📊 Аналитический центр девелопера бизнес-центров класса А STONE подготовил отчет по рынку московской офисной недвижимости за l полугодие 2024 г.

Что внутри:
🔻Пустых офисов всё меньше - 7.9% и явно будет ещё меньше
🔺Покупок офисов всё больше, 31% из общего числа сделок
🔺Ставки аренды сильно растут (в деловых районах на +15%)

🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩

🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом. 

😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.

⛳ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!

💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!

🥲 Сервис квартирных решений «Самолёт Плюс» сейчас — это Яндекс.Такси или Uber 10 лет назад. Инвесторы выкупили уже >90% доступных акций на pre-IPO «Самолёт Плюс». И прочее...

☝️Немного отрезвляющей правды в океане пьяной лжи - конечно, от меня!

⚡У «Самолёт Плюс» ₽9 миллиардов долгов, в рамках pre-IPO они привлекают 0.8 миллиардов. При этом выручка «Самолет Плюс», которую они явно наскребали по сусекам к pre-IPO составляет ₽1,5 миллиарда за 2023 год.

⚖️Для сравнения ЦИАН выходил на IPO в 2021 году с показателями:
🔸Выручка ~₽4 млрд.
🔸Общий долг ~ ₽4 млрд.
Инвесторы купили их акции, а результат - в золотой рамочке. Я предупреждал - старожилы помнят.

📊 И это был ЦИАН, реально работавшая компания с миллионами пользователей, а не перегруженный долгами наспех сколоченный из г⭕вна и палок (в прямом смысле) стартап с невнятной бизнес-моделью.

Микрорайон «Образцово» в Краснодаре — это современный жилой комплекс, расположенный в Прикубанском районе. Здесь вы найдёте комфорт, удобство и высокое качество жизни.

⁃ Собственный парк с детскими городками, летними кинотеатрами, плоским фонтаном, арт-объектами, дог-парком, памп-треком и территорией для отдыха и спорта.

⁃ Просторный паркинг, изолированный от пешеходных маршрутов

⁃ 4 детских сада и школа на 1875 мест

⁃ Круглосуточное видеонаблюдение и консьерж-сервис

⁃ Ремонт «под ключ» в 3 стилистиках

⁃ 10 минут до стадиона «Краснодар» и 20 минут до центра города

✅ Семейная ипотека 4,5% на весь срок

ПЕРЕЙТИ НА САЙТ

Реклама. ООО "СЗ "ИНСИТИ-СТРОЙ". ИНН 2311298312. erid: LjN8JzMuf

- Как жизнь?
- Бьёт ключом и всё по голове...

🗝️ 18%

⌚ У меня лет 20 назад был старший товарищ, который носил на руке часы, просто усыпанные драгоценными камнями (бриллианты, сапфиры и т.д.). Наверное, тысяч $200 стоили. Я однажды спросил у него зачем ему такой жутко дорогой и красивый будильник на руке. Он то ли в шутку, то ли всерьёз ответил, что в трудные времена можно будет вытаскивать и продавать по камешку, и на это жить.😳

☝️Я вспомнил об этой концепции, когда увидел проект девелопера, R4S у метро «Орехово» в Москве.
16 небольших торговых лотов и супермаркет «Дикси» за ₽799 млн. В трудные для инвестора времена в теории можно продать одно-два помещения и жить на это (неплохо жить). Надеюсь, они не наступят!

🏣 А ещё это чем-то напоминает торговый центр: есть продуктовый супермаркет (якорь) и торговая галерея. Только в отличие от торгового центра нет необходимости нанимать охрану, эксплуатировать общие зоны и т.д. Вообще можно большинство вопросов перевесить на арендаторов. А еще у торговых помещений здесь отдельный вход с улицы. Ну и важный момент - выход из метро, что обеспечивает пешеходный трафик.

👀Любопытная концепция - и что еще более интересно, зачем R4S продает это целиком, а не как обычно, по частям!

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

Почему повысили ключевую ставку? Инфляция высокая!

📊Росстат фиксирует инфляцию на уровне 9.1% за последние 12 мес., а также устойчиво-высокий рост цен на сахар, масло, хлеб и некоторые другие продукты питания. Увеличиваются цены на бензин: +2.65% за последние 5 недель. Цены растут...

📐«Масштаб перегрева экономики РФ в первом полугодии был самым существенным за последние 16 лет» объяснила Эльвира Сахипзадовна решение ЦБ.

↗️ Ставку начали повышать ещё в прошлом году, а справится с ростом цен на товары и услуги пока так и не могут.

🔥Значит, будет дальнейшее увеличение цен на полках супермаркетов, рост товарооборота и увеличение поступлений от аренды (если есть привязка к ТО).

⚠️При этом в России в настоящее время наблюдается рост доходов населения, что защищает магазины от спада потребления.

🟣 Один из немногих антиинфляционных инструментов рынка недвижимости — помещения с арендаторами-сетями супермаркетов с привязкой аренды к ТО.

С уважением,
Член Совета Директоров
инвестиционной платформы SimpleEstate
Артём Цогоев, CCIM
@atsogoev

🥁 Сейчас много рекламы (в основном, в соц.сетях), где в инвестиционные проекты так или иначе связанные с недвижимостью привлекаются деньги частных инвесторов.

👥 Как распознать среди массы такого рода предложений мошеннический или очень рискованный проект?

🏢 Вообще каждый проект уникален, поэтому я бы не хотел красить все заборы одной краской, но всё же есть ряд признаков, на которые стоит обратить внимание:

🔻Высокая доходность (чем выше, тем подозрительнее). В принципе, чем больше доходность превышает ключевую ставку (сейчас 18%), тем больше у инструмента рисков.

🔻Гарантии. Открою страшную тайну: если доходность инструмента превышает ключевую ставку на 2-3%, то гарантий практически не существует. При этом мошенники часто любят писать о 100% гарантиях и о поручительстве инициаторов проекта. В России пока неплохо работала только одна гарантия - АСВ по вкладам не выше ₽1.4 млн.

🔻Некоторые элементы в рекламе и продвижении. Например, фотографии инициаторов с пачками денег, в частных самолётах, роллс-ройсами и т.д.

🔻Неизвестные на рынке инициаторы проекта, физические или юридические лица. Ну или известные с негативной стороны, лица с неоднозначной репутацией и т.д.

🔻Сложные схемы. Схема инвестирования или суть проекта должны быть простыми и интуитивно понятными. Всё непонятное и сложносочиненное - повод задуматься. Как и оффшорные компании в схемах финансирования...

🔻Элементы сетевого маркетинга. Сотники, десятники, линии и прочее. Вообще, когда доходность инвестора зависит от количества привлеченных им новых инвесторов... это похоже на пирамиду.

🔻 Относительно низкий порог входа (от ₽50т. до ₽300 т.), чтобы у покупателя инвестиционного продукта не было стимула судиться. Но часто порог намного выше...

🔻Настойчивость менеджеров по продажам. Само по себе весьма и весьма неплохо, но иногда желание продать приобретает нездоровые черты, напоминающие преследование.

⚠️ Всё, что я описал, ни в коем случае не является истиной в последней инстанции. Это всего лишь элементы, на которые стоит обратить внимание, чтобы не совершить роковую ошибку при выборе инвестиционного продукта.

✍️ Ещё несколько мыслей вдогонку, если позволите. Они почти не связаны друг с другом...

1️⃣ Мир меняется, маркетинг ищет наиболее быстрые пути захвата мозга потребителя. Можно долго и нудно рассказывать о проекте, показывать фин.модель, рыночное обоснование и прочие скучные темы... или снять короткий вирусный ролик о том, как инициатор проекта выбирает себе оранжевый Lamborghini. Что принесет больше эффекта? Я уже не уверен в ответе.

2️⃣ Даже самые чопорные финансовые и инвестиционные бренды начинают мыслить категориями лайков при планировании своего рекламного бюджета. В мире вовсю процветает инфлюэнс-маркетинг: бренды используют знаменитостей и блогеров для рекламы своих продуктов.

💥А кто у нас знаменитость? Те, кто живут напоказ, у кого в гараже роллс-ройсы, у кого миллионы подписчиков в соц.сетях. Это могут быть «звезды», предприниматели, психологи... да кто угодно.
Очень талантливый маркетолог одной международной компании сказал мне как-то: «никогда не знаешь, где находится твой клиент, главное - это охват». Вот все и идут за охватами.

3️⃣ Многие пункты, из тех, что я перечислил в прошлом посте выглядят неоднозначно. Например, в рекламе можно увидеть «доходность проекта до 70%»... А это годовая, десятилетняя или дневная доходность? Очевидно, писал маркетолог, который знает, что люди не любят маленькие цифры, они скорее нажмут на ссылку о проекте с 70%, чем на ссылку с 7% годовых.

4️⃣ Я пишу о том, что чем больше доходность отличается от ключевой ставки, тем более подозрительно это выглядит. Но это же не совсем так! Потому что в рекламе часто пишут доходность ROI, а не IRR (если вы не знаете, в чем разница - вам сюда). Но если это девелоперский проект на планете Марс, то у него может быть и очень высокая доходность IRR вкупе с большими рисками, конечно.

5️⃣ У нас вообще к инвестированию подходят с точки зрения ощущений и впечатлений. Не расчеты, а разговоры; не юридически точный договор, а «понятийка»; не финансовые документы , а расписка за получение кэша и т.д. Особенности! Пока в основном так, что-то меняется крайне медленно.

🔻В общем, в нынешнем мире нет никаких четких правил и верных способов определить скам (мошенничество).

📉 Но для снижения рисков лучше всё же получить фундаментальные знания об инвестиционном анализе.

⚠️Крайне рекомендую свои лекции "Инвестиции в недвижимость", забрать их бесплатно можно здесь: free.atsogoev.com. Также весьма полезна моя книга "Как инвестировать в недвижимость" (она тоже доступна бесплатно). Книга здесь: atsogoev.com/book

👀Можно часто услышать или прочитать, что Альберт Эйнштейн однажды объявил сложные проценты «самой могущественной силой во Вселенной».

💬Также встречаются формулировки «величайшее изобретение в истории человечества», «восьмое чудо света» и даже «изобретение, значительнее, чем теория относительности».

📰 Альберт Эйнштейн умер в 1955 году, но самое раннее его упоминание о «магии сложного процента», которое удалось найти исследователям вопроса, содержалось в рекламном объявлении New York Times за 1983 год.

📶 Данных о том, что Эйнштейн говорил хоть что-нибудь о сложных процентах при жизни ученого не  существовало.

☑️ Похоже, что оценка величия сложных процентов Эйнштейном - относительно современная придумка, которая задним числом была вложена в уста известного покойника, чтобы придать фразе побольше остроты.

🔻В общем, как и в случае другой известной фразы, эта оказалась фейком.

#разоблачениемифов #ложь #манипуляция #мифы #эйнштейн #сложныйпроцент

🦺 С кирпичами - на биржу!

💵 Сегодня в 13.00 завершился прием заявок на участие в IPO девелопера АПРИ (ex-Fly Planning). Торги бумагами этой компании начнутся завтра, во вторник 30.07.2024.

🎰 Напомню, что доселе на Мосбирже экспонировались акции 4-х эмитентов - ПИК, ЛСР, Эталон и Недолёт.

💦 Согласно утечки от организатора размещения (Иволга Капитал) книга будет подписана по верхней границе ценового диапазона, по 9,7 рублей за акцию. Таким образом, оценка АПРИ составит ₽11 млрд. На IPO застройщик привлек около ₽1 млрд., и преимущественно (а может и только) от частных инвесторов.

⚖️ Для сравнения, капитализация ПИК сейчас ₽534 млрд., у Эталона - ₽29 млрд.

📊 АПРИ имеет давнюю и успешную историю размещения облигаций (даже есть свои фанаты среди инвесторов), сама компания реализует проекты в Челябинске и Екатеринбурге. Свежие операционные показатели компании - в золотой рамочке. АПРИ обещает выплачивать дивиденды от 20% до 50% от чистой прибыли, которая ожидается на уровне ₽2.2 млрд. в 2024 году.

🏗️ Итого: ещё один эмитент сектора строительства жилья на бирже это хорошая новость. Ну а для «АПРИ» лучше быть 5-м на бирже, чем 105-м в отрасли (105 - условная цифра).

🔥 Welcome to hell
👍 Прикуплю их акций
👀 Первый раз слышу о них

🇹🇭 Тайский Пхукет - русский остров.

📊 Во всяком случае на начало года доля участия россиян в покупках лотов там оценивалась в 40-60% от общего числа сделок по сравнению с 10-15% до пандемии. Интерес россиян к Таиланду и Пхукету не ослабевает.

📈 С момента снятия ковидных ограничений в Таиланде (примерно начало 2022) цены на жильё на Пхукете выросли на +25%.

⁉️Что там произошло-то, откуда такая динамика? И будет ли рынок расти дальше? Где покупать на Пхукете, чтобы заработать?

🎙️В новом подкасте от Intermark Global Ирина Мошева (управляющий партнер Intermark Global) и
девелопер Кирилл Вялых (генеральный директор крупного местного застройщика Phuket9) отвечают на эти вопросы и обсуждают инвестиционную привлекательность Таиланда в целом и острова Пхукет в частности.

📺 Как говорится, не покупайте недвижимость в Таиланде и на Пхукете, пока не посмотрите это видео!

👀На выходных я попытался поразмышлять над тем, что сейчас происходит и что может произойти с Wildberries.

☯️Суть объединения с Russ лично мне неясна совсем. Как сочетаются щиты наружной рекламы с онлайн-маркетплесами я не понял. Объяснения о синергетическим эффекте слияния анализировать сложно, но по той же логике ПИК мог бы слиться со «Вкусно и точка».

⚖️ Имущество Russ заложено-перезаложено, прибыль компании ₽4.5 млрд. (против ₽19 млрд. у Wildberries), но в объединенной компании их доля аж 35%, а успешнейший и ведущий маркетплейс России имеет всего 65%! Как так вышло-то? Ведь явно выгодоприобретатель объединния - не Wildberries.

💔Развод Бакальчуков вообще отдельная тема! Супругу принадлежит 1% старой компании (до объединения), но в случае развода он может забрать 32.5% новой компании. Если нет брачного контракта, конечно.

⚠️Ясно одно: вокруг компании начинается какая-то непонятная заваруха, которая явно может повлиять на существующий бизнес Wildberries в сфере недвижимости и на её грандиозные планы.

🔻Продолжение следует

🏢 Какой недвижимостью богата Wildberries:

1️⃣ Wildberries крупный арендатор торговой недвижимости. В аренде у компании 12 тыс. собственных ПВЗ (площадью ~900 тыс.м2).

2️⃣ Wildberries крупный игрок на рынке складов. Собственные складские помещения интернет-платформы имеют площадь 1,5 млн. м2.

🚀Компания продолжает экспансию через открытие своих и партнерских ПВЗ, в том числе в странах Центральной Азии (прежде всего, в Казахстане).

🏗️Wildberries собирается возвести 2,5 млн.м2, включая 100 тыс.м2 в Казахстане. На стройку компания может потратить ₽103,5 млрд.

🔥И вот с таким счастьем у них начинается корпоративный конфликт со слиянием/поглощением, разводом и бородатыми защитниками семьи!

🔻Продолжение следует

📊 >60% опрошенных считают, что планы Wildberries на рынке недвижимости в текущих реалиях неосуществимы.

☝️Я в свое время (много-много лет назад) работал в одной компании во время корпоративного конфликта между акционерами.

👀 Вкратце: нормально работать было очень сложно, иногда почти невозможно. И это была очень небольшая компания с тремя акционерами и ~100 сотрудниками.

🏆 Учитывая масштаб Wildberries и задействованные в конфликте ресурсы у маркетплейса всё только начинается. Возможно, впереди уголовные и арбитражные дела, оспаривание сделок, аресты топ-менеджмента, активов и другие сюжеты.

🏗️Я лично сильно сомневаюсь, что Wildberries удастся сохранить темп и реализовать свои планы как минимум по стройке. Потому что затраты в размере ₽103,5 млрд. вполне могут трактоваться как вывод средств из компании. Буду рад ошибиться.

💵 Что касается выплаты компанией арендной платы за помещения, то я считаю, что пока проблем с этим не будет, но в случае обострения конфликта и финансового паралича внутри маркетплейса вполне могут начаться просрочки и односторонние попытки Wildberries изменить договоренности с арендодателями. Кстати, небольшие задержки (3-5 дней) по выплате арендной платы наблюдаются уже сейчас, но они связаны с другими причинами.

🍿В общем, будет масса всего интересного. Или не будет. Скоро узнаем.