📍Комплексы бизнес-класса зонтичного бренда EVOPARK от застройщика ГК «Основа». 

🖇 Адрес «EVOPARK Измайлово»: ул. Электродная, вл. 2А;
«EVOPARK Сокольники»: ул. Потешная, вл. 5, стр. 1, 2. Ввод в эксплуатацию первого проекта планируется в 1-м квартале 2026 года, второго — во 2-м квартале того же года. 

💰 Цены стартуют от 7,8 млн рублей. 

🌳 Оба проекта находятся рядом с парковыми зонами, и это несомненный плюс: в первом случае в 600 метрах крупнейший парк Европы — Измайловский, а также Владимирский пруд, а во втором — в 300 метрах находится парк «Сокольники». Такое «зелёное» расположение подходит как тем, кто ценит размеренный образ жизни, так и тем, кому важно оставаться мобильным — до центра Москвы можно добраться за 15 минут на авто. Социальная инфраструктура тоже радует — рядом школы, детские сады, супермаркеты, поликлиники и спортивные центры.

А теперь подробнее о каждом: 

▪️ «EVOPARK Сокольники» представляет собой комплекс с авторской архитектурой, состоящий из двух секций переменной этажности 13–19–20 этажей. Также в проекте запланированы дизайнерские лобби и внутренняя инфраструктура на первом этаже: кафе, салон красоты, магазины, аптека и химчистка. К особенностям можно отнести оригинальное благоустройство территории и амфитеатр с видом на набережную реки Яузы. Другая часть двора будет включать в себя несколько функциональных зон с детскими игровыми площадками, воркаут-зоной и местами для отдыха. 

▪️ «EVOPARK Измайлово» — это 18-этажный дом, который находится всего в 600 метрах от крупнейшего парка Москвы. Встречать резидентов будет дизайнерское лобби со стойкой консьерж-сервиса. Внутреннее благоустройство двора будет включать разнообразные детские площадки с игровыми комплексами для детей разных возрастов, большую зону с качелями, амфитеатр с теневым навесом, места для отдыха и воркаута.

👉🏻 Итог: оба комплекса имеют отличную «зелёную» локацию и благодаря разнообразию планировочных решений подойдут как для жизни, так и в качестве инвестиций. 

С проектами и девелопером подробнее можно ознакомиться тут. 

Реклама. АО "ГК "ОСНОВА". ИНН 9715264590. erid: LjN8K67E9

🤿 Плавающая ставка для всех 🎣

💼 Например, застройщик «Джи-Групп» сегодня завершил размещение облигаций с плавающей ставкой. Доходность определена на уровне ключевая ставка ЦБ РФ + 3% (сейчас 21%). Такие облигации получили популярность в последнее время - их называют флоатерами.

📑Согласно актуальному разъяснению ЦБ РФ к подобным продуктам были допущены неквалифицированные инвесторы. 6 августа ЦБ РФ разродился информацией о том, что «неквалы» смогут приобретать флоатеры, привязанные к ключевой ставке, при условии прохождения тестирования.

☝️ А это не только расширяет возможности для частных инвесторов, но и потенциально увеличивает ликвидность рынка облигаций с плавающей ставкой.

Реален ли дефицит на рынке новостроек?

🌇 Вообще-то продавать есть что: объем нераспроданного жилья на конец прошлого года превышал 70 млн.м2 по итогам года. Больше половины совокупной площади, на которую пока не нашелся покупатель, приходится на объекты, выставленные на продажу. Оставшиеся 27 млн.м2 — на проекты, которые еще не поступили на рынок.

💡Аналитики ДOM.PФ по этому поводу писали, что: «Динамика реализации строящегося жилья соответствует нормальной модели реализации проектов. Соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю (33% и 43%
соответственно) составляет 77% ‒ близко к «равновесному» уровню 70%. Это значит, что
до окончания строительства продается столько жилья, сколько нужно для качественного
обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех
строительных работ».

⛳Кроме того, в период 2021-2023 годов застройщики направляли доходы на приобретение новой земли. Вы, наверное, читали о том, как региональные девелоперы выходили на рынки МСК и СПБ, покупая участки. На раскупленной в предыдущие периоды земле можно еще годами строить и строить.

😳 О каком дефиците речь?

...Вот только:

🅰️ Банки должны выдавать ПФ, но при 🗝️ 18% вообще ни разу не каждая стройка рентабельна. Поэтому многие застройщики переносят запуски новых проектов до лучших времен. Вот когда понизят 🗝️ можно будет и строить... а пока пауза.

🅱️ Покупатели должны активно приобретать квартиры, но ЦБ не менее активно закручивает гайки по ипотеке. Поэтому спрос снижается.

⚖️ В итоге появляются разговоры о дефиците.

☝️Возможно, в какой-то момент времени спрос может превысить имеющееся на рынке предложение. Однако судя по текущей ситуации пока это всего лишь теория.

🔜 Дефицит на рынке новостроек ожидаете?

👍 Да
🔥 Нет

🏗 Девелопер RBI анонсировал скорый старт продаж ЖК «Литера»: Санкт-Петербург, Большой Смоленский пр.,6 (6 мин.пеш. от ст.м. «Елизаровская»).

📌 Место: Расположен в Невском районе Санкт-Петербурга на левом берегу Невы.
В непосредственной близости - исторический и деловой центр города, Невский проспект.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽9,7 млн. за 24,8 м2. или ₽391 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽12,2 млн. за 34,1 м2. или ₽357 тыс./м2.
2️⃣- к.: от ₽17,1 млн. за 56,7 м2. или ₽301 тыс./м2. 
3️⃣- к.: от ₽25,6 млн. за 84,2 м2. или ₽304 тыс./м2.

🏢 Проект: в «Литера» будет всего 3 разновысотных блоков: двух по 12 этажей и одного из 8 этажей. Количество квартир - 195 шт. Высота потолков - 2,8 м. Бизнес-класс.

⭕️ Окружение: рядом находится ЖК «ZOOM на Неве» со средней ценой 1 м2  ~₽171,3 т./м2. Относительно недалеко готовый ЖК Astra Marine с ценой около ~₽354 т./м2 и ЖК Belevsky Club со средней ценой ~₽291 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте в Северной Столице?

👍 Вижу инвест
⚡ Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🏗️ Краткие итоги июля 2024 года на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга от коллег из ВNmар.рro

👆🏻По сравнению с июнем 2024 года снизились все основные показатели, кроме ср. цены за 1 м2.

📈 В июле 2024 года прошли регистрацию 1,7 тыс. лотов в сделках в Санкт-Петербурге, а в области — 0,5 тыс. Ожидается, что спрос в июле в Петербурге составит 2,4 тыс., а в Ленинградской области — 0,7 тыс. шт.

📉 По сравнению с июнем число лотов в сделках упадет на рекордные 58,6% в Петербурге, а в области — на 75%.

🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,7% (до ₽228,58 тыс.). В высокобюджетных новостройках снизилась на 0,2% (до ₽416,7 тыс.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам июля снизилось на 1,1% (до 273 шт.) , а число лотов в продаже снизилось на 2,7% (до 37 тыс. шт.)

📈 В июле 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽248,5 т./м2, а в июле 2024 достигла ₽280,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 12,7%.

⚠️ Если вам в телеграмм в личные сообщения стучатся вот с такими вопросами - лучше сразу блокируйте. Это на 99% мошенники - сначала вступают в диалог, потом начинают предлагать мошеннические схемы «инвестиций».

⚠️ Не повторяйте ошибок Ларисы Долиной - не вступайте в диалог, блокируйте и жалуйтесь на спам. Будьте осторожны ⚠️

🤖 Интересная сделка в интересном секторе.

💾 «Ростелеком» (вероятно через свою дочку РТК-ЦОД) приобрел дата-центр «Медведково». Во всяком случае об этом факте заявил Михаил Осеевский, президент «Ростелекома».

💼 Сделку по объекту крупного российского девелопера складской недвижимости PNK провела близкородственная PNK структура УК «А класс капитал», управляющая ЗПИФ «Рентал ПРО». По данным с сайта УК цена ЦОД «Медведково» составила ₽21,5 млрд.

📶 Кстати, РТК-ЦОД планирует провести в ближайшем будущем IPO. Подробно о возможностях инвестиций в ЦОД для частных инвесторов писал здесь.

❓ Химчистка: идеальный ГАБ или рискованная инвестиция?

🖥️ Два месяца назад ко мне на консультацию пришел человек с конкретным вопросом: ему предложили купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с пунктом выдачи и приема химчистки (крупная сеть) площадью ~10 м2 около метро. Запрос ко мне был такой: нужно проанализировать объект как ГАБ.

🧮🔍 Мне удалось сделать достаточно большой объем работы по анализу этого проекта, включая финансовое моделирование. Все материалы конфиденциальны, но я решил выложить на канал хотя бы часть исследования, а именно SWOT-анализ этого проекта

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на услуги арендатора: химчистки востребованы в густонаселенных районах.
🔸Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🔸Трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных клиентов химчистки.
🔸Узнаваемость бренда: сетевые химчистки имеют лояльную клиентскую базу.

Слабые стороны:
🔹Зависимость от одного арендатора: риск простоя при уходе химчистки.
🔹Сезонность: спрос на услуги химчистки может колебаться в зависимости от сезона.

Возможности:
🔸Получение рентного дохода сразу после покупки
🔸Внедрение арендатором it-решений, повышающих доходность бизнеса химчисток и снижающих риск съезда.

Угрозы:
🔹Усиление конкуренции: в последнее время распространились постаматы-химчистки (в них можно загрузить вещи и получить готовые через один-два дня), которые занимают мало места и не требуют найм персонала.

✅ Выкладываю этот SWOT-анализ, потому что сделка произошла буквально на днях.

💡 Итог: на рынке попадаются помещения с химчистками (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

💸💰💳 По оценкам НИУ ВШЭ чистый отток капитала из России за первую половину 2024 года составил ~$46 млрд. Итоговое значение еще будет официально уточнено ЦБ РФ.

📶 Чистый отток капитала - легальные операции по перечислению средств на счета российских граждан и компаний в иностранных юрисдикциях (в том числе деньги, предназначенные для закупки импортных товаров и услуг).

📊 Для сравнения, чистый отток капитала из России в 2022 по оценкам Центробанка был близок к $251 млрд. Но за весь 2023 год - $64 млрд.

📉 Похоже, что в 2024 году показатели оттока не только не снизятся, а увеличатся. «Уход иностранных компаний» из России практически завершен, а деньги продолжают утекать...

💵 Интересно, какой % из этих ~$46 млрд. приходится на прямые вложения в зарубежную недвижимость («дружественных» стран)❓ Дубай, Турция, Пхукет и Бали и т.д.

🔮 У меня нет информации и даже предположений, предлагаю пофантазировать в комментариях👇👇👇

⛵Пятничное! В чем сходство инвестиций и вождения парусной яхты?

🕹️Когда яхта выходит из марины, у неё работает мотор. Даже у небольших яхт есть моторчик, который нужен, чтобы сдвинуться с места. Мотор - это собственные средства инвестора. Собственные средства позволяют начать инвестировать.

🌊Когда яхта выходит в море, ей нужны паруса, чтобы поймать попутный ветер и двинуться быстрее. Ветер это финансовый рычаг, кредит, партнерский капитал. Без ветра далеко не уплывёшь, в инвестициях тоже без кредита / партнёров чаще всего большой проект не сделаешь и много не заработаешь.

🗺️Дальше нужен фарватер, план, маршрут движения. Ну и конечно, без знаний и практики в море на яхте лучше не выходить. Про буйки я уже писал, кстати.

⚠️В процессе создания поста ни одно судно не пострадало. Я не специалист по яхтам, надеюсь, не задел своими аналогиями профессиональных мореходов!

🤖 Технологический proptech-стартап ненавидят все.

🎚️Краткий пересказ статьи из Bisnow и небольшой вывод от меня.

📉Стартап Landa, созданный молодыми предпринимателями из сферы it-технологий, но без опыта в недвижимости в 2022 году привлек венчурное финансирование в размере $33 млн. и вышел на рынок, предложив инновационную идею коллективных инвестиций в арендные односемейные дома в США.

📱Компания привлекла через мобильное приложение средства тысяч частных инвесторов, (дешевое на тот момент) заёмное финансирование и приобрела на вторичном рынке сотни недорогих домов, в основном в Атланте.

🏚️ Например, инвесторы за $5,4 (около ₽500) могли купить долю в сдающемся за $1300 в месяц таунхаусе, расположенном в Дугласвилле, Джорджия. Арендаторами домов, принадлежащих Landa в основном были люди с низким доходом, ищущие доступное жилье.

🛺 До запуска Landa Исай Коэн, генеральный директор и соучредитель компании, занимался убероподобным приложением SmartBus, которое он основал в 16 лет в Иерусалиме и продал два года спустя.

🧸Опыта явно не хватило, т.к. из-за плохого управления и отсутствия должного обслуживания многие арендаторы сталкивались с серьезными проблемами, что приводило к частой смене жильцов или пустующим домам.

🐍 Арендаторы повсеместно жалуются на ужасные условия проживания и отсутствие реакции на запросы от УК. Тараканы, змеи, игнорирование просьб о ремонте - обычное дело для стартапа. Несмотря на жалобы арендаторов, Landa повышает арендную плату там, где может это сделать.

😳 Есть проблемы и с инвесторами которые не получают дивиденды/доходы от инвестиций, даже несмотря на то, что дома сданы в аренду.

🔧Более половины объектов не приносят прибыли: дома такие старые, что там всё время что-то ломается, а арендная плата идёт на ремонт домов и оборудования

🪝Ситуация усугубляется финансовыми проблемами. У Landa 230 объектов недвижимости в районе Атланты и еще 41 разбросан по Нью-Йорку, Флориде и Алабаме. Этим летом кредиторы наложили взыскание на десятки домов Landa, сдаваемых в аренду на одну семью, заявив в публичных документах, что Landa допустила дефолт по четырем кредитам на сумму от $341 тыс. до $9 млн.

✍️ Комментарий от меня: попытки токенизировать, коллективизировать и «взломать» рынок недвижимости появляются повсеместно, как в России, так и за границей. Многие из них проваливаются. Очень важно обращать внимание на опыт и компетенции инициаторов подобных проектов именно в сфере инвестиций в недвижимость, на устойчивость бизнес-модели и качество инвестируемых проектов.

👑 Политика = богатство!

🏛️Все политики и чиновники живут в ультрадорогих особняках, ездят на черных лимузинах с кортежами охраны и декларируют миллионы и миллиарды годового дохода?

😳 История Тима Вальца перевернет ваше представление.

💃🏾Кандидат в президенты США Камала Харрис выбрала губернатора Миннесоты Тима Вальца в качестве своего вице-президента.

👴🏻 Выясняется, что Вальцу под 60 (он буквально на пороге пенсии), но у нет ничего: ни недвижимости, ни инвестиций, ни крупного капитала, ни значительных накоплений.

🔍По данным финансового отчета 2019 года, состояние Вальца с супругой оценивалось максимум в $330,000 (около ₽30 млн.). В 2022 году Вальц с женой заработали $167 тыс.

🚙 Самое ценное имущество губернатора Миннесоты - синий драндулет 1979 года выпуска, стоимостью около $30 тыс!

🏠 В 2019 году Вальц продал свой единственный небольшой обшитый сайдингом дом в пригороде Минниаполиса (за $305 тыс.) и переехал в государственную резиденцию, полагавшуюся ему как губернатору Миннесоты.

📶 Впрочем, за годы госслужбы Вальц заработал не одну, а четыре пенсии! В разные годы возможный вице-президент работал учителем, военнослужащим, конгрессменом и губернатором. Вальц собирал пенсии как покемонов: общая сумма его  пенсионных накоплений может достигать $800 тыс. (эта сумма на всю оставшуюся жизнь). Как экс-конгрессмен Вальц имеет почти безлимитную медицинскую страховку... Но это всё!

🐭 На фоне коллег-конкурентов Вальц беден, как церковная мышь. Камала Харрис с мужем владеют активами на сумму не менее $8 млн, активы возможного вице-президента из команды Трампа Дж.Д. Вэнса оцениваются в $4.3 млн., а состояние Трампа - в огромные $4.5 млрд.

🫣 Эксперты по управлению капиталами недоумевают: Вальц не использовал богатые возможности фондового рынка и рынка недвижимости, он просто плыл по течению, (по всей видимости) тратил все свои деньги на себя и своих детей и расчитывал на пенсию от государства. Строя политическую карьеру, он не имел никаких гарантий успеха и мог провалиться.

⚱️А может у него пару сотен $ млн. припрятано в панамском трасте? Это домыслы и пока данных об этом нет, будем считать Тима Вальца одним из самых скромных политиков.

Что думаете о стратегии Вальца?

🔥 Он просто честный
🤗 Он просто глупый
👍 Он просто смелый
👀 Родственники богатые, значит
💯 Его настоящая фамилия - Корейко
🏆 Мне бы такую пенсию...

ТОП-15 ошибок инвесторов при выборе объекта стрит-ритейла.

📺 В новом видео на YouTube-канале SimpleEstate сравнивается подход к инвестициям в коммерческую недвижимость частного инвестора и институционального (профессионального).

☝️Обязательно для просмотра

STONE Ходынка 1️⃣: цены вверх через…⏳

🏗 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1️⃣ готовится получить разрешение на строительство (РНС) в августе 2024 года. Этот факт, может стать сигналом к повышению цен на объекты в данном проекте. Я предупредил.

🏢 О STONE Ходынка 1️⃣: три разноформатные башни офисного квартала находятся на первой линии парка Ходынское поле в 1 мин. пеш. от м.«ЦСКА», в 950 м. от Ленинградского проспекта.

🌆 Офисы от 42 м2, есть и блоки от 825 м2 и этажи целиком - 1 740 м2
🛒 Коллекционный ритейл на трафике - от 32 м2 (цена - от ₽730 т./м2).
🏛 В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком и других

💰Офисы в STONE Ходынка 1️⃣экспонируются сейчас по цене от ₽390 т./м2 (есть рассрочки, беспроцентный льготный период и прочее).

👀А что будет после РНС: волнуйтесь

🏝 Три тайских направления для инвесторов в недвижимость

Мои коллеги из Tranio поделились интересной аналитикой по рынкам недвижимости Пхукета, Самуи и Паттайи. Давайте разберём ключевые моменты в кратком брифе:

🌴 Пхукет: курортная недвижимость на взлёте

• Быстрорастущий рынок курортной недвижимости
• ~30%+ прироста на этапе строительства (1,5–2 года)
• Доходность квартир: 6–8% гарантированно, до 12% по rental pool
• Виллы от 500 тыс. $, иногда с более высокой доходностью, чем кондо

🌊 Самуи: рулят виллы у моря

• м² примерно вдвое дешевле Пхукета при схожих арендных ставках (виллы показывают ~411 $ за ночь)
• Выше доходность, особенно long-term (виллы до 15%)
• Краткосрочные стратегии менее эффективны

🏙 Паттайя: стабильный рынок

• Развитая туристическая инфраструктура
• Значительная доля внутреннего туризма
• Дешёвый м² в кондо, вход в проекты от 57 тыс. $ (разрешено строить высотки)
• Стабильно высокий доход от кондо (до 10% по rental pool)

💡 Интересно, что у каждого направления свои фишки: Пхукет берёт динамикой, Самуи — доходностью вилл, Паттайя — стабильностью.

⏰ За подробной аналитикой рекомендую подключиться к вебинару 20 августа в 16:00 по Москве — там коллеги из Tranio разложат всё по полочкам и поделятся другими инсайдами

☝️Рекомендую всем, кто хочет диверсифицировать портфель доходной зарубежной недвижимостью.

🪦 ВЫ УМРЁТЕ В НИЩЕТЕ, БОЛЬНЫЕ И ВСЕМИ ЗАБЫТЫЕ

😱 С т р а ш н о? Очень хорошо, испуганному человеку проще продавать инвестиционные продукты.

🎃Только добрые полунищие страховые агенты продают финансовые инструменты начиная с басенки о том, что «инвестиция - это ещё один выходной день». В мире успешных финансовых или инвестиционных консультантов всё куда жёстче. Чтобы продать акцию, облигацию, доходную недвижимость, биткоин, даже вклад или золото в слитке нужно... Нет, не просто напугать — устрашить до оцепенения. Главные помощники английских финансистов, британские нейробиологи, выяснили, что реакция на страх очень сильная и длится достаточно долго, вероятно, ровно столько, сколько необходимо для успешной продажи.

🧠Психологи выделяют несколько видов страхов, которые преследуют человека на протяжении всей его жизни. Это самые древние, первобытные страхи, от которых не спрятаться:

1️⃣ Страх нищеты
2️⃣ Страх болезни
3️⃣ Страх смерти
4️⃣ Страх старения
5️⃣ Страх нелюбви
6️⃣ Страх критики

💸 Все эти страхи так или иначе могут использоваться при продаже инвестиционных продуктов. Их артикулируют успешные менеджеры по продажам финансовых инструментов глядя прямо в стекленеющие от ужаса глаза своих визави.

😨 Сам по себе страх - это реакция на предполагаемую угрозу, которую люди выражают либо борьбой, либо бегством. Бегство во всех смыслах невыгодно, поэтому передавливать страхи не рекомендуется. Для эффективной продажи нужно настроить потенциального покупателя на борьбу! Причем у борящегося не должно быть ни единого шанса на поражение, никаких рисков - сплошные выгоды и скрытые возможности.

🥺 Страхи 1️⃣➖4️⃣ наиболее часто используются при продажах инвестиционных продуктов. «Мы покажем этой нищете / болезни / старости /смерти кузькину мать!» - в присутствии оцепеневшего клиента воинственно восклицает финансовый или инвестиционный консультант, менеджер по продажам и т.д. И продает, продает, продает, неистово и самозабвенно!

☑️ Надо отметить, что в кризисы и времена потрясений базовые людские страхи усиливаются, а реклама инвестиционных продуктов, использующая страхи, становится просто лобовой. Если во времена экономического подъёма реклама неявно заставляет задуматься о своих страхах, то в кризис она превращается в пропаганду, прямо пугает. Время тревожное, оно определяет стиль.

🖼️ Именно поэтому я сегодня поместил в золотую рамочку диаграмму, которую распространяет один частный независимый финансовый консультант, продающий услуги «личного финансового планирования». Несмотря на общую правдоподобность диаграммы, она является типичным примером запугивания. Я тщетно пытался найти источники данных этого графика, сам распространитель на них в своих материалах не ссылается. Безрезультатные поиски информации привели меня только к одному выводу: цифры взяты с потолка только для того, чтобы создать наглядный рекламный макет, использующий сразу пять базовых человеческих страха.

🔻 Написал это всё только для того, чтобы те, на кого охотятся продавцы «лекарств от страха», понимали механизмы манипуляции их сознанием.