✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥Произошло событие, которое изменит рынок на ближайшие три года

🔥 1.3 млн - заработок стоматолога с первого проекта по флиппингу

🔥 Флиппинг: шикарная спальня за 175 тысяч рублей с артикулами

🔥 Кейс: потеря 422.548 рублей, ОПГ и мошенничество

🔥 Арендаторы-одиночки заполонили США и Европу

🔥5 инструментов для привлечения инвесторов в редевелопмент гостиницы

🔥 Красивые цифры в коммерческой недвижимости

🔥 Флиппинг на Бали

🔥 Сумасшедшие - двигатели прогресса

🔥 Куда утекает выручка Fix Price


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

💡Деловая программа моего дня рождения предполагает быть насыщенной.

🔍 Экспресс-анализ: ключевая ставка достигла 15%, официальная инфляция превысила 6%, ПВ по льготной ипотеке повышают, нефть растет в цене, а геополитическая напряжённость в мире увеличивается... как это всё скажется на инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости? На основе графиков, анализа данных, аналитики.

🔮 Прогноз на первую половину 2024 года: во что инвестировать? Какие секторы рынка будут чувствовать себя хорошо и порадуют инвесторов? Ради какого проекта в недвижимости стоит снять деньги с депозита?

👀 Чтобы узнать ответы на эти вопросы нужно будет, зарегистрироваться по ссылке: https://atsogoev.com/dr-23

⏰ 02 ноября, четверг, 19.00 по МСК

🇷🇺 Россия - №1 по офисному рабству.

🎤Согласно опросу, который провели аналитики CORE.XP, 87% опрошенных сотрудников московских офисов работают из офиса на постоянной основе (5 дней в неделю, каждый день).

🎙️Глобальный консультант CBRE также недавно проводил подобный опрос. Больше всего сотрудников, постоянно работающих из офиса, убиваются в суровой 🇯🇵Японии (61%) и общаются коллегами в солнечной 🇮🇪Италии (59%).

🥇Итого, на чемпионате по офисному рабству побеждает Россия! 🏆 We are the champions, my friends. Of the world 🌎

👀 Истоки и смысл русского чемпионства я описывал здесь.

😥 При этом 71% сотрудников офисов российских компаний, хотели бы работать в гибридном формате (2-3 дня из дома).

🤬 Но кто из российских работодателей учитывает что там они хотят? Может они еще независимый профсоюз желают создать?

🔴 За опоздание на 60 сек. штраф 1/12 оклада и напиши объяснительную, почему в пятницу в 17-55 с работы уплыл, планктон🎏

🗞️ А вот и новость в тему: федеральная торговая сеть «АВС-электро» (магазины электротоваров) приобрела два этажа (2,7 тыс.м2) в московском бизнес-центре STONE Towers.

💰Вряд ли «АВС-электро» инвестор, скорее это эндюзер.

📌Кстати, сейчас они сидят в БЦ на 3-й ул. Ямского Поля, то есть в том же Белорусском деловом районе. Значит, переeзжают недалеко и повышают как площадь, так и класс занимаемых офисных помещений (с В на А).

🚩 Великая победа России на чемпионате по офисному рабству: кому выгодно?

⚠️ Важно: у меня нет оснований не верить в результаты опроса CORE.XP. Уважаемые люди, с достойным прошлым (совсем недавно назывались CBRE)...

➡️ Офисное рабство создает условия для низкой вакансии, роста спроса на помещения и парковки, на сопутствующий ритейл и т.д.

🤟То есть дорогостоящие привычки работодателей контролировать персонал не через мотивацию и корп.культуру, а посредством «ипатьевского метода» благотворно сказываются на рынке деловой недвижимости и делают Москву одним из немногих мегаполисов мира с положительной динамикой офисов.

💸В выигрыше инвесторы в офисные и торговые помещения в рамках бизнес-центров.

👀 Я вижу это везде. В 99% телеграм-каналов, приводящих истории успешного успеха инвестиций, просто делят доходность за весь период на количество лет (и получают 33.3333%).

⚠️Ну как можно писать об инвестициях в недвижимость и не знать элементарных вещей⁉️ Считать доходность используя только программу начальной школы нельзя. Нужно воспользоваться знаниями 5-го и 7-го классов.

❌ К сожалению, с точки зрения математики разделить 100% на три - неправильно.

✅ Правильно считать так:

(Выход/вход)^(1/срок)-1
или
(20/10)^(1/3)-1=26%

☝️Вот этот символ - ^ - это не домик🛐, это степень. Впервые встречается в программе 5-го класса общеобразовательной школы.

😐 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда считаю правильно.

🔢 Инвестиции это цифры, а умение считать - необходимость. Потому что нищета это от слов «не считать».

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

☝️Вот на этом курсе я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать финансовые модели для проектов в недвижимости.

🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.

🔥Может уже пора???

Апартаменты в Петербурге — выгодный бизнес: их стали покупать вместо квартир. Сколько дохода приносит такая недвижимость и есть ли смысл брать не для аренды, а для жизни?

С апартаментами связано немало мифов, слухов и предубеждений, но пока одни сомневаются, другие скупают такую недвижимость и превращают в прибыльный бизнес. В Санкт-Петербурге, например, формат пользуется огромной популярностью — у многочисленных туристов, инвесторов и простых горожан. Какие у апартаментов преимущества перед квартирами, кому этот вариант подойдет и как извлечь для себя максимальную выгоду?

1️⃣ Первая категория клиентов — «хочу купить, чтобы сдавать». Это люди, заинтересованные получать чистую прибыль без трудозатрат. Не нужно ездить, смотреть, вести дела — если мы рассматриваем проекты в Санкт-Петербурге, за человека работает профессиональная управляющая компания: отвечает за апартаменты, всё полностью контролирует, а клиент просто получает деньги на карту.

2️⃣ Вторая категория клиентов - иногородние клиенты, чьи дети уехали учиться в Санкт-Петербург. Если бюджет небольшой, то вместо квартиры где-нибудь в массовой застройке за те же деньги можно купить апартаменты в популярной локации, рядом с метро. При этом родители могут быть спокойны за безопасность ребенка.

🔶Санкт-Петербург остается одним из самых популярных городов в стране по туризму, каждый год сюда прилетают ~ 5 млн. гостей. Есть комплексы апартаментов, в которых с начала мая и по конец сентября заполняемость 99%! Причем если брать для сравнения Казань, Москву или Сочи, то именно в СПб девелоперы строят сервисные апартаменты — с показателями доходности. Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход: например, с апартаментов за 6 миллионов рублей — и в течение 3 лет вы получите на руки 55 тыс. в мес.

Как сориентироваться на не прогадать с выбором апартаментов? Получите консультацию, оставьте заявку.

#Реклама. ООО "АН "ИНЖЕНЕР".  ИНН 7452042866. erid: LjN8KB2fH

🇨🇳 Кризис в Китае: скандалы, дефолты, аресты и пик 😳

🔥На прошлой неделе китайский девелопер Country Garden признал наступление дефолта по долларовым облигациям. Неуплата Country Garden процентов в течение льготного периода, который закончился на прошлой неделе, «представляет собой событие дефолта». Так что это таки произошло.

👮🏻‍♂️Напомню, не так давно китайская полиция задержала нескольких сотрудников финансового подразделения другого печально известного девелопера China Evergrande Group. В прошлом году Evergrande пережила технический дефолт и до сих пор проходит через реструктуризацию, а её акции продолжают обесцениваться.

🔌На этом фоне странно диссонирует заявление генерального директора глобального банка HSBC Ноэля Куинна. На днях он сказал, цитирую: «Кризис недвижимости в Китае достиг своего пика». Что как бы намекает на то, что дальше дела должны пойти лучше... Верим?

🏦 Я бы не спешил. Название HSBC это аббревиатура, переводится как: Hongkong and Shanghai Banking Corporation. HSBC является одним из крупнейших банков мира с огромной корневой системой в Китае. Когда функционер такого уровня как Куинн говорит о «пике кризиса», это прежде всего политическое заявление.

💸HSBC доминирует в кредитовании экономики Гонконга и активно расширяет свою деятельность в материковом Китае (впрочем, как и по всему миру).

📉А вот английский банк Standard Chartered, имеющий большое присутствие в Азии, сообщил о резком падении прибыли в третьем квартале, вызванном проблемами в секторе недвижимости и банковском секторе Китая. И руководство Standard Chartered никаких громких заявлений не делает...

🧐В общем, дело ясное, что дело тёмное. Ждём новостей с китайского рынка недвижимости, чтобы оценить на каком этапе кризис девелопмента в этой стране.

❓Следите за событиями на китайском рынке?

👀 А как же ж!
😐 Мне по 🥁

❗️ Друзья, доброе утро!

🌊Начался деловой сезон и ко мне обратились из PIONEER с просьбой разобрать целесообразность покупки офиса в их объекте - Бизнес-Центре OPUS на Павелецкой.

🏙Ну а я обратился к PIONEER с просьбой немного промотивировать меня! В общем, сегодня будет разбор инвестиционной идеи приобретения небольшого офисного помещения в OPUS - и это #реклама.

🤓Основной смысл рекламы - привлечь внимание к проекту, показать его лучшие стороны и инвестиционный потенциал. Моя же задача не допустить введения в заблуждение моих читателей.

⚡️Поэтому все расчеты и их предпосылки в рамках сегодняшнего обзора - мои, и я за них полностью отвечаю.

💡Инвестиционная идея такая: покупка офиса в OPUS 52 м2 в проекте с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи.

🔹Местоположение: г Москва, ул Дербеневская, вл. 1
🔹12 мин. пеш. до ст.м. «Павелецкая»
🔹Класс: А
🔹Высота потолков: 3,0 м
🔹Площадь офисов: от 52м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2025.
🔹Этажность: 13 этажей
🔹Современные инженерные системы

🔍Интересный проект, а ещё более интересно выяснить, что там у него с доходностью!

🏢О застройщике, ходе строительства и темпах продаж

🏗 Застройщик объекта известный и в особом представлении не нуждается: компания PIONEER существует с 2001 года. В основном девелопер занимается строительством жилья бизнес и премиум класса, но также возводит апарт-отели и офисные здания. Репутация у PIONEER отличная, качество проектов нареканий никогда не вызывало. Ранее были отмечены небольшие, 3-6 мес., задержки ввода в эксплуатацию, но это, пожалуй весь негатив.

🏗Текущее состояние строительства объекта - котлован. На участке под строительство бизнес-центра OPUS работы по ограждению котлована выполнены на 95%. земляные работы выполнены на 50%.
🔹Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025.
🔹Срок передачи ключей: I кв. 2026

Рассматриваемый мной офис расположен на 2м этаже, имеет площадь 52 м2, его стоимость экспонирования ~21,3 млн.руб. Застройщик дает скидку при единовременной оплате или приобретении в ипотеку в 5%, таким образом, итоговая стоимость приобретения составит 20,2 млн.руб.

🔹https://opus-bc.ru/hydra/svg/apts/b1-s1-f2-p6.svg
🔹Без отделки
🔹Продажи по ДДУ


💸Есть рассрочки вплоть до окончания строительства. Например, беспроцентная рассрочка до конца 2025 года, ПВ 10%, платежи ежемесячные или ежеквартальные

💸Можно купить в бизнес-ипотеку от 9% годовых, ПВ от 20 %, cрок кредита от 10 до 30 лет

✍️ Продолжу инвестиционный анализ традиционно с составления SWOT.

Сильные стороны
1️⃣ Офисы небольшого размера - продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких офисных помещений достаточно краткий.
2️⃣ Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, как правило, ежемесячно равновеликими платежами.
3️⃣ Арендные каникулы, как правило, тоже не растягиваются больше, чем на полгода (особенно, если площадь офиса небольшая).
4️⃣ Объект расположен недалеко от станции метро и подобная локация имеет важное значение.

Слабые стороны
🔻Невозможность диверсификации. Небольшой офис как правило не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса.
🔻Высокая цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчёте на 1 м2 цена окажется несколько выше, чем у офиса площадью более 200 м2.
🔻Разделение бизнес-центра и продажу помещений «внарезку» увеличивает внутреннюю конкуренцию арендодателей

❗️Если есть что добавить, приглашаю в комментарии!

Возможности
💡 Ввод объекта в эксплуатацию на этапе стабилизации рынка офисной недвижимости. Вакансия в классе А в настоящее время составляют около 13% в связи с уходом иностранных компаний, однако этот показатель постоянно снижается.
💡Рост спроса на небольшие офисы со стороны малого и среднего бизнеса.
💡Расположение объекта в перспективном деловом и жилом районе

Угрозы
⚠️ Экономический кризис в России или как минимум ослабление экономики
⚠️ Повышение вакансии на рынке и возможный ценовой демпинг со стороны владельцев офисов (угроза снижения ставок аренды)
⚠️ Удалёнка, полный отказ от традиционных офисов со стороны некоторых компаний (в основном из сферы услуг)
⚠️ Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов.
⚠️ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., выраженные в невозможности добраться до офисов.

🔻 Я ничего не забыл? Дополните мой анализ в комментариях!

🧮 Ну и кульминация всех этих расчетов: финансовая модель покупки офиса в OPUS для сдачи в аренду и последующей продажи:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1znD6nKyIcIRUplq8V5xR51VEuhnDHZ1r6l3lm65wNdk/edit?usp=sharing

Модель достаточно стандартная. Как всегда, рад вашим вопросам и комментариям.

#реклама

6️⃣ причин прийти на мой ДР:

✅ 1. На ДР будет новый очень полезный контент про инвестиции в недвижимость - я готовлю серьезные прогнозы на 2024 год. Вы же хотите узнать будущее раньше всех? 🔮

✅ 2. На ДР будет возможность купить мои курсы с безумной скидкой. Я устрою самую настоящую «черную пятницу», а кто будет на ДР сильно выиграет. 😎

✅ 3. Я впервые делаю такое мероприятие, хотя думал об этом давно. С вопросами и 🎁призами для правильно ответивших. Будет прикольно. 🤫

✅ 4. ДР - место для того, чтобы загадывать желание. Думаю нашей энергии хватит, чтобы у гостей на моем ДР всё получилось. 💫

✅ 5. Всё будет идти всего 1.5 часа (я надеюсь). Будет 🔥

⏰ Завтра, 02 ноября в 19.00.

Чтобы попасть, регистрируйтесь👉 https://atsogoev.com/dr-23

✅6. 🤗 Буду очень рад вас видеть! Нас уже большее 500... 🤯