ Страх болезни
3️⃣ Страх смерти
4️⃣ Страх старения
5️⃣ Страх нелюбви
6️⃣ Страх критики

💸 Все эти страхи так или иначе могут использоваться при продаже инвестиционных продуктов. Их артикулируют успешные менеджеры по продажам финансовых инструментов глядя прямо в стекленеющие от ужаса глаза своих визави.

😨 Сам по себе страх - это реакция на предполагаемую угрозу, которую люди выражают либо борьбой, либо бегством. Бегство во всех смыслах невыгодно, поэтому передавливать страхи не рекомендуется. Для эффективной продажи нужно настроить потенциального покупателя на борьбу! Причем у борящегося не должно быть ни единого шанса на поражение, никаких рисков - сплошные выгоды и скрытые возможности.

🥺 Страхи 1️⃣➖4️⃣ наиболее часто используются при продажах инвестиционных продуктов. «Мы покажем этой нищете / болезни / старости /смерти кузькину мать!» - в присутствии оцепеневшего клиента воинственно восклицает финансовый или инвестиционный консультант, менеджер по продажам и т.д. И продает, продает, продает, неистово и самозабвенно!

☑️ Надо отметить, что в кризисы и времена потрясений базовые людские страхи усиливаются, а реклама инвестиционных продуктов, использующая страхи, становится просто лобовой. Если во времена экономического подъёма реклама неявно заставляет задуматься о своих страхах, то в кризис она превращается в пропаганду, прямо пугает. Время тревожное, оно определяет стиль.

🖼️ Именно поэтому я сегодня поместил в золотую рамочку диаграмму, которую распространяет один частный независимый финансовый консультант, продающий услуги «личного финансового планирования». Несмотря на общую правдоподобность диаграммы, она является типичным примером запугивания. Я тщетно пытался найти источники данных этого графика, сам распространитель на них в своих материалах не ссылается. Безрезультатные поиски информации привели меня только к одному выводу: цифры взяты с потолка только для того, чтобы создать наглядный рекламный макет, использующий сразу пять базовых человеческих страха.

🔻 Написал это всё только для того, чтобы те, на кого охотятся продавцы «лекарств от страха», понимали механизмы манипуляции их сознанием.

🌪Не проспите тренд: инвестиции в холодильники!

🥶 В мире больших денег фиксируется устойчивый рост интереса к холодильным складам, превращая их в один из самых горячих секторов рынка недвижимости.

🏗 Например, рынок холодильных складов США насчитывает около 73 млн единиц, но спрос значительно превышает предложение. Уровень вакантных площадей составляет лишь 3,4%, что почти в 2 раза ниже среднего показателя для индустриальной недвижимости (6,4%).

📈 Инвестиции в сектор стремительно растут. По оценкам экспертов, к 2025 году объем рынка холодильного хранения в США может превысить $30 млрд. Недавнее IPO инвестиционного траста Lineage, привлекшее $4,4 млрд, подтвердило привлекательность отрасли для инвесторов. Интерес к Lineage проявил даже Норвежский Фонд Благосостояния, крупнейший суверенный фонд в мире, который был готов инвестировать $900 млрд в акции этого прохладного REIT.

🏭 Ключевой фактор роста инвестиций в сектор - устаревание существующих объектов. Средний возраст холодильных складов в США и Великобритании - 31 год, что уже не отвечает современным требованиям. Новые склады класса А с высотой потолков более 12 метров и передовыми энергосберегающими и экологичными системами охлаждения становятся все более востребованными.

📱Изменения в потребительском поведении также стимулируют спрос. Рост онлайн-заказов замороженных продуктов требуют новых холодильных мощностей, особенно вблизи крупных городов.

💼 Инвесторы видят в холодильных складах стабильный источник дохода. Низкий уровень вакантных площадей, долгосрочные договоры аренды и растущий спрос со стороны пищевой и фармацевтической промышленности делают этот сектор особенно привлекательным.

🤔 Тренд на инвестиции в холодильные склады - это не краткосрочное явление, а долгосрочная стратегия, основанная на фундаментальных изменениях в экономике и потребительском поведении.

🧊 Жду этот тренд в России. Кстати в Москве старые хладокомбинаты активно застраивались жильём - так что дефицит наверняка угрожает и столице России. Ну а частным инвесторам на заметку: увидите агитацию за инвестиции в холодильники - не прозевайте, тема перспективная.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
👀 Вижу вздутие пузыря
🔥 Спасибо, Кэп!

🔥Лучше меньше, да лучше?

💼 Объект исследования — ГАБ площадью 21 м2, расположенный по адресу: Москва, бульвар Яна Райниса, 2к1 (1 мин.пеш. от ст.м.Сходненская).

💸Стоимость приобретения помещения - ₽33 млн. Ежемесячный доход от аренды составляет ₽200 000. Индексация 5% в год, арендатор сетевая кофейня.

🏘 Альтернативный вариант инвестиций - покупка двух трехкомнатных квартир в том же доме (Москва, бульвар Яна Райниса, 2к1). Средняя площадь каждой ~60 м2, суммарно ~120 м2. Общая стоимость ~ ₽30 млн. При текущих рыночных ставках аренды, суммарный ежемесячный доход от двух квартир достигает ₽130 000 (по ₽65 000 за каждую).

📊 Сравнительный анализ показывает, что несмотря на более высокую начальную инвестицию, ГАБ площадью 21 м2 обеспечивает на 54% больше ежемесячного дохода по сравнению с двумя квартирами площадью 120 м2.

🔑 Более того, ГАБ требует меньшего количества операционных затрат и времени на администрирование по сравнению с двумя отдельными квартирами. Кроме того, квартиры нуждаются хотя бы в косметическом ремонте и подготовке для сдачи в аренду.

🎤 И конечно же, моё сравнение - отличный повод подискутировать и обсудить, что лучше: две просторные трёшки в минуте от метро или один ГАБ размером со студию!

👇Welcome в комментарии!

✍️В интернетах пишут, что «Смайнекс» (Тулупов) купил «Инград» (Авдеев).

❓Что думаете об этом событии?

🔥 Мне по 🥁
💯 Я дольщик «Смайнекса» и мне страшно
👍 Мне по 🍆
🤔 Я дольщик «Инграда» и я волнуюсь
👀 Мне до 💡

Никто не хотел продавать...

🎛️ Из разговора с инвесторами: «Мы всё ждем дисконты, а их нет и нет ...». И правда, ну когда уже? Где дистресс, скидки, обвал?

🌎 Ситуация во многих странах мира сложилась примерно такая - после бурного роста цен на рынке недвижимости, вызванного низкими ипотечными ставками, тренд поменялся. Кредиты резко подорожали, инфляция выросла, а экономика начала тормозить и даже падать.

📉 И вот тут по идее должна была наступить коррекция, ипотека-то (главный драйвер продаж сезона 21-22) теперь дорогая, аннуитетные платежи чуть ли не 50% доходов, ПВ повышается и т.д.

🤗 Но пока особых скидок нет. И рынок вторичной недвижимости не корректируется, цены даже растут в некоторых странах.

❓Почему так?

1️⃣ Такая корова нужна самому. Люди взяли ипотеку на 30 лет со ставкой 1-2-3%. А зачем это продавать? Чтобы купить что-то новое по ставке 7-8-10%? Нет, спасибо!
2️⃣ Цены на недвижимость настолько сильно выросли, что просто не хочется получать «убыток» в виде дисконта. Покупали в 2020 за 1Х, а сейчас это стоит 2Х. Дисконт 5-10% от 2Х это же просто куча денег...

😶‍🌫️А не лучше ли подождать, пока ставки опять понизятся, ипотека подешевеет, спрос вырастет, нужды в дисконтах не будет, а можно будет куда-то переложиться? Подождём!

⏬ По итогу наблюдается сокращение предложения вторичного жилья. Как долго это продлится сказать сложно. Возможно, год, возможно и больше.

👀 Конечно, не во всех странах такая картина. Есть исключения.