🌪️Волатильность на бирже какая-то вялая. Где обвал?

📉 Индекс Мосбиржи на открытии снизился на 4%. Голубые фишки корректировались на 3%-7%. Акции самого ПАО «Мосбиржа» упали на 11%.

☔Конечно, могло быть и хуже. Хорошо, что «хуже» не произошло. И всё-таки мы в SimpleEstate сегодня вспоминали о том, что пока сознательный выбор НЕ в пользу биржевого обращения акций проектных компаний оправдывается.

🟣 Одной из существенных особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор внебиржевого вторичного рынка, организованного непосредственно на инвестиционной платформе, с целью создания надёжного, предсказуемого и неволатильного инвестиционного инструмента для широкого круга инвесторов, основанного на доходной коммерческой недвижимости.

* Волатильность - финансовый показатель, характеризующий изменчивость цены на актив.

📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены.

📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. - ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера.

🌊 В последние годы в России и мире происходит масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В США рецессия, у нас - «тонкий рынок» на фоне геополитики и санкций, в Европе экономический спад и проблемы с энергетикой.

🌀 К сожалению, все ураганы экономики, политики и самого фондового рынка достигают и тихой гавани недвижимости, котирующейся на бирже. График индексного фонда фондов недвижимости США VNQ выглядит очень неровно, колебания существенные.

🏪 Российские ЗПИФы показывают себя на фоне американских REITs намного стабильнее. Однако истинная причина этой стабильности заключается в том, что паи ЗПИФ обладают пока относительно низкой ликвидностью, поэтому слабо реагируют на внешние факторы. По мере роста популярности ЗПИФ у инвесторов движения котировок на паи станут когерентны российскому фондовому рынку.

🟪 Мы в SimpleEstate стремимся создать продукт, сочетающий плюсы коллективных инвестиций, но исключающий минусы биржевой недвижимости.

💼 Сегодня наши инвесторы, акционеры проектных компаний SimpleEstate были спокойны - никого «не вынесло», никаких margin call, никто не потерял свои деньги из-за драматичных изменений на бирже. Просто акций наших проектных компаний нет там.

☝️И это хороший итог полного неопределенности биржевого дня. А сколько ещё таких дней будет на бирже?

Инвестиции в недвижимость с доходностью 30-50-100% годовых?

❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!

👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:

🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)

☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-12% годовых с кучей рисков.

❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?

⁉️ Почему непрофессиональные инвесторы предпочитают вкладывать средства в жилье для сдачи в аренду, несмотря на низкую доходность таких вложений

Мой ответ здесь

🧱 Небольшая пятничная мотивация для тех, в кого летят кирпичи!

🙂 Забавное: одна из слушательниц моего курса «Excel для недвижимости» прислала мне акцию от застройщика А101: «50 оттенков рассрочек» на покупку коммерческих помещений. Это не шутка, правда так называется!😳

🗓️ Суть в том, что внеся ПВ 40% можно установить любой удобный график платежей. Главное, чтобы последний платёж вносился не позднее чем за 3 месяца до планового ввода объекта в эксплуатацию (РВЭ)

🧮 Для финансового моделирования удобно, кстати: можно любой оттенок рассрочки применить, чтобы обеспечить наиболее высокую доходность, а не ориентироваться на чужой график.

📶 Напоминаю, если кто позабыл, что сама по себе рассрочка - отличный инструмент, чаще всего позволяющий повысить доходность проекта в % и облегчающий бремя финансирования проекта. Ну и разнообразие вариантов это тоже неплохо. Тем более при нынешних ставках по ипотеке!

🟠 Застройщик ПИК объявил старт продаж в новом объекте коммерческой недвижимости — технопарке креативных индустрий «Густав». Адрес: Москва, ул.Складочная 6с36 (15-17 мин.пеш. от ст.м. «Савеловская»)

📌 Место вполне себе креативное: вдоль здания проходит ветка ж/д, от метро далековато, зато вокруг много жилья - ЖК «Шереметьевский» и Pride.

💰 Тестируют цену ₽394 т./м2 вкл. НДС или ₽16 млн. за 40,62 м2.

🏢 Проект: в «Густав» всего 1 корпус высотой 6 этажей. Высота потолков от 4,5 м. до 7 м. Класс объекта неясен: технопарк это же В? Окончание строительства - 2026 год.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚖️ Я размышляю над тем, чтобы поменять название канала с «Artem Tsogoev» на «Артем Цогоев | Недвижимость». Мне кажется, это название больше отражает суть канала. И вообще, кириллическое наименование для канала на русском языке подходит лучше - это моя версия.

🔍Многие люди ищут меня и мой канал в telegram и не могут найти из-за названия. А многим людям словосочетание «Artem Tsogoev» в принципе ни о чем не говорит. Поэтому небольшой ребрендинг, я надеюсь, сможет убрать барьеры.

🔻Уважаемые читатели, выскажите, пожалуйста, своё мнение в комментариях: стоит ли менять название?

🤝Заранее благодарен за любое мнение по этому вопросу!

☝️Как известно, проф. Преображенский жил и работал в одном помещении. Но это было тогда...

🥊 А сегодня Москва продолжает бороться с «апартаментами»: принят Закон № 20 от 05.06.2024

💸Суть в том, что в том, что в городе вводятся штрафы для инициаторов проектов редевелопмента, которые переоборудуют нежилые здания и помещения в жилые «апартаменты». Я про такие проекты неоднократно писал у себя на канале: было здание АТС - стало клубным домом или апартаментным комплексом. При этом вид разрешенного использования земли (ВРИ) под зданием не был изменен, а Москва не получила кучу денег.

🪢Итак, штрафы привязаны к кадастровой стоимости земельных участков:

🔸для граждан 0,5–1% от кадастровой стоимости земли;
🔸для юридических лиц 2–3% от кадастра.

⚠️Как всегда, утверждается, что физических лиц, которые купили подобные помещения это всё не касается. По моей версии может коснутся.

🪚Дело в том, что сейчас редевелоперы ведут себя мудрее: они рекламируют помещения в своих проектах как офисы. При этом их офисы сильно похожи на жилые помещения (есть выделенные мокрые точки, вытяжки). По идее, продав офисное помещение девелопер такого проекта уже за его судьбу не отвечает.

⚙️Последствия переустройства или переоборудования офисного помещения (за это теперь штрафуют) является полностью ответственностью приобретателя.

📛Представим, что покупатель такого нежилого помещения решил всё-таки использовать его в качестве жилого или сдал в аренду как жилое. Для применения штрафа городу придется доказать, что в офисе живут.

❗Это сделать сложно, потому что в собственном или арендованном офисе можно находится (работать) круглосуточно. Тут Москве поможет только следственный эксперимент (контрольная закупка), дознание и чистосердечное признание. Кто этим всем будет в Москве заниматься мне лично неясно. Видимо, ГИН (госинспекция по недвижимости)

✅ А вот если доказать факт удастся, то может возникнуть другая ситуация! Представим, что в здании 40 офисов. Собственник одного офиса попался на том, что его арендатор жил в помещении (город смог это доказать). Вопрос: штраф будут платить все собственники или только один? Я ответа не знаю.

🎓Подозреваю, что будет много судов. И по оспариванию штрафов, и по ситуации в целом.

⁉️ Зачем это всё знать частному инвестору? Сильно желательно быть в курсе событий и не покупать то, что может принести убытки как минимум в виде штрафов, а как максимум в виде потери 100% инвестиций.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⭐️ Путь к загородному флиппингу

⭐️ Защищает ли недвижимость от инфляции?

⭐️ Финансовая безопасность для Женщины

⭐️ Фейл года или как спасли 140 млн: продолжение

⭐️ Баланс жизни и инвестирования

⭐️ 3 млн. за 4 месяца на флиппинге

⭐️ Про доллары

⭐️ Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

⭐️ Разоблачение миллионерши из Краснодара с 4-мя ипотечными квартирами

⭐️ Итоги PMF


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Льготная ипотека на новостройки завершится 1 июля.

В ЖК «Домодедово Парк» вы ещё можете купить квартиру с первым взносом от 481 000 ₽.

Узнайте подробности на сайте жилого комплекса и переезжайте в вашу новую квартиру

📰 Прошла информация о том, что застройщик из Челябинска, известный высокими купонами по своим облигациям «АПРИ» (он же в прошлом Fly Planning) «летом может выйти на IPO».

🤐 Можно было бы этот вброс, конечно, проигнорировать, потому что мемы об IPO это обычное дело среди застройщиков, но у «АПРИ» давняя и успешная история размещения облигаций (даже есть свои фанаты среди инвесторов), поэтому ждём-с...

🏗️ Ещё один эмитент сектора строительства жилья на бирже это хорошая новость. Ну а для «АПРИ» лучше быть 5-м на бирже, чем 105-м в отрасли.

🏢Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве? 🤨

⚙️На июнь 2024 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра достигла ₽168,5 тыс. включая НДС и выросла за год на +18%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.

📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.

❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.

🔮 К 2030 году по оптимистичным прогнозам консультантов себестоимость вырастет до ~₽200 тыс./м2 или +36% за ближайшие три года.

📈 В ответ на рост стоимости строительства фиксируется повышение цен экспонирования и ставок аренды по строящимся объектам - уже сейчас они на 25% выше, чем в существующих объектах аналогичного класса.

☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.

💰Сейчас в российских банках на депозитах размещено ₽64 триллиона. Причем в начале года на депозитах лежало около ₽50 триллионов.

⚙️Как только ЦБ РФ начал поднимать ключевую ставку люди начали открывать депозиты на триллионы! И процесс продолжается - банки повышают ставки по вкладам, уже и 20% годовых можно найти.

💸За весь 2024 год по новым и старым депозитам набежит только процентов на почти ₽10 триллионов.

☝️Я лично считаю, что люди, которые держат деньги в депозитах это инвесторы. Консервативные, умеренные и даже агрессивные - со ставкой около 20% годовых на депозитах размещают деньги все три риск-профиля.

📉 Как только ключевая ставка начнет снижаться, а она непременно начнет снижаться (рано или поздно, в следующем или последующем квартале) инвесторы начнут передвигать деньги на другие рынки и в другие инструменты.

🔀 Акции, облигации и прочие биржевые инструменты. На покупки товаров и услуг (китайский автопром готов). И конечно, на недвижимость. Так как деньги инвестиционные, то в коммерческую недвижимость, хотя и жилой достанется. Кстати, в некоторых секторах рынка недвижимости (стрит-ритейл, например) и так сейчас денег куча - а туда еще вбросят.

🥺 В общем, в скором времени для многих людей свободные деньги станут проблемой и головной болью.

🔮 Вот такой прогноз.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 Не верю!

БУЙ!

⚠️ Для тех, кто не в курсе, это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.

💸Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:

🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект редевелопмента!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!

🧐Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.

▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью  «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке. 

❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.

▪️Редевелопмент обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».

🤐Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки с доходностью 50%... Оставлю без комментария.

☝️Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».

❌ Без ипотеки - конец?

🎤На днях проводил консультацию: обычно люди приходят ко мне с вопросами по своим инвестиционным проектам, а в этот раз получилась скорее карьерная консультация.

☝️Дано! Моя многолетняя читательница, брокер известной компании рынка бизнес-, премиум и элитных новостроек, доход ₽0.7-1 млн./мес. Есть опасения относительно сворачивания ипотек и общего остывания (снижения ликвидности) рынка. А глобальные задачи - выйти на новый уровень в профессии, стабильный доход на уровне ₽1.5-2 млн./мес. и развить личный бренд.

🗜️Не буду пытаться запихнуть час разговора в один пост. Но я бы хотел написать об опасениях, ведь меня, в том числе, читают профессионалы рынка недвижимости - возможно, это будет полезно.

1️⃣ июля льготная ипотека всё.

🔧Параллельно идет пересмотр условий по другим ипотекам, сокращение лимитов и т.д. Ситуация нервозная, покупатели пытаются успеть, а банки и застройщики подчас не так расторопны... Всё это сильно усложняет работу брокеров. А ещё тревожно. Что будет дальше?

Спойлер: ничего из того, что мы не видели.

🏡Глобально рынок недвижимости не обрушится, не умрёт и даже не замрёт. Люди продолжат покупать недвижимость, чтобы лучше жить и чтобы получать доход.

🗓️ Просто какое-то время не будет дешевых или хотя бы недорогих денег, сроки экспонирования увеличатся, на рынке будет больше переуступок по ДДУ, а покупателей с живыми деньгами меньше. Будет больше дисконтов. Увеличится конкуренция, стоимость лида и сделки. В общем, ничего нового! Для профессионалов останется работа, много работы. Но проще не станет.

🥹Так что, можно успокоиться? Всё +/- хорошо? Так-то да, но есть один факт, который не меняется годами.

💸Инвесторы - самая плохо обслуживаемая категория на рынке недвижимости. Денег у них всё больше, а нормального сервиса так и нет. Вот где ресурс для роста доходов брокеров!

💰Инвесторы благодарная категория покупателей, которая с радостью рекомендует адекватного и компетентного брокера своим друзьям и знакомым (тоже обремененным деньгами)

💵 Инвесторы совершают сделки на бо‌льшие чеки, по сравнению с рынком жилой недвижимости. Они принимают логичные, обоснованные решения, они последовательны и дают обратную связь...

✍️Я ещё много чего могу написать (если интересно, поддайте 🔥)

✅ В общем, моё мнение на консультации было однозначным - чтобы брокеру вырасти в доходе и пройти непростые времена, нужно более активно работать с инвесторами.

🤝 Благодарю всех, кто принял участие в голосовании и высказал своё мнение по поводу переименования канала. Вы помогли мне!

✅ Решение принято - теперь канал называется «Артем Цогоев | Недвижимость» (было «Artem Tsogoev»). Адрес канала в telegram остаётся прежним, @atsogoev

📑 Редакционная политика не меняется, автор и главный редактор всё те же - я, Артём Цогоев. Спасибо, что читаете!