🚩Выводы по SEZAR CITY! Результаты проекта обнадёживают.

☝️Если ориентироваться  на реалистичный сценарий, а он, на мой взгляд, вполне осуществим, то в сочетании с беспроцентной рассрочкой на 3 года есть возможность получить весьма интересную доходность.

🚀 Главный драйвер повышенной доходности - практически дубайский payment plan. Реалистичный сценарий с рассрочкой дает возможность получить прибыль в размере ₽8,5 млн. при стоимости лота ₽25,1 млн.

📈 Годовая доходность на уровне 21.4% это весьма неплохо. Даже при текущих значениях ключевой ставки и ставок по депозитам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция - это риск, никаких гарантий нет.

⚡ Ключевая ставка 17%. Что нас ждёт?

🛑Спойлер: ничего судьбоносного.

📈Дальнейший рост ставок по рублевым банковским вкладам (это уже случилось) - увеличение ставок на 1-1,5% и более %. Доходность облигаций тоже пойдет вверх.

📈Дальнейший рост ставок по ипотеке на вторичку - уже случилось. Собственники вторички или дают дисконты, или снимают объекты с продажи (до лучших времен). Пока тенденция изъятия объектов из экспонирования побеждает. Рост ипотечных ставок снизит покупательский спрос на вторичное жилье еще больше.

🔀 У новостроек свой путь (семейная, it и т.д.), однако с повышением 🗝️ ставки искушение властей пересмотреть параметры и ставки субсидированной ипотеки возрастает.

⚖️Ипотека в коммерческой недвижимости является скорее ностальгическим воспоминанием, на рынке огромное количество денег - и без кредитов всё разлетается, как горячие пирожки.

🏗️Девелопмент. Получать ПФ по рыночным ставкам было болью и она немного усилилась. С другой стороны старт на старте сидит и стартом продаж погоняет. Вероятно, застройщикам и так ок.

👀 В общем, ужас конечно и ничего хорошего! Но не ужас-ужас. Придется адаптироваться и к 17%

⁉️ Вы любите покупать со скидками? Новогодние скидки, летние распродажи, весенние сейлы... Да, конечно, многое из этого является не более, чем маркетинговой уловкой. Но иногда удается найти в период скидок нечто совершенно удивительное по небывалой цене! Именно поэтому люди берут «штурмом» магазины 😳

🥺 К сожалению, сезонов распродаж коммерческой недвижимости нет!... Или есть?

👀 И вновь А101 удивляет меня своими маркетинговыми активностями! Застройщик на днях запустил акцию, в рамках которой предоставляются скидки до 17% на ряд коммерческих помещений, расположенных в различных жилых комплексах. Период действия акции: с 1 июня по 15 июня текущего года.

📊 Объекты, участвующие в акции, отличаются по площади, назначению и расположению. В предложении присутствуют помещения как в строящихся, так и в уже сданных домах.

📍 ЖК «Скандинавия» ( 8 мин. пеш. до метро «Потапово»)
Торговое помещение 49,2 м2 стоимостью ~ ₽15 млн. вместо ~ ₽17 млн.

📍 ЖК «Бунинские кварталы» ( 18 мин. пеш. до метро «Потапово»)
Тороговое помещение 30,2 м2 стоимостью ~ ₽9,2 млн. вместо ~ ₽10,8 млн.

🗂️ И это еще не всё!

Ключевая ставка не изменилась, 16%. Наверное, прочли мой пост и передумали! 🤣

На самом интересном месте!

🤔 Друзья, хочу поделиться с вами любопытной историей из моей консалтинговой практики.

✍️ На этой неделе ко мне обратился инвестор из Санкт-Петербурга, который стоит перед важным выбором почти на 20 млн рублей. Сегодня ему нужно принять инвестиционное решение - вкладывать деньги в проект или отказаться от инвестиций.

⌛️ Фактически в последний момент, когда оставались считанные дни до подписания договора, инвестора пронзила мысль - обратиться к Цогоеву за независимым экспертным мнением. Это, безусловно, очень лестно и приятно!

😕 Но есть и неприятность - инвестор обучался на моих курсах «Инвестиции на все времена», а самостоятельно создать финансовую модель проекта у него не получается... Больновато слышать это, но я держусь 🥺.

🔍 В общем, я составил финансовую модель, провел оценку рисков проекта и даже сделал экспресс-анализ рынка... Я уже знаю ответ на его вопрос - а он еще нет.

📺 Сегодня, менее чем через час, мы встретимся с инвестором в Zoom, и я поделюсь своими выводами и рекомендациями.

💰 К чему это я? Друзья, не стесняйтесь получить независимое экспертное мнение перед принятием серьезных финансовых решений. Вам сюда: atsogoev.ru/consult

🎙ГРЕФ на ПМЭФ:

1️⃣ Экономика России перегрета. Мощности российской экономики загружены до предела, выше которого двигаться уже невозможно.
2️⃣ Небывалые вливания бюджетных денег, помноженные на столь же невиданный ранее дефицит рабочей силы привели к резкому росту зарплат (в ряде сфер экономики, не у всех). Деньги россияне тратят на товары, где из-за сокращения импорта может возникнуть дефицит товаров
3️⃣ Россияне берут кредиты и тратят деньги на потребление. Это приведёт к ещё большему росту цен и инфляции.

Итого: в мире Германа Грефа у россиян высокие зарплаты и куча кредитных денег, которые они тратят на всё, что хотят.

👍 Живу в Германландии
👀 Не живу в Германландии
🔥 Выскажусь в комментариях

🔀 У многих из моих читателей есть первая работа - их собственный бизнес. И есть вторая работа - инвестирование.

💸 Первая работа обеспечивает деньги на жизнь и создает капитал, который нужно инвестировать (преумножать) на второй.

☯️ Наиболее близкая по сути к инвестициям деятельность на первой работе это маркетинг (реклама). В бизнесе чтобы заработать деньги чаще всего (но не всегда) нужно потратить деньги - на то, чтобы о продукте или услуге узнали и потом купили. А в инвестициях деньги вкладываются в различные проекты так, чтобы они потом приносили доходы. У рекламы и инвестиций даже есть как минимум один общий финансовый показатель - ROI.

🕳️ Предпринимателям приходится погружаться в маркетинг: следить за расходами и доходами, планировать бюджет, предсказывать поступления от продаж, быть в курсе стоимости лида и сделки, следить на конверсией и т.д. В некоторых случаях от рекламы в наибольшей степени зависит бизнес и основной функцией предпринимателя становится именно маркетинг.

🪆Можно делегировать это направление. Таргетологу, лидогенератору, менеджеру по рекламе - хоть кому-то, кто разбирается и может делать нормальные отчеты.

📖 Можно обучиться премудростям самому и стать «мастером рекламы»: есть курсы, книги, ролики в youtube, можно самостоятельно попробовать на небольших суммах. В любом случае, в рекламу нужно погрузиться, иначе велик шанс деньги потерять - всё скликают.

🐳 Самый короткий и эффективный способ погружения в неизведанный мир маркетинга - платные обучающие курсы. Можно подлиннее, прочитать все книги по маркетингу (начиная с Котлера), потом посмотреть все видео в Youtube и только после этого открыть рекламный кабинет Яндекса. А можно начать с болезненного опыта - найти горе-маркетолога, который потратит вашу кучу денег без результата, а еще есть вариант слить бюджет и лично, своими собственными руками.

📚Лучше, конечно, всё-таки получить базовые знания по теме. С ними как минимум можно будет проводить собеседования с исполнителями.

🔗 Вроде всё логично - чтобы добиться успеха на первой работе, нужно эффективно заниматься или управлять маркетингом (если бизнес связан с продажами), предварительно погрузившись в тему.

Согласны со мной?

👍 Да
🔥 Нет
👀 Есть особое мнение, достойное комментария

🔻Продолжение следует...

✍️ А теперь продолжение про инвестиции.

🚩Почему же принципы из поста выше многие предприниматели не применяют на своей второй работе?

💸 Если инвестирование это «вторая работа», то на кого вы работаете, когда инвестируете? Кто ваш начальник, бенефициар этого бизнеса - инвестиций?

Так это же вы в будущем.

🔮 Представьте себя через 20, 30, X0 лет. Вы это всё ещё вы, но уже не совсем.

👀 Наверняка у вас есть вопросы к себе в будущем. Как здоровье? Достаточно ли денег, чтобы просто жить? А хватает, чтобы путешествовать? С деньгами всё отлично и «пенсии» достаточно, или нужны подработки, а может приходится всё ещё ходить на работу? Как вообще настроение?

✅ Всё, что вы делаете сейчас со своим капиталом, все решения, которые вы принимаете сегодня, напрямую сказываются на вас в будущем.

🎲 А если столько на кону, как можно инвестировать в недвижимость, не зная базовых вещей? Из моих недавних диалогов:

- Вы фин.модель делали?
- Да, конечно
- Пришлите посмотреть
- Ну она такая..., я для себя делал - вам не понравится

☝️И мне действительно очень не понравилось. Или:

- Вот смотрите: в этом сценарии IRR X%, а в этом Y%
- А что такое IRR?
- 🤨

🛑 Я не осуждаю и всё понимаю: времени мало, основное внимание направлено на то, что приносит деньги прямо сейчас, на бизнес.

❌ Но не на инвестиции.

🥺 И получается, что человек, который работает на второй работе некомпетентен.

❓Вы точно можете доверять исполнителю, который лезет управлять вашими деньгами почти ничего об этом не зная?

🔻 А что делать я напишу в продолжении.

🔥Два способа стать компетентным в сфере инвестиций в недвижимость.

1️⃣ Бесплатный способ.

📺 Пройдите базовый курс «Инвестиции в недвижимость». Курс самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость
free.atsogoev.com

📥 Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме. Не лучшее по форме изложения, но других достойных российских просто нет.
https://atsogoev.com/book

2️⃣ Платный способ.

Образовательная платформа имени меня (моя) предлагает широчайший спектр качественных обучающих курсов по теме инвестиций в недвижимость:
https://atsogoev.com

Рекомендую необходимый для выживания набор:

🔹Инвестиции на все времена
https://alltime.atsogoev.com
🔹Excel для недвижимости
https://excel.atsogoev.com

🛒Выбор других обучающих продуктов зависит от ваших интересов и целей.

🗓 Придется уделить обучению время - иначе никак. Просто примите горькую правду.

⚠️Это не реклама. Это вокруг меня тонут люди, а я бросаю им спасательные круги - помогаю чем могу.

🟢 Удачных инвестиций!

🔞 Цитата: «Чем больше масштаб льготных программ кредитования, тем выше будет ключевая ставка ЦБ».

🫣Эльвира Сахипзадовна не замечает в комнате слона, кивая на маленькую собачку. Это льготная ипотека разогнала инфляцию в 2024 году, с которой ЦБ РФ борется повышением ставки?

🥺Ещё один перл: «Провала строительного рынка в РФ из-за отмены массовой льготной ипотеки и массового высвобождения рабочих не будет — это страшилки».

☝️Очевидно, что ~80% сделок на рынке новостроек - ипотечные. Отменяя льготную ипотеку ЦБ РФ оставляет покупателям обычную - под 18-21%. А такие дорогие кредиты брать в нормальном психическом состоянии никто не будет. Отсюда и начнется провал строительного рынка в РФ, если ЦБ РФ не начнет резко снижать ключевую ставку.

🏗️ Застройщик «АПРИ Флай Плэнинг» объявляет ставку купона по выпуску облигаций АПРИФП БП5 (ISIN: RU000A104WA0) после оферты на уровне 22% годовых.

💸 Купон 22% годовых до оферты через год , купоны квартальные
ℹ️ По выпуску будет предусмотрена амортизация равными частями в последний год обращения

❗22%❗Какая же у них доходность проектов⁉️ В Челябинске клондайк для застройщиков, а мы и не знали? Хочу увидеть фин.модель АПРИ 🧮

🛒 Розничная сеть «Дикси» (группа компаний «Магнит») запустила пилотный проект ультрамалых магазинов «Дикси GO!». Первые торговые точки уже открылись в Московском регионе.

📐 Торговая площадь: от 70 м2 до 110 м2.

🥫 Ассортимент в ультрамалых форматах будет составлять примерно 2 тыс. SKU (ассортимент «Дикси» «у дома» - 6,1 тыс. SKU). SKU это количество видов уникальных товаров в торговом зале.

🍊 Концепция «Дикси GO!» - ультрамалые магазины шаговой доступности с тщательно подобранным ежедневным ассортиментом для людей, живущих в темпе мегаполиса.

👍 Когда на рынке появляется новый арендатор для небольших помещений - это хорошо.

📕 Вчера упоминал свою книгу и неожиданно решил заглянуть в неё: «Как инвестировать в недвижимость». В числе прочих там была и есть глава «Инвестиции в офисную недвижимость».

✍️Я там довольно много написал о том, как частному инвестору анализировать вложения в офисы и в качестве примера привел расчеты на тот момент активно строящегося офисного квартала класса А STONE Towers на Белорусской от девелопера STONE HEDGE (ныне STONE, просто STONE)

📊 Предпосылки были такие. Офис площадью 141,5 м2, расположенный на 11-м этаже Tower B приобретался по актуальной для того времени цене ₽41 млн. (₽290 т./м2)

📃Объект приобретался с использованием механизма рассрочки: первоначальный взнос составлял 20% (₽8,2 млн.), срок – 11 кварталов, ставка 9.5%

📍В книге предполагалось , что продать офис можно будет во второй половине 2024 года за ₽58 млн. или ₽417 т./м2. Годовая доходность IRR после налогов составляла чуть более 8%, прибыль ₽9,7 млн.

🗓 И вот уже приближается вторая половина 2024 года.
Это навело меня на мысль!

💡А не пересчитать ли модель с использованием реальных, сегодняшних значений? Насколько реальность отличается от плана, удалось ли заработать на том проекте?

🏢 В настоящее время стоимость офиса аналогичной площади в STONE Towers составляет ₽590 т./м2. Между прочим, цена 1 м2 за эти годы выросла на 103%

🏹 Взлетела и доходность проекта. Вместо книжных 8.8% годовых получилось 22.3% годовых.

🧮 Все расчеты здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FBfa4pm60bg5e6EOVf8-H_5DFi0kHmrJIk388x5r6tg/edit?usp=drivesdk

🛸Где моя машина времени? Надо было брать🥺

🎭Кстати, анекдот в тему. Что сделает обладатель кавказской фамилии (вот как у меня), если у него появится машина времени? Правильно - затонирует 😩😭

✅ Можно (нужно) записываться:

https://pt.atsogoev.com/

💼 Управление портфелем недвижимости.

🪞Я ль на свете всех милее, всех румяней и белее?

🧐Наблюдаю тенденцию: одному «крылатому» застройщику очень хочется потеснить с позиции лидера оранжевого девелопера №0. В ход идут пресс-релизы, громкие подписания меморандумов на ПМЭФ о выходе в Усть-Урюпинск, манипуляции с цифрами возводимого, сданного, проданного жилья и т.д.

🏆Но лидер - это не только то, как ты себя сам называешь, но и то, как и что о тебе думают другие. Применительно к застройщикам определенную ценность имеет мнение рейтинговых агентств (РА).

🔍РА - это исследовательские организации, которые периодически оценивают публичные компании по ряду финансовых / нефинансовых параметров и присваивают рейтинги, на которые могут ориентироваться при принятии решений кредиторы и инвесторы. Отчеты об оцениваемых компаниях с объяснением почему присвоен тот или иной рейтинг открыто публикуются РА - оттуда можно узнать... всякое.

⚖️То есть, например, размер ставки по кредиту на проектное финансирование для того или иного застройщика зависит от присвоенного ему кредитного рейтинга. То же касается доходностей по облигациям - чем выше кредитный рейтинг, тем ниже риски компании, тем ниже доходность долговых ценных бумаг.

🗃 Я немного покопался и сделал сводную табличку по кредитным рейтингам наших крупных застройщиков. Несмотря на активность конкурентов, факт остается фактом: пока что у ПИК самые высокие кредитные рейтинги среди всех компаний отрасли строительства жилья в России.

📊 Что, кстати, отражено в доходности облигаций - она самая низкая в отрасли (то есть риски компании тоже низкие).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏁 Скоро старт продаж облигаций G-Group (крупнейший застройщик Татарстана «Унистрой»): на днях начинается сбор заявок на размещение четвертого выпуска долговых бумаг серии 002P-04:

💸 Ориентир купона: ключевая ставка ЦБ РФ + спред 3.25% (плавающая ставка), ежеквартальные выплаты.
🗓️ Срок обращения: 2,5 года
🚪Входной порог: ₽1000

🛑 Только для квалифицированных инвесторов

🧮 Как посчитать купонную доходность. Например, сейчас 🗝️ ставка 16%. Прибавляем спред +3,25% и получаем купонную доходность на уровне 19,25%.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.