☝️Обзор офисного рынка Москвы от STONE HEDGE

Не нарежешь - не продашь!

🪚Нарезка офисов на мелкие блоки и продажа в розницу - неоспоримый тренд офисного рынка. Во всяком случае, такой вывод можно сделать из аналитики офисного рынка за 1-е полугодие 2023, выпущенной STONE HEDGE.

☯️ 50% сделок купли-продажи в строящихся офисах класса А пришлась на офисы площадью до 150 м². В связи с ростом спроса на небольшие лоты застройщики выводят все больше блоков на продажу в проектах, которые изначально предполагались к реализации целиком. При этом на офисы до 150 м2 в строящихся бизнес-центрах приходится менее 15% площадей.

👀 Судя по данным из обзора, даже в оверпрайснутом смайнексовском Twiste благодаря нарезке умудрились продать 10% площадей. Хотя я лично изначально сомневался в целесообразности покупки там офисов.

😳Пропустил исторический момент! Доллар-то теперь 9️⃣0️⃣ рублей стоит. Красивая цифра, совсем чуть-чуть до юбилейной сотки не хватает. Но это дело времени.

😵 А пока «ЦБ РФ не видит рисков финансовой стабильности из-за снижения курса рубля, оно происходит в основном из-за изменения торгового баланса» - уверенно чеканит зам.пред. мегарегулятора Ксения Юдаева.

👀 Бедный рубль
🔥 Чтоб я так жил...
👍 Всё путём, по плану!

❓Как узнать что случилось с крупным застройщиком Подмосковья и за сколько ПИК приобрёл «Мортон»?

⁉️ Можно попробовать задать этот вопрос Александру Ручьёву, бывшему акционеру «Мортон» и нынешнему главе преимущественно апартаментного застройщика «Основа». Ну а вдруг он «расколется»?

☑️ Как это сделать: 8-9 июля пройдет SKOLKOVO INVESTOR SUMMIT, который устраивают мои коллеги, инвестиционный клуб «Деньги».

◽️8 июля - выступление Ручьёва.

🎣После выступления можно попробовать поймать спикера и задать ему интересующие вопросы. А можно пойти с ним на VIP встречу и допросить его в приватной обстановке🪑.

🎙️Заодно поинтересоваться у главы «Основы» про инвестиции, инновации, бизнес... 🥱

🧁💻Там же ожидаются А.Татулова из «Андерсона» и Г.Гаврилов из Roistat.

◽️ 9 июля состоится экскурсия по технопарку от СЕО технопарка «Сколково» Рената Батырова. Возможно даже покормят (но это неточно)!

📆 Когда: 8-9 июля
📍 Где: Сколково

👉 Подробности – https://money-event.com/8-july-13

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели краткие итоги июня на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹 В годовом выражении средняя цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 8,2% (₽388,3 тыс./м2 в 2022 против ₽420 тыс./м2 в 2023).

🔹По состоянию на июнь 2023 в продаже находится 51,9 тыс. квартир, в июне 2022 в продаже было 41,4 тыс. (+25%).

🔹Средневзешенный бюджет покупки в июне 2022 составлял ₽21,6 млн., а в июне 2023 составил ₽23,15 млн. (+7%).

🔻Итого (мои выводы): сильные продажи апреля-мая на рынке новостроек не получили пока четкого объяснения. Годовой рост в 8% нивелируется стандартной скидкой 4-5% и инфляцией. Фактически цены на новостройки не растут. Однако если темпы продаж не упадут как минимум по результатам июля и августа, предпосылки для тренда появятся.

«В какую недвижимость сейчас лучше всего инвестировать?»
- спросили у миллионера Давида Рубинштейна… и он начал отвечать🫣.

🤵‍♂️ Но для начала, небольшое интро. Давид Рубенштейн - соучредитель одной из крупнейших частных инвестиционных компаний в мире Carlyle Group. По состоянию на конец 2022 года под управлением Carlyle Group находилось $370 млрд.

🗣 Итак, по мнению Давида Рубинштейна, на сегодняшний день лучшая инвестиционная стратегия - это покупка залоговой недвижимости у банков. Например, Рубенштейн советует присмотреть себе офисное здание с проблемами где-нибудь в США и дождаться когда его за долги заберет себе банк. А потом, всего-то и нужно - оказаться рядом и купить у банка здание почти задарма.

♻️Кстати, я в своей жизни принимал участие в нескольких подобных сделках, и в общем-то в словах Рубинштейна есть зерно истины. Банк (если это нормальный, негосударственный банк, управляемый адекватными людьми) стремится продать непрофильный актив или перевесить долг на нового, платежеспособного владельца. К сожалению, в России, стране с очень высоким уровнем договороспособности по версии Transparency International (*иноагент), логика Рубенштейна часто ломается, не помещаясь в головы руководства Трастов и Открытий.

🏢Ну и развитие ситуации в офисном секторе (в очень многих местах, кроме России), тоже коррелирует с выводами Рубинштейна. Офисные здания теряют арендаторов, арендные потоки сокращаются, кредиты банкам выплачивать становится нечем, а рефинансирование спасает не всех, да и дорогое оно сейчас.

🏛К примеру, недавно мои друзья с Брайтон-Бич прислали мне проект, связанный с возможным выкупом у одного банка здания на 5-й авеню в нью-йоркском Garment District. Его владельцы не смогли выплатить кредит $32,9 млн., и банк инициировал процесс изъятия недвижимости себе на баланс. Но пока ни одного Рубинштейна за этим объектом не приходило…

💵Ведь купить стрессовый актив, это только пол дела. А дальше нужно либо пытаться долго и мучительно сдавать офисы в аренду, либо начинать долгий и мучительный процесс согласования редевелопмента.

🥹В общем, как и многие советы великих гуру рынка, совет Рубинштейна подходит только богатым, любящим риск инвесторам. Ими бы могли стать условные «русские олигархи», но они почти все под санкциями…

📮Получил ещё один крутейший отзыв на свой курс «Excel для недвижимости». Мы задаем студентам, которые сдают дипломную работу вопросы. Вчера один из выпускников курса, совладелец управляющей компании сектора коммерческой недвижимости, прислал мне на почту свой отзыв в виде ответов!

1️⃣ Что понравилось на курсе?
Понравился доброжелательный подход, с азов для «чайников» с постепенным усложнением; всё наглядно (удобный формат); приложение документов на облаке, что позволяло детально познакомиться с формулами; получены ответы на все вопросы, ничто не осталось без внимания.

2️⃣ Что не понравилось на курсе?
На мой взгляд, требует отдельного внимания расчет модели без продажи, тактика «держать», оценки план-факта инвест показателей.

3️⃣ Что нового и важного открыли для себя?
Масса новых формул - новые возможности, понимание «как правильно».

4️⃣ Получили ли от курса то, что хотели получить?
Да, получил. Спасибо.

5️⃣ Уже начали использовать полученные навыки?
Да, уже составляю модели на текущих проектах.

6️⃣ Могли бы рекомендовать курс другим и написать почему рекомендуете?
Да, уже рекомендую. Во-первых, важно разговаривать на одном языке, во-вторых, знание и понимание - сила, в-третьих, сильный авторитетный учитель.

☺️Очень приятно, как всегда!

🔻Кстати, буду рад видеть вас сегодня в 16.30 на моём бесплатном Мастер-классе по фин.моделированию: atsogoev.com/mcexcel

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели очередные итоги июня, на этот раз на рынке новостроек Санкт-Петербурга:

📉 В годовом выражении все основные показатели не показали динамики, кроме объема предложения:

🔹По состоянию на июнь 2023 в продаже находится 47 тыс. квартир, в июне 2022 в продаже было 45,5 тыс. (+3,2%).

🔹 В годовом выражении средняя цена 1м2 новостроек изменилась незначительно: ₽248,4 тыс./м2 в 2022 против ₽246,6 тыс./м2 в 2023.

🔹Средневзешенный бюджет покупки также претерпел несущественные изменения: в июне 2022 составлял ₽11,97 млн., а в июне 2023 составил ₽11,88 млн.

🔻Итого (мои выводы): ярко выраженная стагнация. Но темпы продаж у застройщиков пока хорошие.

✈️Самолёт - подвинься!

🚧 Татарстанский застройщик жилья «Джи-групп» (Унистрой) выпустил цифровой финансовый актив (ЦФА) на квадратные метры.

🪝Компания предлагает инвесторам приобрести ЦФА, привязанный к стоимости 1 м2 в строящемся доме ЖК «Атмосфера», расположенного в пригороде Казани. Через год, после ввода дома в эксплуатацию, эмитент вернет инвестору деньги с доплатой исходя из средних цен в будущем. При этом, «Джи-групп» гарантирует минимальную доходность 10%. Кстати, доходность облигаций «Джи-групп» составляет сейчас 14,25%...

💰Сумма выпуска скромная – 50 миллионов рублей. Приобрести ЦФА «Джи-групп» можно на площадке ОИС «Атомайз», доступно для неквалифицированных инвесторов.

💸 «Джи-групп» известна постоянными экспериментами с новыми источниками финансирования, а также конфликтами с частными инвесторами, владельцами облигаций. Посмотрим, чем закончится этот. Самолёт со своими ЦФА пролетел как фанера над Парижем.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📛 Хочется поднять тему страхов покупателей зарубежной недвижимости.

😱Один из самых сильных страхов, который я часто вижу в комментариях - «отберут». Особенно люди боятся, что «отберут» недвижимость в Европе.

😳 Кстати, вчера вышла новость, о том, что в Германии на таможне у россиянина изъяли личный автомобиль. Но всё же недвижимость - другая история.

🔍Если проанализировать, то возможностей для изъятия зарубежной недвижимости всего три:
1️⃣ «Отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор под санкциями или он PEP (политически значимое лицо).
2️⃣ «Отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку
3️⃣ «Отберут» сквоттеры, самозахватчики, окупасы и т.д.

📚 Сегодня и завтра попробуем разобраться по каждому пункту.

☢️ Начнем с самого неприятного - проблема самозахватов квартир, зданий в Европе действительно существует.

🏡 Приобрести зарубежную недвижимость, чтобы получать рентный доход, сдавая ее в аренду - адекватная идея.

🔐 Но есть такое явление, как сквоттер или окупас (исп. occupar - «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустой дом или квартиру, поменяв замки.

🛋️ Основная зона риска - пустующие помещения. К ним могут относиться жилые, но временно незаселенные помещения, нежилые здания, заброшенное жильё и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников.

👨‍⚖️ Закон в большинстве случаев будет на стороне захватчиков, их невозможно выселить силой до решения суда, которого можно ждать от 6 мес. до года. В Испании, например, выселение окупасов «силовыми методами» запрещено по закону.

🪓В последние годы в Испании и Франции отмечались случаи попыток захвата недвижимости россиян беженцами из зоны СВО - были попытки составить списки жилья, принадлежащего гражданам РФ и осуществить вселение.

🔻Продолжение следует

🇪🇺 Европейские страны борются с проблемой захватов жилья как могут.

🇫🇷 На прошлой неделе французский парламент одобрил законопроект, который ужесточил наказание в отношении сквоттеров и допускает тюремное заключение сроком на 3 года или штраф в размере €45 тыс.

🇪🇸 А лидер испанской консервативной Народной Партии Альберто Нуньес Фейхоо в своей новой предвыборной кампании предложил законопроект, позволивший бы выселять окупасов в течение суток. Более того, он пообещал возвращать владельцам те суммы, которые они выплачивали (налог и коммуналка), пока в их домах незаконно проживали «подселенцы».

🏚️Недвижимость от банков, несмотря на низкую цену, представляет определенную опасность, значительная доля такого жилья продается уже с окупасами.

🔻Продолжение следует

☣️ Итак, захваты жилья в Европе это реальность. Как бороться?

1️⃣ Если окупасы - не арендаторы, а взломщики, то по законам Испании у собственника недвижимости есть 48 часов, чтобы сообщить в полицию и силами правоохранителей выселить захватчиков. Если позже, то через суд, который занимает 6 мес.минимум. Во Франции теперь законы намного жёстче, полиция может реагировать на факты захватов оперативно и не ограничиваясь 48 часами.

📸 Таким образом, чтобы обезопасить свою собственость от окупасов, недвижимость должна быть обеспечена охраной (сигнализацией) и видеонаблюдением. Рекомендуют также устанавливать специальные металлические двери с защитой от взлома.

👀За недвижимостью придется наблюдать ежедневно, проверяя не появились ли «гости». Хорошо, что сейчас есть интернет и недорогие ip-камеры, позволяющие следить за своей недвижимостью прямо со смартфона.

2️⃣ Если окупасы - бывшие или настоящие арендаторы, то варианта всего два.

🅰️ Суд. К сожалению, всё время, пока в квартире или доме живут захватчики, инвестору придется вносить эксп. и коммунальные платежи. Кроме того, понадобится оплатить услуги адвоката и судебные издержки. Чтобы сократить свои расходы можно заранее приобрести «страховку от окупасов» - страховые компании в Испании и Франции продают и такие продукты, цена от €600 в год. К сожалению, от упущенной прибыли в течение 6 мес.суда страховка не спасет.

🅱️ Привлечение компании Desokupa (Испания). Эта частная охранная компания помогает с выселением окупасов с эффективностью 95%. Сроки - от нескольких часов до нескольких суток. В основном компания работает в Барселоне. Методы - на грани закона. Стоимость €3-5 тыс.

Как выявить потенциального окупаса среди арендаторов?

1️⃣ Если квартира или дом сдается в краткосрочную аренду через Airbnb, то общая рекомендация сервиса для всех арендодателей - смотреть на оценки и отзывы об арендаторе перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Также сервис советует общаться с арендаторами и задавать им вопросы в случае возникновения сомнений.

🤝У Airbnb есть поддержка арендодателей, столкнувшихся с окупасами.

2️⃣ Если квартира или дом сдается в долгосрочную аренду, то необходимо проводить процедуру оценки арендатора - запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность, задавать вопросы о целях аренды и источниках дохода.

💸 И конечно, брать залоги.

💵 «Стоит ли инвестировать в недвижимость, чтобы спасти свои накопления от падения курса рубля?»

⚠️ Начнем сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защитится от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.

🟣 SimpleEstate выступает решительно против манипуляций, поэтому поток текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало нашей реакции.

✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком.

✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.

🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И мы в SimpleEstate не считаем нужным это скрывать.

☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.

🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.

🪓С захватчиками / окупасами разобрались. Теперь приступаем к очередному страху.

😱 «Отберут»/заморозят/наложат арест, если инвестор под санкциями или он PEP (англ. politically exposed person - политически значимое лицо). У этого страха, в основном, британский акцент. И немного французский...

⛔️ Известно, что попавших под санкции российских бизнесменов и политиков уже больше четырех десятков, а стоимость их активов, замороженных в Европе составляет очень много миллиардов долларов.

🔐 Арестованы вилла «Шато де ла Круа» на Французской Ривьере бедняжки Абрамовича за $120 млн., вилла «Altair» на мысе Антиб несчастного Андрея Мельниченко за $80 млн., поместье грустного Михаила Фридмана Athlone House в Лондоне более чем за $100 млн. и продолжать можно долго-долго…

🛥️ Под арест попали еще яхта «Lady M» Алексея Мордашова за €65 млн. ($70 млн.), яхта сестры Алишера Усманова «Dilbar» стоимостью $594 млн., яхта Виктора Вексельберга «Tango» за $120 млн. и дальше по списку…

⚠️ Обратите внимание - арест. Не изъятие, не продажа с аукциона и т.д. Просто арест. Не могут лишить собственности фигурантов санкционных списков.

🚩Если вы не Усманов или Абрамович, и не в санкционном списке, чего вам боятся-то?

😐 Но если есть риск попасть в известные списки, то вы и так об этом знаете. В этом случае, от попыток приобрести недвижимость в Европе лучше отказаться.

👀 Кстати, постепенно Великобритания снимает санкции. Например, на днях сняли санкции с бывшего топ-менеджера СБЕРа Л.Хасиса.

🔻Продолжение следует

⚡️Тем не менее, даже уже имея недвижимость, есть шанс столкнуться с UWO, если активы находятся в Великобритании.

🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.

⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.

💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.

📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.

🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.

🙅‍♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.

🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.

🔻Продолжение следует

⭕️ Не платишь за коммуналку? Прощайся с недвижимостью?

⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.

🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.

🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.

💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.

🔻Продолжение следует

😱 Предположим, что недвижимость в Европе есть, а коммуналка может быть не оплачена!

🥁Что же делать?

1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.

2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Грузия, Армения, Казахстан, Узбекистан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.