⚡️Тем не менее, даже уже имея недвижимость, есть шанс столкнуться с UWO, если активы находятся в Великобритании.

🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.

⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.

💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.

📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.

🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.

🙅‍♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.

🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.

🔻Продолжение следует

⭕️ Не платишь за коммуналку? Прощайся с недвижимостью?

⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.

🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.

🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.

💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.

🔻Продолжение следует

😱 Предположим, что недвижимость в Европе есть, а коммуналка может быть не оплачена!

🥁Что же делать?

1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.

2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Грузия, Армения, Казахстан, Узбекистан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.

💰Какую инвестиционную недвижимость нужно покупать в Европе, чтобы спать спокойно и не беспокоиться за то, что «отбора», захвата или ареста не случится?

❌Если инвестор - PEP или под санкциями, то никакую. Риски столкнуться с проблемами сейчас высокие.

💲Если инвестор может подтвердить законность происхождения средств, и не имеет отношения к лицам или организациям под санкциями, то лучше всего приобретать объекты доходной недвижимости, находящиеся под управлением специализированных компаний. Апартаменты в апарт-отелях, лоджи в загородных комплексах и т.д.

🏘 Например, при при покупке лоджа в Великобритании инвесторам выплачивается 7-8% фикс; коммуналка, страховка, ремонт и прочие платежи — ответственность УК. Если же у вас в собственности апартаменты, то и здесь ничего страшного — УК с полученного арендного дохода также сама оплачивает service charge, т.е ту же коммуналку и прочие платежи по обслуживанию.

🪓Риск захвата лоджа или апартамента в апарт-отеле окупасами - минимальный, я бы даже сказал он 0%.

☂️Если приобретенная в Европе недвижимость - двойного назначения, то есть часть времени сдается в аренду, а часть используется для проживания инвестора и его семьи, риски значительно повышаются.

❗️Прежде всего, в Испании, где сильны позиции окупасов и их интересы даже защищает местный закон. Рекомендации по своевременной оплате коммуналки и профилактике самозахватов уже были даны в канале вчера и сегодня.

😥Итого: страхи нужно прорабатывать как-то! Потому что «отберут» - это очень удобный повод отказаться от действий и выбрать бездействие. Увы, как верно заметил Билл Гейтс, между диваном и задницей доллар не пролетит.

🛋 Можно оставаться на диване и продолжать обсуждать, как «в Европе недвижимость отбирают», а можно разобраться в вопросе, как это сделал я прочитать мои посты, и понять, что инвестирование в европейскую недвижимость возможно.

☑️ Да, определенные ограничения и проблемы существуют. Но точно не для всех и абсолютно точно - не всегда.

🔍Чтобы лучше разбираться в теме инвестиций в зарубежную недвижимость рекомендую присоединиться к моему курсу «Глобальный инвестор», который стартует уже в понедельник 10 июля.

👉https://global.atsogoev.com/

👀 Представьте, что вы у себя дома среди гостей сказали нечто. Через какое-то время это нечто опубликовали в статье, с содержанием которой вы не были знакомы и согласие на использование своих слов автору материала не давали. Как бы вы себя ощущали?

✅ Свой тг-канал я считаю своим домом. И эта история произошла со мной.

✈️ 3 июля вышла статья «Застройщик взмывает в небо» в издании «Эксперт», как нетрудно догадаться, о подмосковной компании «Самолёт» с моими цитатами.

💬Цитаты были взяты без спроса из моего телеграм-канала. То есть со мной присутствие моих слов в хвалебной статье (с аж двумя врезками-интервью топ-менеджеров застройщика), но тщательно замаскированной под объективность, не согласовали.

😐 Ситуация вызывает недоумение. Написать мне сообщение и просто уведомить об использовании моих слов в статье вполне можно было. Но увы...

🟣 Как дела у SimpleEstate? Не так давно инвестиционная платформа коммерческой недвижимости отказалась от сделки по объекту в Лыткарино. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

🔍 Достаточно быстро нам удалось найти новый объект на замену - помещение с супермаркетом «Магнит» в Люберцах, который с сегодняшнего дня доступен для инвестиций на платформе.

🏪 Об объекте:

🔹Площадь 492 м2
🔹Арендатор: "Магнит", договор аренды на 10 лет
🔹Арендная плата 7% от товарооборота
🔹Огромный район на 12 495 квартир
🔹Низкая конкуренция и дефицитом крупных площадей
🔹Окупаемость 10 лет
🔹Ожидаемая доходность (при прогнозном периоде 10 лет):
- средняя дивидендная доходность - 10,1%
- общая доходность (IRR) - 15,2% (с учётом роста стоимости)
🔹Низкий уровень риска

✅ За объект уже внесен задаток SimpleEstate

📕 Краткая презентация по объекту
📖 Подробная презентация (для тех кто любит детали)

1️⃣-й раунд от ₽5 млн по самой выгодной цене продлится всего неделю, до 17 июля (включительно)!
2️⃣-й раунд от ₽105 000 стартует 18 июля.

💵 Заявки на инвестиции слать сюда: https://clck.ru/34wBXF

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 выходит запись первого занятия 1-го потока моего курса «Глобальный инвестор».
‼️ Торопитесь: global.atsogoev.com

P.S. Всем, кто уже с нами сегодня до 18.00 обязательно придет письмо с необходимыми инструкциями на почту и/или сообщение в WhatsApp.

⏪ Должен быть контроль над этими российскими бизнес-инвесторами, которые иногда являются русскими из России, иногда русскими с Кипра, иногда русскими из Израиля, а иногда и другими ⏩ - заявила недавно президент Грузии Саломе Зурабишвили

👀 В общем, пока только предстоит проанализировать, как эти слова скажутся на инвестициях в Грузию. Ведь русские с Кипра, из Израиля и из России могут задуматься над своими перспективами...

🏦 В прошлом году в Грузию приехало 62,3 тыс. мигрантов из России. Национальный банк Грузии сообщал о росте на 500% денежных переводов из России в Грузию в 2022 году.

🥇 Россия с суммой переводов на $2,068 млрд. за год стала абсолютным лидером среди стран, откуда в Грузию перечисляют средства.

🇬🇪 Что там с грузинской экономикой? Не так давно Грузия вошла в топ-15 стран международного рейтинга инвестиционной привлекательности.

📊 Годовая инфляция (май 2023 года к маю 2022) в Грузии составила 1,5%, при целевом показателе 3%. Предыдущий раз уровень годовой инфляции в Грузии был на аналогичном уровне 1,5% в декабре 2018 года.

📉 В мае 2023 года, по сравнению с апрелем 2023 года, уровень дефляции составил 0,1%. В марте месячная дефляция составляла 0,7%.

💰 Экономический рост в Грузии в первом квартале 2023 года составил 7,2%, в марте 2023 года по сравнению с мартом 2022 ВВП вырос на 7,3%.

💸 В бюджет Грузии на 2023 год заложен прогноз экономического роста на 5%. МВФ ожидает рост ВВП Грузии в 2023 году на 5%, Всемирный банк - на 4,4%, Азиатский банк развития (АБР) - на 4,5%.

👥 Согласно статистике, опубликованной МВД РФ, по состоянию на апрель 2023 года в Грузии находилось около 113 тыс. граждан России. Но точных цифр нет.

🏦 🇬🇪 Грузинский банк TBC Capital опубликовал отчёт о ситуации на рынке недвижимости Тбилиси по итогам мая 2023 года.

💰 Средняя цена за 1м2 составила $1167 (👀 +27% за год 👀). Cредняя цена «квадрата» при аренде жилья составила $12,6 (+45%).

📈 Объём рынка вырос на 36%/год, достигнув суммы $262 млн. В мае 2023 года продан 3361 объект (+5% к показателю от мая 2022 года), из них 633 – в новостройках. 

🛋 Большая часть продаж пришлась на квартиры площадью от 50 до 75м2 (~ 40% от общего объема продаж). Квартиры площадью от 35 до 50м2 составили 21% от общего объема.

🔑 Дорогие квартиры (более $1167/м2) в общем объеме сделок составили 8%.

📊 «Первичка» подорожала чуть меньше вторички: +24% и +26% соответственно.

🚩Однако, на рынке намечается и некоторая коррекция: в сравнении с апрелем 2023 цены снизились: -5,2% на новостройки и -1,4% на вторичку.

🔥 Богатые не богатеют - они беднеют! И даже исчезают...👀

📑 Ведущая французская консалтинговая компания Capgemini представила отчет «World Wealth Report 2023»

🎤 При подготовке отчета опросили 3171 богачей (High-Net-Worth Individuals или HNWI) и более 95 руководителей и менеджеров по управлению активами в Северной Америке, Европе и Азиатско-Тихоокеанского регионе.

🔬 Исследование показало, что за прошедший год общее количество состоятельных людей сократилось на 3,6% по сравнению с 2021 годом. В глобальном масштабе зафиксировано самое резкое падение количества состоятельных людей за последние 10 лет.

📚В отчёте Capgemini очень много интересной информации. Рекомендую ознакомиться.

🔍Консалтинговая компания JLL (ушла из России в 2022 году) опубликовала рейтинг прозрачности рынка недвижимости в разных странах мира, Global Real Estate Transparency Index: отчет затрагивает 96 стран и 156 рынков. России там нет.

🗺️ Аналитики рассмотрели страны и города мира по 254 критериям, среди которых: регуляторные и юридические аспекты, процедуры заключения сделок, экологичность, устойчивость сектора и т.д.

🔢 Рынки оценивали по шкале от 1 до 5 ( где 1,00 — максимальная оценка). В зависимости от общей эффективности рынки относятся к одному из пяти уровней:
🔹Высокая прозрачность
🔹Прозрачный
🔹Полупрозрачный
🔹С низкой прозрачностью
🔹Непрозрачный

🌍 Global Real Estate Transparency Index или индекс прозрачности мирового рынка недвижимости — исследование, которое выходит раз в 2 года и является уникальным маиериалом для трансграничных инвестиций в недвижимость. 

🏆 Топ-5 стран с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔸Великобритания
🔸США
🔸Франция
🔸Австралия
🔸Канада

👍 Топ-5 городов с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔹Лондон, Великобритания
🔹Нью-Йорк, США
🔹Париж, Франция
🔹Вашингтон, США
🔹Сан-Франциско, США

😐 Об адекватности Global Real Estate Transparency Index судить сложно. Сильно похоже, что JLL делает исследование, чтобы заманивать инвесторов со всего мира и создавать бизнес на самых крупных для компании рынке - США и Великобритании.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔸 Кейс: двушка в Царицыно

🔸 Факапы флиппинга

🔸 Когда надо продавать коммерческую недвижимость

🔸 Рейтинг крупнейших FMCG-сетей по уровню цен

🔸 Розовые фламинго срывают сделки

🔸 Промежуточные итоги трех сделок с недвижимостью в разных стратегиях

🔸 Заполняемость в загородных отелях и курортных посёлках — что должен знать инвестор?

🔸 План старта нового комплекса Re-девелопмента

🔸 Запись вебинара «Долгосрочная стратегия»

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏗️ Застройщик «Джи-групп» («Унистрой») сравнил показатели своего бизнеса с конкурентами, российскими девелоперами жилой недвижимости, публично раскрывающими свои финансовые показатели.

🟠 Правда вот лидер рынка, ПИК, не публикует отчетность...

🕳 Аналитический паралич

📉 Денег в отрасли катастрофически мало, количество опытных аналитиков резко сократилось, а оставшиеся компании объединяются, чтобы выжить.

⚖️ Как известно, аналитика бывает buy side и sell side. Большинство ведущих аналитических компаний сферы фондового рынка процветали на аналитике sell side.

💰 Банки и брокеры исторически поддерживали политику sell side и использовали аналитические исследования в качестве маркетингового инструмента, зарабатывая на аналитике двумя основными способами:

1️⃣ Банки (брокеры) использовали исследования для развития торгового бизнеса. То есть аналитика была способом «вынудить» инвесторов покупать и продавать акции, то есть приносить комиссионный доход брокерам.
2️⃣ Инвестиционные банкиры привлекали корпоративных клиентов (компании), обещая благоприятное освещение от известных аналитиков. Банк (брокер) начинал работу с компанией и раздавал обещания, что их и близкие к ним аналитики по акциям будут отзываться о компании хорошо (что обеспечит рост стоимости компании)... Вроде бы похоже на шантаж, но не совсем.

🏴 Американский прокурор Элиот Спицер, впоследствии со скандалом ушедший из политики, будучи прокурором Нью-Йорка в начале 2000-х стал инициатором движения за реформы деятельности аналитических компаний их их партнеров (банков и брокеров). После краха компании Enron Спицер инициировал расследование 2002 года в ходе которого выяснилось, что звездные аналитики в частном порядке пренебрежительно отзывались об акциях, которые они публично рекламировали, используя такие термины, как «дохлая собака» и «пороховая бочка».

🗓В итоге, в с середины 2000-х брокерские и независимые аналитические компании более не могли открыто заниматься своими манипуляциями, потому что их финансовые взаимоотношения должны были публиковаться открыто. Реформа называлась MiFID. ЕС и Великобритания провели аналогичную реформу в 2018 году, получившую название MiFID II.

🔻Продолжение следует

🎯 Основной целью MiFID стало повышение уровня защиты инвесторов и прозрачности рынка. Были введены новые требования:

🔹 Все организации, предлагающие на инвестиционном рынке, обязаны в полном объеме информировать клиентов об условиях сделок.
🔹 Перед совершением сделки инвестиционная компания обязуется оповещать клиента о всех затратах, связанных с транзакцией, чтобы дать клиенту более четкое представление о расходах.

🚱На этом фоне инвестиционные фонды, брокеры и банки стали заказывать аналитические отчеты независимых аналитиков намного реже и спрос в сегменте резко упал. Выручка крупных независимых аналитических компаний рухнула на 50% начиная с 2018 года. Высококлассные аналитики начали переходить на работу в банки и к брокерам - там им писать всё что угодно никакой MiFID не мешает.

🔂 На рынке начался процесс поглощения банками аналитических компаний. Так, в прошлом году знаменитое аналитическое агентство AllianceBernstein объединилось с Societe Generale, а TD Bank недавно приобрел Cowen. Фактически, отрасль независимой аналитики по всему миру находится в глубочайшем кризисе.

❓Зачем вам вообще об этом знать? Каким образом это касается человека из России, мечтающего удачно поспекулировать студией в Подмосковье?

1️⃣ В России никого не волнует качество и мотивированность аналитической информации, которую получают частные инвесторы. В России фактически не преследуются биржевые сговоры, инсайдерская торговля и т.д., а уж на аналитику всем вообще наплевать.
2️⃣ Подавляющее большинство информации, претендующей на аналитику и находящейся в свободном доступе, прямо или косвенно ангажирована (проплачена). Самая безобидная причина создавать аналитику - преследовать цель создания информационного повода в СМИ. Самая опасная причина - преследовать цель манипуляции рынком или сознанием его участников.
3️⃣ Единственный способ инвестору получать нормальную аналитику - готовить ее самостоятельно на основе данных, которые представляется возможным получить из разных источников и проверить на достоверность.

🔗 Касается всех инвестиционных инструментов, в том числе однушек в Подмосковье. Касается всех источников информации и моего канала в том числе.

🌾 Инвесторы приглядываются к сельскохозяйственной земле из-за проблем на рынке коммерческой недвижимости.

⛳ Ну а что? Ещё инвестор Луис Гликман говаривал: «Лучшая инвестиция на Земле - это земля».

🚜 Тем более, что по данным Cushman & Wakefield за последние 20 лет только в США она обеспечила среднюю доходность в размере 12,24%. В период с 2008 по 2022 год общая стоимость земель с/х назначения увеличилась на 75%, а стоимость пахотных земель взлетела на 83%.

🌽 Сельскохозяйственные земли известны своей исторически высокой доходностью, низкой волатильностью и способностью выступать в качестве страховки от инфляции — все это придает активу относительную стабильность.

🗺️ Например, Биллу Гейтсу принадлежит 109 тыс. га земли в 18 штатах США, а Церкви Иисуса Христа (мормонам), одному из крупнейших частных землевладельцев штатов, принадлежит примерно 400 т.га.

💰Сейчас на рынке земли США активизировались покупатели из числа инвестиционных фондов. Например некий фонд Macfarlan Capital Partners владеет 10 тыс. га в Монтане, а также готовится удвоить свои владения за счет еще одного приобретения в Южной Дакоте.

🇷🇺 В России с продажей земли с/х назначения всё куда интереснее. Рынок как бы и есть, но с нюансами.

💵 Я в 2016 году принимал непосредственное участие в большой сделке. Продавал 14 000 га в Тамбовской области. Сегодня напишу об этой истории в рамках, того, что можно рассказывать.

🪆Есть повод погордиться Россией. Консалтинговая компания сферы агробизнеса, BEFL, ежегодно публикует рейтинг крупнейших землевладельцев страны. Никаких там айтишников или сектантов - сплошь уважаемые люди из 90-х.